(一)不同出卖人对同一房屋进行出售,没有确凿证明证明自己对房屋享有所有权的一方,不能对抗证据充分的一方,没有确凿证据一方所签订的房屋买卖合同无效。
甘肃省高级人民法院再审申请人刘少莲因与被申请人兰州亚太
房地产开发集团有限公司、兰州亨达
房地产开发有限公司及刘红忠房屋买卖合同纠纷申请再审一案中认为:“本院经审查认为,本案属一房两卖后产生的纠纷,由于出卖方不同,申请人与亨达公司所签合同标的物,同刘红忠与亚太公司所签合同标的物发生冲突,而亨达公司不能担保给申请人所出售房屋的权利,即亨达公司缺乏具有出售该房权利依据,而亚太公司出售该房的权利依据较充分,故亨达公司与申请人所签合同效力难以对抗亚太公司与刘红忠所签合同。
因此在所争议房屋权利人亚太公司否定申请人所持买卖该房屋合同情况下,申请人的主张难以得到支持。另原审根据个案事实情况依据法律规范作出相应处理,符合法律精神。综上原判有据,应属适当。”
(二)在“一房二卖”纠纷中,对于权利保护的顺位问题,应结合合同成立的时间、购房款的支付时间以及占有涉诉
房产的时间进行认定,权利保护顺位在先的合同合法有效。
(三)卖房人将同一标的房屋签订两份房屋买卖合同,虽然**终两个买受人不可能都得到房屋,但是,只要房屋买卖合同都是当事人自愿签署的,并且内容合法,没有侵害国家、集体或者第三者的利益,就应当认定两份合同都是合法有效的。
(四)签订房屋买卖合同后,卖房人又将房屋出卖给第三人,并且完成过户的,原房屋买受人无权要求继续履行合同。
(五)房屋已经出售,且由买主占有使用,但未办理房屋过户手续,房主又将房屋卖与第三方的,房屋买卖合同无效。
“一房二卖”或“一房多卖”如何处理
(一)在商品房买卖合同中,出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
(二)出卖人将房屋出卖后又卖于第三人,并且办理了过户手续,这种情况下,前买受人已不可能取得房屋所有权,合同上的债权转化为损害赔偿的债务,出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
(三)出卖人将房屋出卖给买受人,并办理了产权过户登记,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同,此时出卖人已并非房屋所有权人,出卖人无权处分行为,房屋买卖合同当然无效。
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”
《中华人民共和国合同法》第五十一条:“第五十一条无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”
(四)出卖人将房屋出卖给两个或多个买受人,且都没有办理过户手续,以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力,顺位在先的合同有效。若两个买受人均未办理过户登记和预告登记,需审查是否有买受人已经合法占有了房屋,从风险承担的角度来看,赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。
《中华人民共和国合同法》第一百四十二条:“第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《中华人民共和国物权法》第二百四十四条:“占有的
不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。”
(五) 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
《**高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”
(六)在一房二卖中,预售合同登记的,具有对抗其他买受人的效力。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”
《**高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
我律社综