租房退房违约金是多少？南部新城一退房竟有33人争购

"楼市面临压力测试？ 土地“70年大限”如何破
近日，有媒体报道，温州有住宅20年土地使用权到期，被当地国土部门告知需缴纳高达20万元、接近房价三分之一的土地出让金方可续期，引发舆论哗然。土地“70年大限”问题再度成为舆论焦点。
专家认为，“温州土地使用权撞限”虽为特殊时代背景下的特殊产物，却也是大规模土地使用权到期前的“预演”和“压力测试”：一方面，《物权法》中“自动续期”表述模糊的问题已难继续搁置；另一方面，若土地到期续费金额过高，对社会经济稳定均有负面影响。
有恒产者有恒心。专家表示，尊重民众诉求，保护群众利益，既是深化改革的必然要求，也是国家稳定、社会发展的重要基石。应抓住契机，深化土地出让改革，做到依法治国与民众参与相统筹，群众切身利益与国家长远利益相统筹，加强顶层设计，系统稳妥解决。
温州土地“撞限”：
各地政府困惑 全国业主担忧
近日，有媒体报道，温州部分市民发现，其房屋面临20年土地使用权到期，当地国土部门表示如办理续期需花费近20万元重新购买土地使用权，引发全国舆论哗然。
温州市国土局回应称：《物权法》规定建筑面积5建设用地使用权届满“自动续期”，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则；基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。
对此，国土资源部火线介入，与浙江省国土资源厅组成联合调研组，4月20日赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。
“温州土地使用权撞限”事件并非首例。如深圳国际商业大厦，**早的房产证在2001年就已到期，深圳市出台相关规定：土地期满，可按照公告基准地价的35％补缴续期。
2007年《物权法》正式出台，规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但由于缺乏细则且未明确是否收费，地方仍以“土政策”对待类似问题。2009年青岛在处理类似情况时，以过去一年平均地价为基准，折算至REPLACE_TEMP_160％左右作为续期费用。
因相关法律不明确，对于因历史原因形成的“20年土地使用权到期”现象，各地举措不一。深圳市规划和国土资源委员会4月19日公开表示，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定**高年期，不用补交地价。北京市国土局、广东省国土资源厅表示，北京、广东未出现大规模到期现象，目前住宅建设用地使用权期满自动续期的具体细则尚未出台，未来将按照中央统一部署操作。
在各地采访发现，尽管温州土地撞限问题具有特殊性，但由于《物权法》对于“自动续期”是否收费并不明确，仍引发大量业主对于“70年大限”后高额收费续期的担忧。
天津市民崔先生表示，对于房产而言，地面建筑是随着时间贬值的，土地是随着时间**的，理论上讲一套房产70年后的主要价值就是土地价值。如果70年到期后，再收一次接近于整个房价的“土地出让金”，岂不是相当于自己只是一次性“租”了70年房子？
上海市民罗先生刚刚于上海市区贷款购置一套住宅，罗先生担忧地说：“年轻人攒钱不容易，买套房花了全家两代人的积蓄，总不能刚刚还完银行贷款又让业主再买一次吧？”
此外，调查发现，民众的担忧主要集中于近年来房价上涨过快，远远超过收入增长水平。而面临土地使用权即将到期的市民，多半为工薪阶层，甚至不乏收入偏低群体，一次性缴纳高额土地出让金对他们而言，是个不小的负担。
上海金融与法律研究院研究员聂日明认为，在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，或会在社会上引发轩然大波。《物权法》规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。未来应该尽快探讨出台可行的解决路径。



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"前8月50城土地出让金增三成 京沪杭土地出让金超过千亿
在严厉的调控政策下，虽然热点城市楼市逐渐降温，但是从整体来看，我国土地市场仍然呈现逆势升温的态势。
根据中原地产的统计，今年1-8月，全国50大城市的土地出让金额高达19671亿，同比上涨34.3%，京沪杭三地的土地出让金超过千亿。其中，6、7、8月三个月的出让金合计超过9000亿，相当于前8月的一半。
此外，中国指数研究院同步发布的数据也印证了上述趋势：今年1-8月，全国300城市土地出让金总额为22032.6亿元，同比增加约34%。
对于土地市场逆势升温的原因，中原地产分析师卢文曦认为：“在多重调控政策下，一、二线城市的土地市场温度被控制住了，但是，三、四线城市还在延续，供应量增加，溢价率高升，这也和今年三、四线城市去库存形势较好相关；另外，房企在新一轮的规模竞赛中，急需补充土地储备，需要完成拿地的指标，进行补货。”
在采访中，上市房企对土地投资的看法也趋同，纷纷表示将继续加大一、二线城市的布局和热点城市环周边的三、四线城市布局。
三、四线城市升温 嘉兴、无锡地价翻倍
从成交价格上看，北京以每平方米21024元的单价位居全国第一，同比上涨81%。另外包括重庆、成都、嘉兴、无锡在内的12个城市，土地单价实现翻倍。
土地单价大幅上涨的城市主要包括部分省会城市例如重庆、西安、青岛等，以重庆为例，平均楼面单价相比于去年上涨109.59%，还有长三角、环渤海、珠三角周边的三、四线城市例如菏泽、漳州、无锡、湖州、滁州、嘉兴等，其中，嘉兴平均楼面单价相比于去年上涨109.84%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，热点一二线城市推地规模较大，但由于受到政策限制，土地溢价率并不高。部分三四线城市的地价反而高企，这些城市成为土地交易的热点。
沪上某房企投资部门负责向表示：“一线城市供应量少且地价太高，拿地方式主要以并购为主，招拍挂为辅，而三、四线城市市场销售情况较好且地价相对较低，可以增加一些短平快的项目，补充回款，分散调控风险。”
热点一、二线城市加大供应量
对于下半年的趋势，卢文曦认为三、四线城市的土地热度不会持续太久，下半年一、二线城市将会开闸供应，届时房企将继续补仓一、二线城市。
进入8月份以来，北京、上海、武汉、合肥等地批量推出土地。截至目前，一线城市的土地成交面积已达到去年全年的水平，三线城市的供地规模也明显高于去年同期，热点二线城市的绝对供地量也较大。
以长三角为例，杭州、苏州分别加大供应量。其中，9月4日，杭州以105亿成功拍出8宗地，部分热点地块的楼面价已经突破每平方米3万元。9月5日，苏州也开启一场百亿规模的土地拍卖会，共出让10宗土地，涉及土地总面积54.31万平方米，总成交110.25亿元。虽然苏州以网上竞拍的形式进行，均设限价，**高限价为每平方米3万元，但是由于竞争激烈，核心地块也逼近3万元的限价。
目前，上述这些热点城市地价依然处于高位，即使在地方政府设置了多重调控约束政策后，部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。
张大伟分析称，虽然房地产市场已经明显降温，然而房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高。但是，随着房地产企业的风险越来越大，预计在严格的调控下，地价很可能在2017年下半年出现平稳甚至下行的表现。



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11月26日，北京市一次性出让13宗地块。**终，除一宗流拍以外，其余12宗地块均成功出让，创下单日成交地块数量新纪录，一日内获得土地出让金合计316.46亿元。时值年末，一二线城市土地市场普遍进入密集供应及成交时段。虽然多个城市的地块单价或总价在近期被刷新，但业内人士指出，在当前房地产调控背景下，开发商资金面整体面临不小的压力，对土地市场的投资态度也回归理性。北京12地块一日揽金316亿北京市当日推出的13宗地块分别位于顺义、大兴、昌平等8个城区，包含1宗商办用地和12宗住宅用地。总出让面积为79.40万平方米，总起价295.19亿元。当日土地拍卖会上，这些地块共吸引了绿城、富力、中交、中铁置业等近50家企业参与竞拍，其中几家企业参与了多宗地块的竞价。**终，两宗**大的地块分别被中铁置业和中铁诺德获得。顺利出让的12宗地块中，唯一的1宗商业用地位于昌平沙河；2宗为共有产权住房用地；剩余的9宗商品住宅用地均为“限竞房”地块。此次土拍中，北京市规土委对保证金的缴纳方式进行了创新，采用共享保证金的方式。在以往的土拍活动中，一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而在此次土拍中，竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。合硕机构首席分析师郭毅表示，北京规土委在年末集中推地，并特别实施了“共有保证金”的出让新规，一方面是为了加快供地计划的完成，另一方面是为了减少土地流拍流标，稳定市场预期。据悉，今年北京计划供应住宅用地1000公顷，其中商品住宅650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），截至目前实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷，供地计划完成率为35%。与此同时，北京年内已有11宗地块流拍。在调控背景下，房企背负着库存去化压力，同时面临融资难度加大、财务成本提升的难题，资金流入的两条通路均被堵塞，因此，房企再投资拿地的意愿降至谷底。郭毅认为，北京规土委及时对供地策略做出调整，拿出地段条件优越的优质地块，同时适当减少地块配建，地块开发难度减小，市场前景乐观，房企的积极性得以调动。一二线城市年末土地供应井喷不仅仅是北京，一二线城市年末土地供应井喷。其中，一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了**近几年历史纪录。而二线城市供应量也有所上涨，11月合计供应土地达到1400宗，也有望创下年内**高纪录。26日，几乎和北京土地拍卖同时，上海奉贤南桥新城两宗宅地成功出让，总成交价25.42亿元。同一日，浙江杭州拱墅区出让三宗地块，总面积为10.62万平方米，**终成交总价为52.32亿元。23日，南京发布今年第五批土地出让预公告，包含7宗土地总出让面积47.6万平方米。11月9日，南京第四批预公告信息显示，其曾经一次推出5宗土地，总出让面积17.3万平方米。不仅如此，11月份以来，成都、武汉、广州等城市也陆续有地块密集推出或成功出让。而且，自今年四季度开始，受一二线土地供应增加影响，高单价地块完全被一线城市包揽。中国指数研究院近日数据显示，今年10月份，成交单价前10名的地块中，上海和北京两个城市各自有5宗地块上榜。当月成交单价**高的地块来自上海普陀区，成交楼板价高达52040元/平方米，环比增加19%，是上海今年楼面价格**高的地块。综合今年以来的土地市场，各类城市分化现象持续，尽管一二线城市低溢价率、流拍现象也在持续。不过，由于供应量增加，整体土地出让金仍然居于高位。“从城市排行榜来看，一二线城市仍是房企的拿地重点。”中指院相关负责人指出，今年1-10月，杭州以2315亿元的成交总价居于全国土地成交金额榜单首位，同比增长22%；上海和北京分别以1533亿元和1094亿元的成交总额占据榜单第二、三位。房企土地投资回归理性上述中指院人士认为，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等将逐渐成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。这种现象在北京当日的土地拍卖会上也可见一斑。郭毅指出，虽然北京一日内有12宗地块顺利出让，但从拿地房企来看，出现了明显的分化局面。“全国前十大房企中，融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴；华润以联合体方式参与白盆窑地块；万科参与北七家地块**终颗粒无收”。“北京楼市供给将持续处于饱和状态，如果调控政策未显宽松，微观市场面的去化压力将长期存在。”郭毅认为，房地产市场开发投资受到市场和政策上双重抑制，导致了土地成交冷清。房企对土地市场的投资态度正在逐步回归理性。中原地产首席分析师张大伟也认为，从当日的土地溢价率来看，土地市场价格依然处于平稳区间。“12宗低地块平均溢价率在20%左右，与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行。主要原因是这些住宅土地属性相对较好，以纯住宅地块为主”。张大伟进一步指出，资金成本的优势将是土地市场**大的优势。在他看来，目前房地产企业资金压力明显比前两年更加紧张，而且调控政策继续从严将是大趋势，这种局面下，具备资金实力的企业才能在土地市场获得竞争优势。



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