继承来的房产再卖出去要交多少税？苑承建降准不针对房地产楼市调控短期内不会放松

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近日，有关土地出让4税的话题再次受到关注。国税总局日前在对政协提案的答复中表示，将统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策。同时，作为房地产税征收的基础设施，不动产统一登记也取得显著进展，自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露，要不断巩固和提升不动产统一登记成果，抓紧启动《不动产登记法》立法。笔者认为，在主要城市实现住房信息联网的基础上，不动产登记基本完成并且抓紧启动相关立法，意味着房地产税“落地”的基础条件已趋于成熟。近期，无论是个税提高起征点、增加抵扣项，还是增值税税率下降，改革突破的决心很大。房地产税“落地”后，城镇居民税收负担有多大？首先要看税种的定位。税收两个**基本功能是组织财政收入和调节收入差距。在今年全国“两会”上，有关部门负责人指出，房地产税主要是调节居民收入分配，特别是个人财富集聚，以促进社会公平。同时，筹集财政收入，满足公共服务需求。也即房产税首先是调节税，然后才是收入税。据数据统计显示，当前房产占我国家庭资产的65%-70%，比美国高出2倍，房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上份额。国际上普遍存在的调节个人收入差距的工具，包括个人所得税、资本利得税、遗产税、不动产税等在我国仍有待完善。因此，以房产税来调节收入是应有之义。近期的个税新政、房地产税立法，抑或是未来遗产税征收等，体现的都是调节收入差距的思路。既然房地产税定位于调节税，对居民家庭首套房或一定面积实施免征，将是大概率事件。在美国、德国等发达国家，首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大程度减免。那么，对第二套及以上住房征收，税率该定多少？在一线城市，80平米住宅一年租金约8万元，净回报约为6万元，按资本化率4%计算，房子评估值大概为150万元，但市场价大约500万元左右。以目前上海、重庆试点的约0.5%的税率来计算，按照150万元税基，一年家庭要缴纳的房地产税大约7500元；若按照500万的税基计算则是25000元。据笔者测算，2017年深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5.9万元。以户均3人计算，7500元和25000元的房产税年缴纳额，分别占一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和部分三四线城市相比一线城市，租金减半，居民收入减少40%，评估值和市值也大约减半，结果与一线城市差不多。再参照一下国外经验。美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家，在确定房产税实际税基时，一般在房屋市值基础上进行调整，还限制税率和用途。美国房产税主要用于地方公共开支，同时具有透明的支出披露体系，每个业主在年末亦会收到纳税单，其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。美国房产税支出通常有三大类：一是学区教育；二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务；三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立**的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收一半。比如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。此外，美国采取“以需定收”确定房产税税率，即年度公共支出预算倒推要征多少税以及税率。因此，公共服务支出稳定的情况下，房价涨了还要降低税率，确保评估的税基乘以税率得到的税负，不超过居民家庭收入的3%-4%。由上可知，即便按照0.5%的税率算，我国房产税占收入的比重仍会超过美国房产税占家庭收入的比例。因此，对首套房实行一定面积减免或低税率，应是一二线重点城市房产税征收的主要思路。在鼓励百姓获得财产性收益的政策方针下，考虑到房产税影响群体范围广，需要平稳实施，预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。也就是说，严格遵循“房住不炒”，量力而行地改善住房需求，绝不会受到房产税较大的影响。另外，税收环节设置存在的问题，也影响到了百姓置业。当前楼市进入存量时代，热点城市二手房交易超过新房，但二手房交易成本很高，税费大概占到交易总价的6%-10%，不利于存量房利用。近期，热点一二线城市新房热销，与二手房交易成本高有关。管理部门提出要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。笔者认为，如果能将交易环节的税负降下来，而腾挪到保有环节，并启动低税负缴纳原则，则能降低住房交易的“门槛成本”、促进合理住房需求。更重要的是，将交易环节的成本延后至持有环节，能够通过税制设计(税率、免征政策等)，引导市场预期、遏制投机炒作、夯实“房住不炒”。**后，从美国经验来看，房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反，直接从个人的腰包里掏钱，税负“痛感”直观，纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善，区域内的房价反而会稳定和上涨，这个逻辑与小区物业管理费类似。



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李铁 发改委城市和小城镇改革发展中心首席经济学家。新京报 王嘉宁 摄新京报：近期学界的一个观点是，城镇化的巨大发展空间是中国经济韧性和动力之一。城镇化应该如何推进以更有效成为经济增长的动力？李铁：在我国城镇化加速发展过程中的一个问题是成本过高，这在一定程度上影响了其对中国经济的贡献。但解决成本高的问题并非无路可走。第一，当部分中心城市的发展因成本高难以继续扩大招商引资规模的时候，可以把发展空间扩大、延伸到周边的中小城市、小城镇，释放出中小城市、小城镇的活力。第二，目前农民进城成本普遍偏高，这也阻碍了城镇化的发展，要给农民低成本的城镇化创造适合的空间。第三，**重要的就是推动户籍改革，把外来人口投资和消费积极性等释放出来，从而激发经济的活力。新京报：目前房地产市场**大的问题是什么？李铁：目前房地产市场**大的问题是我们不愿意调整房地产的政策，是因为担心再次出现房地产过热。比如我们现在反对坚决炒房，也采取了包括限价等在内的各种措施。这是因为在房地产发展过程中，地方政府的积极性太高，推动了房地产的供给过热。如果地方政府没有及时转型，如果再松动房价的话，房价反弹形成的压力会超预期，也会造成新一轮房地产过热，这也是中央政府不愿意看到的结果。因此，解决房地产问题，首要要解决的是地方政府转型的问题，要改变以往依靠卖地增收的房地产发展模式，在观念和体制上都要进行变革。只有尽早地推进改革，调整地方政府的发展模式，之后再减少堵、压等各种行政政策来稳定市场，有利于通过市场发展的规律来疏解房地产的问题。我一直比较担心的是，地方城市政府在发展房地产上的积极性大于市场和企业的积极性。本来房地产市场存在稳定的波动，但一旦地方政府积极干预之后，这种波动就会被放大很多，可能会导致一发不可收，也会导致严重的过剩。解决房地产的问题，我们要通过各种政策把地方城市政府的积极性有效地约束住，使得房地产回归市场，之后用包括大范围空间内调节供给等措施来解决房价过高等方面的问题。新京报：房地产税一直是公众关注的热点。在目前内外部的经济环境下，房地产税的推进情况可能是怎样的？李铁：房地产税的出发点是调整城市转型，把地方政府的短期行为矫正为长期行为，同时通过税收来遏制房地产方面的过度投资。但目前看，房地产税的推出处于两难的境地。因为利益结构一旦固化之后，就难以进行调整，把钱从房子拥有者兜里往外掏是很难的事情，这也是房地产税的推进一直很缓慢的原因。同时从经济环境看，也与目前中国的推进减税措施相悖。因此，可以说，从长期看，从改革的出发点上看，推出房地产税是一件好事儿，但目前并不是推出房地产税**好的时机。



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"冷清—火爆—冷却，仅仅两年多时间，楼市就经历了如此“打摆子”周期，摆脱这样的反复，建立房地产发展的长效机制再度提上议程。

告别“打摆子”，呼唤长效机制

2016年12月16日结束的中央经济工作会议明确表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设，房地产税等长效政策有望加快落地。

“‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。”万科总裁郁亮近期在接受《人民日报》专访时说，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。

房地产调控关键还是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融资、住房以及税收制度等 第一财经高育文摄

财政部原财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康也认为，中国的房地产市场就是“打摆子”式的，“之前大家还担心冰火两重天，冰这边的压力太大，好多三四线城市和部分二线城市去库存压力那么大，没想到才几个月迅速火热起来，一线城市和二线热点城市房价快速上涨，各地政府迫不得已，不断推出各种限购限贷措施，这种‘打摆子’式的表现，再次说明我们前几年说的多轮调控主要是治标，而非有效治本。”

他认为，过去的调控都是简单的调节，光讲政策的话，放宽就是取消限购限贷，收紧就是恢复限购限贷。“这种治标的方式根本不够用，关键还是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融资、住房以及税收制度等。”

这其中，房地产税讨论多年，关注度一直很高。虽然早在上海和重庆展开局部试点，但房地产税推进过程一直“雷声大雨点小”。有专家认为，房地产税推广在技术方面不存在问题，主要障碍在于既得利益群体的阻挠。

“放眼看去，世界上稍微现代的经济体，都建立起了住房保有环节的税收制度，中国这个坎迟早要过的，那么早一点考虑，争取不那么滞后，这也是一个应有的选择。”贾康说，房地产税不是“定海神针”，一招决定全局，但它是制度建设中的一个必选项。

不过，房地产的长效机制并不仅仅只有房地产税，尤其是如果没有其他相应的制度改革做配套，那么房地产税所起到的作用将十分有限。

张大伟说，房地产税如果税率过低，很可能难以覆盖征税成本。税率过高，将影响房地产行业的发展。房地产税未来是用来取代地方REPLACE_TEMP_1金减少后的地方税源，在房地产依然是经济重要支撑的情况下，如何推进更需综合考量。

他认为，房地产税是新增实际收税的税种，在实际交易中并不能促进增加新供应。虽然短期可能影响部分投资者抛出房源，但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求的话，房地产税依然会被转嫁给买房者支付。此外，征收房地产税带来的持有环节的成本提高，也极有可能通过转嫁给租房者、或者其他途径规避掉。

贾康也认为，加快房地产税立法推进改革，需要有一系列的配套。房地产税应该把房地产有关所有的税费放在一起做一个系统的优化。而且必须得到土地制度、住房制度、投融资制度改革的呼应。

增加有效供给

这其中，土地供应制度改革亦十分关键。中央经济工作会议明确要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

当前，由于土地在地区之间的供需错配，导致部分一二线城市土地供应不足，房价高速上涨。而大部分三四线城市土地供应过剩，库存高企，即使现在不再增加土地供应，多年都不能消化完，存在土地浪费、效率低下等问题。

全国房地产商会主席顾云昌曾在接受媒体采访时认为，目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题，也就是供给侧方面的土地供需错位。2008年以来，在我国的城镇化建设中，土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲，土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地，而人口城镇化使大量的人口从农村来到中小城市，走向现代化大城市，也就是土地的供应和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应，但人还在流入。

因此，要解决这个问题，就必须建立起人地挂钩的制度。厦门市房地产中介行业协会副会长王崎对第一财经表示，未来在土地供应方面，一二线热点城市的土地红线应当适当放宽，把周围的三四线城市的土地指标转移到一二线热点城市。这样在满足一二线城市发展需要的同时，也能促进三四线城市的集约化发展。

王崎说，像北上广深这些一线城市和厦门、南京这些二线热点城市，他们发展农业的附加值本来就不高，还不如在城市之间进行合理分工，让这些地方努力发展好城市经济，让以农业为主的地方努力发展好农业。

“现在大中城市盖楼，**大问题是土地供应量不足。表面上看，这些城市能用于开发建设的土地确实很少了，但往深里分析，也与土地供应制度有关。”郁亮说。

现行《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。因此，农民集体所有的土地在出让、租赁时是受到限制的，不能与国有建设用地同等入市。于是，就形成了城乡二元结构的土地制度。改革这种土地制度的呼声早已有之。

郁亮分析，过去城市发展起步阶段，土地强制收储、政府“一个口子”供地的方式曾经发挥过重要作用，但在目前，存量土地渐成主流，征收拆迁成本大幅提高，“地拆不动，就供不出来”。他建议，我国可以探索建立土地市场多元化供应制度，允许让有土地一方根据规则跟买地的人谈、让市场主体自行谈判交易，从而提高存量土地流转效率、快速增加有效供给。

据新华社报道，土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划。全国人大环资委指出，现行土地管理制度特别是农村土地管理制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现，表现为土地征收制度不完善，宅基地用益物权难落实，土地增值收益分配机制不健全，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同价同权等。为此，多名全国人大代表提出议案，建议修改土地管理法。目前，国土资源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

此外，房地产的长效机制还应包括城市住房制度等方面的改革，未来必须促进房地产投资盈利模式转变，由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，使经营模式由单一的“只售不租”变为“租售并举”，这也是长效机制的一个重要方向。

郁亮认为，在商品房市场外，应大力发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房;借助轨道交通，加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群，从而疏散核心城区人口，并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。

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房产税提了这么久，这次终于提上议程，甚至连时间表都排出来了，力争2019年完成全部立法，2020年落实税收法定原则的改革任务。这么说来，两年内完成立法，三年内有望实施。 一、对于房产税征收标准是什么，恐怕是大家更为关心的话题。 在房产税具体公布之前，我们只能从有关领导的讲话中找出这些信息:按照房屋评估价值征税，适当降低建设、交易环节的税费负担。 这句话很明确，房产税不是按照你当时买房的价格计算，而是按此时市场的价格评估值计算基数。也许二十年前你买的房子才花了10万，现在的评估值到了100万，那么对不起，以100万为基数缴税。所以，评估值越大，交的税也越大。当然这个评估值也不是随便评的，有房管所二手房交易中心**近的交易价，又有开发商**近的网签备案价，所以也别指望投机倒把，降低评估值。 二、房产税，给楼市调控带来了什么? 首先，房价之所以在调控之下，居高不下，一部分原因就是政府的财政收入主要来源之一就是房产经济。政府部门不可能打压房地产，来降低自己的税收。而房产税恰好解决了这个问题。政府有了这笔税收，就可以大胆地调控房价，稳定地价和房价。 其次，房产税的实施，让购房者更加清醒和理智。投资者的利益被大大缩水，让房子回归住居本性，限购限售只是从外观上打击炒房客，房产税则从主观上让炒房客自觉放弃。对于那些买房后期望**的投资客来说，房子的**也就意味着房产税的**，增加了投资的风险。 对于我们来说，更为关心的是究竟几套房开始收取房产税，目前来看，首套房不会交税，二套房缴税的可能性也不大，而三套房以上开始征收，这对于刚需一族来说，是没有任何损害的，所以刚需买房，不用担心太多，该买就买，当然有的刚需则期望房产税来临之后，房价大跌，房产税后房价真的会大跌吗?即使下跌，那起码你还要等三年，等的起吗?

"不断放出风声的房地产税有了时间表。近日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括房地产税法在内的69件立法项目处于第一类，即条件比较成熟，拟在本届人大常委会任期内提请审议，即五年内提请审议。不过，房地产税征收的难度、当前国民的负担能力、国内产权的复杂性等问题，五年里这些艰难的议题能否顺利闯关还是未知数。

一字之差

此次列入五年规划的一类项目有69件，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案；二类项目有47件，即需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的法律草案；三类项目是立法条件尚不完全具备、需要继续研究论证的立法项目。其中，房地产税法被列入一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，由全国人大常委会预算工委和财政部负责。

房地产税终于有了眉目。在北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文看来，比起此前在上海、重庆试点的房产税，房地产税多了个“地”字，但是难度由此极大增加，怎样处理好土地出让金和房地产税之间可能存在的重复征税问题，是现存的一大难点。房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。这也意味着， “房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

“目前，我国对房地产征收的税主要是集中于流转环节，一般有营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税6种，有时还有带有附加性质的教育费附加等，但在保有环节，除了城镇土地使用税和对个人所有非营业房产免税的房产税，基本没有针对居民住宅保有环节所征收的税。” 太平洋证券宏观分析师肖立晟表示。在保有环节，房地产税正是补齐立法框架内缺失的重要一环，针对保有环节开征房地产税的主旨既是为了完善税制，也是为了补上财产税的缺失。

然而2011年，在上海、重庆针对个人住房保有环节征收的试点房产税并未激起太大波浪。上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46％和26％，比同类城市降幅高10-20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌，而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后三年多，房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

划地而征

与已实行的房产税不同，房地产税的内涵更为丰富，实行起来也更为复杂。国务院发展研究中心研究员倪红表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

由于已经有了土地出让金，如果房地产税只是做加法，将会导致重复征税。在业内专家看来，可能会将一些交易流转环节的税裁撤并入房地产税，以达到在调整税负结构的同时调整税负水平。比如，因为和房地产税的税基重合，是否应该取消土地增值税应该讨论。

在肖立晟看来，作为营改增之后**主要的地方主体税源，房地产税或将“属人原则”和“属地原则”结合起来，以实现免征优惠和征收方便之间的结合；房地产税也可能会采用中央和地方分成的形式，由中央拿走20%或30%用于跨地区调节。

不过在征收环节仍有诸多细节尚未确定，例如免征面积如何设置、税率是否累进等等。事实上，由于各地税率不同，跨省市的房产如果累加，怎样执行也将成为难点。比如，专家普遍认为的免征税面积，在一个省市减免后，另一个省市的房产是否不减免全额征税，并按照两地税率分别在两地缴税，如果是的话，以哪个省市为减免面积的标准，在两个省市均有房的“候鸟夫妻”按几口人为标准减免，都是难题之一。

“房地产税不会一刀切，会按照不同地区执行不同税率，地方政府有自己的话语权。不过，一个问题在于不同城市的房子会不会累加在一起征税，比如，在北京有两套房子的，可能会征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加计算，我觉得应该不会综合在一起征税，而是以一个居住城市空间为限。”长平经济研究所执行所长王长勇说。

五年之期

早在2015年，房地产税就同样被列为十二届全国人大常委会立法规划的第一类，但任期内没有提交一审。“当前也只是存在一个意图，实际上对于要不要征收房地产税，社会上并没有达成共识。”国家行政学院教授冯俏彬则对北京商报说。

一位不愿透露姓名的房地产行业法律专家表示，根据以往立法制定的相关情况，一般情况下，列入立法计划不等于一定要出台，不列入立法计划肯定出台不了，但房地产税作为长效机制的重要组成部分，本次列入立法计划说明这个事又往前推进一步。考虑到房地产税的影响比较大，具体哪一年出台，推测立法部门要综合考虑纳税主体的承受能力、对地方政府财政收入的影响、对宏观经济的影响，以及境外经济环境等因素，寻找合适的窗口期确定具体的时间。

然而也有观点认为，可能会在2021年左右审议通过一个全国性的“房地产税法”，但这个税法一定是比较笼统的、纲领性的。因为房地产税是地方色彩**浓的税种，未来极有可能以地级市（甚至县级市）为单位，出台各自的实施条例，才能真正落地。从立法完成算起，可能还需要两三年时间。但一线城市、强二线城市可能会率先落地。

对于房地产税征收后对利益格局的重塑，国家税务总局税收科研所原副所长靳东升认为炒房者将会成为房地产税施行后一大打击对象。“现阶段的房地产税只会对超出自身需要储备的炒房者征收。” 靳东升表示，试点的房产税并不想给市场带来过渡震荡，“但是全国推行开来，还是会有效果的。”

不过，对于调整房价，王长勇表示作用有限。“房地产税征收的范围非常小，大部分家庭都会减免，对财产征税一定要调节财富，初期的调节功能多，体现就是免税范围比较大。”王长勇说。实际上，房地产税的立法初衷，是为调整地方税收的结构，补充地方税源，调控房价只是附带的预期。

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