• 问答 怎样辨别一房?开发商一房 如何查询 ? 房屋交易


    购房者买的房屋**终实现合法存在,要经过网签和备案两个流程,实际购房中大家常常把网签和备案当做一回事,其实不然。虽然两者的共同作用是防止一房多买,但还是存在本质上的区别。

    我们从4个方面分析两者的区别,清楚了网签和备案的不同,才能更好的实现房屋买卖的合法性。



    1

    实际意义


    网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。

    购房网签相当于在房屋管理部门将买卖协议备案,并在互联网上公示,而且网签后还会得到一个网签号,可以在互联网上查询网签信息,已经网签过的房屋,无法进行第二次网签,一定程度上有利于避免开发商一房二卖,是一种行政管理行为。

    备案包括开发商备案和购房合同备案。

    前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格,面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后,在房屋管理部门登记备案,实现法律效力的一种方式。本文我们主要阐述后者备案情况。

    2

    办理时间


    网签是在开发商已经取得了预售证,且购房者也满足购房资格,完成选房,签订合同之后,在售楼部或者在房屋管理部门完成的。

    在这里,我们要注意的是,现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他证明时,就与购房者签订相关的协议或者合同,这样的情况是没办法进行网签的。另外,如果购房者自身的购房资格没有被核验通过,也不能进行网签。

    备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

    一般来说,网签在前,备案在后,备案以网签为前提,只有备案后房屋买卖才算是正式生效。

    3

    法律效力


    网签在签约时要认真阅读合同中的条款,对于合同中自己认为不合理的条款可以提出自己的修改意见,或者双方之间进行协商,甚至购房者在要求得不到解决时可以协商撤销网签,不进行网签。

    但是即使网签成功,也不能说具备了法律效力。

    因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。

    所以说,经过备案,房屋交易才算真正具备了法律效力。

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  • 问答 怎样辨别一房?开发商一房 如何查询 ? 房屋交易

    一套房子不可能同时归属到很多人名下的(共有产权人除外),过户前,只要你确定房产所有权人是和你交易的卖家就行了。

    至于房屋产权查询,则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去,以便核实房源产权是否为卖家所有。

    如果你要求查询房源产权状况,房东却以各种理由推脱,你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”,但至少产权可能存在问题。

    其次,及时网签。



    通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段,如果中介敢配合房主解除网签合同并完成“一房多卖”,则会面临被取消网签资格。

    一房多卖的处理原则

    一房多卖会产生两种后果。第一种,已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人,已经合法取得该房产的所有权,其他购房人无法再要求过户。另外,如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户,其他购房者则可以主张该过户手续无效,房屋交易无效。

    第二种,没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订,但房屋所有权并没有过户。这种情况下,购房者即使付了全款,也只能追求违约责任

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  • 问答 一房法律后果有哪些 房产纠纷

    违反了合同法的有关规定,但只需承担违约责任,而无刑事责任。当事人可以就同一房产与不同的人签订买卖合同,但不动产物权的变动以登记为生效要件。一房多卖的后果是当事人在将该房子过户给其中一份合同中的买受人之后,其无法对其他合同的当事人履行合同义务,因此导致违约,其他未被履行合同中的买受人一方可能就此起诉。
      《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

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  • 问答 怎么防止开发商一房?如何防止开发商一房 房屋交易


    近日,昆明不动产登记中心发布通告称,为切实保护各方交易主体的权益,昆明市住房和城乡建设局已在《商品房买卖合同示范文本》中增加了预告登记相关约定的条款,并于2019年6月1日正式启用。













    增加预告登记条款,对购房者有什么用?

    《中华人民共和国物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。




    简单来说就是,购房者就尚未建成的预售商品住房申请预告登记,可以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押,以此保障今后顺利拿到房屋不动产权证书。



    再简单点就是防止开发商一房两卖!

    保障购房者顺利拿到房屋不动产权证书!



    通告中明确,预告登记旨在保护购房者和金融机构的合法权益,当事双方有关预告登记的书面约定是办理预告登记的前提条件。



    合同备案后,交易各方主体应及时按照约定向不动产登记机构申报办理预告登记,切实维护购房者的合法权益。



    如购房者向金融机构贷款购房,金融机构应在贷款抵押合同中明确预购商品房抵押预告登记的约定,各金融机构、开发商和购房者应积极配合,共同申请预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记,不动产登记机构可一并受理和办理。



    通告强调,自2019年6月1日启用增加预告登记条款的合同文本后,开发商未征得购房者同意,擅自在《商品房买卖合同》中约定为不申请办理预告登记的,购房者可及时向房产交易管理部门和不动产登记机构反映。



    下一步,不动产登记机构将建立不动产登记失信名单制度,对房地产企业类似侵害购房人合法权益的行为,将记录到不动产登记失信名单中。

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  • 问答 怎样避免开发商一房?开发商一房如何解决? 其他

     一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
      房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力**重要的表现,也是出卖人**主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。
      对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:
      在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
      一房二卖中,这种情形**为普遍。在该情形下,如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
      前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

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  • 问答 如何避免一房?如何防止开发商一房 其他

    一,通过签订网签合同就能解决这个问题。
    二,网签合同:指由于无法面对面或者为了更加方便而在网络上直接鉴定合同的行为。
    房地产的网签是出让方和买受方签订合同后,要到房管局备案,并公布在网上。然后会给个网签号,可以通过这个号在网上进行查询。
    三,网签合同是办理贷款必须提供的手续之一,有了网签合同,就能有效防止一房多卖了。如果开发商单方面撤销网签合同,房管局会知道并且质询的。

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  • 问答 怎么查一房?开发商一房 如何查询 ? 房屋交易

    的情况下,房屋遭开发商擅自抵押贷款或一房多卖时,1月28日,家住库尔勒市巴音东路华祥佳苑小区的业主反映,他们这栋高层上有183户业主的房屋也被开发商抵押出去后被法院查封了。

    家住华祥佳苑小区的冀玲说,她是2010年购买了该高层一单元的一套房屋,并一次性交完了所有的购房款。2012年,她拿到新房钥匙并装修入住,期间,她多次找该栋楼的开发商要求办理房产证等相关手续,但被告知,要等该楼的消防设施通过消防验收后,才可办理房产证等相关手续了。

    然而,居住在该楼的业主通过打听得知,这栋高层除了消防设施没通过消防部门验收外,还有原本设计总楼层为32层的住宅,擅自加盖了一层。对此,业主们认为这可是他们拿到房产证的原因。

    近日,当库尔勒市凯都·龙湾半岛小区业主的房屋被开发商一房多卖的情况发生,同样没拿到房产证的库尔勒市华祥佳苑小区业主有点担心。

    “我们到库尔勒市房地产管理局一查,发现这栋有着300多户的高层上,有183户的业主房屋被开发商抵押给了乌鲁木齐信鑫小额贷款股份有限公司。”冀玲说,因开发商与这家小额贷款公司发生经济纠纷,去年年初,这些房屋又被乌鲁木齐市中级人民法院查封了。

    记者在乌鲁木齐市中级人民法院发给库尔勒市房地产管理局协助执行的通知书上看到,因新疆华强房地产开发有限公司、巴州佳晟置业有限责任公司、段亮与乌鲁木齐信鑫小额贷款股份有限公司金融借款合同纠纷一案,依照相关法律,请求协助执行库尔勒市巴音东路华祥佳苑183户业主的房屋。

    此外,法院还查封了新疆华强房地产开发有限公司在库尔勒市兰干路11号的数栋住宅楼和门面房,以及库尔勒市人防小区11栋的数套房屋,被法院查封的房屋总套数超过200多户,查封期限从2014年1月16日至2016年1月16日止。

    目前,居住在华祥佳苑小区的业主们已向库尔勒市公安局经侦大队报案,同时,他们将售房合同及身份证信息连同书面材料,递交给了州市相关部门,希望通过法律途径,讨回属于自己的房产证等相关手续。




    引言
    今年以来,开发商资金紧张,甚至资金链断裂的现象时有发生,因此不少开发商开始"耍赖"了。不少开发商收了购房者的购房款却不签合同,又把房子拿去抵押给银行;有的甚至签了合同,也被开发商悄悄拿去抵押了。如果开发商无法对抵押房进行解押,房子被银行收回,购房者将房财两空。更有甚者一房多卖,购房者更是叫苦连连。对于这种情况,购房者该如何避免?如果遇到这种情况该如何维权?本期《解密维权》将为你解答。


    【律师解答】:出现一房多卖的现象,除了开发商或出卖人的违法违规操作,也因为购房者法律意识不强,没有办理备案或过户或无法办理导致的,如何避免出现一房多卖?商品房预售和二手房方法有所不同。



      商品房预售如何避免一房多卖:

    1、购房者应通过房地产管理部门先查询自己拟购商品房是否可以预售、是否已办理交易备案或抵押登记,若已办理了备案登记或抵押登记,则在备案或抵押未解除前,建议不要购买,避免出现一房多卖。



    2、购房者在与开发商签订完《商品房买卖合同》后,应及时向房地产管理部门查询是否已办理了交易备案登记以及备案登记的购房者是否为自己,法律规定在签订合同起30日必须办理备案登记,若已备案登记为购房者本人可以有效避免一房多卖,若开发商未按规定或约定的期限内完成备案登记,购房者应立即催促开发商办理办理,避免开发商一房多卖,否则应立即咨询律师处理。



    3、购房者所购商品房办理完备案登记后,购房者还是应多关注开发商项目情况、随时查询备案登记的情况,看有没有被非法解除交易备案登记,直到开发商交房并办理完产权证,才能真正有效避免一房多卖。



      二手房交易如何避免一房多卖:首先,二手房交易一定要实地查看房屋的租赁情况和居住情况,确定房屋的真正所有权人,避免房主一房多卖或冒充房主卖房。其次,交易时未取得产权证的房屋是**容易产生一房多卖,未取得产权证的二手合同房的交易无法办理任何备案或产权登记,出卖人将房屋卖了几次,完全无法了解或查询,建议不要购买未取得产权证的二手合同房;**后,不要为了规避税收而不办理产权过户手续。我国法律规定商品房在取得产权证后的二手交易,未满五年、已满五年等情况的交易税收不一,实践中时有双方约定等待满五年再过户,看视节省税费,实则非法危险,无法避免一房多卖。

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  • 问答 如何查询一房?开发商一房 如何查询 ? 房屋交易

    日前,河北卫视经济频道《今日资讯》报道了秦皇岛市昌黎县一些居民购买了龙景苑小区的房子后,却发现房子被开发商一房多卖的事儿。



    当时开发商为何会一房多卖呢?购买了房屋的居民的权益又该如何进行保障呢?记者再次赶到了秦皇岛市昌黎县。









    在昌黎县城乡建设局工作人员的监督下,开发商昌黎县鑫合泰宏大房地产开发有限公司的工作人员与购买房屋出现问题的业主开始进行协商。







    一位购房者提出了自己的要求:我是一次性付清的,我也不想谈利息了,你痛快给我退了就行了。







    根据协商,开发商现场和业主签订了承诺书,承诺9月24日给业主们办理退房手续。







    昌黎县城市建设综合开发管理办公室工作人员杨天叁说:由于开发企业资金紧张,违规售房46套,涉及资金1500万元左右,目前开发企业已经筹集到相应资金。



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  • 问答 开发商一房构成犯罪吗?开发商一房要承担哪些法律后果呢? 其他

    在一房二卖中,卖房人先后与不同两个的买受人订立合同后,对后面的买受人履行了合同义务,办理了房产过户的登记手续的情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。而前一个购房者只能主张开发商返还购房款、赔偿损失,承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,不能主张购房合同继续履行。出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋权人。也就是卖家出卖的并不是自己的房产,后一个合同仍有效,但不发生物权效力,由出卖人向买受人承担不能转移所有权的违约责任。在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异,实践中要区别不同情况予以合理的处理。希望能帮到你,开发商一房二买,要承担法律后果一房多构成合同诈骗要根据具体情况来讨论。刑法第224条的合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
    “一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。
    因此,要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪,必须同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款

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  • 资讯 开发商"一房",钱交了没了,怎样避免一房 房价

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    一房多卖,一般分2种情况: 1、房本是假的,卖给一个人或者中介,买方购买后必须交定金,然后过户时再交剩余部分,签订合同后压房本,但是最后找不到人,粗心的买方就赔了定金。 2、房本是真的,但是买卖时没有压房本或者押在小的中介,中介不可靠,房主又卖给别人,收2个定金,后者买的价格高,卖后者了。
  • 问答 怎么防止开发商一房?如何防止一房?有什么方法? 房屋交易


    案情:2010年5月,杨先生与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同,约定由杨先生购买某小区6幢302号房。合同签订后,杨先生按约支付了全部购房款,只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期,房地产开发公司却迟迟不能交付,杨先生多次催促,**后才得知自己购买的房屋已被房地产开发公司卖给了案外人钟某,而且钟某也已经取得了房屋所有权证。杨先生愤而把房地产开发商告上了法庭。要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。

    点评:一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人),给买房人造成了严重的损害。对于这种一房二卖的行为,法律是如何规范的呢?


    商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等,由于商品房交易行为比较复杂,**高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》),专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。

    本案中开发商同时将一套房屋卖给了杨某和钟某二人,已涉嫌一房二卖,在本案中钟某已经取得了房屋的所有权证,按照我国物权法的相关规定,钟某已经取得此套房屋的所有权。那么杨某该如何维护自己的合法权益呢?

    民事责任角度分析:

    根据**高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:或者根据第九条出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    行政责任角度分析:

    根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,房地产开发商存在一房二卖的情形时,应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。

    刑事责任角度分析:

    房地产开发商一房二卖,在主观上存在欺诈的故意,因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。



    明证律师提醒:

    众所周知,我国物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记后发生法律效力,未经登记不发生效力。为了避免开发商一房二卖,根据物权法第二十条规定 当事人签订买卖房屋协议后,为保障将来实现物权,可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。也就是说,当买受人和开发商签订了预售合同,买受人就可以到登记机关办理预告登记,预告登记办理后,开发商即使再把这套房子卖给他人,也不会发生物权效力。由于买受人已在登记机关做了预告登记,其他买房人通过登记机关也可以查询到该套房屋的出卖情况,知道自己不可能得到房屋的所有权,自然也就不会买了。

    需要注意的是,预告登记后,债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。所以买受人在能够办理不动产登记后要及时办理,以免预告登记失效给自己带来不必要的麻烦。

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  • 问答 如何防止开发商一房吗?怎样防止一房 其他

    为防止一房二卖情况的发生,物权法设定了预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制房主再次处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。
    如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。
    预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。不过,预告登记的有效期限并非无限长,物权法同时规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
    因此,要防止一房二卖,只进行预告登记还不够的,还要及时办理产权过户,办出自己的产证,才能彻底保证房屋的物权。
    二手房网签也可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。
    同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。法律依据:《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。
    预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

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  • 问答 怎样避免一房?开发商一房卖了怎么办?怎么防止一房? 中介经纪


    一、一房多卖

    一房多卖是指房屋所有人将一套房屋卖给多数人的情况。这种情况在商品房买卖中时常发生,主要表现在期房买卖中,卖方和一方已签订了商品房买卖合同,但未办理不动产登记,随后,卖方又以更高的价格将该房屋卖于其他人,由于均未办理不动产登记,故此时就存在两个或者多个适格购买主体。

    二、多个买卖合同均有效

    合同为双方意识自治的行为,就是说双方就一件事情基于你情我愿的协商达成一致意见,且不违反法律规定,这种合意就是有效的。根据合同法第52条规定无效的合同有以下几种:

    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

    (三)以合法形式掩盖非法目的;

    (四)损害社会公共利益;

    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

    在商品房买卖中,合同只要不违反该条规定,均是有效的。

    三、如何保护自己的权益

    物权法第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 这就是预告登记制度。通过该制度,购房者签订购房合同后可以申请到房屋登记机构办理预告登记,从而有效保护自己购买的房屋不被开发商卖于他人。

    四、先签合同的一方有优先取得房屋所有权吗

    合同是一种意识自治的债权行为,具有平等性,也就是说购房合同的签订顺序和优先取得房屋所有权没有关系。同一商品房上存在数个合法买卖合同的,不论合同成立先后顺序,合同均有效,且效力相等。所以,先签合同一方没有优先权。此时房屋买卖的主动权掌握在卖方手中,卖方可以选择和其中一位买家办理过户登记,而其他买家则无法取得房屋所有权。

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  • 问答 怎么样防止一房一房 房屋交易

    我国的房价历来受到世人的关注,不管有钱没钱,大家都在积极寻找合适的房源,所以一房多卖的现象在现实生活中也屡见不鲜。那么,买二手房时,购房者应如何防止“一房多卖”?遭遇“一房多卖”如何赔偿呢?接下来我们一起看看文章。





    一、如何防止出现“一房多卖”?



    1、对房屋进行产权调查

    购房者在买房之前应该先对该房屋进行产权调查。在房屋交易中心通常备有房屋的原始记录,包含房屋所有的基本信息,如房屋土地状况、产权共有人、房屋的建筑面积、房屋的位置等。如果发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符时,购房者要注意了,卖房者有可能就是“一房多卖”。



    2、谨慎签订购房合同

    在签订二手房购房合同时,购房者应尽量明确“一房多卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任,同时要注意合同上是否加盖正规公章,保证法律效力。



    3、一定要及时网签

    通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段。根据相关的法律规定,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止“一房多卖”。

    网签可以使交易过程中的资金将会更加安全,同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房多卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。只要签订了网签之后,便随时可以网上实时查询,得知房子的信息。



    4、视情况约定(高额)违约金

    “一房多卖”问题的产生,无非是利益作祟,即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益**大化。因此,买房人有必要在与卖家签订合同时,约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。





    二、遭遇“一房多卖”如何赔偿?



    1、卖方如果是开发商

    根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该条明确了开发商在一房多卖情形下,出卖人既要承担填补性赔偿责任,又要承担法律规定的惩罚性赔偿责任。



    因此可要求被告返还购房款,承担赔偿责任,并支付相当于已支付的购房款一倍的惩罚性赔偿金(即“双倍赔偿”)。



    2、卖方如果是个人

    若卖方是个人的话,则无法主张已支付的购房款为一倍的惩罚性赔偿金。在这种情况下,争议的处理应以合同法作为基础,向违约者主张违约责任。此时,不能主张惩罚性赔偿责任,而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。



    如果在房屋大幅增值时,卖房者个人与第三人串通一气损害买房人利益。买房人也可以选择起诉被告与第三者的房屋买卖协议无效。





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  • 问答 一房房子怎么?开发商一房”应如何处理 房屋交易

    1、国有土地使用证:

    国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证,受法律保护。

    对购房影响重要程度:★★★★★

    2、建设工程规划许可证:

    建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有该证的用地单位属非法用地,其工程建筑也是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

    对购房影响重要程度:★★★

    3、建筑工程用地规划许可证:

    建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

    对购房影响重要程度:★★★

    4、建设工程施工许可证:

    建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。

    对购房影响重要程度:★★★★

    5、商品房预售许可证:

    商品房预售证的主管机关是郑州市城市综合开发管理办公室,证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

    对购房影响重要程度:★★★★★

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  • 问答 中介一房会怎样?中介一房会怎样? 中介经纪

    二手房交易流程复杂,涉及到的问题很多,容易出现的纠纷也多。

    1、一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?

    出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

    (1)已经办理房屋所有权转移登记的;

    (2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

    (3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

    买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。

    2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?

    当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

    也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。

    3、以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?

    当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

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  • 问答 怎么避免一房?怎样防止一房 房屋交易

    在房产交易过程中,有一些卖家为了追逐利益会不守承诺,私自将房卖给另外的买家,于是就出现了“一房多卖”的现象。“一房多卖”是一种相对复杂的纠纷,毕竟房子只有一套,作为购房者其中之一的您不仅要与中介和房主争斗还得与同一身份的其他购房者争斗,那么我们该如何避免买房出现“一房多卖”的情况呢?







    1、调查房屋产权



    购房者买房之前首先要对房屋进行产权调查。在房屋交易中心会有房屋的原始记录,其中包括房屋的基本信息,比如说房屋产权人,建筑面积,位置,房屋土地状况等信息。如果发现信息有不相符的地方,购房者就要注意了,卖房者很有可能进行了一房多卖。



    2、先进行预告登记



    根据《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的不发生物权效力。”



    这条规定是告诉人们,当事人签订房屋买卖协议后,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人,预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。



    需要注意的是,根据第20条“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”的规定,3个月内要进行产权登记,否则预告登记就失效了。





    3、及时进行网签备案



    通过网签备案锁定房源是防止一房多卖的重要手段。根据相关法律规定,进行网签可以使房产交易透明化,然后通过规范合同文本,保障双方的合法权益和应付责任。网签还可以保障交易中的资金更加安全。只要签订了网签之后,就可以随时在网上实时查询,确认房屋信息。



    4、谨慎签订购房合同

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  • 问答 如何防止开发商一房吗?贷款如何防止一房 其他

    一,通过签订网签合同就能解决这个问题。
    二,网签合同:指由于无法面对面或者为了更加方便而在网络上直接鉴定合同的行为。
    房地产的网签是出让方和买受方签订合同后,要到房管局备案,并公布在网上。然后会给个网签号,可以通过这个号在网上进行查询。
    三,网签合同是办理贷款必须提供的手续之一,有了网签合同,就能有效防止一房多卖了。如果开发商单方面撤销网签合同,房管局会知道并且质询的。

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  • 问答 如何避免一房一房怎么处理? 其他

    一、指定买家的名字,可防止中介方炒楼,防止“一房多卖”。
    二、如果业主默认炒家的炒楼行为,可指定受托人与买方签署的《房地产买卖合同》必须在一间公证处进行一站式公证。
    三、委托书条款中指定委托期限:三个月、六个月、一年等等。**好不要签“办妥为止”。
    四、指定收款账户。
    五、委托亲戚朋友出售的**好在委托条款中指定**低售价,避免不必要的纠纷。
    六、在民事借款及担保中,尽量选择抵押登记的方式保障债权人利益,不要使用全权委托书。

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  • 问答 怎么防止开发商一房 房屋交易

    1、买房前
    (1)了解开发企业的资质、信誉度等。
    (2)看开发企业的开发经营资质是否合法,有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。
    (3)看开发企业“五证”是否齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。
    (4)及时向律师咨询购房注意事项。
    (5)尽量到售楼处购买房子,不要贪图便宜买低价房。
    2、买房时
    (1)交购房款和网签要同步进行
    签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置,网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方的合法利益;通过备案有效防止一房二卖。
    (2)要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证
    从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续,这之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。
    为了避免这种情况的发生,购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证,对卖房者一房二卖的行为加以防范。
    (3)登记后在付款
    尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款。这样可以避免卖房者一房二卖,诈骗购房者的购房款。
    3、房屋交付时
    购房者要向开发企业索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

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