交房后面积怎样测算?收房时如何测量套内建筑面积

实际交房的面积大大高于购房的面积，购房者只需补齐合同规定3%以内的部分，其余部分由卖方自行承担。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

测量套内面积就只能用卷尺来量，方法如下：

检测面积就是量长、宽后来计算面积的（公式长*宽）。

测出面积后进行相加就可以了。

不过还是有墙体的，墙体的占地面积也是算在了套内使用面积8里的，计算方法就是量墙体的占地面积就可以了，计算方法和室内面积是一样的。

**终测出的面积进行相加就得到了套内面积。

开发商对于公摊面积这个问题上似乎很少对消费者坦诚布公过，而更多的消费者也似乎没有意识到自己对这个问题的忽视会给开发商留下多少操作空间。小编在这里跟大家分享几个关于公摊面积的注意事项，也提醒大家不要被开发商忽悠了。



1、别盲目追求低公摊



目前消费者对低公摊的认识有些盲目。其实，公摊与居住舒适度息息相关，不能一味求低。至于怎么降低公摊，无非是要求降低楼梯的宽度，甚至窄到一次无法并排走两个成年人。再一个就是降低走道宽度。



同样建筑面积的一栋楼，设计成一层两户的板式楼，南北通透、舒适度**高，但肯定比一层四户的公摊高。消费者更应该注意的是，购房前要看开发商是否按规定公示了项目公摊比例，并实地查看住房公共区域是否设置合理，在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。



设计单位在开发商的要求下，牺牲住宅品质一味追求低公摊。比如说，为了降低公摊，设计单位减少公共用房配建规模，甚至不做配建，或者让七八户业主共用一部电梯。但是同时，开发商为提高房屋公摊面积5档次，习惯于在住宅楼入口设计入户大堂，也会提高公摊比例。我们也希望开发商真正把公摊用到实处。



2、“零公摊”的销售噱头不可信



一些开发商打出“零公摊”的销售噱头，即通过送入户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。



3、实际公摊面积高于开发商提供的数据



一般开发商告诉客户的公摊面积都是**低的，但实际交房时公摊面积都会有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般来说都要更高一些。



例如有的面积为130平的房子，开发商不会跟购房者说精确的百分比数字，例如百分之几点几，而是直接告诉他们24%。而实际在交房时，住宅的公摊可能会高于这个数值。



4、开发商故意引导消费者忽略公摊面积



一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在较不显眼的位置。而购房者多数也会忽略去看这些公示，**后收房了想再找开发商也是没用的。因为按照相关规定，是允许一定的公摊差存在的。”



**后，小编为您奉上公摊面积的计算方法，希望您在签订合同之前具体的测算一下，以免遭受不必要的损失。



公摊面积计算方法：



建筑面积=套内建筑面积+公摊面积



公摊面积=公摊系数*套内建筑面积



公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)



套内建筑面积=REPLACE_TEMP_1+墙体面积+阳台面积



另外在公摊上购房者应该注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。







三分钟看懂电梯房公摊面积


电梯房公摊面积比例一般是多少？一般来说高层住房的公摊面积大于多层住房，一般的住宅商品房公摊面积在10%－25%左右，而多层住宅的公摊面积大概在10%－15%，小高层住宅的公摊面积一般在20%以内，综合来说，公摊面积比例越大，那么住宅的性价比也就越小。



公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小，相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房。不过具体每一套房子的情况都不一样。

　　

电梯房公摊面积比例一般是多少



REPLACE_TEMP_3是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。依据《房产测量规范》规定：小区的公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。



不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。



一般情况下，住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右；多层住宅的公摊面积约10%-15%；小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平；而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25%左右。而酒店式公寓等高级住宅因为大厦内的公用面积偏多，公摊也有可能在40%以上的。



从建筑形式上分，一般塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。在实践中，塔楼的分摊系数一般在18%—26%之间。而板楼的分摊系数则在14%—16%之间。



根据建筑工艺和一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数，且大致在某个具体范围内浮动。一般来说，高层里塔楼的分摊系数在0.18～0.26之间，而高层板楼的分摊系数则在0.14～0.16之间，多层建筑的分摊系数在0.11～0.16之间。



房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。购房者在签订买房合同时，开发商一般会写清楚购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，公摊面积的产权属于全体业主所有。



电梯房得房率



1、一般的电梯房在75%左右，还要看房屋是几梯几户的，一般一层2户人家2部电梯的得房率只有70左右了，因为公用面积分摊得多了嘛!



2、一般在75—80%，有人会认为，得房率越高房子越好，这也不完全正确。得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，如楼梯的宽度、电梯间的数量等，得房率如果特别高

近日，由住房和城乡建设部公开征求意见的《住宅项目规范》38项住房和城乡建设领域工程规范，引发社会对“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的话题广泛讨论。





对绝大多数国人而言，生活中**大宗的商品交易莫过于房屋买卖。大部分人都是按揭买房，每个月省吃俭用还着房贷，但居住在自己的房子里想必也是十分满足的。



然而，不难发现近年来交付的新房里面，往往会出现房本标注大小与实际大小有着巨大偏差。这便是中国特色“公摊面积”。公摊面积严重挤占了房屋实际使用面积，“买100平得70平”几乎成为常态。











什么是“公摊面积”





“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。















“公摊面积”的猫腻



举个例子，正常情况下，当你的公摊系数为30%的时候，买100平方米的房子，你房内的面积只有70平米。

还有很多更恐怖的情况：2010年，山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%，拿到手100平米的房产证，只有48平米的使用面积；2012年，安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室，交房时发现，实际套内面积只有44平方米左右，公摊系数达到38.7%；在山东高密，购房者发现，看房时宽敞精致的小二居到收房时变成狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床，公摊高达52.35%，被戏称为“史上**牛”的公摊面积……

我们的住宅面积是怎样被偷走的？


对于笔者心中仍留有的疑问，一位曾在开发区某盘当过置业顾问的业内人士向笔者说出了实话：一般我们告诉客户的公摊面积都是**低的，但实际交房时公摊面积都会有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般来说都要更高一些。







笔者问道：“那具体误差有多少？”


该业内人士解释：“例如我们楼盘曾卖过面积为130平的房子，我们不会跟购房者说精确的百分比数字，例如百分之几点几，而是直接告诉他们24%。而实际在交房时，住宅的公摊可能会高于这个数值！”







笔者继续问道：“那购房者能维权吗？”


该业内人士继续爆料：“一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在较不显眼的位置。而购房者多数也会忽略去看这些公示，**后收房了想再找开发商也是没用的。因为按照相关规定，是允许一定的公摊差存在的。”

听完该业内人士的“实话”，笔者感觉房屋公摊面积的水还是比较深的，不是一般人可以弄的明白的。





那么关于公摊，究竟有哪些是必须要了解的呢？






1
公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。


2
一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而住房公摊实际到底是多少百分比，并不是开发商完全说了算的。其中还牵扯到国土规划部等部门。


3
置业顾问口中的公摊百分比确实与公摊面积没有任何关系，公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，这也就解释了为何具体到每套房子的面积就会有一定的差距。而现在公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保。因此有些开发商则会利用公摊面积来做文章。