兰州皋兰房产二手房过户多少钱？融创交易后5城变更注册资本

近些年，我国房地产市场出现了过热现象，为加强和改善房地产市场的调控，切实解决城镇居民住房问题，国家陆续出台了房屋限购政策。然而，接踵而来，也出现了合同约定与限购政策的冲突，而导致房屋无法办理过户手续，这种情况如何妥善处理，直接关乎当事人权益保护及社会安定问题。 近日，笔者接待了这样一个咨询：姐妹俩为北京人，均住西城区。双方根据各自生活需求，于2006年4月签订了《房屋互换协议书》，并实际进行了房屋互换和使用。之后，妹妹办理了房屋过户，姐姐却未办理。现姐姐要求妹妹配合去办理房屋过户手续，妹妹却不愿意配合。又根据现有房屋限购政策，姐姐名下已有多处房产，不具备购房资格。问这种情况怎么办？姐姐通过什么方式才能办理房屋产权过户？ 笔者根据对《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的理解，向这位姐姐做了解答。 首先，房屋置换交易作为一种特殊形式的房屋买卖，是买和卖的双向合同，双方互有权利和义务。当时所签互换合同不违反法律规定，双方均应无条件履行。 第二，北京房屋限购政策的制定，是区分各类不同情况的。法院对各类纠纷的处理也是有章可循的。现买方要求卖方办理房屋过户手续，卖方不配合，加之限购政策的约束，房屋产权交易中心是无法办理的。因此，建议买方向法院提起诉讼，要求其履行合同并办理过户手续。 第三，法院对在限购政策实施前签订的互换合同，且已支付对价并实际占有使用房屋多年的情形，如买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的请求，是支持的。

9月21日：昨日，北京市住房和城乡建设委员会同市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下简称《办法》）。《办法》自2017年9月30日起正式实施。 北京市住建委有关负责人表示，今后五年将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京市房地产市场平稳健康运行。一是指导各区贯彻实施，确保政策落地；二是加大政策解读力度，引导合理预期；三是加快土地供应速度，推进项目入市。 值得关注的是，北京市相关部门会同各区政府加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作，推进项目尽快入市。 有关负责人表示，今年8月3日，住建委网站发布了《办法》征求意见稿。总体来看，社会各界对北京市共有产权住房制度表示支持和赞同，认为是北京市促进房地产市场健康发展长效机制的重要举措。同时，针对《办法》中一些具体细节问题也进行了讨论，主要集中在单身年龄30周岁、离婚及转出住房记录限制、东城西城区房源、能否落户入学等方面。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉昨日认为，推出共有产权住房是北京市住房保障政策的一个突破，借助共有产权住房模式，可以有效降低住房所有权进入门槛，显著提升家庭购房支付能力，增加了自有住房机会，满足国人拥有住房愿望，提高住房自有自住比率；与公租房比，共有产权住房有利于减少政府财政支出和对有限财政资金的长期占用，提高住房保障体系运行效率和可持续性。同时，共有产权住房“产权清晰”的特点，也为家庭持续增持产权份额提供了空间和路径，有助于鼓励家庭通过自身努力逐步积累财富，避免福利陷阱；“责权明晰”的特点，对家庭是否具有转售、转租权利，以及如何分配由此产生的收益做出了清晰界定，压缩了寻租空间，改善了住房保障制度的公平性。

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两周前，阿鹏找某开发商买了一套房子，双方签订了合同，他当场付清100多万元购房款。
回家后，阿鹏才仔细地研究了房屋的产权，才发现，产权年限为2001-2070年。那么，为何到现在才有房子呢？原来，这处商品房的地块，开发商早在2000年就拿到了地，但拖到几年前才开发建房子，直到今年才向社会公开出售。这么一算，阿鹏事实上拥有房屋的产权只有57年。这在阿鹏看来，他亏了。
阿鹏向律师咨询，商品房房屋的产权和使用权，到底是怎么一回事呢？开发商的这种行为，是否构成违约，他能否向开发商索赔？
黄必良律师：首先，根据民法原理和《民法通则》第71条，所有权是完全物权，无期限的限制，只因为转让、灭失、抛弃或国家征用等原因才能导致丧失。消费者所购买的商品房就房屋本身的性质而言属于所有权，当然不存在年限问题的。但商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。根据目前法律规定商品房土地使用权**高年限为70年。所谓的商品房产权年限并不是房屋所有权年限，而是你房屋所在国有土地的使用年限，两者是有明显区别的。
其次，商品房的土地使用年限不是从购房者实际拥有了房子的支配权那天算起，而是从开发商的土地使用权证载明的起始日期算起，也就说开发商土地使用权证的土地使用年限就是商品房的使用年限。而平时大家所熟知的住宅70年、商业用地40年，只是土地使用的**高年限，并非必然年限。在现实中，由于开发商囤地、前期开发、土地性质变更等原因，新房子刚一买到手土地使用年限以及产权就“缩水”的现象非常普遍。遗憾的是，尽管住宅土地使用年限缩水的情况比比皆是，但房价并不会因此打折，开发商更不会主动明示。而房屋价格中所包含的土地出让金却是按70年来算，无形之中，购房者的利益遭受了侵害。
第三，《物权法》中虽然明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是具体怎么续法，目前仍是空白。按正常的理解，自动续期的意思应该是住宅使用权满70年后不用再交纳土地出让金，但是目前相关方面没有给出具体的解释，因此还不能断言是无偿的自动续期。一旦“有偿续期”政策出台，那些土地使用年限较短的楼盘的价值无疑会受到一定影响。
具体到本案来说，通常开发商从政府部门取得土地使用权后，楼盘均有一定的开发建设期，所以购房者取得房屋的土地使用年限都不会是70年。因此，在合理开发期限内造成的“产权缩水”开发商是没有责任的。而本案中阿鹏所购买的房产一下子少掉了13年，已明显超过了合理的开发期限，而开发商是否违约，阿鹏是否有权要求就房屋产权“缩水”要求开发商承担赔偿责任，主要要看开发商在出售房屋时有没有向阿鹏明示土地使用权剩余年限的真实情况，如果没有，那么无论是什么原因导致使用年限不足，责任均在于开发商，开发商理应承担责任。因为，阿鹏的购房款中已包括了土地出让金或使用费，则相应的，他所购买的房屋土地使用权也应是完整的；同时，由于购房款中包含了土地出让金或使用费，则房产的实际使用期限应反映在房价上，阿鹏可依据我国《合同法》以及《消费者权益保护法》中的相关规定进行维权，要求开发商补偿因产权“缩水”所造成的相应损失。



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