婚前贷款购房,离婚时如何处理?
案情:小张与丈夫经人介绍相识,于2013年 2月 14日办理登记结婚手续,婚前小张以按揭贷款方式购买了一套商品房,房屋总价为50万元,**款为15万元,其余35万元为贷款,向银行贷款15年,在婚前除**款外小张个人归还贷款2万元。房屋产权登记在小张名下,婚后夫妻二人共同还贷10万元,房屋经评估现值为55万元,现尚欠银行贷款23万元,如果离婚分割该房产时,如何处理产权、婚后还贷部分、房屋增值部分?
分析:
一、婚前按揭贷款购买的
不动产归产权登记方所有
根据《**高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(三)》第10条的规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付**款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,
不动产登记于**款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
据此来看,一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖商品房的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。故离婚分割财产时如协议不成,应将按揭房屋认定为房屋产权登记方的个人财产,即该房所有权应归你所有。
二、按揭房屋在婚后的还贷部分及房屋增值部分由产权登记方对另一方补偿
对于婚后参与还贷的一方来说,婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时根据婚姻法第39条第1款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。即取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值,而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。
**高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算:夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价。按此计算你们婚后共同还贷支付的款项及其相对应增值部分为11万元,你应支付对方5.5万元。
根据上述司法解释,你们协议离婚时房屋的所有权归你所有,剩余的贷款由你继续承担还贷的义务,你支付对方5.5万元。
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薛世杰,山西南风律师事务所执业律师,现任运城市律师协会教育培训和业务指导专门委员会委员、电子商务和知识产权专业委员会副主任。1999年取得律师资格证书、2008年通过国家司法考试取得法律职业资格证书,2000年开始律师执业。
擅长建设工程、婚姻家庭、民事侵权、保险纠纷、公司纠纷等民商事、刑事等法律事务及企事业单位法律顾问。
曾荣获运城市人民满意律师、运城市法律援助先进个人、妇女儿童工作先进个人、优秀法律工作者、山西省优秀律师等荣誉称号。