一房两证的房子怎么卖?**高人民法院对一房两卖新规定

购房者买房**怕遇到糟心事，**糟心的就是买了房子却发现房子不是自己的?开发商把同一套房子卖给了两个人，甚至是多个人。遇到这种一房二(多)卖的情况，该怎么办?根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，开发商一房二卖导致预售许可证1买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，遇到一房二卖的情况，购房者应当根据自己的实际情况和想要达到的目的，要求开发商赔偿损失，或者请求解除商品房买卖合同、返还已经支付的房款及利息。并且对于一房二卖的情况，法律还规定了额外的惩罚，即买受人可以要求出卖人承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿金。当然，在实践中，对于一房二卖的情况，购房者也应当时刻提高警惕，注意对证据的收集和保存，以备不时之需。法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

一、在房产局备案的房子不能一房两卖的，现在签订购房合同执行的是统一网签，其目的就是为了防止开发商一房多卖，保障购房者的合法权利。

二、网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。

一般的"网签"程序是:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

三、在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。

一， **高人民法院对一房两卖新规定：

具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1， 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

2， 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1， 故意隐瞒没有取得商品房REPLACE_TEMP_1明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

2， 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

3， 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二， 房地产开发公司一房二卖：

先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人

三， 一房二卖行为法律规范：

商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》，《合同法》，《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较浮杂，**高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。

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1.当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

--《**高人民法院公报》2017年第9期张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

2.处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。

--《**高人民法院公报》2018年第12期遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案

3.一、合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。

二、在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。

三、透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。

--《**高人民法院公报》2016年第1期洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

4.共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。

--《**高人民法院公报》2018年第2期

5.一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以**终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

二、根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。

--《**高人民法院公报》2015年第1期成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

6.一．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

二．借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关禁止流押的规定。

海南“一房两证”查明原因 注销一方产权证 来源：央视网



因依据两家法院的裁定为同一处房产发出两个不同的“合法”房产证，海南省五指山市住房保障与房产管理局被房产的两个“合法”主人告上法庭。近日，对五指山房管局作出执行裁定的海南省五指山市人民法院通报称，此事已经“真相大白”：允许房产的一个“主人”王凤和撤诉，王凤和获得房产证所依据的法院裁定被撤销，而五指山房管局为王发放房产证的行为属违法。




双方争议房产



引起争议的两套房屋原属海南省通什度假村。十余年前，该度假村因欠债，其名下财产经司法评估拍卖后用于抵债。



2002年，该度假村被原海南中院(现海南一中院)裁定抵债给信达公司。2006年，海南金手指房地产开发有限公司通过竞买从信达公司取得了包括两套争议房产在内的资产，后又将该房产转给其子公司即五指山金手指公司。



2007年10月23日，五指山房管局依据海南一中院的裁定，为五指山金手指公司办理了包括争议房产在内的房产权证。



2010年，王凤和通过拍卖从“关闭海南发展银行清算组”(以下简称“清算组”)处购得这两处房屋；2016年2月26日，王凤和名下的这两处房产也获得了五指山房管局颁发的房产证。



但他不知道，早在8年前，五指山金手指公司就已经获得了这两处房屋的房产证。



2016年3月、9月，两个“合法”主人分别在五指山法院对五指山房管局提起诉讼，双方均要求五指山房管局撤销对方的房产证。



2016年12月29日，为五指山房管局提供裁定的五指山法院通报称：允许王凤和撤诉，王凤和获得房产证所依据的法院裁定也被撤销，而五指山房管局为王凤和发放房产证的行为被该院认定为违法。



五指山法院宣称：“至此，‘一房两证之争’真相大白。”



拿到五指山法院判决书的王凤和随即决定提起上诉。他认为，五指山法院的判决歪曲了事实，他所提的多处关于案件的核心质疑并未在判决中得以回应。



王凤和质疑称：“2002年，海南一中院明知涉案房产存在已登记的抵押权，却没有依法通知抵押权人清算组，就将房产非法处置给了其他人。”对此，海南一中院认为：“程序上存在瑕疵，但这种程序上的瑕疵不影响整个执行行为的合法性和正当性。”



2002年4月4日，原海南中院(现海南一中院)在《海南日报》刊登公告称：拟对依法查封海南省通什度假村全部资产(包括动产和不动产)，评估、拍卖抵债，对此有异议的，在公告的10日内提出异议。而当时没有权利人对该两套争议房产提出过异议。



王凤和的代理律师付志兵认为，担保法规定，在处置抵押资产前应该通知抵押权人，而这个“应当通知”通常的含义就是在明确知道抵押权人住所的情况下，应以书面形式送达，告知抵押权人抵押资产即将处置，并告知抵押权人法律赋予其的相关权利。