• 问答 二手房产交易流程有哪些? 二手过户流程和二手交易过户手续有哪些 房屋交易

    上海的张先生**近很郁闷:他出售一套房子,在A中介挂牌3个月无人问津,但在B中介挂牌不久就迎来好几拨看房者。不过,这些看房者对社区配套以及房屋情况十分挑剔,大谈房价太高。偶然中,张先生发现这些看房者竟是由房产中介员工“客串”扮演的。



    “新华视点”记者近期调查发现,在二手房交易市场,“假谈”已成为不少中介机构促成交易的手段,有的机构还专门培训“假谈”技巧。

      

    专业“假谈”团频现二手房市场


    记者调查发现,近期,为促成交易,中介安排的专业“假谈”团频频在二手房市场现身,有中介组织员工冒充购房者上门,通过“假谈”降低房东价格预期。





    图片来源:摄图网

      

    为了置换房屋,张先生9月份将一套位于闵行区的81平方米住宅在附近中介门店挂牌出售。由于近期上海二手房市场交易低迷,1个月几乎无人问津。为了增加客群,心急的他将房屋信息挂到“58同城”等网站。



    “一家中介的业务员看到信息后,声称手上有刚需客户想买这个小区的房子。此后,他连续带了好几组客户来看房,都无一例外地格外挑剔房子、小区的问题,拼命压价。我报价330万元,他们还价270万元。”在中介不断劝说下,张先生的心理防线终于崩溃,被说服以290万元出售。

      

    但是,在房地产交易中心过户时,张先生惊讶地发现,一个正帮购房者排队办理手续的业务员很面熟,然后记起来是一位曾经的“看房者”。几经追问,这位业务员不得不承认,自己是该中介公司其他门店的员工,上次是“友情帮忙”,还称“这是为了拿到独家房源提升业绩的‘营销技巧’”。



    随后,张先生发现同小区一套各方面条件不如自家的房子,被另一家中介卖了300万元。

      

    段和段律师事务所合伙人汤谈宁律师披露了另外一种中介投机炒房的案例:有的中介先用“假谈”方式不断打击房主心理预期,从而以较低价格“网签”锁定房源。然后继续寻找下家高卖,取消之前的网签,签署新的合同完成房屋过户。“这种纠纷案日益增加。”汤谈宁说。

      

    根据中国消费者协会公布的数据,今年前三季度受理投诉中,“房屋中介”类中“假冒”案例明显增加。

      

    “假谈”被制作成培训课件
     

    一位资深中介行业人士告诉记者,“假谈”现象从2017年开始愈演愈烈,进入今年四季度以来,很多中介都使用“假谈”手段促成交易。一位中介员工称,“在热门区域、流通性比较好的小区,我们这么操作的房源占比近九成。”

      

    针对潜在的购房者,房产中介煞费苦心地频繁安排“假谈”,反复用“房贷政策即将松动,还掉贷款可算首套,马上会出现一波置换潮”“现在是抄底**佳时机”“这套房也有别的客户看中,出价比你高”等话术诱其“上钩”。

      

    记者调查发现,不少中介机构的上岗培训内容都增加了“假谈”技巧训练。房屋挂牌后,中介组织员工冒充购房者与房东接触,意在通过虚假谈判,降低房东的心理预期以获取低价房源,然后促成交易快速跑量;另一方面,“假谈团”也在“攻陷”购房客群心理,如故意扮演竞争者,营造房不愁卖气氛,让购房者迅速下定决心。

      



    图片来源:摄图网



    记者获得的某中介公司的一份《假谈标准化》课件显示,该企业要求员工筛选区域内重点“假谈”房源、制定“假谈”标准化流程、向上级汇报每次“假谈”的成果。课件显示,该中介不仅要求员工用事先准备好的话术降低房东戒备心理,还要求员工在“假谈”过程中细化分工,通过上演“无间道”“刻意多次往返、做足辛苦度”等手段获得房东或购房客户信任,签下独家房源、低价房源。整个过程可谓戏份十足。



    “刚开始培训我们也不太习惯,但为了业绩只能苦练演技。‘身经百战’之后,团队分工已经明确,大家都已进入角色,配合娴熟,一般买房人很难察觉我们在演戏。”一位入行不久的中介业务员说。

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  • 问答 二手房产交易 房产税费

    税费名称税费标准收费单位契税普通住宅:房屋成交总额×1.5%90平米以下(含90平米)首次购房和改善居住条件得按1%非普通住宅:房屋成交总额×3%国家财税局交易手续费2.5元/平方米×建筑面积(普通住宅免交)房屋交易管理机构合同印花税房屋成交总额×0.05%(免交)国家财税局权证印花税5元/本国家财税局交易登记费住宅:80元非住宅:300元房屋交易管理机构配图费25元房屋交易管理机构查档费(求购方有查档要求时)30元房屋交易管理机构买卖合同公证费(求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳)房屋成交总额×2.5‰250元公证处贷款合同公证费(求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款时才须缴纳)贷款额×3‰公证处他项权利登记费(抵押登记费)(需贷款时才须缴纳)商业贷款或组合贷款:200元纯公积金贷款:100元房屋交易管理机构保险费(需贷款时才须缴纳)免收贷款银行指定的保险公司评估费(需贷款时才须缴纳)房屋成交总额50万以内:300元房屋成交总额50-100万:500元房屋成交总额100万以上:房屋成交总额×1‰贷款银行指定的评估公司转按揭担保费(需贷款且须转按揭时才须缴纳)贷款额×6‰担保公司公积金贷款担保费(需公积金贷款时才须缴纳)贷款额×担保费率对应系数(见担保费率对应系数表)担保公司中介费房屋成交总额×1%中介公司卖方涉及的税费[1](一)普通住宅:1、营业税:购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.55%,满5年则免征营业税。2、个人所得税:购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%,满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。(二)非普通住宅:1、营业税:购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.55%,满5年则征差价差价的5.55%2、个人所得税:购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%,满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

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  • 资讯 二手买卖二手交易过户流程是什么? 知识

    news4189261
    二手房买卖,二手房交易过户流程是什么?
  • 资讯 河源二手买卖怎样交过户二手交易过户大全 房价

    news2906329
    【本资讯是由河源房产网为您提供~】有过二手房买卖的业主都知道,二手房交易是个复杂而繁琐的过程,尤其是过户税费的计算,更是绕的云里雾里。 下面就将二手房过户流程与过户费的计算方法告诉大家,特别通俗易懂,有需要的购房者多看看。
  • 问答 二手房产交易 房屋交易

    您好,首先要看你买的房子评估价是多少,评估价可以根据房东当时的上手价(也就是买入价)和这个小区的地价来看,采一个高的来进行评估。
    如果您是第一次购房,则税费需要交纳1%的契税、2%的个税和差额的营业税(5.6%)。
    还有一种情况,如果您是贷款的话,看您需要贷多少,如果贷款数额比较多的话,税费也相应会高一些,如果一次性的话,税费相应就会低一些。得具体情况具体看!

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  • 资讯 二手房产过户如何算?二手房产过户是什么? 房价

    news2663812
    二手房房产过户都需要什么费用呢?二手房房产过户费用该当如何较量争论?这些你都知道吗?本文将为您具体解答。
  • 问答 二手买卖交易费用是多少? 二手过户 交易 要多少 房屋交易


    二手房交易中介费用标准?

    1、中介费:一般现金按1%,贷款按2%计收中介费;

    2、贷款服务费:按成交额1%收取。

    3、担保费:个别中介公司额外收取0.5%的交易保障服务费,俗称“担保费”。

    4、代办房地产登记服务收费,不超过500元/宗。

    5、代办贷款服务收费,不超过300元/宗;办理房屋入住有关手续收费,不超过200元/宗。

    中介费收费标准的相关法律规定:2011年,为规范住宅买卖经济服务市场价格行为,降低住宅买卖经济服务费用负担,住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》(以下简称《通知》)。

    1、《通知》规定,住宅买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定;宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2%。

    2、房地产经纪机构(以下简称经纪机构)提供的其他服务,由当事人自愿选择,通过合同明确约定。

    3、《通知》中也注明收费标准可以下浮,少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度不得超过10%。



    二手房交易中介费用是多少?

    1、二手房中介费:即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费,一般中介费为房屋成交价格的1%-2%。房屋出售方与房屋购买方都需要向中介方支付费用。中介服务费目前没有统一规定,一般按照行业内的习惯收取,同时还要参考中介的资质。

    2、房屋买卖中介费不是必须双方交的,如果双方都付,那么各付1%,如果是由买方或者卖方付就付2%,中介费是不变的。具体由谁来承担,可以协商。中介费支付方式:

    3、中介费一般是第三方收取的,例如中介公司,不应该向房东支付,除非对方不是真正的房东,但也要注意被黑;中介费一般是一次性收取,注意索要票据。

    以上内容主要是讲述了二手房交易中介费用标准,以及二手房交易中介费用是多少的相关问题,我们现在有了解到中介费用的多少问题了,但是每一个中介都有一个自己的相应的标准的,具体的我们还是以自己的

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  • 问答 如何二手交易? 二手怎么交易,如何买卖二手呢? 房屋交易


    房产中介负责人表示:交易有瑕疵?!







    事后自查时才发现问题,当初和章先生签订合同的时候,没有工作人员去进行核实,在房产中介看来,这就是一个瑕疵。







    近年来,房屋交易市场热火朝天。二手房更是因为具备完善的配套设施,和较低的价格受很多购房者的追捧。



    但是,良莠不齐的中介市场,却让很多购房者望而却步。



    8月14日,为进一步规范公证执业行为,司法部公布了《关于公证执业“五不准”的通知》。



    通知规定:不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。不准办理非金融机构融资合同公证。不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。不准办理具有担保性质的委托公证。不准未经实质审查出具公证书。



    这些规定,将意味着不论是买房卖房,如果需要委托代理,交易时间都将延长,大大降低了买房风险。







    那么,消费者在通过中介购买二手房时,需要注意哪些问题、陷阱,才能避免这些糟心事呢?



    1. 查看房屋是否真实


    在二手房交易之前,一定要查看业主的房产证,身份证以及其他资格证件,确定房屋的真实信息。可以凭业主身份证去房产交易中心查询,查看房屋状况及产权人信息,同时别忽略了土地状况、房地产权利限制状况等信息,这样就可以了解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否是按揭贷款买的房,贷款额多少等等。对于中介公司,注意查看营业执照,尽量选择大品牌的中介公司。



    2. 怎么缴纳购房**款或定金



    通过中介购买二手房,一般要签两个合同,即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》 ,还有与中介公司签署的《房产中介合同》 。 在签订合同时,买房需缴纳购房**款或定金,该款项应亲自交给卖主,如果是委托人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。由中介公司统一的委托代理合同,应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。



    3. 确定交房时间



    如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确约定,避免后期因交房时间而引发纠纷。因此,在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以什么方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿。



    4. 确定卖方户口是否全部签出



    买卖二手房的时候,人们**关注的是房产证、土地证等,往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定,一户头上只能上一户人,如果卖方中有一人没有将户口迁出,买房是无法将户口迁入的。购买“二手房”,必须在原房主户口全部迁出后,方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。因此,要确认卖方户口是否全部迁出。



    5. 留心维修基金


    一般情况下,房屋交接时,买卖双方需共同到相应的物业管理公司,针对维修基金的帐户余额,进行资金交割,户名的变更。买卖双方**好当面进行了解,如果是将维修基金赠予买家,双方需在“购房条件约定”条款中进行约定说明。避免不良中介利用缺口“吃”进维修基金。



    6. 合同条款仔细看


    在收到购房合同时,一定要认真阅读条款,不要草率签订合同,有需要可以让律师帮忙,确保合同中没有对买方不利的霸王条例。

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  • 问答 二手过户交易是多少? 二手过户 交易 要多少 户口户籍

    房子过户简单的说就是把房子变成另外一个人的,而在过户过程中需要缴纳一定的费用。但在房子过户时,很多人都会遇到房子过户问题。如:房子过户需要多少钱、房子过户费怎么算等等。今天象盒小编给您解答关于2018房屋过户需要多少钱的相关问题。

    2018房屋过户新政策是如何规定的

    房屋过户,是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时,原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下,而在房地产交易中心所办理的登记。

    关键看房屋是否满2年、卖方是否唯一住房,买方是否首次购房,小编从买方和卖方分别说明,一般二手房交易有以下税费需要交纳:

    一、买方需缴纳的税费



    除了以上4项,还有一项契税:首次购房评估额90㎡内为1%,90㎡-144㎡为1.5%,超过144㎡或非首次均为3%。

    二、卖方需缴纳的税费



    其中营业税一项,房产证未满2年的、普通房满2年的减免。

    如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年需要以纳税保证金形式先缴纳,在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

    地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%。

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  • 问答 如何二手交易? 二手如何买卖 房屋交易

    营改增后,二手房交易需要缴纳哪些税?



    目前个人买卖二手房过程中,主要需要缴纳营业税(包括城建、教育附加)、个税、契税。



    营改增后,个人二手房交易营业税改为增值税,同时契税和个税的计税依据也将发生调整。







    改革后,契税和个税会有怎样的变化?








    解读:“营改增”对二手房交易影响有限



    财经问题专家 王亚宏:营业税改增值税从整体上来看,会增加房地产企业的税收负担。此前房地产企业一直叫苦说自己成本高,不排除企业又一次会将这次增加的成本转移到终端消费者身上。但另一方面,本来房地产市场就面里面临“去库存化”的难题,如果价格再次上升的话,那么会阻碍这一进程的推进。因此如何妥善消化“营改增”带来的合规等一系列内部成本,对房地产企业,尤其是管理能力不足的中小型房地产企业来说是一大考验。而对终端消费者来说,在经过企业的内部消化后,在“营改增”后受到的影响则较为间接,而且幅度有限。



    在“北上广深”几个一线城市,虽然受到的去库存压力较小,但二手房市场更为活跃。在个人二手房交易中,“营改增”更多涉及到计征的变化。一般来说,二手房交易中税率保持不变,税负根据情况可能会有所下降。但是由于二手房交易在买卖双方协定的成交价格中都已经包括税费负担的内容,因此无论从增值税,还是从契税和个税来看,个人二手房交易“营改增”后,实际的税负基本保持稳定,对个人的负担也不会有太大变化。



    总的来说,“营改增”打通了增值税抵扣链条,消除了对企业的重复征税,优化了税制结构,为房地产市场发展创造了更好的税制环境,也是房地产税收体系改革的重要一步。从宏观形势看,和过去有所差别的是,近年来土地财政给政府贡献的财政收入在不断收紧,因此政府寻找新的财政收入来源势在必行,房地产税收体系改革也会因此不断向前推进。

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  • 资讯 买卖二手_二手二手过户在没算?过户多少钱? 房价

    news3165494
    由于二手房不像新房一样可以在售楼处咨询购买,二手房房源的获取渠道有限,正是因为这些原因,中介公司大多数都是围绕二手房交易提供服务的,大家都知道购买二手房的费用要比新房多一些,那么二手房过户有哪些费用呢,如何计算呢?
  • 问答 二手怎么交易的? 二手怎么交易,如何买卖二手呢? 房屋交易

    二手房买卖注意事项有哪些?

    一、核实房屋状况

    1、房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

    2、房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

    3、房屋权利情况,如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

    二、核实房东身份

    二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言,谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生,大多与事先未核实房东身份有直接关系。

    三、明确交易程序

    二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,则还需要办理解押或按揭贷款等手续。

    1、签约。买方决定购房,应与房东确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。

    2、付款。支付房款是买方主要义务,一般有一次性付款或者分期付款两种方式。

    没有房产证的房子如何买卖?二手房买卖注意事项有哪些?看了上文中的内容,这两个问题应该不用多说了吧。其实不论是买新房还是买二手房,人们都一定要考虑一下自己的经济实力,毕竟贷款买房每个月都要还月供,经济实力不强的人会承受很大的压力,这种痛苦只有买房的人才能知道。

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  • 问答 二手怎么交易的? 二手怎么交易,如何买卖二手呢? 房屋交易

    很多人贷款买房之后,贷款还没还清,但由于种种原因想出手出卖,这种情况可行吗?负责任的讲,当然可以卖,要承担的费用可就多去了,种类多,但金额不一定多!







    →首先要确定是否有房产证



    二手房交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证,就不能办理过户手续,也就不能进行房屋的买卖。



    未还清贷款的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的,但是,在现实中,可以通过一些方法来实现。

    一、转按揭



    **简单直接的一种方法。什么是转按揭呢?是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。



    在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。



    二、用买方的**款缴清剩余贷款



    这是当下二手房交易中**多应用的模式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款,所剩贷款数目不大的情况。



    通常情况下,买家会认可**房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的**将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,来进行下一步交易。



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  • 资讯 河源房产交易,河源二手房产交易 房价

    news4812283
    河源房产交易的时候不单是有河源新房交易,也有二手房的交易,一般二手房产交易的时候,是会产生二手房产交易税的,今天小编就带大家认识一下河源房产交易,河源二手房产交易稅的相关知识。
  • 问答 二手房产过户 邯郸楼盘

    1、买房和卖方都要准备好过户所需要的资料。具体包括房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
    2、买房和卖方双方准备好这些材料后,去房屋所在区的房产交易中心,也就是房产局,办理相关业务。
    3、拿这些材料去房屋预审的窗口,由其先预审一遍。
    4、房屋预审结束后,去房屋评估的窗口,评估你房屋价格的。注意,评估价格并不等于买房和卖方交易的价格,一般来说,评估价格低于交易价格。另外,评估房屋价值也不是免费的,会收取评估费,一般按照房屋评估价值的比例收取。
    5、房屋评估完后,去户籍窗口查询一下你名下到底有几套房产,接下来就是缴纳房屋契税了

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  • 资讯 买卖二手交易流程_二手按揭交易流程 房价

    news3164604
    买卖二手房交易流程_二手房按揭交易流程,大多数想要买二手房的仍是年轻人为主,或者是为某些特殊需求需要购置,但大部分人手里都很难直接全款买下一套房,这个时候就需要通过贷款来购房了,那么买二手房的贷款流程是什么样的呢?
  • 问答 二手过户契税怎么算? 二手交易税费,二手过户怎么算 户口户籍

    在二手房交易中,少不了的就是要缴纳在交易中产生的各种费用。这些费用由于二手房的信息不同也有着不小的差异,许多人都不太了解二手房过户费怎么算清的问题,常常闹的交了这个忘了那个的情况,因此在下面小编就为大家说说在二手房交易中常要交的几种过户时需要缴纳的税费事项,以及在缴纳这些费用时如何计算以及注意事项,让购房可以马上算清减少风险。

      二手房营业税5年是关卡

      在二手房交易中,首先要将的就是营业税,而其一般情况下的税率为5%。而房子是否满5年就成为了一个关卡,不足5年的二手房对外销售时要征收相应的营业税,按售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)的普通住房对外销售时可以免征营业税;超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税。

      二手房契税看性质

      在二手房交易中,二手房的房源类型是有着种类之分的,因此在缴纳二手房契税时,就需要按种类来缴纳,一般来说普通住宅为成交价的1.5%,非普通住宅为成交价的4%。

      二手房个人所得税看余额

      在二手房交易中个人所得税也是一个必不可少的税收,其征收方式为:以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入,税率为20%。不过要注意的是,购房者如果不能提供完整、准确的房产原值凭证的,是需要按住房转让收入的1%核定征税。不过个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,可以免征个人所得税。

       二手房印花税不可漏

      在二手房过户费怎么算清时还需知道印花税,交易中个人在出售房屋时,买卖双方需分别按万分之五的税率缴纳印花税,同时买方还需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税。

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  • 问答 二手交易过户 房屋交易

    到手价都是客户出,各付价是各付各的

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  • 资讯 二手买卖过户流程 二手过户怎么算 房价

    news2969687
    现实生活中,购房者在买房过户中对流程以及对相关法律的不了解让很多不法分子钻了空子,在此,小编特意为大家拟了一份详细的二手房过户流程中的关键流程,希望给那些未来以及现在买了二手房正在过户的购房者提供一些有效的参考。
  • 资讯 买卖二手过户由谁承担-买卖二手过户流程及费用 房价

    news3428465
    买卖二手房过户费由谁承担-买卖二手房过户流程及费用当下这个社会,房地产市场依旧是比较活跃的,大家都喜欢选择买二手房了,因为买二手房省去了等待的时间,同时买二手房不需要装修,只要简单打理一下就能入住。很多人不清楚二手房买卖过户的流程以及过户费用等事宜,那么,买卖二手房过户流程是什么?买卖二手房过户费谁出?