怎样挑选房客?项目投资应该如何选择？

现在的确越来越多的人出行选择住民宿，不过对民宿的认可大多数都是年轻人。民宿行业大范围的占居国内市场主要是在airbnb共享经济的驱动下才开始的。
与酒店的定位不同，民宿更注重家的感觉，更能体验因人而异的格调和当地的风俗习惯。酒店，尤其是连锁酒店基本上都是千篇一律的，而且大多数酒店都是标间，而套间就得档次较高、价格较贵了

　　近年来，随着中国房地产市场经济的萎靡和中央对房价抑制的各种政策，越来越多精明的投资人士开始把目光转向了海外房产投资。
　　而这其中，澳大利亚是**为热门并且**具有前景的国家。“永久产权、无遗产税，土地房产私有、海外人士可以贷款、年投资回报率高”等等，相信很多朋友都读过这些数字，尤其是对比了中澳房产的不同后，相信大家更为深切的体会到澳洲是一个真正站在“买房者”的角度去制订法律的国家。
　　海外人士选择投资澳洲房产
　　随着投资澳洲房产的趋势直线上升，很多还不太了解澳洲的人士开始关注并持有观望态度。迈恩帮助大家全方位的深度分析海外人士为什么要在众多国家中选择投资澳大利亚的房产。

目前的EB-5美国投资移民市场上占多数的是酒店、住宅、商业综合体类别的商业地产类项目，商业地产的前景跟地理位置和资源优势有极大的关系。网易特别邀到侨外移民合作伙伴，睿石（Greystone）集团法律总顾问首席管理师Allison Berman为投资人深度剖析EB-5项目的筛选标准，以及如何正确看待目前排期长等问题。





Greystone法律总顾问，首席风险管理师 Allison Berman



网易新闻：Allison Berman，您好！我来自网易新闻，很高兴认识您，请给网易网友打个招呼吧。



Allison Berman：大家好，我叫Allison Berman，我是睿石集团EB-5团队的负责人，同时我也在睿石集团担任高级总法务有很多年历史了。



网易新闻：目前市场上的EB-5项目大多数都是酒店、住宅、商业综合体类别的商业地产，但是，商业地产的市场前景跟地理位置、资源优势都有极大的关系。那么，您认为作为EB-5投资人，应从哪些方面着手去分辨该项目是否具有投资价值及相对稳妥的还款机制？



Allison Berman：对于投资人来说，他们做EB-5投资的时候通常会有2个考虑：第一，是否会拿到绿卡；第二是否能够还款。而商业地产比较容易创造足够多的就业以及大多会有很好的商业价值，那么如果EB-5项目是一个商业地产的项目的话，就会非常容易的达到投资人的诉求。



当我们去鉴定一个项目是不是好的EB-5项目的时候，我们要去看作为这个项目的发行方，他是不是具有足够的知识，能够了解房地产市场；是否具有足够的能力能够挑选一个好的项目。以睿石集团为例，睿石是美国一个做房地产信贷的私营家族企业，截至2016年，我们已经放出约70亿美元的信贷，这不是一个小数额，这已经让整个集团对于美国房地产业的全流程都能有一个非常好的认知能力，我们在纽约有一支非常好的专业团队，专门做房地产项目的金融测算，同时这支团队也在为我们的EB-5项目，以及为集团所有的项目做金融测算和财富分析。



另一方面，作为一个地产专业人员去评估一个商业地产是不是一个非常优质的地产的时候，我们通常会从3方面考虑，第一、看他的负债率，第二、看他如何盈利，第三、看他的一个资本化率，这就是我们评估这个项目是不是一个优质的EB-5地产项目的标准。



拿我们刚推出正在推广的纽约皇后观澜公寓项目来举例。首先第一点我们要看一个项目的负债情况。就EB-5来说，项目通常应该包括2个部分，一个是高级借款，一个是EB-5的贷款。EB-5的贷款通常是以夹层的形式出现，评估一个项目是否优质，首先就需要看开发商是否有足够的还款能力，这其中**关键的就是要看他借债的一个生命周期是否健康。



比如说在借款期的头2年，通常是施工期。一般来说，施工期是没有净收入的，而在第2或第3年，才是一个项目的稳定期。因为这个时候项目可以开始对外出租，开始有了收入，那么预计在第6年的时候，就应该开始盈利，而这个时候刚好是EB-5项目规定的还款期，所以此时看他第5年的价值预期是非常关键的，也就是这个项目是不是有足够的能力正常运营然后来还钱。