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    二手房交易价格是如何确定的 交易价格的影响因素
  • 问答 如何查询二手交易价格? 二手交易前怎么查询房子的核价 房屋交易

    论是购房小白、买房老司机,还是职业地产经纪人,在面对繁杂的二手房交易程序,难免会有些抓不着头脑。那么,二手房交易的详细流程是怎样的?有哪些注意事项呢?看完这个你就明白了。



    交易流程及注意事项



    1
    >>>洽谈房价、付定金<<<

    在选择二手房时,首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后,将购房意向金交于地产经纪人,并签订购房意向书。约上家谈判,确认信息有:房屋地址、产证、产权人身份,价格以及付款周期和交易周期等条件。(包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定,家电家具的约定,交房时间以及尾款的约定等),交易中心核实完房屋的产权调查。



    然后再由地产经纪人出面与房东洽谈价格,房东同意后意向金转化为定金,不同意的话意向金将退还购房者,当然也可以三方都在场的情况下进行洽谈。

    ⚠️ 一定要查看产调,了解抵押情况、租赁情况、户口等相关内容。



    02

    >>>签订房屋买卖合同<<<

    房屋买卖合同是购房中**为关健的一部分,合同之中包含着很多内容,如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。签订买卖合同比较关键『网签』,签合同当天需要付**款(**款要准备好),要确定产权人是否到齐,买家是几个人上产证,是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。



    合同签好后,若需办贷款,这时需要同时进行,以利于后续交易的进行。同时审税也可以着手做起来,**快签好合同当天就可以去交易中心办理

    ⚠️ 明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。



    03

    >>>房屋付款方式<<<

    房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款(商业、公积金、组合贷款)两种。



    一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上;按揭贷款得先交首期到指定监管账户,然后申请贷款方式,**后签贷款合同。

    ⚠️ 注意各笔款项的支付时间节点,尤其是置换客,如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给本套房屋的业主时,需要特别精确的算好时间节点。另外:不能承诺银行何时放款,因为这个是银行第三方行为,客户承诺无法制约银行。



    04

    >>>申请过户、办过户手续<<<

    在买卖双方都在场的情况下,在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。审税是什么?是审核买受方的名下是否有房产税(有的话,交易前需结清才能正常交易),同时进行的还有查是否限购,(是否有购买资格)。与此同时进行的还有『核价』。这三步走完(核价在过户前完成即可),审税就算完成。



    核心环节大致是:核价-住房查询-房产税认定-缴税-过户。

    ⚠️ 需要注意材料带齐,特别是上家的原始档案(若需)建议提前调取。比如动迁房、有继承或赠与的房子,可以提前判断税费情况。



    05

    >>>领取房屋产权证<<<

    ⚠️ 若是下家贷款,部分银行会银行领取,公积金也是公积金中心领取。



    06

    >>>银行放款给卖方<<<

    ⚠️ 银行放款给卖方,要求卖方账户信息必须正确,核对清楚。建议业主提供的银行卡,和客户办理贷款的银行,为同一家。



    08

    >>>房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割<<<

    ⚠️ 水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用费用金额。以及,是否有拖欠物业费的情况存在。

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  • 问答 二手交易价格是多少? 购买二手要交哪些费用? 房屋交易

    二手房买卖要交哪些费用?

    一、房价是买房成本中**大**显著的一项资金,但是衡量买房成本不仅仅只看房价。购房置业,其价格成本是核心置业成本,房屋价格的高低直接决定置业成本的高低。我国各个城市的房价都在不断的增长,尤其是北京,如果购房者不计房价去买房子,那肯定是不行的。购房时,首先重点考虑的就是房屋价格成本,选择在房价合理的时候下手**好。

    二、在明确购房目标之后,一些购房的基本费用是一定得提前计算的,如契税、登记费用、交易手续费、贷款费用、贷款保险、抵押登记费等,虽然这些费用表面上看起来似乎不多,但与房屋总价结合起来计算的话,还是一笔不小的支出,必须好好的计算。

    交给政府的营业税和个税,应由卖方缴纳,但是现在都是买方在负担。各项税费根据商品房、公房权属、是否满政府界定免征税费的时间年限有关,房子权属的不同、产权取得时间不同会有很大的差距。

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  • 问答 如何查询二手交易价格? 二手交易前怎么查询房子的核价 房屋交易

    无论是购房小白、买房老司机,还是职业地产经纪人,在面对繁杂的二手房交易程序,难免会有些抓不着头脑。那么,二手房交易的详细流程是怎样的?有哪些注意事项呢?看完这个你就明白了。



    交易流程及注意事项



    01

    洽谈房价、付定金

    在选择二手房时,首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后,将购房意向金交于地产经纪人,并签订购房意向书。约上家谈判,确认信息有:房屋地址、产证、产权人身份,价格以及付款周期和交易周期等条件。(包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定,家电家具的约定,交房时间以及尾款的约定等),交易中心核实完房屋的产权调查。



    然后再由房产中介出面与房东洽谈价格,房东同意后意向金转化为定金,不同意的话意向金将退还购房者,当然也可以三方都在场的情况下进行洽谈。



    ⚠️ 一定要查看产调,了解抵押情况、租赁情况、户口等相关内容。



    02

    签订房屋买卖合同

    房屋买卖合同是购房中**为关健的一部分,合同之中包含着很多内容,如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。签订买卖合同比较关键『网签』,签合同当天需要付**款(**款要准备好),要确定产权人是否到齐,买家是几个人上产证,是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。



    合同签好后,若需办贷款,这时需要同时进行,以利于后续交易的进行。同时审税也可以着手做起来,**快签好合同当天就可以去交易中心办理。



    ⚠️ 明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。



    03

    房屋付款方式入标题

    房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款(商业、公积金、组合贷款)两种。



    一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上;按揭贷款得先交首期到指定监管账户,然后申请贷款方式,**后签贷款合同。



    ⚠️ 注意各笔款项的支付时间节点,尤其是置换客,如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给本套房屋的业主时,需要特别精确的算好时间节点。另外:不能承诺银行何时放款,因为这个是银行第三方行为,客户承诺无法制约银行。



    04

    申请过户、办过户手续

    在买卖双方都在场的情况下,在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。审税是什么?是审核买受方的名下是否有房产税(有的话,交易前需结清才能正常交易),同时进行的还有查是否限购,(是否有购买资格)。与此同时进行的还有『核价』。这三步走完(核价在过户前完成即可),审税就算完成。



    核心环节大致是:核价-住房查询-房产税认定-缴税-过户。



    ⚠️ 需要注意材料带齐,特别是上家的原始档案(若需)建议提前调取。比如动迁房、有继承或赠与的房子,可以提前判断税费情况。



    05

    领取房屋产权证

    ⚠️ 若是下家贷款,部分银行会银行领取,公积金也是公积金中心领取。



    06

    银行放款给卖方

    ⚠️ 银行放款给卖方,要求卖方账户信息必须正确,核对清楚。建议业主提供的银行卡,和客户办理贷款的银行,为同一家。



    07

    各项费用交割

    ⚠️ 水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用费用金额。以及,是否有拖欠物业费的情况存在。

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  • 问答 如何查询二手交易价格? 如何查询房产是否已在自己的名下,二手交易 房屋交易

    近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日,陈老太授权万女士代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日,因陈老太未能偿还刘女士的借款,万女士代表陈老太将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太诉至北京西城院,要求撤销其与常先生签订的房屋买卖合同。西城法院经审理认为本案存在众多疑点,合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯,显失公平,故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。
    这是今天上午(10月20日)在北京西城法院二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会上,该院民事审判一庭郭云燕庭长向公众介绍的一起二手房买卖纠纷典型案例。

    据西城法院新闻发言人刘白露介绍,西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下,2016年截止到9月就已收案587件。西城区是北京市老城区,辖区内的房屋交易多以二手房为主,二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右,该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点。西城法院通过对近年来二手房买卖纠纷这一类案件的梳理和分析,总结出十大类 “风险房”,提示社会公众规避风险、保障房屋交易顺畅。
    慎选抵押房、防范抵债房、巧签共有房、看清多户房、验明学区房、慎选央产房、警惕代理房、慎选在租房、了解拍卖房、应对涨价房,从西城法院本次公布的十大典型案例来看,二手房买卖涉及的法律问题除了一般买卖合同问题,还涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题,及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。郭云燕法官针对不同的房产类型、交易方式,提示给公众二手房买卖的十种法律风险,并一一介绍了防范相应风险和合法维权的法律知识。
    这些案例中不乏近期公众关注的热点问题。马先生为孩子上学欲购买学区房,某中介公司业务员从网上找到重点**以往的招生简章,马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。后马先生经询问得知购买并不属于招生简章上的划片房屋。为此,马先生诉至法院,要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的差价损失,并退还服务费。西城法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容,马先生所主张的差价损失无法支持。但某中介公司作为居间方,没有尽到谨慎审查的责任,存在一定的过错,故判决某中介公司退还了居间费用。
    针对涉学区二手房的风险,郭云燕法官介绍道:“一定要提前向所在**及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,并且要将购买学区房这一特殊目的写入合同。”

    买房作为人生大事,必须慎之又慎。若遭遇到二手房“陷阱”既闹心又损害自身的合法权益,如何提前规避风险是关键,郭云燕法官认为不同类型的“风险房”,也适用一些共同的风险防范措施。她建议二手房买家首先要准确掌握房产信息,通过看房产证、户口本和房子本身进行认真审核,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等;其次要妥善签订购房合同,北京市存量房屋买卖合同及补充协议都要都要认真审查交易流程、时间节点和违约责任等三个方面。维权方面,郭云燕法官建议在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后。一旦出现争议,拿好相关证据,帮助还原事实。

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  • 问答 二手交易价格查询怎么弄? 二手交易前怎么查询房子的核价 房屋交易

    交易流程及注意事项



    1
    >>>洽谈房价、付定金<<<

    在选择二手房时,首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后,将购房意向金交于地产经纪人,并签订购房意向书。约上家谈判,确认信息有:房屋地址、产证、产权人身份,价格以及付款周期和交易周期等条件。(包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定,家电家具的约定,交房时间以及尾款的约定等),交易中心核实完房屋的产权调查。



    然后再由地产经纪人出面与房东洽谈价格,房东同意后意向金转化为定金,不同意的话意向金将退还购房者,当然也可以三方都在场的情况下进行洽谈。

    ⚠️ 一定要查看产调,了解抵押情况、租赁情况、户口等相关内容。



    02

    >>>签订房屋买卖合同<<<

    房屋买卖合同是购房中**为关健的一部分,合同之中包含着很多内容,如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。签订买卖合同比较关键『网签』,签合同当天需要付**款(**款要准备好),要确定产权人是否到齐,买家是几个人上产证,是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。



    合同签好后,若需办贷款,这时需要同时进行,以利于后续交易的进行。同时审税也可以着手做起来,**快签好合同当天就可以去交易中心办理

    ⚠️ 明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。



    03

    >>>房屋付款方式<<<

    房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款(商业、公积金、组合贷款)两种。



    一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上;按揭贷款得先交首期到指定监管账户,然后申请贷款方式,**后签贷款合同。

    ⚠️ 注意各笔款项的支付时间节点,尤其是置换客,如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给本套房屋的业主时,需要特别精确的算好时间节点。另外:不能承诺银行何时放款,因为这个是银行第三方行为,客户承诺无法制约银行。



    04

    >>>申请过户、办过户手续<<<

    在买卖双方都在场的情况下,在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。审税是什么?是审核买受方的名下是否有房产税(有的话,交易前需结清才能正常交易),同时进行的还有查是否限购,(是否有购买资格)。与此同时进行的还有『核价』。这三步走完(核价在过户前完成即可),审税就算完成。



    核心环节大致是:核价-住房查询-房产税认定-缴税-过户。

    ⚠️ 需要注意材料带齐,特别是上家的原始档案(若需)建议提前调取。比如动迁房、有继承或赠与的房子,可以提前判断税费情况。



    05

    >>>领取房屋产权证<<<

    ⚠️ 若是下家贷款,部分银行会银行领取,公积金也是公积金中心领取。



    06

    >>>银行放款给卖方<<<

    ⚠️ 银行放款给卖方,要求卖方账户信息必须正确,核对清楚。建议业主提供的银行卡,和客户办理贷款的银行,为同一家。

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  • 问答 二手交易价格会受哪些因素的影响? 其他

    第一、房屋因素

    首先,房屋的使用年限会影响着价格的评估,房屋如果使用年限长,估价一般都会很低,而使用年限越短,评估价值就相对更高。

    其次,我们都知道旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建的商品房的价值是无法相比的。“三小”套型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估上回扣减10%。

    再次,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层则会在此基准下减3%,7层则会减5%,3层和4层会增加3%,若是楼顶就会减5%;而朝向如无朝南窗的房子在评估时也会减去5%。

    第二、环境因素

    环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境的,也有小环境的。

    在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等方面,因此,旧房的价格评估都要大打折扣的。

    再如社会环境,在同一土地级别的地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别会扣减5%,省、市重点中**区的则会增加15%。

    第三、消费者心理因素

    这一点主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势,人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响,如果购房者特别偏好某一区域的房屋,或者他们急于买房,那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。

    第四、市场因素

    市场因素主要针对的是经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响**大,当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨。反之,当房屋供应量过大时,房屋价格就会出现下降。

    通过以上的介绍,相信大家对影响二手房价格评估的四大因素都有了一定的了解,大家在卖房时应该对自己房子的大概价值有一定的概念,希望本文能对大家有所帮助。

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  • 问答 二手交易价格会受哪些因素的影响? 其他

    第一、房屋因素

    首先,房屋的使用年限会影响着价格的评估,房屋如果使用年限长,估价一般都会很低,而使用年限越短,评估价值就相对更高。

    其次,我们都知道旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建的商品房的价值是无法相比的。“三小”套型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估上回扣减10%。

    再次,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层则会在此基准下减3%,7层则会减5%,3层和4层会增加3%,若是楼顶就会减5%;而朝向如无朝南窗的房子在评估时也会减去5%。

    第二、环境因素

    环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境的,也有小环境的。

    在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等方面,因此,旧房的价格评估都要大打折扣的。

    再如社会环境,在同一土地级别的地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别会扣减5%,省、市重点中**区的则会增加15%。

    第三、消费者心理因素

    这一点主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势,人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响,如果购房者特别偏好某一区域的房屋,或者他们急于买房,那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。

    第四、市场因素

    市场因素主要针对的是经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响**大,当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨。反之,当房屋供应量过大时,房屋价格就会出现下降。

    通过以上的介绍,相信大家对影响二手房价格评估的四大因素都有了一定的了解,大家在卖房时应该对自己房子的大概价值有一定的概念,希望本文能对大家有所帮助。

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  • 问答 有谁知道二手交易价格怎么定的? 其他

    二手房交易价格可以请房地产评估机构评估。

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  • 问答 二手交易价格查询怎么弄? 在哪能查到真实二手的成交价 房屋交易

    (一)、二手房的优点

    1、房屋质量一目了然

    在建的新房,很难了解其质量好坏,只能通过看施工单位的资质、工地的整洁程度等,去判断质量好坏。而二手房,则是现成的。二手房住过一定的年限,遭受过风吹、雨淋、日晒,有质量问题的话,通过仔细观察房屋,是可以发现端倪的。隔音效果如何,墙体是否为实体墙,可以现场检验。

    2、产权权属清晰

    二手房能不能交易,去房管局一查便知。只要签了合同,交足了钱,就可办理产权变更和过户,能做到心中有数。而买新房就没这么幸运,买的时候信誓旦旦,住进去了,迟迟见不到证的踪影,碰上不懂行的,**后一打听,根本就办不下证来,原来是旧村改造。

    3、配套设施完善

    新房交房后,很多业主并未及时入住,且周边的各项配套设施,还需要经过一定时间的发展才能真正完善。二手房由于已经交房入住,有了一定年限的发展,其人气比较旺,因而衣食住行等各方面的配套相对要完善,生活比较方便。

    4、地段较好

    二手房由于建筑时间关系,大都分布在市中心、商业繁华地段或者老城区,交通便利。

    5、价格多元化

    不同地段的二手房,价格不同。同一地段的二手房,由于户型面积、楼层、房龄、装修好坏等各种因素,价格也不一样。此外,二手房的价格有商量的余地,碰到急需卖房的业主,是可以将价格压低的。在开发商手里买期房,是不存在讲价这一说的。

    6、入住后干扰少

    买二手房,小区内,家家户户几乎都已经装修入住。不像期房那样,交房后,业主陆陆续续装修,造成噪音的污染,同时装修人员在小区内进进出出,使得小区的人员也比较杂乱。这些都会对入住形成一定的干扰。

    7、居住成本低

    一些二手房分布在开放式小区,基本上没物业管理费、车位费等,只需交纳卫生费等,算下来比较便宜。而住在新小区,物业管理费、车位费等加起来也并不少。

    8、不担心规划变更

    在买期房时,开发商往往为了吸引客户购买,给客户“画饼”,比如承诺会建**等,结果入住后,迟迟不兑现。买二手房,看得见摸得着,就是再破再旧,也能弄个清清楚楚,明明白白。

    9、选择面广

    市面上的期房主要是毛坯房和精装房,而买二手房,可以选择毛坯房、简装房、精装房和豪装房。此外,一个城市各个区域,各个小区都会有二手房出售,而新房,主要集中在某一区域的某一个楼盘。

    10、房子几乎没有污染

    新房装修后,存在一定的装修污染,而购买已经装修好的二手房,由于房屋已经使用了一段时间,因此,几乎不存在装修污染。

    (二)、二手房各个买房阶段注意事项

    1、购买前

    ①了解购房政策,确定自己是否有购房资格。

    ②了解贷款政策,做好买房预算,确定自己手里的钱用于买房是否足够。

    2、看房阶段

    ①了解房子的产权情况

    是否有房屋共有人,共有人是否同意出售房屋,房屋有无被抵押、查封,房屋是否还有承租人。

    ②了解房子的年龄

    二手房房龄影响房屋的贷款年限,房龄不是从开发商拿地开始算起,也不是从拿到产权证开始算起,而是从房屋竣工时开始算起。

    ③了解是否满二或者满五唯一

    房产证满2年及以上,可以免征增值税;满五年且是个人唯一房产,可以免征增值税和个税。

    ④查看房屋质量

    查看房屋有无漏水痕迹,是否有裂缝,有无大的主体结构的变动,是否存在重大安全隐患。

    ⑤注意小区周边环境

    看看有无高压电塔、加油站等存在危险的因素。

    ⑥注意小区的物业管理

    留意小区的大门是否可以随意进入,小区内的卫生状况如何,花草树木是否定期修剪。这些都能反应小区的物业管理的好坏。

    ⑦留意周边交通、生活配套

    注意看交通是否方便,配套是否齐全,能否满足日常出行、生活需求。

    ⑧了解房屋历史

    主要看房屋是否是凶宅,第几次转手,如果是继承取得,要问清楚原因。

    ⑨看小区车位是否足够

    停车难是目前比较普遍的问题,老的小区存在车位不足的情况。买房的时候,要看下车位是否足够。

    ⑩看小区人群素质

    买房时,你的邻居,即小区的人群结构构成、人群素质的高低也很重要,关系到能否有一个良好的小区氛围。

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  • 问答 二手交易价格是多少? 二手交税以成交价为准还是以评估价为准? 房屋交易

    接下来我们一个个问题分析一下



    二手房成交价和评估价是怎么回事

    好的,那我们先来理清一下什么是成交价和评估价吧↓↓



    ▶成交价

    买卖双方商定后的实际买卖价格,通俗来说,就是购房者**终支付给卖家的总金额。



    ▶评估价

    评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个评估值。



    在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后,银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。



    贷款和报税与两个价格有什么关系


    从这里也可以看出贷款与评估价是息息相关的,银行或者公积金中心是根据评估价和网签价来衡量发放贷款的金额。一般来说,银行会根据较低的那个价格来计算贷款的金额。






    至于报税的话,目前税费与网签成交价相关,但是如果你的网签价格低于当地政府的指导价格,就按照政府指导价格交税。







    哪些情况需要做二手房评估?


      我们知道,二手房交易的成交价是买卖双方协商达成一致的,只要买卖双方没有异议,就可以在房管部门完成过户,那为什么还需要第三方来做估价呢?



    一般来说,以下四种情况需要第三方给房屋做评估:



    ▶1、一方或双方主动要求评估。



    这种情况一般发生在买卖双方或者一方对行情不太了解,需要专业机构给予客观公正的评估,比如国内的投资客去韩国济州岛买房,虽然不差钱,但也不能被坑!



    ▶2、房产保险。



    房产保险是需要估值的,一旦被保险的房屋出现问题,则按评估价给予赔付。



    ▶3、房产抵押。



    就跟古代的典当行一回事,但不会那么坑爹。你把房子抵押给银行贷款,贷多少,怎么算?不可能要多少银行就给多少,需要按评估价贷款。所有的二手房贷款(含公积金贷款和商贷)都需要评估,银行和公积金管理中心需要根据评估结果给出贷款额度。



    ▶4、房产纠纷。



    双方签订二手房交易合同后,如果一方对价格不满意而发生纠纷,则需要第三方给予评估,作为仲裁、调节或诉讼的参考。



    举例说明



    我们以一套成交价为300万的二手房为例,购房者需支付30%的**,即90万,剩余210万走银行贷款,如果评估价上调50%,则房价估值为450万,**上浮至135万,剩余315万走银行贷款。



    通过上浮**来增加交易门槛,而且315万的贷款额度较上浮之前多出105万,贷款人收入水平很可能无法获批。这笔交易就无法完成。



    还有,评估价上浮后,随之而来的交易税费如契税、营业税、个税等都会随之增加,进一步增加了交易成本。光税费这一块,就可能增加了3%的税负成本。

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  • 问答 二手交易价格怎么定?请问有人了解不,求介绍,谢谢! 房屋交易

    同一区域,相近时间内,和同一类房子相比,而得出的价格。这里有一个经验值,商品性二手房价格**合理的区间在周边新房价格**高者的2/3,其他类型的如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距,年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。走出这个范围,你就应该借助于其他方法谈个理想的价位。

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  • 问答 二手交易价格趋势?有没有人知道的,求介绍,谢谢! 其他

    要保持这样的成交量,价格稳定是关键,希望房东们能够清醒的知道现在房源之多超乎他们的想像,只有价格低,才能吸引客户的购买力,而且近期国家政府的退税福利,其实也帮他们争取了一些利润空间,如果看到近期市场有所好转,就开始调高价格,那么**后吃亏的还是你自己。
    聪明的房东们应该知道,客户不仅在看二手房,也在看新盘,客户都是在二手和新盘中,犹豫不决,而且近期新盘的价格战还没有快速蔓延,所以你还是暂时处于有利可图的位置,一旦新盘有什么“震撼价”入市,你的二手房还有什么优势可言,所以房东们要有清醒的认识,2009年是楼市变化多端的一年,要善于把握机会,要知道机不可失,时不再来!
    就像**近的天气,前几天还是艳阳高照,**高温度28度,今明几天却下起雨夹雪来。

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  • 问答 房子交易价格是多少二手交易中到手价和成交价是什么意思? 房屋交易


    二手房个税就是二手房个人所得税,是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如,房子的原价是10万,卖方以12万的价格卖给买方,则要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看,征收个人所得税是为了限制卖方,抑制房地产产业过热...   二手房个税就是二手房个人所得税,是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如,房子的原价是10万,卖方以12万的价格卖给买方,则要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看,征收个人所得税是为了限制卖方,抑制房地产产业过热。但是,卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上,使交易成本增加,从而使房价更贵。
    二手房交易税-各类税收介绍
      各类税收共有8种,根据**新的税收征管政策,个人销售房屋应缴纳的税收包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中,营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税,合计税率为5.55%;对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0. 15‰;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%;普通住宅的契税为2%,高档商品房契税为4%。

      营业税的缴纳主要分以下两种情况:

      (1)对于个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按取得的售房收入金额征收营业税。

      (2)对于个人购买住房超过5年转手交易的,如是普通住房,免征营业税;如非普通住房,销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

      二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据

      普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内, (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

      按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。同时,1999年12月,财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定,具体分三种情况征税:

      1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房,其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税,合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

      2、个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

      3、职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照已购公有住房确定应纳税所得额。
    二手房交易税-免缴与少缴
      主要有两种情况可享受个人所得税优惠政策:

      一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

      二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售住房应缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。
    二手房交易税-房地产买卖税费
      根据国家税法有关政策规定,个人转让房地产涉及的有关税费在商品房销售过程中,大致涉及到以下几种税费,包括:契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。 (1)契税政策。  《中华人民共和国契税暂行条例》规定,征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为,税目为国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换,税率为3%—5%,纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。国家规定对个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中,从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起,个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。 据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。 (2)印花税  印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定,个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上。 (3)营业税  国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5%的营业税。1999年,为了配合国家住房制度改革,切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,国家出台优惠政策规定,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。**近,为促进房地产市场健康发展,遏制投机炒作行为,国家对个人转让房地产营业税政策做出调整,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 (4)城市维护建设税  缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%. (5)教育费附加  这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%。 (6)土地增值税  土地增值税于1994年开始征收,目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率,税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产,对居民个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。

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  • 问答 二手交易价格问题?请问有哪位网友知道的,求解答!谢谢! 其他

    房产未来5年内都看涨,目前处于国家强势调控初期,现在出手的价格我认为比3~5年后会低很多,也就是说,你再免费住上几年后再出手还会有钱赚,何必不先住着再说呢,急需用钱另说。

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  • 问答 二手交易价格问题?谁比较清楚的,可以分享下吗,谢谢! 房屋交易

    二手房交易根据房产所在地区的不同、房屋属性不同,在交易税费的收取上也存在着一定的区别,不过大致上有契税、交易手续费、交易转移印花税、产权登记费、印花费、评估费、营业税、个人所得税、土地收益金、测绘费等等费用,而各区房产部门在这些费用的收取标准上也有着细微的差别:
    交易手续费
    按照房屋的建筑面积计算为每平方米6元。
    测绘费
    按照建筑面积每平方米1.36元计算。
    产权登记费
    按照每宗交易80元来计算。
    土地登记费
    按照每宗交易38元来计算。
    评估费
    按照评估价格的0.3%~0.5%进行收取。
    契税
    个人购买普通住房的契税为1.5%。
    所有以上均按无优惠计算,有的项目首套房会优惠。

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  • 问答 交易二手价格是多少? 二手交易需要什么费用 房屋交易

    背景介绍



    长沙作为中部省会城市,其房价在全国一直非常“低调”。但是随着长沙经济的快速发展,房地产市场开始出现不正常的现象:炒房客来势汹汹、开发商捂盘惜售、中介投机违规,房价特别是二手房价格上涨过快,从2016年8月开始连涨11个月,甚至一度超过新房价格。真正的刚需者成天哀叹:排队难、中签难、买房难……可进入2018年,情况急转直下,长沙市政府重拳出击严打“炒房”行为,一系列限购限售政策与“反炒房”专项整治行动,使原本火爆的二手房市场瞬间降温。





    “炒房”行为被严打、新盘供应充足、二手房交易周期变长……低迷的市场环境下,买家更加冷静,中介更加谨慎,房东则有更多时间了解市场行情,对自己的房子进行合理估价。今天我们就来看看,哪些因素会影响到长沙市二手房价格?你的房子又值多少钱呢?



    数据说明



    我们以单位面积房价作为因变量,收集了某二手房交易网站16139套二手房数据。自变量归纳为内部因素、区位因素和税收因素三部分,内部因素指房屋自身的基本信息,包括房屋面积、户型、朝向等;区位因素指房屋所在的地理位置及其周边的配套设施情况,包括城区、是否学区房等;税收因素指房屋是否满足税费优惠条件。具体的变量说明如下表所示:







    因变量:单位面积房价





    先来看看**受关注的长沙二手房单价分布情况。考虑到长沙房价的实际情况,我们只保留单价在3万元/平方米以下的房屋数据。从直方图可以看出,单位面积房价呈右偏分布,仅7.9%的房屋单价超过1.5万/平方米,平均单价为1.1万元/平方米,中位数为1.09万元/平方米,说明少部分高价房拉高了整体房价的平均水平。其中,单位面积房价**大值为2.69万/平方米,所对应的是位于雨花区中城丽景香山小区的一套二手房;**小值为4200元/平方米,对应的房屋位于望城区的学府星城小区,两者差距如此之大,究竟什么因素在影响价格呢?



    自变量:内部因素





    首先来看房屋的基本信息。由箱线图可以看到:从朝向看,房屋朝南为主流,但北向的房屋价格**高,东向**低;从所在楼房总层数看,随着总层数增加,房价呈现上升趋势,4-7层的多层建筑价格较为集中,存在许多高价房;从房龄看,房龄在5年之内的房屋,房屋单价随着房龄的增长呈现下降趋势,房龄超过5年后,价格有所回升;从是否装修看,是否装修对房价影响并不明显,已装修的房屋价格略高于未装修的房屋,价格更加集中。

    自变量:区位因素



    房屋的地理位置往往会对其价格产生重要影响,一个城市的中心城区由于经济发展水平较高,社会资源丰富等原因,房屋的价格通常较高。但从箱线图来看,这一条“法则”似乎并不适用了。除望城区外,长沙市其余五个城区的二手房单价差别并不明显。这可能是因为长沙市的城市结构并不属于传统的“由中心向四周扩展”的模式,而是呈现纵向分布,各个城区在经济发展和资源配置上相对均衡,而望城区为2011年才设立,其前身为望城县,故房价水平远低于其他5个城区。

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  • 资讯 深圳政策调控二手房市场冷却,交易价格仍有上升趋势! 知识

    news4291328
    深圳政策调控二手房市场冷却,交易价格仍有上升趋势!
  • 问答 二手交易价格走向?谁比较清楚的,可以分享下吗,谢谢! 其他

    发改委预测,未来二手房的价格是下走趋势,不会上扬,价格估计在每平方米3000元-5000元左右。市民不应对房产抱有过高的期望值,市政府将及时通报一个地段的二手房交易信息。
    但是中高档二手房的价格还是呈上升趋势

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  • 问答 二手二手交易税费是多少? 二手交易费用和明细? 房产税费

    **近有好多邻居,有意转让或买入椰岛小城一期的房子,简单搜索了一些资料,希望对邻居们有帮助.



    二手房交易涉税税种

       卖方:

       1.增值税及增值税附加,现房屋买卖合同金额(以地税系统审核评估通过价格为准)X5.5%,契税缴纳时间满两年不征;

    (个人观点解读:契税没交满两年还是不要考虑了)

       2.个人所得税(差额=税务系统评估审核通过价-购房成本)X20%;契税缴纳时间满五年,家庭唯一住房可申请免征;

    (个人观点解读:这个这个有点高啊-_-||)

       注:增值税、个人所得税是否满足年限要求以契税完税时间为准

       3.土地增值税(普通住宅免征),非普通住宅根据增值额比30%~60%;

       4.印花税(个人免征)现房屋买卖合同金额X0.05%

       (个人观点解读:3和4主要是针对注册公司买房的,所以,有人让你注册公司买房,要考虑好,以后交易起来,税费比个人买房要高很多很多)

       买方:

       1.契税,房屋买卖合同金额(地税系统审核评估通过价格) X3%,家庭房屋第一套、第二套均能享受相应减免;

       2.印花税(个人免征)现房屋买卖合同金额X0.05%。

    二手房无论是买还是卖,面临的一个**大的问题:

    **新的政策是:取得不动产权证满5年后才能转让。



    算一算,如果是买的是期房,还没动工那种,等修好收房估计要个1-2年,然后等产权证办下来又要个1-2年,算下来一共要9年才能变现。



    有人把海南限购比喻成了停牌,利好消息复牌后都是持续涨停,所以,海南房产未来不言而喻。

    以上观点仅供参考,还是以房产部门咨询的信息为准!

    离椰岛小城的开发商承诺的12月底之前大部分邻居都能领到房产证的时间,越来越近了,我们拭目以待???



    椰岛小城**新情况通报



    以前的电费:0.87 现在的电费:0.6295



    以前的水费:2.7 现在的水费:1.6



    以前的公摊:0.22 **近一个月的公摊是:0.05



    以前的电梯费:25元/月 现在呢?



    经与物业沟通,双方同意椰岛小城的六项公摊费用,完全按照海南省政府文件琼价费管(2014)486号文执行。



    这六项费用如下:





    1、电梯费





    2、二次抽水电费





    3、电公摊费





    4、绿化水公摊费





    5、电损公摊费





    6、水损公摊费





    经椰岛小城业主代表计算,椰岛小城2018年1月-11月,按面积计算的电梯费价格的平均值如下:





    1号楼:0.07元/平方米。



    2号楼:0.06元/平方米。



    3号楼:0.09元/平方米。



    4号楼:0.09元/平方米。



    5号楼:0.09元/平方米。



    6号楼:0.03元/平方米。



    7号楼:0.04元/平方米。





    以上是电梯费价格,实际电梯费是用你的房子面积乘以该价格。



    举例如下:

    如果你是1号楼业主,你的房子是40平方米,电梯费就是40*0.07=2.8元/月(不住不交)

    如果你是4号楼业主,你的房子是90平方米,电梯费就是90*0.09=8.1元/月(不住不交)



    其它各楼以此类推。





    其他各项费用,业主代表正在计算,待后一并公布。



    电梯费解读:现在不是按户或按面积计算,而是海南省物价局规定按面积计算,否则就是乱收费,违反政府规定。做一个简单解读,按户算,按照物业的说法25元/月,按照入住户数去平均电费,由于我们是候鸟小区会出现夏天高达50多元/月的电梯费。(物业给出的入住户数,和业主代表和楼代表统计的入住户数也有较大出入)按照面积算,合乎政府文件法规,**大户型也不超过10元/月,有邻居担心是不是每月还要抄表计算,每月不同 ,不会的,业主代表和楼代表辛苦抄表一年了,会有一个相对固定的数字,只是房型不同稍有出入,统一计算后,您家的电梯费用是固定的,不会每月变化。**终请以业主代表和物业协商公布为准,此解读是为了邻居们更好的了解实际情况。

    1.3元的物业费到底包括了什么,都支出到哪里去了,按照合同约定的定期公布账目哪里去了,所有业主公共部分的广告收入哪里去了(电梯广告费,停车管理费,游泳池、食堂承包费,电动车充电桩进小区费......)所有的事情一步一步来,需要时间,需要人力,需要邻居们的支持和鼓励,需要邻居们团结一心,我们承认物业是盈利企业,但请记住合理的利润加上优质的服务才能赢得业主的心。既然都有文件,有据可查,那就多退少补,钱多少是小事情,合理争取邻居们的合法权益不受侵犯是大事情,盈利的企业,钱挣在明处,靠的是服务取胜,请记住,合法的权益不容侵犯。

    再次重申业主代表和楼代表们一直在做着一手托两家的事情,监督和配合物业,共建和谐小区,一面在争取自己的合法权益,一面也在协调鼓励小城业主,主动缴纳合理的物业费,请物业正视问题,共同合作,一起努力让椰岛小城成为人人羡慕的幸福家园!

    以下链接虽然不能全部记录椰岛小城的邻居们为了争取自己合法权益的过程,不过也记录从入住到今天所做努力的点点滴滴,从入住初期的协调露天焚烧堆放垃圾,协调8号楼商业旁污水排放问题,协调一号楼商业旁医院平房拆除问题,协调二期施工噪音问题,协调物业和业主之间的水费,电费,公摊费........从邻里之间的互帮互助,到奔走在金江各政府部门咨询,寻求指导帮助,椰岛小城的业主代表、楼代表以及全体邻居们,您们是**棒的,有缘分做邻居,就让我们一起携手共建美好和谐家园!

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