商品房屋验收标准是怎样的？需要注意哪些？

答：一、商品房交付验收标准

商品房交付验收标准要达到国家规定的条件，也就是说房屋经过了各个工程部门的检验，并出具了各方面的合格文件，包括房屋结构、消防、燃气管道等方面。**终形成有验收备案，这在房屋交付中是不可或缺的文件。

商品房交付验收标准应该以签订合同为依据。比如说装修模式是什么，施工的项目有哪些，是否遵循了工艺标准。除了关注房屋本身，还要注意小区的环境、配套设施是否符合合同规定。


二、商品房交付验收标准的注意事项

（一）面积误差

很多业主发现装修完成后的房屋面积不如购买时的大，因为这里涉及到公摊部分，所以有点面积偏差是正常的。这方面的计算相对复杂，需要去了解一些政策和计算方法。如果误差太大，就不符合交付验收标准，需要申请复测。

（二）建筑质量

房屋的质量是商品房交付验收中**重要的问题。如果是毛坯房装修，则需要全面的检查房屋的整体结构是否稳定安全，有序的验收室内的各个施工项目。比如说墙体地面是否平整、有没有裂缝、空鼓现象，水电工程布线是否合理，门窗安装是否牢固顺畅等。精装房检查的地方更多，在这些基础上还应该检查室内风格特点，相应的装饰设备是否安装合理。

答：一、收房期限
一般来说在商品房竣工验收标准中，收房的第一步是接收入住通知书，确定开发商能否按期交付房子，并且安排好时间，可以提前但是**好不要延后。如果实际交楼的日期超过了合同上所规定的收楼日期，可以按照合同要求向开发商索赔。


二、交付文件
竣工验收的时候，需要先审查相应的文件，以此确定房子是否达到了交付的条件。《竣工验收表》是有关部门制定的证明文件，在商品房竣工验收标准中是**关健的，一定程度上能够约束开发商的行为。还有房屋的质量保证书和使用说明等，这些文件有一个不能提供，就有权拒绝收房。

三、房屋检验
“先验后收”是商品房竣工验收标准中普遍的原则，主要检测房屋面积和质量两个大的方面。如果发现问题，应及时向开发商提出。

（一）具体来说，房屋面积应该核算实测和购买平方大小是否有误差，由于公摊面积的存在3%的误差是合理的，超过了可以中止收房。像电梯、楼道等可以计入公摊面积，但是仓库、车库车道就不属于了。

（二）房屋的质量是指本身结构性能是否存在问题，整体的建筑需要符合商品房竣工验收标准中国家工程规范，比如说房屋要具有抗震能力。观察居住小区的整体环境，看一下绿化设施是否符合合同中的规定。还有室内的墙体地面、水电工程等所有施工方面都要仔细的检查，是否合理能满足日常使用，所用材料是否安全环保。

答：房屋检测的新标准。
(一)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；
(二)工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；
(三)符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料； (四)有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；
(五)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等；
(六)有工程施工单位签署的工程质量保修书；
(七)已办理工程竣工交付使用的有关手续。
当以上标准均不符合要求？
当房屋有下列情形之一的，房屋安全鉴定人应当及时委托房屋安全鉴定单位进行房屋安全鉴定：
(一)需要拆改房屋主体或承重结构、改变房屋使用功能或者明显加大房屋荷载的；
(二)房屋超过设计使用年限需继续使用的；
(三)房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象的；
(四)自然灾害以及爆炸、火灾等事故造成房屋主体结构损坏的；
(五)其他可能危害房屋安全需要鉴定的情形。

答：一、房屋应该如何验收？

1、检查墙面是否有空鼓现象

墙面空鼓是日后墙面基层材料龟裂、脱壳的主要元凶，所以检查墙面是否有空鼓现象一定要细致认真，所有墙面一定要逐一排查。

2、验收电路

如果忽略了电路部分的验收，轻则带来装修返工，重则损毁电器，但是传统的用电笔或灯泡来测试电路的方式是不可取的，想要完成标准的电路验收工作，需要具备专业工具或者请专业人士检验。

3、验收水路

水路验收主要是指排水管道的检查，用小水桶接满水，以此观察水路的水压状况是否良好，用接好的水分别灌入马桶下水、洗面台下水、洗菜池下水、地漏等，检查排水是否通畅。

4、检查裂缝

发现房屋有斜缝，就说明楼体有沉降，垂直于梁的裂缝如果比较细小则无大碍，梁面上如果发现较大裂缝则要即时修补，以免钢筋受到腐蚀。

5、检查墙孔

检查是否预留空调孔、抽油烟机排风孔、卫生间换气孔、燃气热水器墙排孔，并观察其位置是否合理，如果需要隐蔽是否会造成吊顶位置过低等现象。

二、房屋验收要注意什么？

1注意约定房款

房款在合同中明确约定，并且要注意在房款结清之前，售房者有权顺延交付房屋，购房者就需要在结清房款之后，才能接收房屋。

2、物业费可以按月交

在办入住手续时，多数物业公司要求购房者一次性交付一年或多年的物业管理费，根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，不得一次性预收多年的物业管理费用。

3、先验房再办理手续

售房者有可能要求购房者先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许购房者验房。对于这一不合理的程序，购房者应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给对方并让其签收，以避免以后的纠纷。

4、遇配套问题先收房

房屋主体有质量问题，售房者要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，售房者要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件，比如配套设施、空气质量不合格等，购房者可先收房，然后要求售房者承担赔偿责任。

答：首先是证件验收：开发商将商品房交付使用时，应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》，交付住宅的还须提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋实测面积报告;如未出示上述相关资料，购房者可拒绝接房并向建设行政主管部门投诉。其次是现场验收：
1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;
2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;
3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;
4、其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。凡竣工房屋，一般须做到“五通一平”，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证;高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证;高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。

答：一、关于商品房交房流程 开发商交付房屋时普遍采用如下流程： 业主身份验证进行房屋面积款结算签收房屋交接凭证缴纳物业费领取钥匙
一、关于商品房交房流程 开发商交付房屋时普遍采用如下流程： 业主身份验证——进行房屋面积款结算——签收房屋交接凭证——缴纳物业费——领取钥匙——物业公司人员陪同业主验房——验收后有问题记录在案，由物业公司协调开发商维修，验收后没有问题，则完成交付。
二、房屋交付要取得法定文件 首先，开发商必须取得《建筑工程竣工验收备案表》，该备案表是由规划、设计、施工、监理、消防、环保等多部门联合验收的成果，是房屋主体工程质量达标的唯一凭证，也是房屋是否具备入住条件的一个硬性指标。司法实践中，均以此作为房屋是否符合交付条件的首要因素。 其次，根据建设部《商品房销售管理办法》的规定，交付时发商必须提交“两书”，即《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。这两项交付文件明确了房屋的质保范围和期限及有关技术参数，作为日后维保的凭据之一，因也是法定交付文件之一，一般会在《商品房买卖合同》中作为交付条件进行明确约定。 再次，开发商必须取得有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测表》。因为，预售时的房屋尚在施工，销售面积是根据图纸测算的预测面积，交付时房屋已经过竣工验收和面积实测，所以，开发商应提供实测面积数据，作为款项结算的凭据。业主办理的房产证面积也是以实测面积为准。
三、房屋交付要具备基本使用功能 上述房屋交付的法定条件，是对房屋主体工程质量的验收确认。但除此之外房屋交付时还应具备基本使用功能，毛坯房应开通水、电、气。装修房应按合同约定标准对室内设施及装修进行验收，验收标准更为严格，不仅室内设施要具备使用功能，而且还有诸如室内空气环境是否达标等检测指标。业主对于交付时没有开通水、电、气的房屋可以拒收。对于虽已开通，但却是工程用水电的，此为交付瑕疵，能否追究开发商的违约责任，要看合同的具体约定。但开发商对此种情形一般会约定：只在一定的期限内采取补救措施使之达标，而不承担经济赔偿责任，如超期无法完成业主有权退房。在当下业主基本不会因此退房，只能寄希望于催促开发商履行相关义务。 对于公共设施、配套、绿化、环境等问题也是购房人关心的交付重点，但房屋买卖合同中对若约定不明确，交付时即使感观很差业主也很难有力主张有关权益。至于楼书和广告的宣传，多半都比较模糊，司法实践中只认定为要约邀请，而不认为其有合同约束力。