二年唯一房产过户费要多少？广东年底前各市城区实现“互联网＋不动产登记”

答："二手房租售,这些“坑”千万别踩三方“卖一买一”交易卡住其中一环，违约责任怎么算？买私房发现土地出让金没缴，该由谁来承担？虚假材料办过户，交易不成如何处理？二手房交易中，不少购房者会遇到各种类型的纠纷。而随着租购并举政策的推行，存量二手房转售为租情况日益增多，房屋租赁引发的纠纷也变得频繁起来。由于二手房租售多通过中介方促成，今年“3·15”消费者维权日，二手房租售的中介服务也成为关注点之一。针对中介服务的投诉占六成日前，广州市房地产中介协会发布的分析报告指出，2017年协会共受理消费者对中介投诉案件150宗，投诉纠纷数量约占全年中介促成存量房交易总量的1.3‰，较上一年的5.8‰有明显改善。其中，经协会调解成功撤诉的案件共85宗，占总投诉57%，共为消费者挽回经济损失58.43万元。2017年存量房交易纠纷调处类案件主要可分为以下四种情形：一是消费者认为中介机构未依法查验并履行告知义务的，共36宗，包括：促成交易前未尽查册义务、未向卖方书面告知买方为促成此交易的中介人员、未审查业主代理人处分权等情况。二是消费者认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情况的，共32宗，包括：认为中介存在隐瞒房屋信息，如，房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、户口被占用、房屋存在违章建筑、房屋交易真实价格等；未严格审查买方购房资格，土地出让金是否已缴交，户口占用，交易税费计算存在偏差等情况。三是认为中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》，共25宗，如未经交易当事人同意擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同，或者不配合撤下网签合同等情况。四是交易当事人因政策变化，房屋交易流程、房款准备等预计不足，市场价格波动等原因而违反合同约定，拒绝履行合同引起纠纷的，共18宗。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷，对于这类案件协会都会组织交易双方及中介公司进行三方调解，但协会并无任何行政或司法强制能力，对于一方不参与调解或调解不成的，建议当事人应及早做好通过司法途径解决的准备，并积极应对，以免耽误解决纠纷的**佳时间或错过案件的诉讼时效。从上述案件分类统计来看，消费者针对中介服务的投诉占到六成左右。由此可见，在二手房交易纠纷中，中介方的服务质量问题是关键的一环。“购房资格”引发纠纷多市中介协会在处理案件过程中发现，还有一部分纠纷与消费者对自己的购房资格、贷款资格的判断及对政策解读有偏差、草率冲动签订房屋买卖合同等有较大关系。2017年1月，在广州经商多年的李某，想在广州置业定居，开始办理户口迁移手续，后中介公司为其寻找到天河区某物业，李某经与业主周某协商双方约定4个月后办理相关手续。直至5月，李某因多种原因一直未能完成户口迁移手续，业主周某多次催促。李某为免违约故委托朋友代办个人所得税纳税证明，之后李某取得银行的同贷书，在与业主前往不动产登记部门办理递件过户手续时，不动产登记部门工作人员审核材料发现李某提供的个人纳税证明有问题，后登记部门对李某提供虚假的证明材料、骗取购房资格的行为作报警处理。由于买方李某不具备购房资格，**终无法办理过户手续，业主要求与买方李某解除合同，没收定金10万，并要求由李某赔偿其已支付的中介服务费5万元，但买方李某认为按合同约定中介服务费应由卖方支付，同时中介要求买方李某支付买卖双方未支付的剩余中介服务费5万元。经多次协商仍无法达成一致，**终业主周某和中介均向法院提出诉讼。李某明知自己不具备购房资格，仍怀侥幸心理，企图瞒骗登记部门完成过户手续，这种行为除导致自己既不能购房又须根据合同约定赔偿损失，还触犯刑法相关规定，涉嫌违法犯罪。根据相关规定，若因个人原因无法依约履行合同，买家需承担违约责任。对此，市中介协会建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估，以避免不必要的经济损失。中介协会提醒消费者应选择办理了工商注册和房地产中介机构备案手续的正规中介机构提供中介服务，并建议优先选择协会会员单位，可获得更优质可靠的服务。从过往经验看，当纠纷涉及协会会员单位时，协会的调处效率和调解成功率明显更高。典型案例签低价合同“避税”不成风险高A中介公司促成业主陈女士以520万元的交易价格向莫女士出售房屋，签订《房屋买卖合同》时，双方约定支付方式为商业贷款，税费由莫女士承担。莫女士认为以520万元成交价需支付的税费较高，便向陈女士提出签订400万元的《广州市存量房买卖合同》用于交易递件，达到少交税的目的。陈女士认为自己没有损失便同意此事，在A中介公司的见证下，陈女士与莫女士签订了《报价确认书》，同时签订《业务受理确认函》委托B公司制作网签合同并办理按揭手续。后来陈女士经朋友及家人提醒，了解到同一房屋签订两个价格不一致的买卖合同会对自身利益有损害，便提出要求按照真实成交价格制作网签合同。莫女士认为此举会导致多付税费，要求陈女士支付因此而多出的税费，陈女士明确拒绝。双方多次协商后无果，莫女士向法院提起诉讼。中介协会点评：本案中，买卖双方就同一房屋签订不同交易价款的合同用于核税过户的行为表面上“趋利避害”，实则暗藏风险。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十八条“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。”陈女士要求“按照真实成交价格制作网签合同”的主张是理应得到法院支持的。协会法律咨询服务中心周冬云律师指出,在实际的交易过程中，买卖双方常出现为达到“多贷款”或“少缴税”的目的，向中介机构提出协助制作与实际交易价格不一致的网签合同的要求。此时作为中介机构应明确拒绝，并向买卖双方说明此举的风险，如可能被银行认定骗贷导致买方无法贷款或因逃税而被追责等。另，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条、第（五）项规定，一但经纪人或中介机构在从业过程中出现“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”的行为，经纪人将会被处以1万元罚款；房地产经纪机构将会被处3万元罚款，或取消网上签约资格。租赁纠纷：租房电器损坏谁来修？租客李小姐在中介公司促成下，与业主胡先生签订房屋租赁合同，约定配有家私电器，每月租金为2500元。在签订租赁合同时，中介公司协助双方列出了家私电器清单，双方确认无误之后在合同和清单上都签了名。李小姐搬进来两周后，发现冰箱存在故障不能使用，于是找到了业主胡先生要求他对故障的冰箱进行维修，但遭到胡先生的拒绝。胡先生认为在交房子给李小姐的时候家私电器都是没有问题的，是李小姐使用不当才产生了故障，应该由李小姐承担维修的责任。而李小姐认为，自己完全没有使用过冰箱故不存在使用不当的行为，而且胡先生作为房东，理应对房屋内的家私电器承担全部责任。这时，李小姐和胡先生分别拿出租赁合同，打算按合同约定处理，但合同上并未约定家私电器损坏应由谁承担维修责任。中介协会点评：本案中，租赁双方都未在租赁合同上列明条款，确定责任人及需承担的责任，导致产生问题时责任无法认定。根据《合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本条规定了出租人的维修义务，在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。一般情况下，对租赁物的维修义务归出租人一方。除非法律、行政法规另有规定、当事人另有约定或当地商业习惯要求承租人负维修义务，承租人只需对出租人的维修提供必要的协助。故该案应当由出租方胡先生承担维修责任。协会提醒广大消费者：根据《合同法》第二百一十八条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”以及第二百一十九条:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。故在租房时，建议双方在租赁合同或家私电器清单中尽可能详细地列出购买时间和物品状况，并对物品的损坏责任作明确的约定。尤其对一些贵重的大型家私电器，**好在合同上备注新旧程度及拍照留底，避免日后产生纠纷。



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答：二手房过户是根据地税指导价收取，按照以下比例：
90平以下，契税1%，90平以上，契税1.5%；
增值税约4.76%，证过2年可减免；
个人所得税1%，证过5年且是业主唯一住房可减免；
以上是首套房，二套房面积90平以下，契税仍然1%，90平以上2%，其他一样；三套房及以上，契税按照3%收取。

答：二手房过户是根据地税指导价收取，按照以下比例：
90平以下，契税1%，90平以上，契税1.5%；
增值税约4.76%，证过2年可减免；
个人所得税1%，证过5年且是业主唯一住房可减免；
以上是首套房，二套房面积90平以下，契税仍然1%，90平以上2%，其他一样；三套房及以上，契税按照3%收取。

答：满二唯一过户手续，不用交营业税，只交增值税（即是个人所得税增值税部20%）

答："房本“不合法” 卖房亏数十万
日前，有平谷市民爆料称，一个名为“金乡居民西”的小区，上千户居民的房产均不能贷款抵押、房产过户，手中的房屋所有权证无法和正常的商品房一样享受同等待遇。
记者走访该小区获悉，小区内约1300户受到房产证问题困扰，无法办理登记、过户，在卖房时会受到很大影响，小区居民曾针对此事多次进行维权活动。对此，平谷区不动产登记事务中心贺副主任表示，正在向上级部门汇报商讨此事，希望尽快解决。
问题   20余年前买房拿证 现在房子“不合法”
“购买了20多年的房子，按照法律，成了违章建筑。”平谷区“金乡居民西”小区一名居民郁闷地说。
住在平谷区“金乡居民西”小区26号楼的居民白女士说，1994年的时候，她和爱人卢先生购买了这套90多平米的房子，1995年拿到了盖有“北京市房地产管理局”红章的房产证，到2008年前后，小区居民发现，手中的房产证拿到银行不能办理抵押贷款，也不能交易，若是必须出售，到有关部门也不能办理过户手续。“2016年，我到平谷区建委查询发现，我爱人名下显示的房屋套数为零，也就是说属于无房产居民。”白女士说道。
47号楼居民温女士告诉记者，她2002年购买了小区的一套二手房，房本上显示也缴纳了土地出让金，土地使用年限是2064年截止，有关部门发下来的也是写着“房屋所有权证”的大红本，目前该房子在平谷区有关部门均难以得到承认，“令人奇怪的是，我想再购买一套房子，人家就告诉我，经过查询，再买就是二套房，简直是互相矛盾。”
43号楼的井女士说，她家的房子在2002至2005年曾经办理过抵押贷款。
多名居民均表示，小区的房产所有权存在一段时间能够得到承认，一段时间不被认可的情况。“我们这里有多种不同时期的房本，现在均不能办理过户，真不知道问题出在哪个地方。”一名居民对记者说道。
影响   千余户受产权问题困扰 卖房需私下交易
据了解，平谷区“金乡居民西”小区共有20多栋楼1300户左右受到房产证问题的困扰，有的居民根本没有任何房本。
29号楼的一位不愿意透露姓名的女士告诉记者，她1998年12月购买了一套房子，当时准备到房管部门办理产权证时，被工作人员告知，该小区暂停办理相关事务。“我现在手里就保存着两张纸，一张是购房协议书，另一张是购房发票，一直到现在，什么其他证据都没有。”这名女士说，希望有一天能够拿到合法的产权证。
“现在小区的房子只能私下交易。”居民张先生说，有人想更换房子的话，因为不能到政府部门办理登记、更名等手续，也不能到银行办理抵押贷款，所以均要求全款购房，不进行更名，只是将“房本”交给购房者，“有的房子被转卖好几次，房本上的名字还是**初的购房人。由于房子不‘合法’，在交易时，小区的房子必须低价出售，同样面积、户型的一套房子，比周边其他小区少卖数十万元是正常现象。”
追访   不动产登记事务中心：争取尽快解决
居民陈先生说，现在居民们盼望着小区的房子赶紧恢复“合法”身份，能够享受和周边小区一样的待遇。
“走信访、上法庭，这些工作我们居民都做了，但是还是没有得到解决。”居民陈先生说，政府部门甚至拿出了10万元钱，让居民请律师打官司。
2月14日，记者随着几名居民一起，来到平谷区综合行政服务中心，不动产登记事务中心贺副主任表示，已经多次接待过居民反映问题，也了解了相关情况，金乡居民西小区和燕郊的落宗事件近似，确实存在无法登记、更名等问题，若是私下交易，一套房子比相邻小区少卖数十万元，小区属于违法占地，房屋土地性质一直没有得到解决。
考虑到居民们的感受，不动产登记事务中心已经将金乡居民西小区的工作，作为今年的重中之重，过完春节，已经组织相关人员召开了会议，也向上级进行反映，争取尽快解决这一问题。
据《法制晚报》记者了解，北京宏思达集团为解决本村村民、居民及相关单位职工住房问题，于1992年至1996年开发建设23栋住宅楼，土地性质是集体土地，1992年至1998年陆续办理相关建设手续。1998年，北京宏思达集团补办了计委立项、规划用地许可证等手续，缴纳了耕地占用税等。但是，该小区由集体转为国有土地的手续一直未得到批复。
1993年至1998年平谷区房管局陆续为小区22栋住宅办理房产证，1998年12月30日停止办理该小区首次新建商品房转移登记，已经办理房产证的允许办理房产转移登记手续，没有办理的停止办理登记手续。
2008年，房屋登记办法实施，因为房地不一致和集体土地不能转为国有土地的原因，于2008年10月20日停止办理金乡居民西小区所有房产登记手续。



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答："房产确认之诉是指依据《物权法》第三十三条规定提起的诉讼：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋产权原则上是以房产证书为根据。

此外，依据《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。所以，在法院提起确权之诉，得到的判决也能起到房产证书的效力。

但房产确权之诉的适用并非没有限制，需要了解能否打房屋确权诉讼的有关法律规定。

　房产被法院查封后，当事人不能提起确权之诉

**高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的通知：26、审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。

出卖人拒绝办理房产过户手续，买受人不能提起确权之诉

《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十条：房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求不予支持。

借名买房中实际出资人可以提起确权之诉并要求过户

《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

案外人不服执行异议裁定，不宜允许当事人另案确权

**高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销判决或者调解书。

据此，案外人在执行机构已查封、扣押、冻结后提起确权之诉的，非执行法院应不予受理，已经受理的应依法中止或者撤销。

判决房屋买卖继续履行并交付使用并非确权，不能排除法院执行

裁判要旨：即使判决合同继续履行以及将房产交付使用，该判决也不能认定是对涉案房产的确权，房产交付也只是占有和使用的交付，并非所有权的转移。在原告所提供的证据既无法证实该房产登记在其名下，也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时，其对涉案房产的权利不能排除他人的执行。

案件来源：《惠州市祥盛贸易发展总公司（以下简称祥盛贸易公司）因与湖南省国立投资（控股）有限公司（以下简称国立投资公司）案外人执行异议之诉案》。

离婚案件中，对尚未取得房产证书的婚内共有房产不宜判决房屋所有权的归属

《**高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。因此，双方虽在离婚协议中约定房屋归一方所有，但尚未取得该房屋的所有权，法院不宜确认该房屋的所有权归一方所有。

无给付内容的确权判决无执行性

**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条：当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。

综上，房产确权之诉的局限性非常明显，在司法实务中应谨慎适用。

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