签订商品房买卖合同的注意事项是哪些?

热心网友 2019-09-27 浏览:71

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热心网友 2019-09-27

 在签订商品房预售合同过程中应注意审核土地使用权是否存在抵押,仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。
  (1) 确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
  (2)审查开发商提供的格式合同,在签订正式预售合同前,双方当事人往往会先签订一个认购协议,用来约定未来某个时候签订买卖合同。
  (3)注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算,但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期,从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。
  (4)约定抵押权的处理方式。绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金,为筹集建设资金,开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权,把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权利。
  (5)约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房人**基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。
  (6)仔细了解开发商的按揭政策。购房人如需按揭贷款,在签订预售合同前,需认真了解相关政策,避免在筹措房款中发生意外。
  (7)重要公共配套设施写入合同。
  (8)约定面积误差的处理结算办法。
  (9)签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。
  (10)明确规划或设计变更的处理办法。
  (11)重视前期物业管理和临时管理规约。
  (12)注意合同文本中补充协议的内容。
  (13)约定违约责任。
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热心网友 2019-09-27

签订商品房买卖合同的注意事项:

许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远,或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定,无从追究开发商的责任。因此,认真签好商品房买卖契约,是保护自己合法利益的第一道屏障。

签合同时有一个观念是要修正的,那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从,大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的,具有普遍适用性,但并不具有针对性。

建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出:商品房销售应当签订书面合同,开发商不得使用强制性的格式合同,购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此,购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同,修改的内容作为原格式合同的补充协议,与原格式合同具有同等的合同效力。

签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示,商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏,结构裂缝,墙皮或面砖脱落,装饰装修粗糙,器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细,**好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的,对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。

总之,签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。

**后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产,不动产的转让登记具有绝对效力,可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说,即使你签约在先,并已交足房款,但如果开发商再将同一房产转让他人,并已抢先登记,虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任,但你预想中的房屋必然落空,为买房所作出的种种努力也将付之东流。
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热心网友 2019-09-27

商品房买卖合同:

1.销售广告的性质认定

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请;但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,仍属于合同的组成部分,当事人违反这些内容的,应当承担违约责任。

2.商品房预售合同的效力

(1)商品房预售,属于法律规定的特许经营范围,因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的,合同无效,但是在起诉前取得预售许可的,合同有效。

(2)商品房预售合同应当办理登记备案手续,但该登记备案手续并非合同的生效条件,当事人另有约定的除外。

3.法定解除条件

(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

(3)房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;

(4)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;

(5)约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

4.可以适用惩罚性赔偿金的情形

在下列情形下,买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下,还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金:

(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【解释】买受人只能要求“房地产开发商”承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金;如果出卖人是平民百姓,不在此列。

5.商品房买卖合同与贷款合同的效力关系

(1)贷款合同未能订立,导致商品房买卖合同不能履行的,则当事人可以要求解除合同,并分析贷款合同未能订立的原因,在可归责于一方当事人的情况下,由该当事人赔偿损失。

(2)商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除,则贷款合同也应相应解除,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。
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热心网友 2019-09-27

《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据,因此购房者不能不慎重看待,在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题:
(1)在合同中,应注明与开发商谈定的付款方式
是一次性付款还是按揭付款(或分期付款),**好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。
(2)明确注明房屋面积
所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少,实际使用是多少。如面积误差超过约定范围,购房者有权退房并追缴利息损失。
(3)对交楼日期要有严谨、具体的规定
务必将开发商交付房屋的日期写明确,具体到某年某月某日,不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房,则可以按照此条款追究其违约责任。
(4)明确煤气通气的准确时间
合同中要写明煤气通气的准确时间,或写明因入住率不够而不能按时通气时,开发商应采取什么应急办法。
(5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间
(6)认真查核合同附件,注意房屋平面图与所购房屋是否一致
注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。
(7)约定设计变更时如何承担责任
合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更,新的设计方案应在多长时间内通知购房者,如果购房者要退房应在多长时间内提出,以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。
(8)仔细研读补充条款的内容
如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细,可以再签订一个补充协议,把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正,双方权利与义务必须对等。应当注意的是,有的开发商事前已拟好了补充协议,这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的,其中包含不少不平等的内容,购房者应多加注意。仔细研读补充条款,注意补充条款是否与正式合同相抵触,对不同意的条款可以提出修改,自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。
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热心网友 2019-09-27

预售是如今房地产销售的一个主要方式,但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止某些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项:
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
2、确认开发商制定的格式条款是否公平。
3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。
4、明确约定抵押权的处理方式。。
5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积,难免与**终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷,购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。
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