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  • 房屋裂缝达到多少退房?楼市降温业主退房诉求频繁拉锯战呼唤楼市新规

    热心网友    2019-11-22 | 我要分享
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  • 热心网友 | | 2019-11-22

    "开征房产税 能否解土地出让金续期之困?
    连日来,因土地使用年限到期或即将到期,温州部分市民面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇,就像往平静的湖水里扔了一颗深水炸弹,在房产市场上激起千层浪并引发激烈讨论。
    对于很多人来说,穷其半生的积蓄,最大的一次投资或许就是买房子。而目前对于购房者来说,面临的最大困惑是,住宅建设用地使用权届满后是否还需交巨额出让金续费?已缴纳土地出让金的房产是否还要缴纳房产税?房产税是否可取代土地出让金?
    土地出让金该不该续交?
    公开资料显示,土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。首都经济贸易大学赵秀池教授认为,土地出让金是政府一次性出让一定时期的土地使用权的收入。出让时间越长,则出让金越多。目前住宅土地的批租年限为70年,政府一次性收取70年的土地出让金,因此,地价在房价中占的比重较大,大约为30%~40%左右。
    土地出让金是否该续交?北京市中唐律师事务所王佳红律师列出了两条规定。
    《城市房地产管理法》第22条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”
    《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”第41条规定:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”
    王佳红表示,上述法律规定,土地使用权到期的,土地使用权人需要提出申请,政府批准续期的需要重新签署合同并支付费用。但是,物权法公布后却发生了变化。
    《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”可见,物权法规定住宅的建设用地使用权届满的,是自动续期,无需提出申请,也没有提及需要再行支付费用。
    房产税能否代替土地出让金?
    王佳红表示,法律之间规定的不一致,且法律规定的也不明确,导致了没有人能正式就该问题进行权威解释和说明,所以温州土地出让金问题众说纷坛。“若是坚持住宅建设用地土地使用权到期后无偿永久使用,则可能会使土地性质沦为私人所有的嫌疑;若是坚持住宅建设用地土地使用权到期后有偿使用,则老百姓私有财产所有权的这个权利就失去了物权的稳定性和确定性。”
    房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
    王佳红建议,最好的方法是能找到平衡两者利益的方法。目前很多国家都开征了房产税,一方面可以增加所有权人保有成本的增加,一方面可以保持土地所有权人的利益,同时可以促进市场资源的优化分配,所以,房产税也是能够平衡两者利益的方法之一。
    用房产税平衡各方利益看起来很美,但操作起来是否可行?赵秀池认为,降低房价的一个办法就是对土地出让金制度进行改革,把土地批租改为年租,即征收房产税(物业税),每年向政府缴纳一定的税金。目前来看,房产税(物业税)代替土地出让金不太可能。因为整个房地产税收体系改革的顶层设计还没有完成,房产税与土地出让金的关系还需要理顺,土地财政问题也需要假以时日。
    上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平也直言“不太可能”。杜跃平说,相关土地方面的法律法规没有出台,而且物权法颁布前的土地法规没有废除。
    中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,以房产税的方式来替代土地出让金续交,只是其中一种可能的方向。
    那么国外又是如何处理土地使用年限和房屋产权的问题?陈晟表示,新加坡99年产权也是在到期后由新加坡政府收回。那么,99年或以上产权的房子到期了该怎么办?普通处理方法:99年到期之后,业主可以凑钱申请延长产权,但是政府不一定批准。普通处理方法:政府收回土地,会以当时市场价格赔偿。
    陈晟表示,新加坡回购流程:90%业主同意,银行进行估价,双方讨价还价。开发商一般会以高于当时市场价15%~ 30%的价格回购。回购之后业主不再享有原有房屋的产权,如果仍想住在原先地方,需要重新购买。发展商回购支付的价钱有可能买到的新房,也有可能买不到,这要根据回购的价钱、地段、当时的市场行情等很多因素来看,即使买不到,居民也不需动用大量的储蓄来购房,只需补足小部分差价即可,但居住环境得到大幅改善。
    来源:每日经济新闻



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  • 热心网友 | | 2019-11-22

    "(前八月全国300城土地收入2.2万亿 同比增34%)
    9月4日,中国指数研究院发布的最新统计数据显示,8月,各线城市土地成交量同环比均有缩水,月度出让金相应下滑。今年1至8月,全国300个城市土地出让金总额为22032.6亿元,同比增加约34%。
    从土地供应及成交情况来看,8月全国300个城市共推出土地2348宗,环比增加2%,同比增加2%;推出土地面积9312万平方米,环比增加3%,同比增加16%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)769宗,环比增加10%,同比增加23%。成交方面,土地成交同环比续降,各线入市面积同环比缩水,一线城市同比降幅领衔。8月,全国300城共成交土地1657宗,环比减少17%,同比减少20%;成交土地面积6270万平方米,环比减少21%,同比减少13%。
    从土地收入来看,整体土地成交呈现量跌价涨,出让金同环比走低,北京收金超280亿元居首。8月,全国300个城市土地出让金总额为3124亿元,环比减少14%,同比减少4%。楼面均价方面,整体继续上扬,宅地成交均价同比增逾三成,二线城市同比涨幅领衔。8月,300城成交楼面均价为2690元/平方米,环比增加5%,同比增加10%。
    值得一提的是,8月全国土地市场平均溢价率环比回落,同比续降,一线城市平均溢价率较去年下降明显。月内,300城土地平均溢价率为29%,较上月下降6个百分点,较去年同期下降29个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为34%,较上月下降7个百分点。
    中原地产研究中心同日发布的统计数据显示,截至8月31日,前八个月拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元。与2016年同期50大房企拿地金额10093亿元对比,涨幅达49%。
    “房地产企业依然在非常明显地加速拿地过程中。”中原地产首席分析师张大伟表示,虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在上半年销售情况较好的情况下,资金情况空前宽裕,尤其是在成功去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。
    张大伟表示,北京、上海等城市,土地成交溢价率在政策约束下有所降低。相比2016年单月数据,整体土地市场在政策的抑制下,虽然成交处于高位,但溢价率已经有下调的表现。“但土地市场依然分化明显,部分热点城市热点地块即使在调控重压下依然拼抢明显,虽然高溢价率地块比例与数量减少,但北京、杭州、武汉等城市土地出让金依然突破了500亿元。从2017年上半年一二线主要城市土地市场看,武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。整体溢价率相比2016年有所降低,但部分热点地块依然成交较热。”他说。



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  • 热心网友 | | 2019-11-22

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    11月26日,北京市一次性出让13宗地块。最终,除一宗流拍以外,其余12宗地块均成功出让,创下单日成交地块数量新纪录,一日内获得土地出让金合计316.46亿元。时值年末,一二线城市土地市场普遍进入密集供应及成交时段。虽然多个城市的地块单价或总价在近期被刷新,但业内人士指出,在当前房地产调控背景下,开发商资金面整体面临不小的压力,对土地市场的投资态度也回归理性。北京12地块一日揽金316亿北京市当日推出的13宗地块分别位于顺义、大兴、昌平等8个城区,包含1宗商办用地和12宗住宅用地。总出让面积为79.40万平方米,总起价295.19亿元。当日土地拍卖会上,这些地块共吸引了绿城、富力、中交、中铁置业等近50家企业参与竞拍,其中几家企业参与了多宗地块的竞价。最终,两宗最大的地块分别被中铁置业和中铁诺德获得。顺利出让的12宗地块中,唯一的1宗商业用地位于昌平沙河;2宗为共有产权住房用地;剩余的9宗商品住宅用地均为“限竞房”地块。此次土拍中,北京市规土委对保证金的缴纳方式进行了创新,采用共享保证金的方式。在以往的土拍活动中,一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而在此次土拍中,竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。合硕机构首席分析师郭毅表示,北京规土委在年末集中推地,并特别实施了“共有保证金”的出让新规,一方面是为了加快供地计划的完成,另一方面是为了减少土地流拍流标,稳定市场预期。据悉,今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),截至目前实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。与此同时,北京年内已有11宗地块流拍。在调控背景下,房企背负着库存去化压力,同时面临融资难度加大、财务成本提升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,因此,房企再投资拿地的意愿降至谷底。郭毅认为,北京规土委及时对供地策略做出调整,拿出地段条件优越的优质地块,同时适当减少地块配建,地块开发难度减小,市场前景乐观,房企的积极性得以调动。一二线城市年末土地供应井喷不仅仅是北京,一二线城市年末土地供应井喷。其中,一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年历史纪录。而二线城市供应量也有所上涨,11月合计供应土地达到1400宗,也有望创下年内最高纪录。26日,几乎和北京土地拍卖同时,上海奉贤南桥新城两宗宅地成功出让,总成交价25.42亿元。同一日,浙江杭州拱墅区出让三宗地块,总面积为10.62万平方米,最终成交总价为52.32亿元。23日,南京发布今年第五批土地出让预公告,包含7宗土地总出让面积47.6万平方米。11月9日,南京第四批预公告信息显示,其曾经一次推出5宗土地,总出让面积17.3万平方米。不仅如此,11月份以来,成都、武汉、广州等城市也陆续有地块密集推出或成功出让。而且,自今年四季度开始,受一二线土地供应增加影响,高单价地块完全被一线城市包揽。中国指数研究院近日数据显示,今年10月份,成交单价前10名的地块中,上海和北京两个城市各自有5宗地块上榜。当月成交单价最高的地块来自上海普陀区,成交楼板价高达52040元/平方米,环比增加19%,是上海今年楼面价格最高的地块。综合今年以来的土地市场,各类城市分化现象持续,尽管一二线城市低溢价率、流拍现象也在持续。不过,由于供应量增加,整体土地出让金仍然居于高位。“从城市排行榜来看,一二线城市仍是房企的拿地重点。”中指院相关负责人指出,今年1-10月,杭州以2315亿元的成交总价居于全国土地成交金额榜单首位,同比增长22%;上海和北京分别以1533亿元和1094亿元的成交总额占据榜单第二、三位。房企土地投资回归理性上述中指院人士认为,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等将逐渐成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。这种现象在北京当日的土地拍卖会上也可见一斑。郭毅指出,虽然北京一日内有12宗地块顺利出让,但从拿地房企来看,出现了明显的分化局面。“全国前十大房企中,融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴;华润以联合体方式参与白盆窑地块;万科参与北七家地块最终颗粒无收”。“北京楼市供给将持续处于饱和状态,如果调控政策未显宽松,微观市场面的去化压力将长期存在。”郭毅认为,房地产市场开发投资受到市场和政策上双重抑制,导致了土地成交冷清。房企对土地市场的投资态度正在逐步回归理性。中原地产首席分析师张大伟也认为,从当日的土地溢价率来看,土地市场价格依然处于平稳区间。“12宗低地块平均溢价率在20%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行。主要原因是这些住宅土地属性相对较好,以纯住宅地块为主”。张大伟进一步指出,资金成本的优势将是土地市场最大的优势。在他看来,目前房地产企业资金压力明显比前两年更加紧张,而且调控政策继续从严将是大趋势,这种局面下,具备资金实力的企业才能在土地市场获得竞争优势。



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