• 问答 二手风险是什么? 二手什么风险,如何规避风险 房屋交易

    对新房交易,存量庞大的二手房渐成主流。但是,在购买二手房时,一不小心就可能被“坑”:交易周期长、房产权属瑕疵、涉及大额资金周转等情况,在交易的时候难免会伴有风险。而针对不同的风险,我们应该采取何种防范措施?



    买二手房有哪些常见的风险?



    买二手房常见的风险有三种:






    如何规避二手房常见风险?



    1
    产权风险



    1、房主没有从事交易的资格,即假业主。



    规避方法:规避此类风险的方法是注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人,为防止有人假造,签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。



    2、房子是多人共有,卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。



    规避方法:这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人,有多个产权人的必须要求全部权利人到场,如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。



    3、房子有贷款、抵押尚未还清,业主需要用买房的钱去还贷解押的。



    规避方法:为防范此类风险,购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷,如果业主不能自己偿还的,会有中介公司提供金融服务,千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷,很多纠纷都会在这里出现。



    4、房子被法院依法查封的。



    规避方法:签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档,如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的,在合同里应写清楚如遇法院查封,经纪公司应当承担先行赔付的责任。



    规避查封房风险方法:





    5、不符合转让条件的房。



    按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的,比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。



    规避方法:仔细审查产权证。审查产权证应注意到以下几方面:



    (1)以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定,以优惠价、标准价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。



    (2)军产、院(医院)产、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。



    (3)远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以上市交易。



    2

    资金风险



    1、房款资金

    资金安全主要体现在业主拿到定金或**款后玩消失。



    规避方法:目前在北京买二手房时一定要资金监管。



    注:不选择资金监管可能面临的风险是什么?

    交易双方放弃资金监管,坚持自行交付房款的,可能面临的风险包括但不限于:房屋出卖人无法取得全部房款,房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。



    以北京为例,自2016年12月15日起,北京全部城区开始建委资金监管。监管金额计算方式为:

    全款的网签-需按网签价进行全额监管;

    贷款的网签-用网签价减去贷款金额剩余部分需监管在建委监管账户。



    注:监管卡在网签前准备齐全。所有非北京的银行卡都不能办理资金监管业务。



    2、房子消耗的费用资金



    有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。

    规避方法:签约时一定要留保证金,不然等过完户交房时一查费用就不好办了。

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  • 问答 二手风险哪些? 二手什么风险,如何规避风险 房屋交易

    买二手房要注意哪些常见的风险?


    一、产权风险



    也就是卖方带来的风险,包括产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人、卖房人并非房屋的产权者、房屋被保全、查封、抵押等情况。



    1、注意查看出卖方的证件



    在买卖双方签署买卖合同之前,买方一定要注意查看卖方的证件,主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证(若没有结婚,则要出示单身证明)。一定要核对房产证上的权利人与卖方是否为同一人。



    2、房屋的产权状态



    房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础,现在很多房主都喜欢用自己的房屋做抵押贷款,但是如果未能及时还债的话,就容易被法院冻结、查封。如果是房屋有抵押、查封或者冻结情况,就无法正常的进行交易。



    3、房屋的出租状态



    根据相关的法律规定,如果说卖方的房子目前是出租的状态,那么承租人对这个房子享有优先购买权,所以买房人要了解该房子是否有出租的情况,如果有的话,一定要取得承租人放弃优先购买权的声明,否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。



    4、注意办理房屋物业交割手续



    很多人认为办理过户手续后交易就完成了,其实并不是这样的,因为房子在之前已经被使用过,所以对于房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费一定要及时的结清。只有办完这些手续,整个的二手房交易才算圆满完成。



    二、中介方面的风险


    1、警惕中介公司有意隐瞒



    职业道德差的经纪人为了个人的佣金,有意隐瞒房屋的问题。找对中介公司找对经纪人也是很重要的。



    2、签订不公平合同



    中介公司在担当中介过程中,对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊,而购房者因缺乏经验往往予以认可,一旦发生纠纷,购房者则有苦难言。



    3、中介公司操作流程不规范



    如在未查询交易房屋的产权是否有抵押、查封等限制交易的情况下就让购房者下定金或支付房款。



    三、房屋本身方面的风险


    1、房屋质量



    由于二手房大部分都是已经被前房主使用过的了,甚至也有年代较久远的二手房,使用久了之后就很有可能会存在一定的质量问题。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝,主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况,因为对于二手房来说,漏水是目前房屋质量中出现的**常见的问题。



    2、对房屋所在片区考察不仔细



    中介或者卖方在介绍房屋的时候,肯定不会告诉你房屋存在的不足之处,所以大家一定要仔细对房屋所在片区进行仔细的考察。如果小区在铁路、立交桥、垃圾处理厂等附近的房子,不仅是会对环境产生污染,而且即便以后卖房也会很难**的。

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  • 问答 二手风险哪些? 买卖二手风险如何规避??? 房屋交易

    买二手房不立即过户,究竟有哪些风险?



    小编从市住房局产权部门了解到,房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的,否则即使购房者付了全款甚至已经入住了,在法律上仍不能算已经取得了产权。所以,二手房交易后如不能立即过户,风险之大难以想象,其中**常见的风险包括以下五种:



     1、一方违约风险


      在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家毁约,或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续,甚至转手另卖的情况非常多。

    2、原购商品房有问题 导致无法办理房产权证


      在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。



    3、有贷款的房子 卖方不按时归还贷款的风险


        如果房产出售方原先在购买房子时有贷款,在过户前应先还清贷款,特别是买方,一定要盯着卖方立即还清银行贷款,否则,如果卖方未按时归还贷款,存在着银行收回的可能,买房者因此会陷入极为不利的局面。

    4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险


      在签约付款至房产过户期间,如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行,导致钱房两空的风险。

     5、政策变化的风险


      这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都曾经发生较大变化,这些都不是买卖双方能控制的。一项新政的出台,很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。






    解到这里,是不是已经隐隐感觉到以上这五点风险都和身边某某人的惨痛经历惊人的相似。那么就有网友问小编:“在二手房买卖合同中,对于可能发生的相关风险要如何预见,有哪些解决方案?”。




    为此小编也总结了一些规避方法供大家参考。

    1

    在二手房网签时双方可于市住房局产权交易窗口签订资金监管协议,通过监管途径维护买卖双方的合法权益;

    2

    在取得产权证前,**好不要交全款,款项交得越少,风险越小; 

    3

    要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有,未取得房产权证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。

    4

    在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。  

    5

    对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。

    6

    房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定相关的违约金标准,这对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。

    7

    要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题**好事先约定解决方案。 

    8

    如果卖方出售的房产有贷款,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。

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  • 问答 二手可靠?个人二手什么风险? 其他

    有风险——  房屋买卖对于每一个家庭来说都是重大事项。由于房屋总价高,在二手房买卖中,要交税款数额也比较大,因而,在现在二手房交易中,签订阴阳合同、做低房屋总价以逃税的现象是相当普遍的。
    为此,房产交易和税务部门也制定了相应的规定,在二手房买卖中,对标的房屋进行估价,交易双方网签契约约定的房价和估价不一致时,取高计算营业税、个人所得税和契税等税费。
    而税务部门出具的房产发票是以网签契约约定的房价为准的,这个房产发票价格也就是房产和税务部门认可的房屋买入价,发票由买方取得并持有。
      做低总价对买卖双方都有风险,对于买方来说,将来再卖出该套房屋时,其持有的房产发票可以在计算营业税和个人所得税应纳税额中依法扣除,因此,做低房屋总价总会导致发票上的价格偏低,将来卖房时可以扣除的数额偏少,要交的税款相应的就多;
    对于卖方来说,网签备案的契约是房产和税务部门认可的,效力比双方私下约定的高,因此,如果做低总价,买方**后主张按做低后的价格,也就是网签契约约定的价格进行交易,那么卖方就存在只能按做低后的总价卖出房屋的风险。

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  • 问答 中介二手风险 中介经纪

    中介买二手房有风险。但是不能全部否定,一些正规的房产中介还是比较可靠的。而且通过中介办理手续,也会省去很多麻烦。当然在选择中介时,还是要慎重,考察中介的资质。
    不仅在选择中介上要对比考察,在办理房子过程中**好也要全程参与,避免不必要的风险出现。想要降低从中介手中买二手房的风险要做到四点:1、应该审查中介公司的“两证”(市房地产资源管理局审发的资格证书和市工商行政管理局审发的经营许可证)是否齐全,并验明真假。2、应尽量选择规模较大的中介公司。3、签订合同时,对于中介公司应该提供什么样的服务要有明确的约定,并明确中介公司的责任。4、要亲自办理产权过户登记,防止中介公司从中作梗。此外,自己要看房屋产权是否明晰,土地情况是否清晰,交易房屋是否在租,房屋手续是否齐全,物管费用是否拖欠,市政规划是否影响等方面。

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  • 问答 如何规避二手**解压风险 房屋交易

    在二手房买卖中,可能会遇到出卖者反悔,不愿意进行房屋出售,这主要是因为各大城市房价**比较快,可能短短的几个月之间房价增值了不少,而买卖双方为了避税,可能会过几年才进行过户,所以一部分房主看到房价上涨就有了反悔的想法,但是此时已经垫资解押,因此对于购房者来说就会存在一定的风险。想要规避二手房**减压风险的方法主要有以下两种:
    合同约定
    在购房合同中明确**款只能用于解押,并且写清楚违约的责任,这样也能很好的防止出卖者卷款而逃或者是毁约的情况出现。
    委托律师跟进
    在买卖双方协商完毕解压方式之后,由委托律师代写购房协议,这样不仅能够规避买卖双方在交易过程中可能会出现的纠纷问题,而且也对买卖双方之间的交易更有保障。

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  • 问答 如何规避二手**解压风险 其他

    规避二手房**解压风险要仔细审核房屋所有权的相关信息,可以由买卖双方共同到当地的不动产登记中心进行档案的查询,明确房屋产权是否清晰、房屋抵押担保的金额是否超过房屋评估价就能够有效的避免在购房时出现的风险。如果遇到需要**解压的情况,要全程监控交易环节,留存证据,并且要求卖方与银行确定还款日开结清证明。
    在现在二手房交易的过程当中,有买方提前垫资用来还款的情况非常多,可将卖方房产证和身份证件留存在中介公司,防止卖方一房二卖。而且在进行交易之前,也可以先签署网签备案手续,因为在签署网签之后,除非注销网签是没有办法与第3个人进行网签合同的无形之中也保障了购房者自身的权利。为了避免出现经济问题,并不建议买方为卖方垫资解押。

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  • 问答 二手风险多大? 二手做低房价对买房什么风险? 房屋交易

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    隐患一:房屋产权不明晰

    业主是谁,房屋是否有抵押,这完全可以通过交易中心进行产权调查。调查产权时要了解细节信息,比如房龄,网络信息未必准确,而房龄对一些老公房尤为重要,如果房龄太大那么贷款时会遇到些问题,银行为了控制风险可能只贷6成甚至更低,而且**高贷款年限也会缩短,考验买家的**能力和还款能力。再比如动迁房,3年内是不能上市交易的。即便先签订合同到期,过户也有风险。如果遇到卖家毁合同,买家走司法途径也是劳民伤财,值得警惕。




    隐患二:卖方资质有问题

    一定要对卖家的信息进行核实,卖家是不是权利人,这套房屋一共有多少权利人?是否都同意卖房了?没有得到所有权利人同意,房屋不可能过户。



    3
    隐患三:买房者资质有问题

    有些地区交易仍实行“限购”政策, 因此在房屋交易前,买家是否具备购房资格需要查询清楚,避免“空欢喜一场”。



    4
    隐患四:不良中介骗术多

    个别不良房产中介人员不规范操作,包括暗地里动手脚“吃差价”,不让上下家见面。因此,签订房屋合同时,买卖双方见面是很重要的环节。此外,个别不良中介会用低价房源吸引买家关注,所以明显低于市场价的房源多数是假房源或者房屋本身有瑕疵。



    5
    隐患五:房屋价格未标清

    关于房屋价格的风险,这也是容易出纠纷的地方。当前很多房东都是说“到手价”,应该原本房东支付的税费转到下家承担。哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。比如房东承诺是“满5唯一”住房,但审核下来不是唯一的,那就要收所得税,对下家而言可能要多一笔费用,如果不能协商就会引起纠纷。



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    隐患六:“做低房价”纠纷多

    “做低房价”,已成为二手房交易的一个“潜规则”。“做低房价”实际上是一种逃税、避税行为,触犯相关法律法规的。卖房者可能面临着无法及时收到全额房款的风险,难维权;对于购房者而言,只能按照做低后的网签价格进行申请,可能会降低购房者贷款的可贷额度,加大购房者的的风险;未来,这套房源再次出售时,如按照差额进行计税,会加大差

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  • 资讯 二手什么风险 以下大招教你有效规避 房价

    news2944921
    二手房与新房其实各有各的优势,虽然说陷入见大多数人都是买新房,但是也不乏购买二手房的,大多数购买二手房的都是有真正需求的,比如学 区房。那么,在二手房交易的过程中,有哪些注意事项呢?
  • 问答 选购二手时,怎样规避交易风险 房屋交易

    1.购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔。


    2.买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,**好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。


    3.买房人应在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。


    4.二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,并对双方商定的内容以书面形式约定好。


    5.为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,**好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。


    6.法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易,建议城镇居民不要购买这类房屋,此种房屋交易不受法律保护。

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  • 问答 二手靠谱二手有没有哪些风险 其他

    购买二手房,**重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
    首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等,还需要确认卖方产权的完整性,了解所购房有没有被抵押,以及与人共享等;注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说,军队、医院、**的公房必须要原单位盖章后才能出让。
    与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等,都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前,消费者应该仔细观察户型是否合理,各种管理是否到位,供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外,消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。
    在掌握房屋基本情况的基础上,消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下,银行按揭时会做保值评估,这个价格可以看出房屋的**低保值价。
    **后,提醒您,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

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  • 百科 衡阳二手什么风险 全国百科

    baike10226
  • 资讯 廊坊二手什么风险二手好不好 知识

    news4902656
    二手房交易流程较复杂、需要的时间长,且伴随着各种各样的风险。那么廊坊买二手房有什么风险,二手房好不好?一、产权风险二、资金风险三、房屋质量风险。
  • 资讯 二手交需要规避哪些风险 房价

    news3011976
    二手房交易经常成为很多纠纷的焦点,牵扯到一系列的麻烦。对于购房者来说在购买二手房时如果一时大意没有注意到的事项,事后很有可能会演变成灾难,从而导致夜长梦多、茶不思饭不想等等。
  • 问答 无证二手交易流程是怎样的?无证二手哪些风险? 其他

    房产的交易是以产权的过户为界线,没有过户的产权原则不属于你,自然就不会有保障,具体风险如下:
    1、过户之前发生拆迁行为;如果过户前发生了市政规划折迁,则房屋的产权会被冻结,一旦冻结将不能发生过户,拆迁赔偿也只认产权人本人。
    2、现产权人发生债务纠纷;产权人一旦发生债务纠纷,则极有可能会被冻结名下所有资产,以后法院处置他的资产,将优先赔偿第一次申请财产保全的债务人。
    3、由于公证处和房管局并没有联网,现产权人可以挂失房产证又另外出售办理过户。

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  • 问答 二手风险的问题 房屋交易

    一、**款是需要交给资金监管中心的 在递件时到银行各自立个账号 审件通过后房产更名 **款打给卖方
    二、有的中介是属于挂靠加盟行为 建议找直营连锁的中介公司签合同 **起码不会因为你这点中介费跑路。。。
    三、这个你需要问清楚中介 合同中一切不明白的都应问清楚 涉及到自身利益不能马虎 一般都是指中间方 即中介
    四、这个不需要去看了 合同中都应该表明 如卖方不能解贷 即不能出卖此房屋 属于违约 需要赔付违约金 即你交的定金双倍

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  • 问答 二手风险哪些呢?怎么防范购买二手时的潜在风险 其他

    购买二手房有七大风险:
    1.自行缴税风险
    自行缴税导致的风险包括:
    (1)购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等,一旦发现偷漏税行为,不仅税金会被无限期追缴,还会处以高额罚金,得不偿失。
    (2)如果使用虚假税票,银行将会拒绝发放贷款。导致卖方无法收到剩余房款,购房人亦将因此承担违约责任。
    (3)未来购房者想卖出这套房子时,税务部门会核查当年缴税记录,如有虚假,会导致房屋无法交易。
    (4)根据《刑法》第二百零一条规定,偷漏税、伪造税票将可能导致双方承担刑事责任。
    2.抵押查封风险
    用房屋来抵押借款是很正常的金融活动,只要在办理过户前将借款还清并解除抵押,就可以正常办理房屋过户。但如果有隐藏的,没有在不动产权证书上体现出来的抵押,则可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即使签署了买卖合同,在过户前房屋仍可被债主查封。
    3.房款支付风险
    二手房交易中,如果买卖双方自行支付房款,很可能会发生纠纷。对于买方来说,**严重的损失莫过于钱房两失。

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  • 问答 二手风险哪些呢?如何防范购买二手时的潜在风险 其他

      一、购买二手房有哪七大风险?
      1.自行缴税风险

      自行缴税导致的风险包括:

      (1)购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等,一旦发现偷漏税行为,不仅税金会被无限期追缴,还会处以高额罚金,得不偿失。

      (2)如果使用虚假税票,银行将会拒绝发放贷款。导致卖方无法收到剩余房款,购房人亦将因此承担违约责任。

      (3)未来购房者想卖出这套房子时,税务部门会核查当年缴税记录,如有虚假,会导致房屋无法交易。

      (4)根据《刑法》第二百零一条规定,偷漏税、伪造税票将可能导致双方承担刑事责任。
      2.抵押查封风险

      用房屋来抵押借款是很正常的金融活动,只要在办理过户前将借款还清并解除抵押,就可以正常办理房屋过户。但如果有隐藏的,没有在不动产权证书上体现出来的抵押,则可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即使签署了买卖合同,在过户前房屋仍可被债主查封。

      3.房款支付风险

      二手房交易中,如果买卖双方自行支付房款,很可能会发生纠纷。对于买方来说,**严重的损失莫过于钱房两失。

      4.共有权人签约风险

      房屋共有权,顾名思义就是多人共同拥有一套房产的所有权。《合同法》规定,未经全部共有权人同意,签署的合同是无效的。一般来说,共有权人的相关信息会在不动产权证书上的“共有权人”一栏中明确标注,但夫妻共有则不一定有记载。在实际交易中常发生配偶一方来签约,但另一方不愿配合出售,并主张合同无效的情况。

      5.物业交割风险

      办理房屋的交接时,会要求出售方将物业、供暖等费用结清。如不核实清楚,买方将可能为出售方的各项欠费买单。

      6.连环单风险

      A买B的房子,而B在卖房的同时要买C的房子,这种A买B,B买C的交易方式,就叫做连环单。由于连环单涉及多个交易方,包括不同的政府部门和银行等机构,容易因为时效问题导致钱款不能及时就位,或是购房资格不能及时释放,导致交易不能如约完成。

      7.违约风险

      违约,对于交易双方都会造成极大的损失,按照《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担违约责任,房产交易中,一旦违约,不仅仅是双倍返还定金那么简单,还可能按照房价的20%支付违约金!



      二、如何防范二手房常见风险?

      1.应对自行缴税风险

      通过中介购买的二手房,应当在工作人员的协助下代为办理缴税,不可相信中介推荐的任何非法缴税途径。

      2.应对抵押查封风险

      (1)查看不动产权证书上是否有抵押登记章,并要求出售方签署《无抵押声明》。

      (2)有些抵押信息在不动产权证书上不会显示,需出售方配合到住建委核实。

      (3)签约后仍然可能发生查封,可通过资金监管保障钱款安全。

      3.应对房款支付风险

      为应对房款支付风险,可通过资金监管来保障钱款安全。

      什么是资金监管?

      资金监管,又称为第三方监管,主要用于房地产交易,是指买家不把房款直接交付给卖家,而是让资金处于透明的第三方监管下。相当于我们在网购时用的“支付宝”,一个是货到了才付款,一个是房子过户了房款才到卖家手里。

      资金监管怎么做?

      2016年12月15日起,北京(楼盘)全部城区开始建委资金监管。也就是说,在做理房通监管的时候,有一部分房款是要划转到住建委监管账户的。

      4.应对共有权人签约风险

      签约时,需谨记:

      (1)所有共有权人必须全部到场签约,如有共有权人不能到场而委托他人代办的,那么受托人需要提供经过公证处公证的《授权委托书》。

      如果签约当日还没来得及办理的,建议将定金部分暂不交给出售方或将定金办理资金监管。

      (2)如出售方已婚,签约时夫妻双方均要到场,一方确有原因不能到场的,要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。

      5.应对物业交割风险

      (1)签约时,要约定留存一笔物业交割保证金。通过链家交易的,该笔钱款可以通过理房通支付做冻结托管,如果在交割时发现有欠费,则欠费部分从保证金中抵扣。若无欠费,则如数划转给出售方。

      (2)签约时,出售方应该携带物业费、供暖费、水、电、燃气等缴费票据,如果无法提供票据,购房人可以现场向物业公司、供暖公司致电核实,或约定时间到上述单位实地查询。

      (3)确认各项费用无误后,买卖双方和经纪人应该在合同约定的时间一起到房屋内办理交接手续。验收无误后,三方签署《物业交割单》。

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  • 问答 二手如何防范风险 房屋交易

    (怎样在合同阶段防范二手房买卖中新出现的各类风险?我们请浙江省省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师拟了一份房屋转让合同的部分补充条款,供大家参考)
    关于房屋交付使用:
    双方同意,卖方于【_______年_______月_______日前】 【_买方支付**款并办理完毕银行按揭贷款手续 后____日内】腾空该房屋并通知买方进行验收交接。买方应在收到通知之日起_______日内进行查验。查验内容包括房屋腾空情况;房屋及装饰、设备情况;户口迁出情况;已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付迄凭证;房屋钥匙等。查验后双方签订房屋交接书,卖方将房屋交付给买方。
    关于房屋附属设施的保护:
    自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间,凡各项房屋装饰(具体包括____)及附属设施被损坏或被拆除的,买方除可以减少支付相应价值的房价款外,还可要求卖方支付违约金_________。
    关于房屋交付质量:
    1.卖方应保证交付的房屋符合国家强制性标准,保证房屋的一般居住使用功能,买卖双方对房屋质量有特殊约定的,从其约定。
    2.房屋外观质量以双方交接验收为准,房屋在国家规定保修期内出现内在结构和质量问题的,卖方应积极协助买方向开发商等责任第三方主张权利。
    关于户口迁出的约定:
    卖方应当在该房屋所有权转移之日起_______日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,每逾期一日,卖方应当向买方支付全部已付房款万分之_____的违约金。

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  • 问答 二手靠谱二手有没有什么风险 其他

    二手房交易十大注意事项:
    一、房屋产权是否明晰
    有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
    二、土地情况是否清晰
    二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
    三、交易房屋是否在租
    有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
    四、房屋手续是否齐全
    房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
    五、福利房屋是否合法
    房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
    六、物管费用是否拖欠
    有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
    七、市政规划是否影响
    有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
    八、单位房屋是否侵权
    一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
    九、中介公司是否违规
    有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零**的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
    十、合同约定是否明确
    二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

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