• 资讯 什么阴阳合同呢?房地产阴阳合同会不会无效? 房价

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    买房时,当你问你身边购买过房产的朋友,买房需要注意什么问题时,你的朋友一定会告诉你,最重要一定要注意阴阳合同,什么是阴阳合同呢?房地产阴阳合同会不会无效?
  • 问答 房地产阴阳合同什么风险 其他

           房地产阴阳合同的风险主要有:1、承担法律责任的风险。2、卖家的房款无法全部被收回的风险。3、买家无法贷款的风险。4、二手房再次出售时支付较高的费用的风险。

      1、承担法律责任的风险。阴阳合同从本质上来说是一种违法行为,是为了避税而产生的,如果一旦被税务部门查出偷税行为,那么除了补缴税费以外,还要交罚款,严重的还会被追求刑事责任。

      2、卖家的房款无法全部被收回的风险。因为阴阳合同没有银行的监管,所以无赖卖家可能会不按期支付房款,或者按照阳合同的价格进行交易。这样卖家只能通过各种协商交涉等方式对房款进行追回,浪费时间和金钱。如果要走法律途径的话,可能还会因为避税行为遭到法律制裁。

      3、买家贷款额度低的风险。因为阴阳合同中阳合同的价格低,所以申请贷款时银行按照这个备案价格进行贷款发放,可能会导致贷款额度低,不够还阴合同中的价格。

      4、二手房再次出售时支付较高的费用的风险。因为在政府备案的时候用的是阳合同,价格较低,所以再次出售的时候,可能会缴纳更多的税费等费用。

      阴阳合同是为了避税而存在,但是为了少缴那一点税费,导致以后出现大问题,那就很得不偿失了,所以这种违法的方式还是非常反对大家尝试的。

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  • 问答 什么阴阳合同 签订阴阳合同会有什么后果 买房合同

    售房过程中,开发商为增加贷款比例,有时会蛊惑购房者签订两份合同。签阴阳合同,购房者可能会被追究法律责任。

    何谓阴阳合同
    售房过程中,开发商为增加贷款比例,有时会蛊惑购房者签订两份合同,一套合同用于向房管、税务部门备案,另一套合同则用于执行。一般来说,商家给房管所备案合同上所标金额会远远低于实际交易金额,这便是房屋交易中常见的‘阴阳合同’。
    置业提醒
    如果购房者为了省点钱,与开发商签订了“阴阳合同”,就会承担很大的风险,这样的“阴阳合同”不仅会影响银行放贷比例,增加二次转让时房屋的税费,并且还涉嫌偷税漏税,严重者甚至会被追究法律责任。
    随着电商平台的盛行,团购买房也受到很多市民的追捧,对此,业内资深人士表示,这样的形式并不违法,不过由于收取团购费的往往不是开发商而是第三方公司或团购网站,故消费者在签订团购协议时需注意审查团购费是否可退,以免滋生更多的法律纠纷。

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  • 问答 什么阴阳合同,购房者签订阴阳合同什么风险? 买房合同

    主要的问题是你的合同如果房价写低了,这次交易的房屋差价小了,比如原房主购买价格是100元,你实际购买的是150元,但合同写的是130元,则实际房屋差价为50元,合同差价是30元,你是按30元支付的税金。
    而下一次你卖房子的时候,由于这次交易的合同房价低,造成实际交易的房屋差价增加,税金也增加了,比如下一次卖房子你以180元脱手,实际房屋差价是30元(180-150=30),但合同差价是50元(180-130=50),下一次买卖需要按差价50元支付税金。
    也就是说,本次税金低,下次税金就可能高(当然,下次你也可以搞阴阳合同,看看有没有人管了),增加了下一次房屋交易的成本(当然,该成本可以买家出,也可以卖家出,看市场的好坏而定)。

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  • 问答 什么阴阳合同 阴阳合同的房产证有效吗 买房合同



    本报4月9日鹏城今版报道的《二手房交易“阴阳合同”引发连串官司》有了结果。近日,龙岗区人民法院作出一审判决,判定龙岗国土部门颁发的房产证合法有效,驳回原告严邦顺的诉讼请求。
    2007年4月,严邦顺与刘苏签订《房地产买卖合同》,严邦顺以15万元的价格将其在布吉街道丽廷豪苑的一套房屋转让给刘苏。而在深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局(下称龙岗分局)签订《现售合同》时,为了避税,交易金额却写成了11.9万余元。事后严邦顺认为,该合同违背了他本人的真实意愿,应为无效。遂诉至龙岗区人民法院,请求法院认定《现售合同》无效。2007年11月25日,龙岗区人民法院作出了民事裁定,认定《现售合同》无效。同年12月7日,严邦顺又向龙岗区人民法院提起行政诉讼。起诉书称,龙岗区人民法院的民事裁定已认定《现售合同》是无效合同。而龙岗分局没有尽到认真审查职责,就颁发了房产证。他曾经要求龙岗分局撤销颁发给刘苏的房产证,但龙岗分局拒不履行职权,属于行政不作为。因此,他向龙岗区人民法院提起行政诉讼,请求法院撤销龙岗分局颁发的房产证。
    2008年4月9日,龙岗区人民法院对此行政案开庭审理,并于7月24日作出一审判决。法院认为,人民法院审理行政案件,对具体行政行为是否合法进行行政审查。房地产证登记是房地产主管机关根据当事人申请,对房地产权的设定、转移、变更、终止等依法进行审查和登记,予以确认和证明的一种行政行为,该登记不创设权利义务,仅产生公示、公信效力。只要申请人在规定的时间提交的申请书和有关文件材料符合法律法规规定,登记机关就应当依法予以核准登记,颁发房地产权利证书或做备注记载。《深圳经济特区房地产登记条例》规定,申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。申请转移登记,应当提交房地产权利证书、买卖合同书等相关文件。本案中,原告严邦顺与第三人(刘苏)买卖的意思真实,买卖标的物明确,申请真实自愿,文件材料齐全,权属来源清楚。据此,被告龙岗分局作出的转移登记行为有充分的事实依据和法律依据,程序合法,应当予以支持。
    本案涉及房地产虽然两个合同载明的交易价格不符,减少了应缴的国家税款,被龙岗区法院的民事裁定书认定为无效合同,但不能因此否定被告龙岗分局登记行为的合法性。因为虽然申请人双方买卖的合意是登记的基础,但房地产登记机关并不拥有对房地产权利变动合意效力的审查判断权,也无权改变申请人双方基于意思自治原则建立的买卖民事法律关系。尤其在申请人双方蓄意隐瞒事实真相的情况下,要求房地产登记机关登记时查明当事人的真实交易价格也实属勉为其难。原告和第三人在办理涉案房产的过户登记时,为了减少应缴税费,将真实交易价格由15万元改为119850元,原告本是非法获利者,后来却因房款给付和财产交付引发争执而以登记交易价格与实际成交价格不符为由要求撤销买卖合同,本次又以此为由要求撤销涉案房产证,原告的行为不利于诚信市场交易的培育,也不利于行政秩序的稳定,法院不予鼓励。原告和第三人应以实际成交价格补交税款。
    综上,原告要求撤销原房地产证的理由于法无据,法院不予以支持。原告的诉讼请求不能成立,依法应予以驳回,遂判决:驳回严邦顺的诉讼请求。



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  • 资讯 什么二手房阴阳合同?碰到阴阳合同如何办 房价

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    生意二手房时*怕的即是阴阳合同,现实什么是二手房阴阳合同?碰到阴阳合同如何办所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项签订两份的实质不相通的合同,一份对内,一份对外,此中对外的一份其实不是两边真实意思暗示,而是以回避国度税收等为方针;
  • 问答 房屋买卖中阴阳合同是否有效 什么阴阳合同 买房合同


    在二手房买卖过程中,买卖双方为了降低交易成本,逃避税费,往往会签订两份交易价格不同的合同,真实的交易价格比较高,但这份并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同提交登记备案,并以比较低的价格缴纳税费。还有的是一份较低价格的是双方的真实交易价格,另有一份虚高的价格,拿到银行争取更多贷款。这都属于俗称的“阴阳合同”。

    阴阳合同的目的往往是为了逃避税费或骗取贷款,从这个角度讲是违法的。实践中,因阴阳合同引起的纠纷也不少。甚至很多时候,双方因为履行合同中的其他情况发生纠纷,一方反悔,但觉得自己的理由不充分,转而以阴阳合同违法无效为由向法院起诉,要求确认合同无效或终止合同。那么阴阳合同是否合法?如果无效如何处理?如果合法,以哪份合同为准?

    首先,阴阳合同如果是为了逃税等非法目的,肯定是违法的,相关条款是无效的,但是双方的房屋买卖行为本身并不违法,因此房屋买卖行为还是可以有效的。

    基于这个认识,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无法认定合同整体无效,或因此解除合同的。

    其次,存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准?

    阴阳合同有的是以两份内容基本相同,但价格不同的合同形式出现的。有的是以一份低价合同,再加一份或数份以装修折价或其他形式的折价出现的补充协议组合出现的。但不管以哪种形式出现,在实践中认定双方的真实交易内容是关键。

    哪个交易条件、交易价格是双方的真实意思表示,在合同文本中应该能体现得出来,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

    再次,对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?

    当事人以阴阳合同为由到法院起诉,要求解除合同或确认合同无效时,往往是理直气壮,而在实践中法院往往认定双方真实的交易意思表示有效,当事人往往就无法接受,指责法院对违法行为不理不管。

    实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责,追回贷款应由银行来进行,这其中如构成犯罪,也应移送公安机关先行立案侦查,再处理。(出于各种原因,目前实践中对于房屋交易中的逃税行为,还没听说有追究刑事责任的。)

    当然,按民事诉讼法的相关规定,法院在审理过程中发现违法犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,或提出相应建议给相关主管机构。当事人自己,也可以向税务机关、银行等相关单位举报。但毕竟,从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。

    **后,签订阴阳合同存在风险和后患,买卖双方应以谨慎对待。

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  • 问答 听说阴阳合同可以避税,阴阳合同什么意思? 买房合同

    所谓阴阳合同是指买卖房屋的时候有两份合同。第一份是在存量房买卖合同,上面是真实的房屋交易价格,在建委是没有备案的;另一份是网签合同,网签合同是在建委网站上签署的合同,是有备案编号的,上面的成交价格是作为建委存档及过户前交税的依据。
    例如说你全款买了套200万的房子,按理说你应该按200万的价格缴税,但是如果你网签合同的时候,提交的价格是80万(必须大于等于房屋所在地的区域知道价格),你就可以按80万的价格缴税了。
    这算是合理避税。

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  • 问答 阴阳合同什么意思?房产阴阳合同能签订吗? 其他

     一、
      通常情况下,“阴合同”有效,“阳合同”无效,买方应该按照“阴合同”中的价格约定支付房款。
      所谓“阴阳合同”,是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同,主要目的是为了少缴税费; “阴合同”是指双方当事人按实际成交价签订的真实合同,反映了双方当事人的真实购买价格。按照我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。“阳合同” 双方当事人为了少缴税,恶意串通降低成交金额,该合同的成交金额不是双方的真实意思表示,并且严重违反了我国税收征管法的强制性规定,是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的,即便是合同成立也不发生法律效力,属于无效合同。
      法院在处理阴阳合同时,一般情况下为了促成交易即使现售合同上的价格条款无效,但其他条款与真实合同不抵触的仍有效,所以一般情况下会按照阴合同处理纠纷。所以,签订阴阳合同隐患还是不小的,请大家慎重考虑。  二、遭遇阴阳合同怎么办  如果由于中介的原因签订的阴阳合同导致自己的权益受到损失,要注意以下三点才能让中介承担责任:
      (一)法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同,才会有责任问题,证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。
      (二)即便有证据证明中介参与阴阳合同,但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,**多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。
      (三)行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

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  • 问答 阴阳合同的含义是什么 阴阳合同存在的危害有哪些 买房合同

    阴阳合同的含义
    “阴阳合同”一词经常通过电视、报纸、广播等途径出现在我们的视野和听力范围。究竟什么是“阴阳合同”?“阴阳合同”的别称为“黑白合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外。

    “阴阳合同”通常出现于《招标投标法》颁行之后,“阳合同”为建设单位、施工单位按照《招标投标法》的规定,依据招投标文件签订的在建设工程管理部门备案的建设工程施工合同。其主要特点为:经过合法的招投标程序,该合同在建设工程管理部门备案,形式合法。与之相反的是“阴合同”,这份合同是双方为规避政府管理,私下签订的建设工程施工合同,未经过合法的招投标程序且该合同未在建设工程行政管理部门备案。
    “阴阳合同”存在的目的是逃避国家税收。实际上,对内的合同才是双方真实的意思,这份合同可以是书面形式,也可以是口头形式。它是一种违规违法的行为,在给当事人带来“利益”的同时,也存在着很大的风险。
    阴阳合同存在的危害
    “阴阳合同”实施的是违法行为,以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。
    “阴阳合同”是一种违规行为,使得守法者比违法者承担了更重的税负,形成不公平。在给当事人带来非正当利益的同时,也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。比如有的买方在按照虚假合同金额低价支付卖方后,就要求卖方办理产权过户手续,由于不支付尾款而诉诸法庭,导致卖方实际利益受损;另外再次转让该房产时也会由于扣除成本减少导致税负转嫁至买方。
    实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

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  • 问答 阴阳合同什么意思?房产阴阳合同能不能签订? 其他

    所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;
    对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

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  • 问答 阴阳合同相关法律有哪些 阴阳合同避税有什么后果 买房合同

    一般来说,订立“阴阳合同”的目的主要是为了偷逃税费。在二手房屋买卖关系中,尽管二手房阳合同符合合同成立的形式要件,但是,依照我国《合同法》第52条第(二)款的规定,像这样以通过虚假降低合同标的,欺骗行政主管部门,从而达到少缴税费,损害国家利益,违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款,不具有确定双方权利义务关系的效力。我们不妨来看看,二手房阴阳合同相关法律都有什么内容。

    【阴阳合同相关相关法律】
    合同法
    第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
    (三)以合法形式掩盖非法目的;
    (四)损害社会公共利益;
    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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  • 问答 什么二手房阴阳合同 如果遇到阴阳合同该怎么办 买房合同

    所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

    一、碰到二手房阴阳合同该怎么办
    1、第一种处理方式——如果签订的两份合同,按照规定,既不需要批准,也无须备案,则以实际履行的合同为准。有的法院判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是,这个举证责任是由提出异议方来承担的,也就是说,谁认为前一份合同是虚假的,谁就应当承担这个举证责任。
    2、第二种处理方式——合同需要备案的,以备案的合同为准,这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行,而实际履行的合同中有违法利益,则价格以实际履行的合同为准,其余按照备案的合同约定,备案合同未约定的,而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。
    二、二手房买方应注意什么
    1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠,审查该房的“两证”相关文件,没有两证的房屋,不得买卖。
    2、要看房屋是否为共有财产,如为共有,要取得其他共有人的同意。根据规定,二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。
    3、二手房交易前,买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。
    4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据,或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。
    5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋,因为公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。
    6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误,因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象,合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。
    7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件,以及物业管理等相关问题。
    看了以上内容,如果你遭遇二手房阴阳合同,遇到棘手情况知道怎么处理了吗?希望对你有帮助。

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  • 资讯 阴阳合同对二手房有什么影响 什么阴阳合同 房价

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    我们在进行二手房交易的时候,需要面对各种大大小小的税收,有些满二少有的房子需要的税收还少一些,而有些相对房龄比较新的房子的税费往往都会比较高。那么有些人为了少交点税费,都会签订一些阴阳合同,然而你知道买卖二手房的时候签订“阴阳合同”会遇到什么风险吗?下面且听阜阳房产网的小编来细细叨叨。
  • 问答 阴阳合同的法律效力如何,签订阴阳合同有效吗? 买房合同

    阴阳合同看内容而定
    阴阳合同一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。
    如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对"阴阳合同"要慎之又慎。
    鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

    一般**好不要签订阴阳合同。希望回答你满意。

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  • 问答 什么二手房阴阳合同 二手房阴阳合同隐患有哪些 买房合同


    在二手房的买卖中,阴阳合同经常采用这样的两种方式,一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。其中,第二种阴阳合同更具备隐秘性。二手房阴阳合同隐患有哪些?
    二手房阴阳合同对买卖双方均存在风险,下面详述之:
    (一)买方存在的风险
    首先对买方来说,其可能受益**大,也是阴阳合同积极的追求者,但相应地,买方也承担了风险。主要体现在:
    1、可能导致价格条款无效,甚至有可能导致整个合同被撤销。我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。《合同法》第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,虚假的价格条款将会被认定无效。
    2、为以后自己的房子操作带来麻烦,再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格,将来买家如再出售该房屋时,买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。
    3、如果房子的价格出现上涨,可能会给自己带来不必要的麻烦。现实中曾发生过因这种阴阳合同买卖二手房,因房价上涨,卖方主张合同违法撤销合同,致使产生不必要的诉讼。
    4、行政处罚和刑事追究的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。
    (二)卖方存在的风险
    卖方同样面临风险,表面上看,虽说卖方看没有太大损失,但是风险同样不少。其主要风险表现为:
    1、给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,会大大增加买方的心理变化,如果买方反悔,卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失,还存在房款不能全额收回的风险。
    2、如果买方不按期支付备案价格外的房款,或者恶意要求以备案价格进行交易,卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本。
    3、同样存在行政处罚和刑事追究的风险。
    总之,二手房阴阳合同对于买卖双方来说,都是存在风险的,故而请意欲签订二手房阴阳合同的朋友们多作考虑,不要因为贪便宜而违背诚实信用原则,承担高昂风险。

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  • 问答 什么二手房阴阳合同 二手房阴阳合同有效吗 买房合同


    购房避税:二手房阴阳合同无效
    (作者:张志胜,北京律师)
    一、基本案情
    2008 年 3 月,张某通过北京某知名房产中介公司(下称中介公司)购买二手房,该房屋坐落在北京市朝阳区双桥某社区,建筑面积 105 平米,单价约 10000 元人民 / 平方米,总价 1100000 元人民。签订合同时,中介公司声称:可以做一个“避税合同”,让张某少缴税;房主李某不愿意,要求合同单价与总价如实填写,经过中介公司工作人员的耐心“讲解”,勉强签字同意。 2008 年 4 月 15 日 ,买卖双方及中介公司工作人员共同签订三份协议:《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》。《房屋买卖合同》约定:房屋单价与总价按照《补充协议》的约定计算。《补充协议》中约定:房屋单价 5000 元 / 平方米,综合补偿金 575000 元,总价 1100000 元人民币,** 40 万元,在合同签订之日起 30 日内支付;余款在办理过户手续时支付。 2008 年 5 月,北京市房价开始下跌,张某开始犹豫不决; 2008 年 5 月 10 日 ,张某明确告知李某,双方之间的合同无效,并要求李某返还张某支付的“定金” 20000 元人民币;同时,张某要求中介公司返还中介费 40000 元人民币。李某觉得非常“冤屈” ---- 难道自己卖房还卖出了毛病?中介公司更是理直气壮:你张某自己违约,我们不会退还任何费用。
    2008 年 6 月,张某将李某和中介公司告上法庭,请求法院判令合同无效并要求李某返还定金支付利息;要求中介公司返还中介费,赔偿损失。 2008 年 8 月,北京市朝阳区人民法院合并审理,作出判决:( 1 )张某与李某之间的房屋买卖合同无效;( 2 )李某返还张某定金 2 万元;( 3 )中介公司返还中介费 40000 元;( 4 )驳回张某其他诉讼请求。
    二、律师评论
    1 、二手房买卖中,“避税”合同、阴阳合同无效。眼下,房产中介公司在促成交易后,唆使买卖双方签订所谓的避税合同 ---- 通过分解房屋总价的方式达到买受人或出卖人少缴税费的目的。当事人对此行为也是将信将疑,加上中介人员的“讲解”,便同意了这个“惯例”。此行为严重侵害了国家利益,属于无效合同(合同法第 52 条第 2 项)。
    2 、“避税”合同、阴阳合同无效之后果。合同被认定为无效后,恢复原状是基本的后果:返还财产或折价补偿(合同法第 58 条)。合同无效,有过错的一方应当承担赔偿责任,与依约定行使解除权的情形相似:合同一方因为对方违约而行使解除权后,对方并不因此免除违约责任。本案中,合同双方恶意串通,都存在过错,因而,法院并没有支持张某的赔偿请求。
    3 、“避税”合同、阴阳合同无效,中介公司应当承担责任。作为居间合同的当事人,中介公司故意提供虚假情况,损害委托人的利益,不得要求支付报酬,并应当承担损害赔偿责任(合同法第 425 条第 2 款)。因此,本案中,中介公司退还中介费是没有疑问的。但是,中介公司如何承担损害赔偿责任,在多大程度上承担责任,这两个问题,法律并没有明确规定。
    4 、合同无效,房价涨跌的损失由谁承担。双方签订合同至合同被认定为无效期间,房价可能发生变化:房价上涨,购房人可能需要支付更多的金钱才能买到同样大小的房屋;房价下跌,卖房人的房屋贬值,遭受损失。这部分损失,划定责任承担时,应当视情况而定:作为守约方,可以要求对方承担责任;但是,双方都有恶意的时候,此类损害赔偿的要求很难得到支持。
    三、法律依据
    1 、《中华人民共和国合同法》第 52 条第 2 项:有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;
    2 、《中华人民共和国合同法》第 58 条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
    3 、《中华人民共和国合同法》第 425 条第 2 款:居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供需家情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
    (原创作品,切勿抄袭,侵权必究)
    作者简介:张志胜律师,中共党员,法学硕士,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员,北京知名学者型律师,曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访; 2005 年,被司法部选调参加司法考试 ( 律师执业资格考试 ) 阅卷,主阅论述题第三题。 2006 年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来 , 一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理,成功办理案件上百起,积累了丰富的办案经验。
    联系电话: 010-67675113 , , ;张律师主页: http://www.yyylaw.com ;驾车或乘车路线:京广桥下车即到。
     

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  • 问答 什么二手房阴阳合同 二手房阴阳合同什么法律效力 买房合同


    在二手房交易过程中,买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”,是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的
    买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门,目的是少缴税费。那此类合同的效力如何?一般情况下,阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。
    第一,“阴合同”是双方真实意思表示,合同本身未违反法律法规强制性规定,亦非双方恶意串通故意损害国家利益,符合合同法的生效要件,双方均应遵照执行。
    第二,“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立,为办理过户需要,双方并不遵守执行,虽然是当事人双方真实的意思表示,但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定,“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。
    根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:
    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
    (三)以合法形式掩盖非法目的;
    (四)损害社会公共利益;
    (五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知,“阳合同”应确认为无效。

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  • 问答 咨询阴阳合同的利弊 买房合同

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  • 问答 签订“阴阳合同”存在什么法律风险? 买房合同

    签订“阴阳合同”的主要目的是为了规避税收或者骗取贷款。从表面上看,阴阳合同确实能让卖方或买房获得一些“实惠”,但这种行为存在极大的法律风险,非常容易产生纠纷,甚至很有可能演变成一场旷日持久的诉讼。
    首先,双方在合同中做低房价少缴税的行为,是一种法律上明令禁止的逃税违法行为。有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予责令限期改正、罚款等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。
    其次,买卖双方在合同中做高房价多贷款的行为,是一种欺诈行为,一旦被发现,贷款银行可申请此贷款合同无效,并要求贷款方赔偿相应损失。
    再次,签订“阴阳合同”对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言,如果私下签订的另一份合同“阴合同”约定不明确或不详细,卖房者也有可能被买方钻了空子,只按照“阳合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付在房管部门备案的“阳合同”中标示的价格,买方将会遭受大额损失。在此,律师提醒房屋交易双方不要为了少交税费铤而走险,日后难免会有更大的麻烦。

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