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  • 住宅噪音超过多少可以退房?河西南一套退房引来千组全款客

    热心网友    2019-11-22 | 我要分享
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  • 热心网友 | | 2019-11-22

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    温州部分住宅土地使用权续期需缴纳高额土地出让金,虽被温州国土资源局指称“误读”,但仍引发关注。目前学界对于住宅用地续期仍存争议,不过有学者指出续期收费的做法更接近当初立法时候的本意。
    5月18日,温州好望角机构总经理陈德赚向澎湃新闻表示,自从温州曝出这一事件后,二手房买卖客户在交易时开始关注土地使用权期限问题,这一批20年土地使用权的房子也没法进行交易。现在具体如何处理还没有定论,不过温州国土资源局已经出面澄清了补交房价三分一土地出让金的说法是误读。“目前这事搁着还有解决”。
    有学界人士对澎湃新闻表示,温州土地使用权到期续费一事引起了社会热议和关注,住建部和国土部也召开了相关讨论会研究此事,不过会议上认为,《物权法》规定的自动续期在法理上非常清晰,没必要再引起更多关注,因此并没有对外发声。
    而此前4月20日,国土资源部、浙江省国土资源厅已经组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期后的延长问题。
    5月18日,有媒体援引国土部人士的话称,目前调研已经结束,结果还没有出来,土地利用司正在形成报告。
    2007年颁布实施的《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。由此也引发了不同的争论。
    中国人民大学民商事法律科学研究中心副研究员熊丙万表示,目前学术界主要还是两派观点,一方是认为《物权法》规定住宅用地自动续期就意味着无条件;另一方观点认为自动续期是相对于审批续期而言的,续期需要补缴土地出让金。
    在熊丙万看来,目前学术界的观点相对比较统一,当初制定《物权法》的时候,有意立法回避,但是土地使用权期限届满后收费与立法本意更加接近。
    据《经济参考报》报道,《物权法》起草组核心成员梁慧星回顾物权法草案审议过程时表示,法律委员会研究认为,续期后是否支付土地使用费问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不作规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。因此,建议删去关于土地使用费的规定。
    梁慧星谈到,《物权法》第一百四十九条关于住宅用地期满自动续期的规定,由此确定。可见,本条立法机关的意思是:鉴于住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法不作规定,留待将来根据实际情况再作慎重研究。
    曾参与过《物权法》起草工作的中国人民大学法学院教授高圣平对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,有关建设用地使用权期限届满后的法律后果法理上是非常清晰的。
    高圣平指出,建设用地使用权是有期限的权利,其中住宅建设用地使用权期限届满后自动续期,非住宅建设用地经过申请后续期。因此,住宅用地支付的土地出让金的对价是有期限的的对价。高圣平称,目前的主要分歧不在于到期后要不要收费的问题,而是收多少、怎么收的问题。
    不过在高圣平看来,70年到期后是否收费还存在不确定性,“如果经济状况好的话,也不排除土地所有人放弃此权利。”。
    高圣平指出,温州这批20年使用权的老房子具有特殊性,不过在他看来,补缴土地出让金是合理的。“不同的开发商,一个买的是20年土地使用权,卖的房子便宜还好卖,另一个开发商买的是70年土地使用权,房价自然会卖的贵,因此这批20年土地使用权的房子在期限满后补缴出让金是相对公平的,但需要相关部门给予统一的政策执行”。
    另一方面,高圣平表示对于续期的期限应综合考虑房屋的结构与耐用年限等因素,“70年已经是危房了,物权法里有提到业主可以设立业主大会,可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施,如果期限满后这么操作的话相关部门就需要对土地使用权是否需要续费给出规定”。
    北京航空航天大学法学院教授龙卫球表示,目前70年产权的房屋还没有凸显矛盾,后续需要立法机关全国人大常委会就住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题给出相关立法解释。
    (来源:中证网)



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  • 热心网友 | | 2019-11-22

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    限价型商品房携多重利好亮相
    自年初起,北京市在住宅土地出让中明确规定未来地块所建商品住宅的销售均价及最高售价。年底将至,以旭辉城、金樾和著为代表的首批限价型商品房于上周末正式亮相。就购房人而言,限价型商品房或称为新建住宅的主要供应量。就房企而言,限价型商品房能否迅速去化,以帮助部分企业完成在京全年销售任务,仍待市场验证。
    首批亮相 惠及中低收入人群
    从第一宗“限房价、竞地价”地块成交伊始,北京新建商品房市场就迎来“限价房”新时代。
    就在上周末18号,首批“限价房”项目旭辉城与金樾和著正式亮相。据了解,上述两项目地块相邻,均位于房山新区板块,也是新区组团中首批建设住宅。根据用地性质,金樾和著地块建设体育馆、基础教育及商业配套,旭辉城地块则建设医疗与商业配套。
    走访发现,两项目距离地铁房山线仍有一段路程,项目周边更靠近地铁在售新盘均价为5万元左右。上述两项目商品住房销售均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40945元/平方米。
    以旭辉城75平方米两居为例,销售最高总价约为307万元;以首套房首付四成计算,首付为122.8万元。
    对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,从近几个月来的土地供应结构来看,地价高企所导致的豪宅化、大户型化的趋势得到明显改观。从今年四季度起,90/70政策、共有产权房政策、限价政策,均将对改善未来新宅供应结构起到积极作用,未来更多的新宅供应将更好地惠及需要购买小户型、低总价房源的中低收入的首次置业人群。
    加速入市 房企冲刺全年任务
    限价房入市不仅对购房人是重大利好,就房企而言也意味着在京走量完成任务、迅速回笼资金。
    今年“3·17”以后,北京购房、新房取证政策趋严,部分房企在京出货速度下降。
    “今年的绩效、年终奖不会太好。”一位全国型房企在京相关负责人告诉,去年任务完成较好,今年公司也处在扩张期,全国分公司任务都在去年基础上有所增加,如今完成比预期要低。
    上述现象在北京不是个例。以某闽西房企为例,近年在京项目以商办类为主,住宅存量较少,以至于跌出在京销售前十榜单。对此,业内分析人士表示,今年商办类项目限购以前,此类产品已占据北京新房成交的半壁江山。限购后,对部分曾主要销售“商住房”的企业影响较大。
    为了完成在京年度销售任务,部分房企选择将今年新拿的限价型商品房用地加速入市。
    据了解,某房企将北京今年年中在大兴取得“限价房”项目加快建设,计划在年底前入市。一位接近该企业人士表示,上述企业今年全国销售任务为700亿元,加速“限价房”入市,很大程度有这方面考虑。
    除完成业绩外,中经联盟秘书长、优铺创始人陈 云峰还认为已限制房子销售的最高价格,就房企而言没有必要捂盘。“拿地有成本、开发需贷款,每天积压的利息、现金成本很高,在价格被限制后,越尽快出货,房企开发付出的代价越低。”陈 云峰如是说。
    性价比高  成交前景一片光明
    接受采访的多位业内人士表示,开发商之所以出手限价型商品房项目,除开工需求外,也有一部分原因是看准这类项目销路好、不愁卖。
    以旭辉城与金樾和著为例,从价格对比来看,同属房山六环外的商品住宅项目包括天恒·京西悦府、东亚·朗悦居等,单价在38000-40000元/平方米左右。
    近期在房山看房的韩先生则告诉:“都说限价房不愁卖,我每天都能收到项目的销售电话,也不知道是不是卖的真好。”
    对此,郭毅称,对于这种远郊区域的住宅项目来说,限价项目的单价优势并不突出,但由于其执行了“9070”,以中小户型为主,因此更多地将提供符合刚需及首改客群需求的低总价住宅产品。
    一位业内分析人士则认为,这类产品虽可满足刚需、刚改者一步到位,但对于房山本地购房人而言,在当地改善才是买房首选。这类产品与当地需求仍有不少差别,需从城区引导外溢客户。
    然而,对于海淀、石景山、顺义孙河、丰台槐房等优质区域而言,价值优势尤为明显。
    其中,最为优质的海淀区四道口地块,东至地铁十三号线,南至北方交大北路,西至财经学院东侧路,北至学院南路。按照规定,该地块所建商品住房销售均价不超过85373元/平方米,且最高销售单价不得超过8 9 642元/平方米。
      想在海淀学院路附近改善置业的张女士称,“周边皂君庙东里二手房挂牌价约为9.3万元/平方米,地块限价仅8.9万元/平方米,且不论后期价格如何,眼前明摆着万元的价差,谁不想买呢?”
    值得一提的是,9月21日,位于德胜门外的中骏天宸取证销售价为13.5万元/平方米。该项目距离上述地块3.2公里。上述分析人士称,一处为西城、一处为海淀,相信上述海淀地块入市势必不愁销售。
    非常楼语
    保证“限价房”公平销售才是关键
    现在需要注意的,不是这类产品对区域房价的影响,而是这类“限价房”未来销售的公平性问题。
    近日,天津市国土房管局就发布消息称,随着限价房销售不断升温,天津出现了个别中介、个人声称可以代办买房的违法违规现象,并借机进行虚假宣传。
    保证限价房配售的公平性,天津明确项目摇号过程由开发建设单位组织,摇号采取电脑软件摇号,摇号软件经第三方机构审核,购房家庭数据录入、封存、解封等流程由公证机构全程监督,摇号过程由购房家庭代表、公证处全程监督。同时加强现场巡查监督,确保公开公正。
    实际上,越稀缺的楼盘,越会遇到各种关系户买房,尤其是这些“限价房”,低于周边二手房的价格很可能让投资需求闻风而动,这无疑就影响了销售公平性。因此,如何保障普通买房人能机会均等地买到这类房子,也是政策该重点关注的。
    本报 崔陆鹏



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  • 热心网友 | | 2019-11-22

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    12月4日,北京市规划和自然资源委员会以拍卖的方式出让顺义两宗地块,总出让面积为9.82万平方米,土地出让金合计32.15亿元。据了解,两宗地块均采用“限地价+竞自持+竞建设方案”的方式进行,设定最高限价,当报价达到最高限价时,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。业内人士分析认为,在坚决遏制房价上涨和金融监管愈发严苛的大背景下,即便四季度多城市加大了土地供应,但是鲜有房企超预期拿地,谨慎态度依旧,全国百强房企近4成未在11月拿地。克而瑞地产研究中心最新发布的数据显示,1-11月,百强房企共新增土地储备货值8.8万亿元,为同期销售金额的1.2倍。全年来看,已有26家企业全年货值超去年全年。就集中度来看,前三十强房企几乎包揽了7成土地,依然延续强者恒强局面。与集中度不断攀升相对应的是,各梯队房企拿地销售比较去年大幅下滑,尤其是下半年,谨慎投资已经成为房企共识。



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