• 问答 一房法律后果有哪些 房产纠纷

    违反了合同法的有关规定,但只需承担违约责任,而无刑事责任。当事人可以就同一房产与不同的人签订买卖合同,但不动产物权的变动以登记为生效要件。一房多卖的后果是当事人在将该房子过户给其中一份合同中的买受人之后,其无法对其他合同的当事人履行合同义务,因此导致违约,其他未被履行合同中的买受人一方可能就此起诉。
      《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

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  • 问答 请问一房如何判决 房屋交易

    在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋,被拆迁人对补偿安置房屋的优先权
      **高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。”
      拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议,实际上包括两方面的内容:一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的,实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系,应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物—拆迁安置用房的特殊性,该债权的性质为特种债权,具有物权的优先效力,该效力可以对抗第三人。于是,被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。

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  • 问答 请问一房如何处理 房屋交易

    发生一房二卖处理方法如下:
    (一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
    (二)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世原理、物权公示原理,和物权优先于债权原理,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
    (三)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,因这时出卖人已没有所有权,所以他的第二次卖房是无效的。

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  • 问答 如何避免一房 注意事项

    1.买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的房屋买卖交易设置,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。

    2.购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,购房者可以调查所购房屋产权,提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。

    3.购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款,这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款,使购房者蒙受巨大经济损失。

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  • 问答 一房法律后果有谁清楚呢? 其他

     一房二卖的法律后果:
      (1)对于有效合同的当事人任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同,交付房屋。而从公平合理的角度出发,房地产开发商应对第一买受人履行交付义务,而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言,根据《司法解释》第八、九条规定,未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      (2)对于可撤销合同的当事人根据《合同法》的规定,具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      (3)对于无效合同的当事人无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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  • 问答 如何防止一房? 注意事项

    如何防止一房两卖:不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让效力。根据物权法,购房人即使签订了房屋买卖合同,但如果不及时办理房屋过户手续,房屋产权还是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋,并办理过户手续,你没办法主张产权,只能要求对方返还购房款,并赔偿给你造成的损失。
    建议买房人在付款的同时办理预告登记手续,可有效防止一房二卖。

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  • 资讯 广元买房丨一房如何确权?一房会判刑吗? 知识

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    广元买房丨一房两卖如何确权?一房两卖会判刑吗?
  • 问答 中介一房会怎样?中介一房会怎样? 中介经纪

    二手房交易流程复杂,涉及到的问题很多,容易出现的纠纷也多。

    1、一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?

    出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

    (1)已经办理房屋所有权转移登记的;

    (2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

    (3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

    买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。

    2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?

    当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

    也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。

    3、以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?

    当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

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  • 问答 对于一房,需要怎么处理 其他

    一房两卖属于违法行为,可直接追究法律责任

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  • 问答 如何防止一房?如何防止一房 有什么方法 房屋交易


    现在房地产市场上一房二卖的情况时有发生,很多购房者法律意识不强,没有采取有效的防范措施。



    那么,如何防止一房二卖呢?其实在《房屋登记办法》里有相应的答案,下面就给大家分享下,让大家避免买到一房二卖的房子。



    一、登记簿作用很重要



    除房产证外,房屋还有第二张“身份证”——登记薄。

    房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理。当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致时,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。





    二、预告登记防止“一房两卖”



    在日常购房过程中,购房者买了期房,要等到收房后一段时间才能获得相应的房屋权属证明,开发商有时为了追逐利润而将房屋两次甚至多次销售,由此引发的纠纷不在少数。为了解决房屋权属的“真空期”,《房屋登记办法》专门设立规定的“预告登记”一节。



    具有预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押以及法律法规规定的其他情形之一的当事人,可以申请预告登记。



    也就是说,消费者交了**买了期房之后,就可凭借商品房预售合同到有关部门办理“预告登记”,在登记薄上写明某栋某套房已经卖给了某人。而且,开发商未按照约定与购房人申请预告登记的,购房人可单方申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。







    三、未成年房主可委托登记



    为了确保房屋所有权人的合法权益,《房屋登记办法》规定,申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请。



    不过,有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:

    1、因合法建造房屋取得房屋权利;

    2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;

    3、因继承、受遗赠取得房屋权利;

    4、房屋灭失;

    5、权利人放弃房屋权利;

    6、法律、法规规定的其他情形。

    如果房主是未成年人,《房屋登记办法》规定,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料。

    为了切实保护未成年人的权益,《房屋登记办法》要求,因处分未成年人房屋申请登记的,监护人还应当提供为未成年人利益的书面保证。





    四、共有房屋登记



    对于共有房屋,《房屋登记办法》规定,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。

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  • 问答 请问如何防止一房 房屋交易

    。一、购房者要确保业主已经签收定金通常情况下,在房屋中介处相中了房屋后,购房者会被要求签订一份定金合同,并收取定金,以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司,为将房源迅速脱手,与多位购房者签订定金合同,导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房,就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房,就要确保业主能签收到定金。一般情况下,买卖双方在正式签约前不会见面,定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取了定金。但是,购房者可以要求中介公司出示收据,确认业主已签收定金。
    二、购房者要调查所购房屋产权,提存房屋产权证业主为了能将房子售出高价,往往会委托多家中介公司出售房屋,引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同,到正式办理产权过户手续,还有一段时间。业主往往会在这段时间,另外物色买主,然后撕毁合同,将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,可以采取以下的办法加以防范:一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录,包含了房屋所有的基本信息,如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前,购房者可以到房地产交易中心进行产权调查,将调查结果与业主的房屋产权对比,如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符,购房者就要小心了,业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后,若未办理过户手续,房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后,会误认为产权仍为该业主所有,为业主将房屋“一房二卖”提供了便利3购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出,以避免这一现象发生。
    三、购房者还需要注意,在交易中心登记后再向业主支付**款购房者在网上签订合同并予交易中心备案后,再向业主支付**款,可以避免某些人将房屋“一房二卖”后,诈骗购房者的购房款。

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  • 问答 请问如何判断一房 房屋交易

    一房两卖的情况屡有发生,买房时**重要的两点就是:1.房地产过户一定要经过房产交易中心;2.过户时自己一定要亲自去,以防中介造假。买房的钱来之不易,哪怕是辛苦一些还是值得的。

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  • 问答 请问一房如何维权? 政策法规

    1、签署房地产《购房合同》前调取所购房产全套产调,了解房产情况,避免支付房款后才发现房屋有权属或者权利限制问题,造成自身经济损失。
    2、就所购房屋的金额、面积、每期所支付的房价款等问题在合同中做出明确的约定,避免遗漏相关事项,届时无法维护自身权利。

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  • 问答 遭遇一房如何维权 房产纠纷

    1、签署房地产《购房合同》前调取所购房产全套产调,了解房产情况,避免支付房款后才发现房屋有权属或者权利限制问题,造成自身经济损失。

    2、就所购房屋的金额、面积、每期所支付的房价款等问题在合同中做出明确的约定,避免遗漏相关事项,届时无法维护自身权利。

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  • 资讯 如何有效避免“一房”? 知识

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    房屋交易涉及钱财往来,风险往往也相伴而生,一房二卖便是众多风险中的一个。对于普通购房者来说,如何防止付款后,发现房屋被原业主一房二卖,产生交易纠纷呢?小编从6个方面为大家提一些建议和预防小知识,拒绝一房二卖,提倡公平公开交易。
  • 问答 怎样辨别一房?开发商一房 如何查询 ? 房屋交易


    购房者买的房屋**终实现合法存在,要经过网签和备案两个流程,实际购房中大家常常把网签和备案当做一回事,其实不然。虽然两者的共同作用是防止一房多买,但还是存在本质上的区别。

    我们从4个方面分析两者的区别,清楚了网签和备案的不同,才能更好的实现房屋买卖的合法性。



    1

    实际意义


    网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。

    购房网签相当于在房屋管理部门将买卖协议备案,并在互联网上公示,而且网签后还会得到一个网签号,可以在互联网上查询网签信息,已经网签过的房屋,无法进行第二次网签,一定程度上有利于避免开发商一房二卖,是一种行政管理行为。

    备案包括开发商备案和购房合同备案。

    前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格,面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后,在房屋管理部门登记备案,实现法律效力的一种方式。本文我们主要阐述后者备案情况。

    2

    办理时间


    网签是在开发商已经取得了预售证,且购房者也满足购房资格,完成选房,签订合同之后,在售楼部或者在房屋管理部门完成的。

    在这里,我们要注意的是,现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他证明时,就与购房者签订相关的协议或者合同,这样的情况是没办法进行网签的。另外,如果购房者自身的购房资格没有被核验通过,也不能进行网签。

    备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

    一般来说,网签在前,备案在后,备案以网签为前提,只有备案后房屋买卖才算是正式生效。

    3

    法律效力


    网签在签约时要认真阅读合同中的条款,对于合同中自己认为不合理的条款可以提出自己的修改意见,或者双方之间进行协商,甚至购房者在要求得不到解决时可以协商撤销网签,不进行网签。

    但是即使网签成功,也不能说具备了法律效力。

    因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。

    所以说,经过备案,房屋交易才算真正具备了法律效力。

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  • 问答 如何防止一房?如何防止二手一房 房屋交易

    1、定金支付比例大幅度提高

    购房户大可以将原本支付的定金壹万两万元标准,改成现在的十万甚至二十万的标准,如果卖房者单反毁约,则双倍返还定金,成本过高,一般情况下,卖房户会慎重考虑违约成本。

    2、督促卖方尽快交付房产

    第一、合法占有的买受人对房屋具有排它的权利(保全在先的除外)

    依照我国现行规范,即使办理了商品房预售合同备案或房屋网签手续的买受人的权利,也不能对抗合法占有房屋的买受人。

    第二、 均未过户的前提下,合法占有人的权利顺位**高

    出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

    (1)已经办理房屋所有权转移登记的;

    (2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

    (3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

    3、 进行预告登记

    如果卖房人没有将房屋交付,但买方依照合同的约定办理了预告登记,则卖方和第二买方之间的房屋买卖合同是无效的。因为预告登记具有准物权的性质,具有公示公信效力。

    通俗的说,就是买房人在买房时应该去拉标的房屋的产调,而产调上会显示该房屋已经做了预告登记(即该房屋产权人已经就该房屋签订了房屋买卖合同,并且正在交易中)。第二买房人就应当知道房屋产权人一房二卖的事实,如果其继续购买该房屋,就会构成“恶意串通损害第三人利益”,合同就会被认定为无效。这和房屋已经交付,第二买房人去看房时应当发现房屋一方二卖的道理是一样的。

    4、 进行房屋买卖网签合同的登记

    房屋买卖网签合同的效力具有防止卖方一房两卖、欺骗购房人和规范二手房交易行为的作用。一方面,网签后即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行,而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请,才能注销,即需要有买方的协助,否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。

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  • 问答 怎样辨别一房?开发商一房 如何查询 ? 房屋交易

    一套房子不可能同时归属到很多人名下的(共有产权人除外),过户前,只要你确定房产所有权人是和你交易的卖家就行了。

    至于房屋产权查询,则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去,以便核实房源产权是否为卖家所有。

    如果你要求查询房源产权状况,房东却以各种理由推脱,你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”,但至少产权可能存在问题。

    其次,及时网签。



    通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段,如果中介敢配合房主解除网签合同并完成“一房多卖”,则会面临被取消网签资格。

    一房多卖的处理原则

    一房多卖会产生两种后果。第一种,已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人,已经合法取得该房产的所有权,其他购房人无法再要求过户。另外,如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户,其他购房者则可以主张该过户手续无效,房屋交易无效。

    第二种,没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订,但房屋所有权并没有过户。这种情况下,购房者即使付了全款,也只能追求违约责任

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  • 问答 怎样避免开发商一房?开发商一房如何解决? 其他

     一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
      房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力**重要的表现,也是出卖人**主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。
      对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:
      在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
      一房二卖中,这种情形**为普遍。在该情形下,如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
      前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

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  • 问答 一房房子怎么?开发商“一房”应如何处理 房屋交易

    1、国有土地使用证:

    国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证,受法律保护。

    对购房影响重要程度:★★★★★

    2、建设工程规划许可证:

    建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有该证的用地单位属非法用地,其工程建筑也是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

    对购房影响重要程度:★★★

    3、建筑工程用地规划许可证:

    建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

    对购房影响重要程度:★★★

    4、建设工程施工许可证:

    建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。

    对购房影响重要程度:★★★★

    5、商品房预售许可证:

    商品房预售证的主管机关是郑州市城市综合开发管理办公室,证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

    对购房影响重要程度:★★★★★

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