如何投资酒店式公寓

选择酒店式公寓投资，专业的品牌管理公司是保障，他们既能提供高效的管理服务，又有一定的品牌效应能够保证客源的充足性。

第一、投资酒店式公寓是现在比较流行的一种住宿形式，受到很多人的欢迎，特别是年轻人**喜欢这样的酒店，根据我们这里的调研情况，年轻人接受投资酒店式公寓的比例达到百分之八十五，这是一千人问答的结果，所以从这点来说投资酒店式公寓投资很不错，

　　第二、我们在投资投资酒店式公寓的时候，办理营业手续会比较快，因为我国从前年开始，对于此类的营业办理手续，减少很多程序，政策上比较支持，特别是一些旅游城市，还会开通绿色通道。

　　第三、投资酒店式公寓国家政策方面有一些优惠，当然各个地方不是很相同，不过大部分的优惠都是在投资方面的贷款优惠，只是贷款利息优惠的幅度有些地方不一样，所以从这方面来说，投资酒店式公寓是一个很不错的选择。

　　第四、我们国家的旅游业现在发展很快，各个地区的旅游景点，年年创出新高，在这样的背景下，投资酒店式公寓的外部条件基本可以满足了，人流量应该没什么问题，所以这方面的投资应该前景不错。

　　第五、投资酒店式公寓的资金不是很大，而且资金的回报率比较高，通过我给客户策划的几个案例来看，一年左右就可以收回成本，所以资金的安全性，可以满足。

　　第六、投资酒店式公寓我们必须注意的一点是你的经营策略，根据我们的统计，有百分之九十投资酒店式公寓失败的案例，是因为自身的酒店位置很差，不利于人们的方便出行，所以很少能保住入住率，这样才会赔钱。

投资性购房与一般的购房不一样，需要更多的关注房价涨跌，可能存在的风险，可能带来的收益等。对于希望投资酒店式公寓的购房者，不防也了解下这类房产的投资收益及风险。

酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。酒店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来，是因为它能够满足市场的不同需求，这类住宅既能享受家庭式的居住布局，又能享受到酒店的殷勤服务。
酒店式公寓投资优势：
1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。
3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。
4、宏观形势向好，市场需求大，有**空间。未来有更多跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。
酒店式公寓投资的几点理由：
1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。同时公寓的出租的**短时间可以是一天，**长就没有限制，而住宅一般**少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。
2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使**开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，**后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价;此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。
3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。
酒店式公寓投资可能存在的风险：
1、居住成本高。
从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。
2、回报率大打折扣。
许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素，主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。
租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。
物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年15%至18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。
中介费。投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力，所以往往把房子委托给中介***，而这就需要向***中介交纳一定额度的中介费，而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。
3、酒店式公寓产权要分清。
目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。
如何投资酒店式公寓不赔钱?
一看位置。是否具备可持续发展潜力。
二看配套。***生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。
三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的**直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。
四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有。
五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础。
六看整体经济的发展态势。
选择酒店式公寓投资，专业的品牌管理公司是保障，他们既能提供高效的管理服务，又有一定的品牌效应能够保证客源的充足性。

首先确认物业产权性质是什么？商业服务酒店还是办公？
1、如果是办公，经营酒店式公寓存在法律风险，因为办理不了“特行证”，无法合法经营，且开不了相应的住宿费发票。一旦查处，就是关门停业。
2、如果是酒店性质，那么酒店式公寓，完全参照酒店经营，只不过房内会多一块厨房设备区域而已。
法律风险说过了，经营风险。无非就是投资回报是否测算准确，其他无妨。

总的来说 炎炎夏季，成都天气使足了劲往外散热，成都的公寓楼市也是热浪阵阵。棕榈泉费尔蒙酒店以29200元/平捅破出售单价的“天花板”；建发鹭第宅推出700套酒店式公寓两个月时刻便兜售一空；成都名人酒店也*先了出售套房……一时刻，公寓*先成为媒介的骄子。

　　酒店式公寓在前两年成交量爆发式的增长，成为市场热点，并不是没有理由的。虽然现在酒店式公寓市场仍是以投资性需求为主，但自住自用型需求的大幅上升让市场更被看好。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

　　酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

　　酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

酒店公寓讲究区位好、有特色、品质高、服务好、配套齐。 金产区地段好，三大商圈环绕人流量大。

位置好就适合投资，要看租金收益

酒店式公寓如果考虑租住的话，主要还是考虑周边客群。

投资酒店一般的房子都是租的，这样费用小，签8年合同就可以了，到期在续约。
投资酒店首选要选择合适的酒店品牌，选择很重要，要根据自己的城市和消费水平来加盟酒店，这样才能做到准确的投资，比如你是在三线城市，想投资一线城市的酒店品牌，这样就不现实了，虽然一线城市的酒店品牌很漂亮、大气，但是这都是用高额的钱喂起来的，你养得起吗？（土豪除外）。所以说，选择很重要，三线城市选择尚客优吧，既漂亮，费用又少。

酒店式公寓形式多

近年来“酒店式公寓”这种全新的物业形式开始在楼市大行其道,都以其小户型、低总价、相对便利的生活环境等优势迅速得到了广大购房人的青睐,而其形式更是“百变”,目前市场上打着“精装小户型”、“LOFT”等旗号的小户型项目大多是此类产品。

看清土地使用年限

目前大多数城市市场中酒店式公寓产品共有两种类型,40-50年产权的商业写字楼土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。不同使用年限的产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、**金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等等方面都有很大的区别,影响生活的便利性,因此购房者在置业前应仔细咨询清楚。

投资风险要谨慎

虽然低总价的此类商品在售价上有很大优势,但居住成本通常高于正常住宅。同时这类产品的投资风险购房者同样要谨慎,不谈居住功能有限、得房率总体偏低等“硬伤”,房租受市场影响表现不稳定、大多数项目求租者有限等都会使投资者期待的回报率大大减少。

以目前主城整体2万元/㎡的均价、月租金2000-2500元/月为例,一套投资100万元的房源成本要全部收回**多要40多年的时间,形成房子越高档租售比越低的悖论。投资者在选择这类产品时一定要对房源周边的交通配套、租金情况、户型结构甚至物业管理等都要心中有数。

酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。 酒店式公寓除了彰显投资理念外，更有时代、经济、文化背景。随着人们的生活方式的巨大变化，富有阶层的流动性加强，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当☆级酒店式管理的概念被引进时，更受到这些流动者的广泛欢迎。

酒店公寓讲究区位好、有特色、品质高、服务好、配套齐。 金产区地段好，三大商圈环绕人流量大。

酒店式公寓（Apartments）的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。

产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

而所谓“酒店式公寓”，则是提供一些“酒店式”服务的住宅，其性质本身为住家型的公寓住宅，不可能因增添了某些服务种类而成为真正意义上的酒店，它不具备星级酒店的软硬件设施和高档氛围，服务水准也无法与真正酒店相提并论。酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，但其本质仍然是公寓 酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。

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