• 问答 什么是房地产投资房地产投资有哪些过程? 其他

    所谓房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

    房地产投资过程主要有以下几个阶段:


    一、投资分析

    房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。


    1.市场分析。

    市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。


    2.财务分析。

    投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。


    3.可行性分析。

    可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。


    二、土地开发权的获得

    这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。

    在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择**有利的融资方式。


    三、房地产建设开发

    在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。

    在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。


    四、房地产销售经营

    在房地产销售阶段主要的工作,包括:


    1.是必须有完善的营销规划。

    包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。


    2.是实际的销售活动,

    包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。


    3.为融资活动的进行。

    由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

    在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类:


    1.是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。


    2.则是由投资者自己经营管理,此时投资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动,如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

    此外,由于房地产是价高耐用的特殊商品,其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需,而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此,采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理,也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

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  • 资讯 房地产交易有望由房地产管理部门代征契税 房价

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    近日,国家税务总局官网发布了关于优化房地产交易办税方式的通知,并从发布之日起实施。记者从税务部门了解到,该通知提到未来将稳步推行“网上预核”“一窗受理”“业务联办”,优化房地产交易税收环境,提升办税效率,同时房地产交易有望由房地产管理部门代征契税,实现让群众少跑路。
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    国家税务总局官网4月28日发布了关于优化房地产交易办税方式的通知,并从发布之日起实施。记者从税务部门了解到,该通知提到未来将稳步推行“网上预核”“一窗受理”“业务联办”,优化房地产交易税收环境,提升办税效率,同时房地产交易有望由房地产管理部门代征契税,实现让群众少跑路。
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    国家税务总局官网4月28日发布了关于优化房地产交易办税方式的通知,并从发布之日起实施。
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    【住建】房地产交易相关政策解读
  • 百科 房地产交易中心 全国百科

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    房地产交易中心其实就是供房产交易活动的场所,在这里除了能够进行房屋买卖的办理之外,大多数的交易中心还承担着行情展示的服务。
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    国家税务总局官网4月28日发布了关于优化房地产交易办税方式的通知,并从发布之日起实施。从税务部门了解到,该通知提到未来将稳步推行“网上预核”“一窗受理”“业务联办”,优化房地产交易税收环境,提升办税效率,同时房地产交易有望由房地产管理部门代征契税,实现让群众少跑路。
  • 问答 房地产交易中心 其他

    房地产交易中心其实就是供房产交易活动的场所,在这里除了能够进行房屋买卖的办理之外,大多数的交易中心还承担着行情展示的服务,每个城市都有自己的房产交易中心。
    我们在购买房屋的时候,要认真审核房屋的资质,特别是现在的二手房市场当中有一些房屋是不具备有房屋所有产权证的,比如说小产权房或者是拆迁房,像这些房子没有产权证也就无法在房产交易中心管理过户,产权没有转移的话,对于买卖双方来说都是不太保险的交易过程。
    所谓的小产权房,其实指的就是乡产权房,因为不具备有房屋所有产权证,不要说在房产交易中心办理过户,在购买的时候也需要按照全款进行购买,是没有办法办理贷款的,这样的房子虽然价格比较便宜,但是风险系数比较高。

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  • 问答 房地产买卖交易问题 房屋交易

    你好!
    除了房屋价格,购房还要交
    (一)买商品房需要交的税:
    1、契税,购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同),普通商品住宅减半,即1.5-2.5%。
    2、印花税,购房总价的0.05%
    (二)基金:
    1、房屋维修基金,购房总价的2-3%,大多数地方是2%
    2、副食品价格调节基金,2元/平方米,有些地方不用
    (三)规费
    1、交易费 ,购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%,(住宅3元/平方米,由开发商交,购房者不用交)
    2、房产登记费和《房屋所有权证》工本费 , 各地不一样,但是都不超过100元
    3、土地使用权登记费和《土地使用权证》工本费, 各地不一样,但是都不超过100元
    (四)如果按揭,还要发生以下费用
    1、评估费,购房总价的0.2-0.5%
    2、保险费 ,购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%
    3、公证费,贷款额乘以0.03%

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  • 问答 怎样投资房地产投资房地产的技巧有哪些呢? 其他

    个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满6个月,才可以公积金贷款,公积金贷款的额度:使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款**高限额40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款**高限额60万元。

    使用本人住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的,贷款**高限额50万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的,贷款**高限额70万元。

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  • 问答 怎样投资房地产

    1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性

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  • 问答 怎么投资房地产

     1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性

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  • 资讯 如何投资房地产 政策

    news4883344
    如何投资房地产
  • 资讯 昆明房地产定位于养老地产房地产投资潜力不容小觑! 房价

    news3615113
    昆明定位于养老地产,随着中国老龄化高峰到来,越来越多的老年人会选择到昆明养老定居,而且从当前看,海南等地适应养老的城市楼市房价比昆明高,养老成本过大,会将不少老年人分流到昆明养老,这也是昆明未来楼市价格还有所上涨的直接动因。
  • 问答 如何投资房地产

    1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性。

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  • 资讯 湖南房地产市场平稳增长,房地产投资持续回升 知识

    news4389100
    ​昨日,省统计局公布1-11月全省房地产市场统计数据。数据显示,全省房地产市场呈现平稳运行态势,房地产投资持续回升,商品房销售面积稳定增长。
  • 资讯 *房地产赚钱吗 怎样*房地产 房价

    news2895331
    任何*都会有风险,不是所有的楼盘项目都适合*的,所以对于*房地产赚钱吗这个问题小编并不能笼统的回答你,只能说由于土地的少有性,使得房地产项目的保值、增值作用非常明显,*房地产是风险较小的*方式。至于怎么*房地产,下面跟着小编一起来分析一下。
  • 问答 为什么投资房地产?房地产投资有哪些注意事项? 其他

    近年来,房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业,房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性,房地产投资决策难度增加,投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此,分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。
      一、房地产投资决策概述
       房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中,房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同的房地产投资方案进行比较选择,并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征,房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先,房地产业是资金密集型行业,项目投资数额巨大,对金融倚赖性高。另外,房地产市场的结构性问题较突出,投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业,如特种厂房、码头等,而商场、写字楼、公寓等,常被各种公司租用,更换使用性质方便,更能吸引投资者注意;其次由于房地产可作为抵押担保,并且一般能够安全地按期收回贷款,所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性,各国政府对房地产市场投资都十分关注,常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面,房地产投资额也因而受到政府政策的影响;**后,房地产的不可移动性及回收期长等特点,使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规,以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响,风险因素多,风险水平相对较高。因此,正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。
       房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力,并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行:第一,提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题;第二,制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案;第三,对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价,进行投资方案的比较,**后确定出**佳的房地产投资方案;第四,采取合理的步骤,按照科学的方法执行和检验**佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件,按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。
       影响房地产投资决策的因素多而复杂,对其中重要的因素系统分析很有必要,这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的**重要的五个因素进行具体分析。
       二、房地产投资决策要素分析
       (一)时机的决策分析
       投资时机总是存在于投资主体的外部环境中,与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联,也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种:
       环境因素分析模式:房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的,其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时,可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化,也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。
       寿命周期分析模式:房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关,在房地产寿命周期的不同阶段,对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中,会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段,商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。
       开发价值分析模式:房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益,对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。
       产业发展分析模式:产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发,将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定,城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣,把握产业演进变化的规律性,有助于正确选择投资时机。
       (二)区位的决策分析
       房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值,区位理论是投资地段选择的理论基础,而在具体的决策分析中可采用以下一些方法:
       因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素,在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素,通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。
       假设开发法。运用假设开发法的原理,通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算,在不同物业估价值中选择能为企业带来**大投资价值的地块。正确预测特定地段的**佳利用方向,在综合分析投资企业的内外环境的基础上,把握那些能为投资者带来**大收益的地段
      竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础,在正确判别自身实力的情况下,确定对开发主体来说**为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。
      威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市,可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中,消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小,从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。
       (三)开发内容的决策分析
       在选择房地产作为投资对象之前,投资方向的正确把握要求确定**适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点:选择一块土地,是作商业用途还是工业用途,此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上,把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发,净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益,表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时,选择此地作商业房产开发才是合理的。当然,如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择,同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块,还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择,这种方法的基本公式为:
       工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
       商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
       若商业宗地价大于工业宗地价,则可认为选择该地块是合理的。
       (四)规模的决策分析
       商业房产的**佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时,不仅要考虑物业因素,还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素,努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业,其物业投资的**优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产,不论是写字楼还是商业店铺,其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用:剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况,并对主要的竞争对手(或潜在对手)的实力进行严密分析,在此基础上,才能**终确定商业房产的**优规模。
       鉴于现行我国房地产市场的特殊状况,房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍,因此,房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模,以保证市场的供求平衡。一方面,开发商在具体的房产投资规模决策时,从房地产开发费用出发,运用盈亏平衡分析方法,即使投资项目的收入和支出达到平衡时的**低生产水平和销售水平,确保投资项目产生**优的经济效益;另一方面,房地产投资商应以市场为导向,正确预测出市场需求量。必要时,运用经济控制方法论,建立房地产开发规模优化数学模型,以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]
       (五)质量的控制决策
       商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看,房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定,主要包括:租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明;也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能,如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。
      表1 房地产投资者和用户的质量观点比较
       因此,对房地产投资者而言,房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润,从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

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  • 问答 如何投资房地产?投资房地产的注意事项有哪些? 其他

    房地产投资过程
    房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧核心不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。
    1、投资分析
    房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。
    因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。
    2、土地开发权的获得
    这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。
    在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择**有利的融资方式。
    3、房地产建设开发
    在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。
    在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。
    4、房地产销售经营
    在房地产销售阶段主要的工作,包括:
    一是必须有完善的营销规划。
    包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。
    二是实际的销售活动,
    包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。
    三为融资活动的进行。
    由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。
    在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类:
    一类是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。
    二类则是由投资者自己经营管理,此时投资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动,如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

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