土地拍卖保证金的上限是多少？全国单周“卖地”收入同比跌超三成，流拍率大幅升高

答："

房产继承是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。办理房屋继承过户，步骤如下：

夫妻房子被儿抵押
肖女士夫妇二人退休前都是国企高管，有一儿一女。亲生儿子彭某是承包工程的，欠了一大笔工程款，为了还钱。他花190万伪造了父母死亡证明、姐姐放弃继承权的声明书，将父母房子过户到自己名下。知道真相的妈妈不禁失声痛哭。这还不算完，彭某还把房子抵押了，而且还欠了别人510万元。
不知情的肖女士心如刀绞，自己从小疼爱的儿子，怎么会做出这种事情来。可是，还没有问明白怎么回事呢，彭某就失踪了。原来，彭某觉得事情解决不了了，就想一死了之，在卫生间点了炭火，虽然后来醒过来了，脚却动不了了。
因为欠了巨额债务，儿子抵押了父母的房子，还烧炭自杀，希望这样的悲剧不要再发生。
房屋继承过户如何办理
房屋继承过户的办理是一个很严谨的程序，彭某伪造死亡证明和放弃继承权声明书的行为，是违法的，本不应办理成功。公安机关和房屋管理部门对此也有一定的审查义务和责任。那么，除了死亡证明和放弃继承权的声明书等手续外，房屋继承过户办理还需要什么其他手续和程序呢？



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答："一个是法律问题，另一个是政策问题。放款慢问题不仅仅涉及地产中介，更影响到千家万户，尤其是“卖一买一”的交易。中介协会成员纷纷呼吁银行遵守契约精神，先申请先入押的交易应当先放款，并希望各大银行把等候放款的排队情况公开化、透明化。
在法律沙龙上，广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师表示，作为购房的买方已与银行订立借款合同，房屋已办理抵押登记，银行已取得不动产抵押证明，银行没有在常规的日期内放款，且由于迟办贷款的利率比前面办理贷款的宗数要高，故此利率高的按揭交易反而放款快。他认为这应该是重点探讨的问题。
周冬云律师认为，银行借款合同通篇约束借款人，保留银行的诸多权利，但是关键的地方如满足放款条件后应多长时间后能够放款，对此银行却无明确规定，这成了一个“灰色地带”。
身兼仲裁员的陈继敏律师表示，仲裁或许可以比法院诉讼更快解决放款难的问题。他半个月前曾经仲裁一个案子，涉及从化一个二手房交易，卖方收到三成首期即把房子交给买方，房屋已过户并抵押登记，5个多月尚未放款，银行表示无额度放款。仲裁机构向银行发调查函，要求银行解释放款难是哪方的责任，银行收到调查函后第二天就把尾款放了。
房卫士按揭总经理郑大源认为，应呼吁银监会要求各个银行严格按照出押时间来排队放款，公布目前积压未放款的宗数以及排队放款的情况。从他接触的案例来看，遇额度紧张，小银行要求提高利率才放款，但大银行较遵守合约精神，8.5折的贷款合同依然在放款。
广州市房地产中介协会秘书长吴忱建议，客户在寻找贷款银行时应多找几家银行申请同贷书，哪个银行承诺放款快才找哪家银行来签署按揭合同。
面对“放款难” 以下贴士保障你的权益
贴士一：
“打死”也不能提前交房，提前交房必须签署租赁协议
目前，一些“**冤”的业主是仅拿到三成首期、房子已过户买家并交给买家装修或使用的人士，他们一直等待银行发放尾款，而买家却因为房子已落到自己名下且房子已到手，对于配合银行上调利率的意愿不强。为此，中介人士表示，在实际中，收齐楼款前愿意提前交房给买家的业主是非常罕见的，业主一般都懂得收齐楼款才交楼，有楼在手就相当于有筹码。建议如买家希望提前收楼，双方应协商支付租金以及签署补充协议。
贴士二：
“卖一买一”应明确放款时间以及应对条款， 合同应订明贷款种类
“卖一买一”的连环单同样遭受重创。为此，律师建议，针对卖方，应在合同中约定一个明确的放款时间，否则卖方无法把握下一步交易的时间；对买方，选择信誉好的银行。遇上延迟放款，应尽快沟通，争取买家接受提高利率。专家建议，合同中应加入“如遇国家利率调整，买家有义务在入押后×月后应接受新利率”的条款。
此外，一般在二手房买卖合同中，办哪种按揭也没有事先约定，而实际上每一种按揭方式的申请时间和放款时间也是各有不同，建议双方必须事先约定。
贴士三：
放款前买家应谨慎借款，临门一脚“挞Q”就惨了
根据多家中介反映的真实案例，中介人士提醒买家为确保放款，在房款发放前应谨慎借款。
一名中介提供真实案例：她协助办理交易的买家为买房贷款130万元，等待4个月后终于放款了，但是由于银行在放款前对买家再进行一次征信调查，发现买家名下比发放同贷书时的征信调查多了650万元贷款，银行认为买家负债情况发生重大变化，要求买方先还清650万元贷款，银行才会发放130万元房款。
另一位中介也表示，银行在放款前，发现她的一个客户名下多了一笔消费贷款，怀疑这名客户的消费贷款为**贷，要求该客户还清消费贷款后才可放款。
观点之争
贷款合同屡现“霸王条款”
广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师认为，一些法律意见认为，贷款“价高者得”，银行不构成违约。他并不认同这种说法。从法律角度看，合同有效，双方均应遵照履行。
根据《合同法》的规定，合同必须约定合理的履行期限，银行放款的合理履行期限可参考平均放款时长，在符合合同约定的范围内，借款人有权要求银行放款，如银行没有合理放款则构成违约。银行如要求借款人接受利率调整才放款，则违反了《合同法》诚实信用的原则，权利受损的借款人可以通过投诉、诉讼等方式主张权利，并要求银行赔偿损失。
合富置业法务顾问赵德民以一份银行的同贷书为例阐述，该同贷书有以下表述：“同贷书并不构成我行放款的义务”“我行有权单方取消”。 同贷书如此“霸王”，贷款合同也是“半斤八两”，贷款合同内多半是约束借款人的条款，借款人在满足借款条件后，银行何时放款却没有明确约定。
如能在合同中补充银行不按时放款的违约条款，或许能促使银行按时、合理放款。但中介企业代表认为，让银行修改合同条款的难度极大，对此，律师建议可以呼吁如工商局、消委会等部门介入，制定相关合同示范文本。



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答："作为一名房产中介公司过户专员，42岁的王海明伙同某税务所工作人员，帮助多名房屋中介偷逃税款，并收取这些中介人员给予的钱款190余万元。记者今天上午从北京一中院获悉，王海明犯受贿罪，获刑6年，其上诉后，二审维持原判。根据法院查明的事实显示，被告人王海明的犯罪事实主要发生在2013年9月至2015年3月之间，集中在位于海淀区学院路、知春路等地的15套房屋的交易过程。据王海明的供述，她在房产中介公司的主要职责是协助公司办理二手房缴税过户。王海明说，她在2011年认识了税务所的工作人员杨某、刘某，协税员李某（三人另案处理），“我们公司的中介人员知道我和税务所的人员认识，就找我帮忙为购房人逃税。”据悉，杨某、刘某所在岗位的职责是复核相关纳税资料并出具房产交易完税凭证，李某所在岗位的职责是受理、复核、查询房产交易纳税人申报资料。 王海明说，自己办理的主要是不满五年且唯一的房屋。这些房屋需要缴纳个税和营业税，但把房产证复印件的登记日期伪造为满五年就可以免缴个税和营业税。“大部分房产证复印件是我修改的，其余的复印件是中介人员修改的。”于是，王海明伙同上述税务所工作人员，通过伪造房产交易原始完税凭证、房屋产权证明等方式，不缴、少缴二手房交易个人所得税、营业税及其他税费，收取中介人员给予的钱款共计190余万元。案发后，部分赃款已追缴。王海明供述，她会根据具体情况向中介人员要应缴税款35％至45％的好处费，然后给予李某等人应缴税款30％至40％的好处费。北京一中院认为，被告人王海明伙同国家工作人员，利用国家工作人员职务上的便利，非法收受他人财物，为他人谋取利益，其行为已构成受贿罪。鉴于王海明到案后如实供述大部分犯罪事实，部分赃款已被追缴，依法可予从轻处罚。**终法院一审判决被告人王海明犯受贿罪，判处其有期徒刑6年，并处罚金60万元。一审宣判后，王海明以自己有自首情节，原判量刑过重为由上诉至市高院，市高院认为王海明不是在明知司法机关对其进行调查的情况下主动到案，故终审裁定驳回上诉，维持原判。



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答："共有产权房是近段时间行业热议的高频词。

日前，北京市住房城乡建设委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)。顾名思义，共有产权住房就是买房人与政府共有房屋产权，是对原自住型商品房政策的进一步调整和优化。有业内人士告诉《每日经济新闻》，所以，刚需房受到的冲击或许会比较明显。

扩大住房保障覆盖范围

实际上，共有产权房并不是新名词。早在2007年，江苏淮安首次试点共有产权住房，2010年上海推出共有产权保障房试点，实行住房和经济“双困”标准。2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市，2016年上海推出了共有产权保障住房管理办法。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，实际上共有产权房是对经济适用住房的提升，是政策不断完善的过程，属于保障性住房的范畴。

“相比传统的保障房开发，共有产权房具有明显的制度优势。”居理新房数据研究院主任阳洋告诉《每日经济新闻》，首先，政府的出资显性化，严格限制了“投机”性需求，同时也淡化了保障性住房开支，有助于改善地方政府的现金流量，让地方资金转起来;另外，本质是为有合理购房需求的居民提供购房杠杆，提供了一种事实上的住房资金支持。

阳洋补充道，从当前形势看，北京推广共有产权房是极为适合的。在北京当前的住房保障制度之下，低收入居民的住房问题一般可以交由公租房和经济适用房解决，高收入居民能够负担商品房房价，然而还有部分居民既无法负担商品房，又无资格申请公租房。一线城市居民中，这种“中间层”恰恰是规模**为庞大的群体;这些居民不仅需要居住权，也需要置业权，因此一线城市在近期是极有可能相继推出共有产权政策。

关于共有产权房的定价问题，中信证券研究指出，共有产权住房当前还存在试点城市偏少，覆盖人群过窄的问题，未来共有产权房完全有可能更加贴近“中间层”居民的需要。同时，如果把定价权完全给政府，则可能会产生制度运行效率不够，但把定价权完全给开发企业，就会形成定价合理性问题和共有产权房源选择问题。

刚需型商品房或受冲击

链家研究院院长杨现领提供了这样一组数据，目前北京的主要政策性住房为经济适用房(66.2万套存量)，两限房(12.9万套存量)、自住型商品房(10万套存量)。2017~2021年预计供应25万套自住型商品房，这些都将按照共有产权住房的办法执行，到2021年预计北京全部存量为900万套，共有产权住房占比2.8%。

中原地产研究中心统计数据显示，自住房供应以来 ，北京合计出让了80宗(含)或者全为自住房的住宅土地，合计供应了自住房面积达到了703万平方米，大约能够建成8万套价格明显低于北京商品房住宅价格的带保障属性的自住房。

对于共有产权房带来的影响，房企也有不同的看法。

远洋集团董事局主席、总裁李明表示，政策的出发点是解决刚性住房需求的难题，产权从设计时就是清晰的，和建立现代企业制度一样，抓住了产权清晰这一根本，便于未来长效机制的对接。

雅居乐集团北京区域营销总监何斌则表示，共有产权房的概念需要很多后续的政策支持才能有意义，比如不动产登记手续，周边教育资源的分配政策等。

那么，共有产权房是否会导致房地产市场出现刚需型商品房价格下降、高端商品房价格上涨的两极分化现象?

何斌告诉《每日经济新闻》，目前并不能作出这样的判断，短期内共有产权房对购房者决策影响不大，因为有资格、买得起的人依然会考虑私有房产，共有产权房针对的是没有资格和买不起的一部分人群，但是如果后期支持政策落地，可能会有一部分刚需被引导进入共有市场。

保利投顾研究院表示，共有产权覆盖人群本身购买力更趋近于二手房市场，假如共有产权住房供应能有效落地，将消化了大量的购房需求，预计其分流存量房市场购买力作用更大，而新建商品房市场将目标人群转向改善人群的高端化趋势将加大。

何斌进一步表示，整体看来，共有产权房相关办法只是楼市整体调控的一个环节而已，但是综合起来看影响深远，所以近期企业都在从战略上进行调整，试图从单一的房地产开发转型成为城市运营商。

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答：对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让**低价30%。土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。
土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。

答：什么地方？