无房产证的房子如何买卖？有什么注意事项？

答：二手房交易十大注意事项：
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;同时还应注意土地的使用年限。
三、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
四、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
五、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
六、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
七、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
八、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
九、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
十、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。

答：一、因法律法规无法办理房产证的房子不能卖

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因为这些房子本身产权权属存在瑕疵，抑或违法违规。未依法登记权属证书的房屋不能进行上市交易，不能抵押、继承、赠与，也不受法律保护，拆迁不能获得补偿款。另外，这种房子还可能存在被强拆风险。

什么情况的房子不符合法律规定呢？

1、违章建造的房子：

①集体土地上的房子（小产权房）；

②未经立项批准或私自变更立项建造的房子；

③没有规划审批建造的房子；

④私自变更规划后建造的房子；

⑤私自改变土地用途后建造的房子；

⑥没有销售许可证又无产权证的房子；

⑦未经验收或验收不合格的房子。

2、土地、房屋被有关部门司法查封的房子。

二、部分没有房产证的校产房、军产房不能卖

1、军人对军产房一般只有使用权，没有权，不能上市交易；

2、校产的原产权单位是。这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。这类房子在北京也是不能上市交易的。

三、这些情况没有房产证能卖

1、暂时没有取得房产证的房子怎么卖？

如果房主想要出卖暂时没有取得房产证的房子，买方如果不放心，你可以先跟买方签订购买协议，必要时可以进行公证，等到房产证下发之后再进行交易，这样做安全放心也符合规定；

2、房产证丢失的房子怎么才能卖？

房产证丢失，房子能卖，但是需要先补办房产证。房产证补办也不麻烦（以北京为例）：

①房主到房屋所在地的不动产登记填写《房产遗失声明》，然后索要一份房本复印件；

②在能够每天都公开发行的报纸上刊登遗失证明（注意：需产权人姓名、物业地址、权证号）；

③20天后，你只要想房管局提交登记申请就可以补办了。

答：先看开发商“五证”是否齐全。主要看土地使用权证和房屋（预）销售许可证。
2.土地使用证主要看土地使用类型是商业还是住宅用地，因为其影响土地使用年限（商用40年、住宅70年）、房价款及物业相关费用的高低，商用的要高。

3.房屋（预）销售许可证主要看你预购房屋在不在其预售的范围之内，主要看楼号层数等。4.在签完购房合同并缴纳相关契税后，应到房屋权属登记机构进行房屋预告登记，证明你是未来房产期权的享有人，说白了就是变更登记后的房屋产权人。
5.登记的时候注意其预告登记证记载信息中，是否存在已经抵押的情况，防止一房二卖。6.**后就是依照购房合同规定的日期，及时办理房屋所有权变更登记及违约金的支付问题了。

答：1、 有买卖合同无效的风险。卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则买卖合同应认定无效。同时不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动。
2、 没有产权证就等于没有权，的不当风险都是从这一点出来的。在期房买卖中，更大的问题是——暂时谁都没有权。由于这两个特性，风险是无法完全消除的。
3、现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
4、无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。还有不履行合同义务：无法交房、按时交房、质量瑕疵等风险。
5、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
6、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
7、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
购买没有房产证的房子风险很多，鉴于此，不建议大家购买。毕竟房产不是一笔小数目，保障安全是首位的。

答：1、首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。

2、其次, 也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。

3、没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。

在没有房产证的情况下，应该注意以下事项：

1、先看开发商“五证”是否齐全。主要看土地使用权证和房屋(预)销售许可证。 土地使用证主要看土地使用类型是商业还是住宅用地，因为其影响土地使用年限(商用40年、住宅70年)、房价款及物业相关费用的高低，商用的要高。 房屋(预)销售许可证主要看你预购房屋在不在其预售的范围之内，主要看楼号层数等。

《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同，这是一份无效合同。

2、在签完购房合同并缴纳相关契税后，应到房屋权属登记机构进行房屋预告登记，证明你是未来房产期权的享有人，说白了就是变更登记后的房屋产权人。 登记的时候注意其预告登记证记载信息中，是否存在已经抵押的情况，防止一房二卖。

3、依照购房合同规定的日期，及时办理房屋所有权变更登记及违约金的支付问题了。

答：在民间借贷中，以房产证抵押借款很常见。有人趁机以假房产证行骗。虽然房产证抵押可解决贷款问题，是经营资金临时周转的好帮手。但是房产证抵押方式有哪些？怎样草错房产抵押才不会被骗？

房产证抵押定义：

借款人将自己或亲友名下的房产作抵押向银行申请贷款，用途可用于企业经营、购房、购车、装修、出国、留学等。 也可用于各种资金周转和经营性用途。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。

房产证抵押贷款申请条件：

1、中华人民共和国公民（港、澳，台）

2、年龄18-60岁，具有完全民事行为能力

3、收入稳定，具有按期偿还贷款本息的能力

4、贷款银行规定的其他条件

房产证抵押贷款额度：

{1}住宅类房屋：贷款额**高不超过评估价的70%

{2}公寓类房屋：贷款额**高不超过评估价的50-55%

{3}别墅类房屋：贷款额**高不超过评估价的50-55%

{4}商业类房屋：贷款额**高不超过评估价的50-55%

{5}经济适用房：贷款额**高不超过当时购房价格的70%

房产证抵押贷款期限：

贷款期限为1-30年。年龄和贷款的年限总和不超过60 ！

贷款利率：

按人民银行规定的贷款利率标准执行。

还款方式：

等额本金、等额本息；

所需材料：

委托方申请人需提交的材料：

1、房屋产权证原件及购房协议书、发票

2、借款人有效身份证复印件（正反面）

3、户口本复印件（夫妻双方） 注：外地人须提交暂住证

4、收入证明（银行统一格式，须加盖单位公章）

5、婚姻证明（已婚结婚证、未婚未婚证明、离婚离婚证或法院判决书、丧偶的死亡证明及财产公证书）

6、非本地户口另要暂住证；房产证、原房屋买卖合同原件或复印件；；所在单位营业执照副本的复印件加盖公司公章；贷款用途证明、同意抵押的书面证明。

7、其它财产证明（车、房等）、银行流水帐、信用报告。

具体的房产证抵押方式有以下两种：

一、现房抵押

(1)房地产抵押合同(夫妻双方到场签字);

(2)房屋所有权证;

(3)土地使用权证复印件(验原件);

(4)有资质的评估机构出具的《房产评估报告》;

(5)银行借款合同;

(6)夫妻关系证明及双方身份证复印件(验原件)，独身的由户口所在地民政部门出具证明。

二、期房抵押

(1)购房预售合同;

(2)与银行签订购房借款合同;

(3)购房预交款收据复印件(验原件);

(4)夫妻结婚证复印件(验原件)，独身的由户口所在地民政部门出具的证明。