• 问答 房产投资回报率是多少? 房地产投资回报率多少合适? 房屋交易

    全球各大城市租金收益率数据,

    泰国租金回报率平均达到6.49%(曼谷5%),

    位居东南亚国家租金回报率的第三名,

    已成为东南亚首选的高租金回报国之一。

    目前,泰国年人均GDP只有5000美元,

    距“房价增幅放缓线”8000美元

    还有很长的一段路要走。

    这条路或许应该就是

    一个泰国版的房地产“黄金十年”。



    话说泰国房地产投资蓝海一片,

    但国内高净值人群选择国外买房投资置业,

    资金回报收益N多WHY也纷至沓来。

    对于海外房产投资回报率,

    许多朋友一头雾水,

    咱们听听房东小令怎么说















    第一

    不要选择投资回报率偏低的城市。

    单价较高,房地产有一定的泡沫,换手困难。





    第二

    不要选择投资回报率较高的一些国家或地区。

    买房欲望较低,**速度较慢,换手周期较长。





    第三

    选择4.5%-6%之间相对比较健康合理的区间,

    以保证**速度和购买力。



    小贴士:





    什么是租金回报率?

    租金回报率,是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。

    租金回报率衡量地产方面投资收益情况,如在房产投资方面,租金回报率是衡量这个楼盘值不值,是否值得投资的一个很重要的指标。

    因为房屋的售价可能有水分,有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。

    租金回报率是一种计算投资回报率的计算方法,主要是针对地产方面的投资收益的计算,可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。





    租金回报率计算

    一、回报率分析法

    公式:(税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价

    这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

    二、租金回报率法

    公式:(税后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)

    三、IRR法(内部收益率法)

    公式:IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费

    (备注:上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内)。

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  • 问答 如何准确计算房地产投资回报率 其他

    这里有介绍房地产投资分析的三种方法,可以比较科学地计算出投资买房的收益率,消费者不妨试试。
    方法一:租金回报率分析法
    公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
    这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
    优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
    弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
    方法二:租金回报率法
    公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
    优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。
    弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
    方法三:IRR法(内部收益率法)
    房产投资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费(备注:上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。)
    优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。
    不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有**的可能,也有贬值的可能,只是看**、贬值哪种可能性大了。
    作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性**高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
    当然,如果你觉得上面专家的方法太专业,比较复杂,想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解,按他们的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:
    如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。
    如果该物业的年收益×15年>房产购买价,则表明该投资项目尚具**空间…………

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  • 问答 如何准确计算房地产投资回报率 其他

    目前,投资商铺的热潮急剧升温,据统计,商铺投资收益率算法有以下几种:

    1.租金回报率法

    公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

    不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。


    2.租金回报率分析法

    公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

    优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

    不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。


    3.内部收益率法

    房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

    上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

    优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

    不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。


    4.简易国际评估法

    基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

    任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?

    如何计算投资回报率
    有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:

    计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

    计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

    例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:

    套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%

    要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%


    如何判断投资回报率

    现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?

    业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。

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  • 资讯 亳州买房:如何准确计算房地产投资回报率 知识

    news3878036
    亳州买房:如何准确计算房地产投资回报率
  • 资讯 柬埔寨西港房地产分析,柬埔寨房地产投资回报如何 房价

    news3458580
    随着多项利好频出,西港形成了以“港口城市+石油城市+旅游城市+工业城市+政策红利”共发展的良好态势,推动西港经济迅速发展的同时,也导致了其地价持续飙升。有些地区的地价甚至达到了每平方米4000美元。对比中国的北上广深,西港的房产仍属于投资热土。
  • 问答 什么是房地产投资房地产投资有哪些过程? 其他

    所谓房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

    房地产投资过程主要有以下几个阶段:


    一、投资分析

    房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。


    1.市场分析。

    市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。


    2.财务分析。

    投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。


    3.可行性分析。

    可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。


    二、土地开发权的获得

    这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。

    在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择**有利的融资方式。


    三、房地产建设开发

    在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。

    在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。


    四、房地产销售经营

    在房地产销售阶段主要的工作,包括:


    1.是必须有完善的营销规划。

    包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。


    2.是实际的销售活动,

    包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。


    3.为融资活动的进行。

    由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

    在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类:


    1.是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。


    2.则是由投资者自己经营管理,此时投资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动,如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

    此外,由于房地产是价高耐用的特殊商品,其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需,而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此,采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理,也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

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  • 问答 怎样投资房地产投资房地产的技巧有哪些呢? 其他

    个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满6个月,才可以公积金贷款,公积金贷款的额度:使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款**高限额40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款**高限额60万元。

    使用本人住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的,贷款**高限额50万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的,贷款**高限额70万元。

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  • 问答 怎样投资房地产

    1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性

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  • 问答 怎么投资房地产

     1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性

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  • 资讯 如何投资房地产 政策

    news4883344
    如何投资房地产
  • 问答 如何投资房地产

    1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性。

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  • 问答 为什么投资房地产?房地产投资有哪些注意事项? 其他

    近年来,房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业,房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性,房地产投资决策难度增加,投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此,分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。
      一、房地产投资决策概述
       房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中,房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同的房地产投资方案进行比较选择,并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征,房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先,房地产业是资金密集型行业,项目投资数额巨大,对金融倚赖性高。另外,房地产市场的结构性问题较突出,投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业,如特种厂房、码头等,而商场、写字楼、公寓等,常被各种公司租用,更换使用性质方便,更能吸引投资者注意;其次由于房地产可作为抵押担保,并且一般能够安全地按期收回贷款,所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性,各国政府对房地产市场投资都十分关注,常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面,房地产投资额也因而受到政府政策的影响;**后,房地产的不可移动性及回收期长等特点,使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规,以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响,风险因素多,风险水平相对较高。因此,正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。
       房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力,并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行:第一,提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题;第二,制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案;第三,对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价,进行投资方案的比较,**后确定出**佳的房地产投资方案;第四,采取合理的步骤,按照科学的方法执行和检验**佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件,按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。
       影响房地产投资决策的因素多而复杂,对其中重要的因素系统分析很有必要,这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的**重要的五个因素进行具体分析。
       二、房地产投资决策要素分析
       (一)时机的决策分析
       投资时机总是存在于投资主体的外部环境中,与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联,也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种:
       环境因素分析模式:房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的,其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时,可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化,也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。
       寿命周期分析模式:房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关,在房地产寿命周期的不同阶段,对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中,会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段,商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。
       开发价值分析模式:房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益,对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。
       产业发展分析模式:产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发,将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定,城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣,把握产业演进变化的规律性,有助于正确选择投资时机。
       (二)区位的决策分析
       房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值,区位理论是投资地段选择的理论基础,而在具体的决策分析中可采用以下一些方法:
       因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素,在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素,通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。
       假设开发法。运用假设开发法的原理,通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算,在不同物业估价值中选择能为企业带来**大投资价值的地块。正确预测特定地段的**佳利用方向,在综合分析投资企业的内外环境的基础上,把握那些能为投资者带来**大收益的地段
      竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础,在正确判别自身实力的情况下,确定对开发主体来说**为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。
      威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市,可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中,消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小,从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。
       (三)开发内容的决策分析
       在选择房地产作为投资对象之前,投资方向的正确把握要求确定**适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点:选择一块土地,是作商业用途还是工业用途,此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上,把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发,净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益,表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时,选择此地作商业房产开发才是合理的。当然,如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择,同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块,还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择,这种方法的基本公式为:
       工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
       商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
       若商业宗地价大于工业宗地价,则可认为选择该地块是合理的。
       (四)规模的决策分析
       商业房产的**佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时,不仅要考虑物业因素,还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素,努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业,其物业投资的**优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产,不论是写字楼还是商业店铺,其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用:剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况,并对主要的竞争对手(或潜在对手)的实力进行严密分析,在此基础上,才能**终确定商业房产的**优规模。
       鉴于现行我国房地产市场的特殊状况,房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍,因此,房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模,以保证市场的供求平衡。一方面,开发商在具体的房产投资规模决策时,从房地产开发费用出发,运用盈亏平衡分析方法,即使投资项目的收入和支出达到平衡时的**低生产水平和销售水平,确保投资项目产生**优的经济效益;另一方面,房地产投资商应以市场为导向,正确预测出市场需求量。必要时,运用经济控制方法论,建立房地产开发规模优化数学模型,以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]
       (五)质量的控制决策
       商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看,房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定,主要包括:租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明;也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能,如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。
      表1 房地产投资者和用户的质量观点比较
       因此,对房地产投资者而言,房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润,从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

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  • 问答 如何投资房地产?投资房地产的注意事项有哪些? 其他

    房地产投资过程
    房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧核心不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。
    1、投资分析
    房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。
    因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。
    2、土地开发权的获得
    这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。
    在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择**有利的融资方式。
    3、房地产建设开发
    在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。
    在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。
    4、房地产销售经营
    在房地产销售阶段主要的工作,包括:
    一是必须有完善的营销规划。
    包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。
    二是实际的销售活动,
    包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。
    三为融资活动的进行。
    由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。
    在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类:
    一类是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。
    二类则是由投资者自己经营管理,此时投资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动,如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

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  • 问答 为什么投资房地产?现在做房地产投资还值得吗? 其他

    2018年楼市迎来转点是人口红利消失理论来支撑的,数据显示:90后人口比80后缩减了23%,00后又比90后缩减了16%。
    而现在的房地产库存压力又大,再怎么炒房都有难度。互联网金融做为保值增值是一个不选择,推荐你A2P平台e租宝,都是融资租赁项目标,单日成效额达到了1亿元左右,全国所有P2P平台中排行第二,比较不错。

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  • 问答 如何投资买房? 如何投资房产 投资房地产的方法 房屋交易

    *本文仅作知识扩展之用,具体资金操作请严格遵照国家有关法律法规行事。



    *本文有多个版本,欲了解**新内容和近期政策走向,请关注本文图片上的二维码。特别是除了这15种之外,还有其他方式可能更适合您。



    随着移民海外和留学生人数的增多,很多人都在想尽办法把资金转移到国外投资买房,甚至使用了非法渠道。但事实上,国家对合理的资金诉求还是给了很多合法出入途径的,充分利用合法途径,安全运转资金才是上上策。



    2018年中国外汇储备经历两连降,并且相比8月微降82.3亿美元,9月外汇储备降幅增大至226.9亿美元。全年来看,9月外汇储备规模也是今年首度跌破3.1万亿美元。



    伴随外汇储备的大量蒸发,国家亦收紧外汇政策口子。严格管控之下,市场仍旧对资金出境十分饥渴。各种资金出境的方法也层出不穷。



    我们来看看在现有政策框架下,有哪些合法渠道可以向海外转移资金。



    下文总结了当下15种主流仍属于合规范围内的资金出境方式以及政策红线,供大家参考。(重点强调,资金跨国流动涉及法规文件众多,合规与不合格的行为判定仅一线之差,本文难以完全覆盖。)





    一、“个人额度”

    二、朋友间互转

    三、利用境内外双身份证

    四、利用消费转移资金

    五、保险融资

    六、现金对倒

    七、融资租赁/跨国公司资金池调拨

    八、境外放款

    九、内保外贷

    十、内存外贷、内存离岸贷

    十一、境外证券投资通道—QDII、QDII2、RQDII、香港公募基金境内发售

    十二、跨境私募基金通道—QDLP、QDIE、跨境人民币投贷基金

    十三、离岸基金模式

    十四、经常性项目项下资金出境

    十五、衍生品模式







    一、“个人额度”



    目前,中国允许个人每年兑换等额5万美元的外汇,用作旅游、购物或者教育。



    但若是需要海外购置房产,则需要将更大额的资金转移出境,5万美元的限额显然不能满足要求。对此,购房人往往会通过其亲友,先将人民币换成外汇,然后让购房人亲友分别购买不超过5万美元的外汇,将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商的境外银行账户或购房人的境外账户,以交付购房款。



    但这种方式涉及到分拆结售汇问题,“对于部分个人通过分拆方式,利用他人的年度用汇额度进行资金的违规跨境流动。对涉及此种违规行为的个人,外汇局会将其列入‘关注名单’,取消其之后两年内的便利化购汇额度,情节严重的还将移交外汇检查部门进行立案处罚”。



    根据外管局规定:

    5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构;

    个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;

    同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。



    以上行为将被界定为个人分拆结售汇行为,此等行为一律进入黑名单,违规者将被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。



    因此,作为变通,目前资金出境需求方作出如下图操作:



    需要向海外转移资金的需求方请三位亲友分别在境外开设银行账户,三位亲友再分别邀请四位朋友(避免法规中不得超过5人的监管要求)各购汇5万美元以下,总金额不超过20万美元,汇到三位亲友的境外银行账户,这样一来,三位亲友每人境外银行账户中都可以累计近20万美元,合60万美元。再将三个境外银行账户中的60万美元转移到需求方海外账户,便可用于海外投资之用。



    *注:此种方法实质上属于变相分拆结售汇,请小伙伴严格避免触及政策红线。



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  • 问答 投资房地产房产税吗?投资房地产都涉及哪些税种? 其他

    房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
    一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:⑴转让土地使用权,应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;⑵销售不动产,税率为5%;⑶包销商承销,应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
    二、城市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据,依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育费附加。
    三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。
    四、房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
    五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
    六、城市房地产税、三资企业土地使用费:城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业,按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等,征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
    七、印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
    土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税,但在土地开发建设,房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税,房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时,应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后,再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续。
    八、契税:契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
    九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区,目前已经停止征收。
    十、企业所得税、外资和外国企业所得税:是对我国境内的企业或组织,在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。
    十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及**多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
    应交下列税种:
    1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契税4%;3、印花税0.03%;4、土地增值税0.5%;5、土地使用税按当地实际情况计税;6、车辆购置税10%;7、房产税;8、车船使用税;9、企业所得税等。

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  • 资讯 什么是房地产投资 知识

    news3719519
    什么是房地产投资?
  • 问答 投资房地产准则 注意事项

    投资性房地产准则要求区分为企业持有的投资性房地产和自用房地产。 很多企业拥有投资性房地产,由于两种类型的房地产给企业带来现金流的方式大不相同,投资性房地产和企业自用房地产都纳入了固定资产或无形资产核算,不利于反映企业房地产的构成情况和各种房地产对企业经营绩效的影响。
    新的会计准则将有助于企业将投资性房地产单独反映为区别于固定资产和无形资产的资产,提高会计信息的相关性,从而更好地为会计信息用户的决策提供依据。
    由于自用房地产需要与其他资产结合才能产生现金流,主要是实质比形式原则重要,所以两种类型的房地产要进行会计处理,投资性房地产适用。
    自用房地产要区分固定资产或无形资产规范。投资性房地产主要是指赚取租金或资本增值或两者而持有的房地产。

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  • 百科 投资房地产准则 购房政策

    baike8500
    投资性房地产准则要求区分为企业持有的投资性房地产和自用房地产。
  • 问答 个人如何投资房地产?投资房产要注意什么? 其他

    一、个人房地产*应注意的风险
    由于房地产具有增值的特性,这就决定了相对于其他*工具而言,房地产*有*大风险小的特点。如果你将购置的房产用于出租,你不仅可以收回一部分资金,还可以获得房产*所带来的*,这时几乎没有任何风险。至于炒卖房地产,当然会因为市场价格一时的涨跌而面临损失的风险。一般来说,*房地产只有长线*才能始终立于不败之地;而短线*房地产,有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。
    但根据风险与*对称的原理,*者在可能获取较高*的同时也面临较大的风险。如果*者完全用自有资金买房,若房屋不能及时变现,投入的资金就会被套牢,如果是通过贷款支付房款,就背上了长期支付利息的包袱。因此在选择房产作为*工具的同时,要具备对风险的承受力和规避风险的能力。
    通常房产*成本高,**的大小和成功与否要经过较长时间的检验,因此*者不应草率行事。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的*者,更应本着“稳健”的原则,经过*计算后再选择相应的*策略。有关金融专家表示,用于房屋住房还贷的比例,不宜超过家庭收入的40%。
    二、购置房产后如何进行*操作
    *者购置房产后,即*者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房,并适当装修、装饰后出售或出租,以获取利润,是一种传统的*方式,也是迄今为止住房*者*常用的一种方式。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为*者关心的问题。
    随着房地产中介市场的不断壮大和成熟,客观上也为房地产个人*带来新的机遇。如近年在各地兴起的“房屋银行”,对大多数希望选择以出租作为*方式,但又缺乏*经验的*者来说,无疑是其优选方式。

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