商业房产过户税多少？不动产登记信息全国联网后开征房地产税？

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2018年12月29日，中国住房支付能力指数暨纪念住房制度改革20周年研讨会在人民大学举办。与会专家对我国房地产市场20年的发展以及未来的住房制度改革展开讨论。提到房地产税，有专家指出，房地产税要慎重出台，避免对房地产行业造成较大冲击。中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）》（以下简称“报告”）。况伟大在报告中指出，对于中低收入者而言，当住房支出收入比高于0.5时，无论负担不起还是严重支付困难，中低收入者同样存在“租不起房”和“买不起房”问题。他认为，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议为增强中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机，使预期回归理性。住建部政策研究中心主任秦虹指出，经过20年的探索，中国住房建设发生巨大的变化，人们住房条件得到飞跃式的改善。这20年积累了非常宝贵的市场发展实践经验，也为下一步建立持续平稳健康发展的房地产市场奠定了非常好的基础。2018年12月19日至21日举行的中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。“未来的住房制度改革思路已经非常清楚，我们非常有信心，在中央领导下，房地产市场的发展能够给所有的居民带来更美好的生活。”秦虹说。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，我国的住房发展目标是让全体人民住有所居。到目前为止，可以看得出来，我国的住房发展理念在逐渐清晰，目标在逐渐明确，制度体系也越来越完整、科学、系统，保障措施也越来越精准、有力、高效。他认为，多主体供给，要打破开发商作为唯一商品房供应的垄断。中国社科院财经战略研究院教授、城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，住房对消费和投资已经产生非常明显的挤出效应。他指出，这其中存在“倒U曲线”的关系：在收入上升、房价上升、住房支付的比例处在合理区间、预期特别乐观的情况下，住房消费增加能够引起整个消费的增加；当收入增长放缓甚至收入开始下降、住房房价上升放缓或开始下降、预期悲观、住房支付的比例超出合理范围后，房地产消费增长对消费的挤出效应凸显。国务院发展研究中心市场研究所原所长任兴洲认为，当前我国房地产市场发展有几个“不充分”：第一，高质量、高品质的住房供给不充分；第二，满足居民改善性需求的住房供给不充分；第三，环保、绿色、生态的住房供给不充分；第四，适老性、便利性、舒适型住宅供给不充分；第五，社区良好环境与相关配套设施提供不充分；第六，高质量的物业管理和服务供给不充分；第七，稳定的、提供良好服务的租赁住房供给不充分。“中国房地产改革的根本目标就是要满足人民美好生活的需要。”中国房地产协会副会长苗乐如说，房地产业的发展为国民经济的发展起着支撑作用，今天仍是稳定经济发展的重要支撑，特别是在国外环境深刻变化和我国经济下行压力之下。针对备受关注的房地产税，中国工商银行城市金融研究所副所长殷红表示，房地产税要慎重出台，避免对房地产行业造成较大的冲击。



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中国经济周刊文 | 陈九霖房价、楼市一直牵动人心。2019年政府工作报告提出：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。全国人大工作报告也提到，今年要对房地产税法开展立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。不少经济学家常呼吁降低房价，以便老百姓买得起房。也有很多经济学家经常预测房价涨跌，但在整体层面应当如何应对房价涨跌以及政策层面如何引导房价等更深层次问题的理性探讨显然更具价值。逾400万亿元资金被锁定在房产中2019年3月14日，国家统计局公布了我国房产投资和销售的部分数据。数据显示：2019年1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，时隔34个月后，全国商品房销售面积首次出现负增长；商品房销售额增长2.8%，而去年整体增速为12.2%。我们再看看中国家庭的债务情况。数据显示，2015年底，我国个人负债总额是GDP的30%；2016年，达到了45%，一年内上涨了15个百分点；2018年，家庭债务总额接近GDP的60%，占同期个人收入总额比重的107%。家庭债务总量超过居民总收入，意味着提前消费透支了消费能力，因此，我国近年来的居民消费增速有所下滑。2017年，我国居民的杠杆率为49%，相较于62.1%的国际平均水平，这一比例并不算过高。但是，对比新兴国家的39.8%，又显著偏高。那么，相较于发达国家呢？美国自2008年以来，居民杠杆率由95.4%降至2017年的78.7%，日本由59.5%降至57.4%，欧盟则从60.4%降至58.0%。我国居民债务都用于何处呢？中国人民银行发布的金融稳定报告透露：2017年末，中国住户债务余额为40.5万亿元，较上年增长21.4%，较2008年增长了7.1倍。2017年，中国家庭债务占GDP比重的48%。其中，住户贷款占全部贷款比例的32.3%（实际占比还要略高）。回顾2008年，中国的住房贷款余额为3万亿元。到了2017年底，飙升至21.9万亿元。数据还显示，目前，房费占住户债务余额54%。由此可见，我国居民贷款的主要用途是用于购房以及与此有关的支出。截至2017年末，全国城镇共有住房2.7亿套，户均住房已超过1套。2018年10月，国家统计局公布的全球房产总市值数据显示，中国居民房产总值为65万亿美元。日美欧三个国家和地区加起来的居民房产总值还比中国少5万亿美元。民进中央经济委员会副主任王林曾表示，我国居民资产80%是房产，全国约有400-430万亿元的资金被锁定在房产中。这表明了房产在我国经济和居民财富中的比重。可见，房价走势牵一发而动全身。房价下跌会有什么后果？近两年的楼市调控采取了严格的限制措施，从以往单纯的“限购”发展到“限购+限价”并举的阶段，落脚点在于控制房价。对于广大刚需来说，房价平稳，无疑是好事。但有人欢喜有人忧，不少人担心因房价下跌会带来一系列的问题。首先，如果楼市深度调整，作为信贷抵押物的房产市值则会大幅缩水，房屋市值下跌而债务无法减少，其抵贷比率会大幅上升。如果房价下跌幅度超过了购房者的**比例，以致出售房产不足以偿还债务，那么，部分有房者将变成负资产者。如果有房者大量抛售房产，还会导致房价下跌陷入恶性循环，使楼市持续进入下行通道。第二，官方数据显示，我国中等收入群体人群已超过4亿，比美国人口总数还多。这些中产阶层的主要财富都是房产。一旦房价下跌，将会影响他们的消费意愿和消费能力。国家统计局数据显示：2018年，我国**终消费对经济增长的贡献率已达76.2%，成为拉动经济增长的第一动力。在当前投资和出口增长都面临较大下行压力的情况下，消费的下滑会加大经济增长失速的风险。第三，房价下跌还会导致银行业面临系统性信用风险。2018年，A股上市房企总负债达7万亿元，行业龙头万科负债率也达到84.93%，负债率超过70%的上市房企有59家。房价下跌势必导致原来以高价拿地的房企入不敷出，使这些企业面临着现金流和融资链条断裂的压力，进而造成银行形成大量的坏账。一旦大批房企破产，还将使产业链上下游的企业受损，形成连锁不良反应。此外，我国信贷大多以土地和房屋作为抵押物，房屋和土地价格下跌导致抵押物减值，会增加形成呆坏账的风险，进而抬升银行的系统性风险。第四，房价下跌还会加剧地方政府收支压力和债务风险。目前，地方政府收入的主要来源是土地出让收入。一旦房价下跌，土地出让收入大幅减少，政府性资金收入减少，而财政支出存在较强刚性，那么，势必导致地方政府财政难以为继，只能扩大地方政府债券发行。这会进一步推高地方政府债务水平，从而，产生更大的系统性财政与金融风险。笔者认为，当前房价宜稳，不宜波动过大。稳定房价应是2019年需要重点考虑的选项，在做到房价稳定而不出现暴涨或暴跌的前提下，逐步解决房价过高的问题。这既是通过数据分析得出的结论，也的确是客观现实的必然要求。怎么调控？那么，房价应该以什么样的方式进行调控呢？笔者认为，并不是动辄就通过行政方面的干预，而在于真正意义上做到改变人口和城市集中化的规划问题，要通过调控引导我国经济结构性改革和调整，做到纲举目张，避免头痛医头，脚痛医脚。具体建议如下：一、通过房市调控促进西部地区开发，形成新的一波改革开放的红利。房价、楼市与人口流动和城市布局密切相关。总体而言，房价**高的几个城市也是人口规模和人口净流入**大的地方。2018年末，北京市常住人口为2154万，北京楼市均价为59868元/平方米；上海市常住人口为2415万，其楼市均价为49446元/平方米；人口规模较小的呼和浩特房价均价只有9037元/平方米。所以，房价应该伴随着资源的再分配和人口的再调节得到调控。当下，应该通过包括楼市政策在内的各项政策引导，鼓励人口西移，促进西部地区人口增长，从而，通过人口分散的方式，促使房价缓慢下降，也带动西部地区经济发展，形成新的人口红利、政策红利、改革红利和国内区域开放红利。二、增加投资渠道解决高房价问题。由于投资渠道的匮乏以及通货膨胀及其预期等因素，人们只能用杠杆去购房，将钱投入到房地产市场，去对抗物价上涨，并实现资产的保值与增值。通过让百姓拥有更多的投资渠道，可以做到资金从房地产缓步分流的效果，从而，可以控制房价，促进股市，拉动消费。总之，要真正做到房价的合理调整，应该是促进资源的再分配和人口的分散化以及拓展投资渠道，并辅之以对于炒房客的行政打击措施。只有这样，才可以做到房价的软着陆，从而，也能真正地“解放”中国家庭的经济负担。（作者系约瑟投资公司董事长兼总裁，中国航油集团原副总经理、中国航油（新加坡）股份有限公司原总裁）



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新年第一天，重庆调整房产税起征点！专家解读：这是例行调整江钰铃新年第一天，2019年楼市政策调整首例出现了！1月1日，重庆市住房和城乡建设委员会官方网站发布公告称，从2019年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由2018年的15455元/平方米调整为17630元/平方米。2019年主城区个人新购高档住房，是指成交建筑面积价格达到17630元/平方米及以上的住房。多位地产专家向中证君（ID：xhszzb）表示，此次重庆房产税调整属于例行调整，对楼市影响十分有限。重庆施行房地产税政策试点已有年头，新购高档住房的起征点基本每年都上调，而且范围也仅限于新购的超过一定成交价格的高档住房。近年重庆新购高档住房起征点变化情况易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，重庆房产税起征点跟随市场变化而调整，并且是针对高档住房，首套刚需完全不受影响，这个调整也符合市场预期。楼市政策总体基调没有变化近来菏泽、广州、珠海等地，相继出现取消限售、降低社保门槛等政策微调，市场对楼市政策走向十分关注。有地产专家表示，楼市政策的总体基调没有变化。中原地产首席分析师张大伟认为，中央经济工作会议再次明确要求“房住不炒”，全国房地产市场的调控力度将依然维持高压状态。虽然**近部分城市出现微调，但整体来看基本原则不会改变，遏制房价上涨的决心不会改变。严跃进表示，对于房价来说，政策基调应该是不变的，即保持稳定。此外，张大伟还表示，未来楼市政策在打击投机的同时，将对真实居住需求加强保护，未来政策微调也有利于刚需。对于楼市而言，每一项政策的出台，都挑动着买房者和卖房者的敏感神经。有房地产资深观察人士表示，目前许多热点城市的楼市，仍然处于僵持状态。限购限售和提高**比例等措施，已经实施了近两年。“刚需买房的人希望房价合理，能付得起**。刚需换房的人希望二套房政策宽松一些，让卖房买房过程无缝对接。开发商、房企希望库存比降低一点，加快资金回笼，轻装上阵。所以，一旦有什么政策出台，大家都喜欢掰开了揉碎了，想从中解读出一些放松的信号。”2019年还有哪些楼市信号值得关注进入2019年，楼市走向还有哪些信号值得关注呢？房企方面，机构数据显示，2018年全年，碧桂园、万科、恒大、融创、保利等30家房企年度销售额突破千亿元。相较2017年只有17家房企进入千亿军团，2018年房企的销售额又攀上了一个高峰。有地产专家表示，房地产行业正在向头部企业进一步集中。从近两年的房企销售额看，许多千亿房企开始避开北上广深等热点城市，向二三四线城市进军，也是千亿房企增多的重要原因。但随着楼市调控政策范围的扩大，许多二三四线城市也戴上了限购、限售和差别化信贷政策等“紧箍咒”。中原地产研究中心数据显示，2018年全国范围内房地产各种调控政策在450次左右。2019年，如果楼市调控政策未出现实质变化，房企销售额或将面临拐点。政策方面， 2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议提出的十个方面工作中，“稳地价稳房价稳预期”、“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任”“解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板”以及“加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度”等提法，都值得关注。张大伟表示，房地产市场再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。他预测，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。



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3月27日，中国财政科学研究院原院长、华夏新供给经济学研究院院长贾康在博鳌亚洲论坛谈到房地产税时表示，房产保有环节征税是可行的，但对于空置税持谨慎态度。贾康认为，(对于房地产税立法)还是要等权威信息，什么时候列入人大立法。现在已经过去一年多了，什么时候宣布正式进入一审，进入一审以后，开弓没有回头箭，二审、三审是一定要往下走的，一定会有激烈的争议，很可能会推到四审。



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答：长期以来，产权登记在我国常被看作行政机关所享有的行政管理职权，多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了分散登记的现象。



经常会出现同一处不动产会有多个证，比如土地使用权证、房屋所有权证、草原证、林权证等。实施统一登记可以更好的保护权利人的合法权益，保障不动产交易安全。

全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

自然资源部**新调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。



什么是不动产，简单解释：不能移动或移动就会损害其价值和用途的财产。

不动产包括哪些，城市商品房、农村宅基地、承包经营的耕地、山水、林田、湖海等。

答：历时四年、被看作房地产税征收条件和推进财产公开前提的全国不动产登记工作，终于有了突破性进展。我国不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记体系进入全面运行阶段。
业内**为关心的是，不动产登记全国联网后，房地产税征收的依据性障碍被破除，房地产税征收议程是否会加快？
对此，自然资源部一位人士表示，不动产登记全国联网是**先设计这个制度时就定下的，也是这个登记制度的基础要求，相当于一个基础设施，当时并没有特别针对房地产税。分散登记模式下，房地产税也能收，但是联网后，能为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息，更加有效支撑房地产税收改革。

虽然这个系统不是为了征收房地产税，也不能“以人查房”，但在SOHO中国董事长潘石屹看来，“这已经让许多人紧张和恐惧起来了。”而潘石屹之前曾表示“全国联网会导致房价下跌”。
在4月11日的博鳌亚洲论坛上，住建部原副部长仇保兴曾表示，关于房地产市场，要从行政调控变成税收、信贷等市场工具的调控，“从长远看，包括消费税、空置税，这些肯定会出来的。”
多项历史遗留问题将集中解决
自然资源部的前身国土资源部，曾经在2014年公布不动产登记时间表：2014年建立统一登记的基础性制度；2015年推进统一登记制度的实施过渡；2016年全面实施统一登记制度；2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。这一时间表目前已经完成。

按照自然资源部**新调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。
根据《不动产登记暂行条例》，登记的适用对象包括：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
不动产统一登记实施之前，是多部门分散登记，部分相关管理环节不完善、不规范，导致了历史遗留问题。
自然资源部还特别强调，要防止“小产权房”通过不动产登记合法化。同时要严厉打击滥用职权伪造材料虚假登记，故意错误登记，为融资违法登记，恶意串通违规登记和泄露登记信息的行为。
不过，就制度建设而言，不动产信息联网只是一个开始，后续还有很多工作要做。
为房地产税、空置税开征扫除障碍
为房地产税、空置税开征扫除障碍
相比不动产登记和换证，人们更关心的是，这项制度是否会影响房价涨跌，促成房产税落地及财产公开体系的建立。
2017年12月26日，国土资源战略研究重点实验室，就曾以“房地产税设计与不动产登记”为主题，举行专项学术报告会。与会学者认为，房地产税征收必须在处理好公平与效率问题的原则下，以不动产登记信息管理基础平台数据为依据。这实际上就把不动产登记列为了房产税征收的主要条件之一。

“不动产登记信息数据联网首先是为决策层提供决策依据。从全国层面来说，我们直到现在还不清楚每个城市究竟有多少住房？住房状况如何？未来可能有多少住房会成为危房？其次才是我们根据存量房产及其分布，研究房地产相关税法和政策，运用税收手段解决空置住房问题，提高住房有效供给。”新城控股高级副总裁欧阳捷对表示。
既然房产信息能够联网，这种资产价值评估体系推进的效率应该也会很快实现。随着难点的逐一解决，房地产税的开征只是一个时间的问题。
除了房地产税，有关房产空置税的讨论也一直很热烈。
根据国际通常标准，商品房空置率在5%~10%之间可视为正常水准，而我国商品房空置率却长期处在20%~30%之间（其中二线城市高于一线城市，而三四线城市又高于二线城市），远远超出了正常水准。
中国社科院近日发布的《中国房地产发展报告（2018）》指出，2018年政策调控的关键在于建立房地产调控的长效机制，而长效机制包括法律保障机制、土地供给机制、税收调节机制等诸多内容。社科院建议，应该以“空置税”来替代房产税，从而增加住房持有成本，提高住房利用效率。
在政府重点推进房地产税立法的大背景下，空置税预计要等房地产税实施后再确定是否有必要推进。
何时征收仍是个谜。但不动产登记体系全面运行后，谁有多少套房子一清二楚，这为房地产税和空置税的征收扫除了数据性障碍，并有利于后市楼市调控政策更加精准性的出台。
当然，作为税制改革的重要部分，房地产税的征收仍需等待立法授权。同时，由于房地产税属于地方税，**终还取决于地方政府愿不愿意收。