• 问答 二手交易纠纷如何避免? 二手买卖纠纷怎么避免? 房屋交易

     一、了解当地的户籍政策

      无论是买还是卖二手房,购房者都应该做一些相应的准备工作,比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤,以及各种注意事项,其中应该明白目前的户籍政策。尤其是在一些大城市事项落户限制,并不是买了房子就一定能迁入户口。

      二、进行预先核查

      一般情况下,购房者想要通过买房落户应该有固定的地址,而在卖方将户口迁出之前,自己是没有办法将户口迁入该房产的。在二手房交易过程中,无论卖方承诺房屋内是否有户口,购房者**好亲自进行核实。

      这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。具体方法有:

      1、要求卖房人出示户口本,并复印保留凭证。通过审查卖家的户口本,买房人可大致了解卖方家庭的户籍情况;

      2、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况,买方可以要求与卖方一起到派出所了解住房的户籍状况。

      




      三、在二手房买卖合同中进行约定

      为了避免二手房交易户口纠纷,购房人**好在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。

      首先必须明确的在合同中约定卖方迁出时间:

      购房者应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

      其次预留部分房款并约定具体的违约责任:

      在交易中预留部分房款,购房者应待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款,并在合同条款中约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。

      




      如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金,购房者可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

      如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购购房者则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话,那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,并预留较多的尾款以及约定较高的违约金。

      以上就是关于买卖二手房如何避免户口纠纷的介绍了,其实我们买房都是为了让自己的生活更有保障更方便,谁都不想因为买房而造成日后的那么多纠纷,所以购房者必须提前了解相应对策,做好充足的准备,以免在办理二手房过户过程中发生户口纠纷。

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  • 问答 二手怎么交易?二手买卖纠纷有哪些?如何避免交易纠纷? 其他

    二手房交易存在哪些户口纠纷?
    在二手房的交易中常见的户口纠纷问题一般分为两类:二手房交易手续完成后,卖方或其家庭成员户口不配合迁出,购房者无法入户。卖方及其家庭成员户口已迁出,但仍有其他人员户口在房屋内未迁出,购房者难以将户口迁入。
    如何避免二手房户口纠纷?
    一、了解当地的户籍政策
    不管是购买卖还是出售二手房,都应该做一些相应的准备工作,比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤,以及各种注意事项,其中应该明白目前的户籍政策。尤其是在一些大城市落户限制,并不是买了房子就一定能迁入户口。
    二、首先要求卖方出示户口本,并复印保留凭证
    通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
    三、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况
    房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。
    四、在购房合同中做出相关约定
    为了避免二手房交易过程中的户口纠纷,购房人要在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。
    1、必须明确的在合同中约定卖方迁出时间
    购房者应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。
    2、预留部分房款并约定具体的违约责任
    在二手房交易中预留部分房款,购房者应待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款,并在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,并预留较多的尾款以及约定较高的违约金。如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金,购房者可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

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  • 问答 二手交易延期交房纠纷 房屋交易

    可以通过律师,根据合同上的约定,起诉开发商要求赔偿!

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  • 问答 [购房流程]#二手#如何防范二手交易纠纷? 房屋交易

    (一)选择具有合法权属证件的二手房。买房人要选择有房地产权证(或公产租赁合同)的房产并实地查看,可到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。特别须注意,集体土地上的住宅房屋不能买卖;只有购房合同和发票未办产权证的期房不要购买;

    (二)卖房人须具有房产处置权。买房人要仔细查验卖房人与产权证上的所有权人是否一致,不一致的,有无所有权人经公证的授权;有无其他共有权人,是否取得共有人同意出售的证明等;

    (三)房产买卖协议应严谨规范。买卖双方要对房产基本情况、价款、付款方式及时间、房屋交验时间、双方权利义务、违约责任等进行明确约定。以贷款方式购房的,协议签订前,买房人应先到银行进行咨询,避免因贷款问题影响协议履行;

    (四)慎重选择房款支付方式。购房款应在房屋所在地的房地产管理部门办理交易资金监管,保证房屋交易资金安全;

    (五)尽快办理房屋过户手续。在房产买卖协议签订后,双方应及时到房地产管理部门办理过户手续,避免单方违约带来不必要的麻烦;

    (六)做好房屋交验。房产过户后,买卖双方要及时对房屋接收前的物业、暖气、水、电、煤气、电话、有线电视费等进行清理和结算。

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  • 问答 二手交易延期交房纠纷 房屋交易

    一:合同合法有效,报警笔录可以做为房主违约的证据;
    二:根据**高法院的意见,法院从保护交易的角度尽量认定合同合法有效,并且从我的实际办案经验来说,法院不管避税的事,先找专业房地产律师发一封律师函协商解决,实在不行再到法院起诉要求房主交房并且支付延期交房违约金,依法可以胜诉。 具体详情见:视频看房网

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  • 问答 [购房流程]#二手#常见二手交易纠纷有哪些? 房屋交易

    (一)要求返还定金纠纷。因为定金的性质不同,相应地合同规定也会有所不同。在订约过程中应该明确规定是属于哪种类型的定金,否则容易出现纠纷。

    (二)逾期交付房屋纠纷。业主在合同约定的交房时间拖延期限未交房,除了有一些正当的理由,比如购房者未按时付款,否则要对购房者承担违约责任。

    (三)逾期支付房款纠纷。购房者逾期支付房款时,会导致业主的利益受损,从而可能产生延期交房、不出售房子等后果。

    (四)逾期办理过户手续纠纷。业主或购房者都有可能想毁约,而迟迟不去办理过户手续。但购房者想毁约时,主要采用不支付房款的方法,所以一般是业主不办过户手续。

    (五)要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效。要求解除合同或确认合同无效,一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的,这类事件一般还会伴随着赔偿损失的请求。

    (六)黑白合同。“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”,只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”,作为交易的真实成交价格。这种情况下,一方为了自己的利益,常常会不执行“阴合同”从而引发争议。

    (七)中介纠纷。如业主或购房者在与中介机构签订居间合同后,由于避开中介机构进行交易或签订买卖合同后毁约,造成中介机构中介费的损失,中介机构可以根据合同追究其责任。又如中介机构在进行居间和***时,不规范不尽责而造成的纠纷。

    (八)户口迁移纠纷。房屋交付后,购房者才发现房内有业主的户口或他人的户口,即使合同中约定业主应当保证户口迁走,但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。从而引发纠纷。

    (九)质量纠纷。由于业主交付的房屋存在质量问题,遭到购房者索赔或要求解除合同。而业主一般会引用合同没有做出规定为由拒绝,从而引发纠纷。

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  • 问答 二手交易纠纷如何维权 房产纠纷

    二手房出现纠纷的情况会比较多,为了保障自身的经济不受损失,尽可能的将买卖合同写详细,特别是目前比较常见因为逾期支付房款而引起的纠纷,都能够得到有效的避免,如果因为买方种种原因而导致逾期支付房款,除了能够根据合同解除协议之外还可以要求给予相应的赔偿损失,参考同类房屋的租金进行计算。这就要求在买卖时需要交房款支付的方式以及支付的时间标识清晰。
    此外因为卖家的原因而导致无法办理过户手续,可以向法院申请将房屋保全。二手房买卖大多数是民事纠纷协商,协调是比较常见的方式,或者可以通过诉讼的方法进行解决。对合同当中有争议的部分进行修改或者是协商,减少买卖双方人的时间成本。如果通过诉讼的方法来维权,法院对二手房的纠纷处理主要是以当时签订的合同为依据。

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  • 百科 二手交易纠纷如何维权 选房技巧

    baike5023
  • 问答 什么是二手交易?二手交易如何避免纠纷的发生? 其他

    1、查明真实情况

    二手房买卖双方一般并不相识,所以面对可能的诈骗,就要查明对方的身份及房产的真实信息。**可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息,查看中介门店的营业执照,从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时,要付30元的费用,除了查看房屋状况及产权人信息,同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息,这样就可以了解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭贷款买的房子,贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当,买了被抵押的房子,钱房两空。对于中介公司,可以索要营业执照的复印件。

    2、留心付款方式

    在房产买卖过程中,付款方式是容易引起争议的条款之一,因此,在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。**好的办法是一方先在银行存入现金,双方在银行实现交付,一方取出现金,直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。

    特别提醒的是有关购房意向金的支付,一般情况下,买家在支付了意向金两天之后,如果卖家同意出售,那么意向金将自动转为购房定金,此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。

    如果买卖的房子有贷款,那么在付款时更要特别留意,一般应由卖方提前还款解除贷款,如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付**款共同还款,这时买卖双方需同时到贷款银行,以免自己支付的**款被移作他用。

    3、确定交房时间

    如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的,比如到了约定时间,卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房,而买房又因没有在合同中做相关的说明,买方只能吃“哑巴亏”。因此,在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。

    4、别让户口困扰你

    买方在核实房产情况的同时,别忘记了房屋连带的户口关系,卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况,诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出,而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样,一般情况下,卖家可以预留一笔钱,在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家,这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

    5、当心维修基金被中介“黑吃”

    很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金,中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金,如此的情况经常以以下的方式发生:中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几,一般情况下都是送给买方,而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你,买方要自己重新办理维修基金,这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解,如果是将维修基金赠予买家,双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下,房屋交接时,买卖双方需共同到相应的物业管理公司,针对维修基金的帐户余额,进行资金交割,户名的变更。

    6、“先小人,后君子”

    房产中介一般都预备了重复使用的格式合同,这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益,却很可能包括了对买方不利的霸王条款,所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款,不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字,对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功,均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款,一定要求对方出具收条。

    要注意的是,如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

    7、佣金如何支付

    签订了合同,买卖双方就要尊重中介机构的中介服务,并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担 ”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系,私下交易,企图省去中介费用,不仅不容易达到目的,还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。

    有关佣金支付,一定要看清楚合同是如何约定的:是买方支付中介费用,还是卖方支付,或是双方共同支付,比例各占多少;是一次性支付中介费用还是分阶段,是何时支付费用。上海市的相关规定是,买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金,买卖双方一般各占半。

    8、保留证据

    交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件,都要注意妥善保存,以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺,一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的,要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”,保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。

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  • 问答 二手交易纠纷如何避免呢? 房产纠纷

    您好
    应做好以下几方面的努力:
    1、购房者在与二手房主签订购房合同时,应考虑各种可能的情况,并约定明确的违约赔偿责任,及时办理过户手续;
    2、购房者在购买前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,**好选择专业的房地产律师提供法律意见,再慎重签订合同;
    3、购房者应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明;
    4、为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,**好到现场看房,并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定;
    5、国家法律明确规定不能上市交易的二手房,建议购房者应该仔细甄别,不要购买这类房屋。
    6、尽量避免签订阴阳合同,做一个守法的公民。
    7、选择正规的中介,并对其信誉和业绩提前进行考察,与售房方商妥后方可确定。

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  • 问答 二手交易纠纷 杂物间 房屋交易

    到当地方房产机构作专业咨询,了解清楚。有的是附属的,有的赠送的,还是弄清楚比较好。

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  • 问答 二手阴阳合同的具体解决办法是什么 如何解决二手阴阳合同的纠纷 政策法规


     核心内容:二手房交易过程中买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同,当房屋成交价格发生争议时,卖方要求认定房屋买卖合同无效。出现这种情况买方怎么办?下面由房产纠纷法律咨询的小编为您介绍二手房交易中阴阳合同的解决办法,希望能对您有所帮助。
      为了促成交易,在买卖双方价格拉锯战中,有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”):一份是在产权交易中心办理纳税申报以及过户手续时使用(合同上的交易价格比真实价格要低);另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议(这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格)。由于可以少缴税费,所以,买卖双方乐于其成。但是,阴阳合同是一种违规行为,在给当事人带来利益的同时,也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后,买方拒绝按照真实的合同支付购房款,双方就容易产生纠纷。
      买卖双方签署阴阳合同以规避营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及教育费附加等税费,造成国家税款大量流失的同时,也对国家调控政策的有效实施造成了不良影响。
      根据**高级人民法院的司法文件,对于前后合同约定的房价不一致的情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。
      再则,交易风险发生时,卖方可能拿不到全部房价款;而买方虽然少缴了契税,但再度卖房时就要为此时的贪小便宜而“埋单”,承担更多的个人所得税和土地增值税。如果说偷税达到犯罪的程度,当事人还要承担相应的刑事责任。因此,一定要考虑到阴阳合同所带来的高风险和高对价。

    更多有关二手房的咨询可到进行法律援助咨询或者拨打24小时法律咨询热线:4006012708。

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  • 问答 二手交易纠纷,应该怎么处理 房产纠纷

    注意事项之一:有法律纠纷的旧房产的交易
    由于社会上各种复杂的经济关系,使得许多房地产处在法律纠纷之中。
    出卖人在处理上述房产时,大都在价格上让步较大,颇具吸引力。在表面上,购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密,因为房产本身不会说话。
    在购买诸如此类的房产时,**重要的是前期的调查,这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。
    注意事项之二:拍卖时的二手房买卖
    拍卖二手房的背景较为复杂,这时往往是购进二手房的好时机,因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。
    购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商,较好制定出相关法律文件。
    注意事项之三:已经设定抵押的二手房买卖
    已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。
    怎样有效避免这种风险呢?
    购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查,应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长,然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。
    注意事项之四:产权关系不清的二手房买卖
    在旧房产转让协议里,投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函,保证在关于旧房产转移过程中,如出现权属争议时,保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益,将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产,建议购房人未理清之前,较好不应贸然与出卖人签约,以免陷人法律困境。

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  • 问答 二手交易如何避免户口纠纷 其他

           二手房交易避免户口纠纷的方法有:1、了解当地的户籍政策。2、交易时查看卖方户口信息并存留证据。3、到当地公安机关查询房屋的户籍登记情况。4、合同中明确相关规定。

      1、了解当地的户籍政策。在二手房交易之前,要做一些相关的准备工作,了解政策信息,市场信息以及交易流程和方法,所以户籍政策是应该尤为关注的,因为有些人就是希望通过买房来在大城市落户,但并不是买了房子就可以将户口迁入了。所以一定要提前了解。

      2、交易时查看卖方户口信息并存留证据。通过查看卖方的户口信息,即可大概地了解卖家的家庭信息,但是查看户口信息也不一定与实际的房屋落户情况对应,户口本上的信息只能反映买房者的家庭户籍情况。

      3、到当地公安机关查询房屋的户籍登记情况。户籍情况是由房屋所在地的公安机关来管理的,买房时买家可以委托律师或者亲自到派出所了解房屋的户籍情况,如果派出所要求仅限本人查阅,那么可以要求卖家一同前往,如果卖家拒绝,那么房屋可能存在户口问题。

      4、合同中明确相关规定。避免在交易后出现户口的问题,在购房签订合同时,应该提前约定好户口迁移的相关问题和违约情况的责任认定。

      二手房交易流程涉及到的方面有很多,户口迁移有很多问题,有时候买家已经付款买房但是卖家的户口还未迁出,导致迟迟不能落户,所以在购买时一定要明确户口情况。

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  • 资讯 二手交易纠纷该如何处理?

    news3239139
    买房不轻松,而二手房的交易流程比较复杂,不小心就会陷入纠纷,可能是因为售房者一房多卖,也可能是双方签订了阴阳合同,还可能是购房者借他人名义买房,那么当这些纠纷出现之后,应该如何处理呢?一起来看看
  • 问答 二手交易不交定金怎么办? 二手交易定金纠纷要怎么处理 房屋交易

    在进行二手房交易的时候,买卖双方为了确保交易可以正常进行,通常会用定金来当做保障。但是二手房交易的过程中,因定金产生纠纷的事件屡见不鲜,该如何预防又该如何处理呢?



    如何预防二手房定金纠纷?


    1、购房人在房屋交易前应当慎重考虑,并且不要签订定金支付书、购房意向书等定金合同,而是在把房屋买卖相关事宜约定清楚后直接签入二手房买卖合同、居间服务合同和补充协议中,特别要明确有关定金收取和退还的条件,在交付定金的同时让卖方写一个定金的收条并且同时交给你。



    2、购房人购房前应提前向房地产经纪人员或出卖人咨询购房时将发生的除房款外的相关税费,并且约定清楚相关税费的支付,关于要交的税费的类别和总额应当在合同里明确,特别是如果出现新的税费时由谁支付,不致因相关费用不清造销售易不成而产生纠纷。




    3、为维护双方合法权益,建议购房人应坚持使用政府管理部门推荐的二手房买卖合同,合同中的约定应尽量完整详细,避免因无明确约定,导致合同无法正常履行,特别是要把房屋过户、物业交割、交房的时间和违约责任约定清楚。



    4、通过房地产经纪机构居间、代理的,购房人应要求其进行网上签约,对房地产经纪机构借故不进行网上签约的,应向房屋所在地的建设房屋管理部门投诉,网上签约的步骤是先在网上签约完毕,然后打印出来让买卖双方签字,查询密码由买卖双方自己亲自设置。



    5、因房屋无法销售造成定金或合同纠纷的,各方当事人应按书面约定执行,书面没有约定可以协商解决,如协商解决不了可以到房屋所在地的法院起诉。



    6、为了预防购房纠纷,建议请一个专业的二手房律师陪同购房。

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  • 问答 二手交易不交定金怎么办? 二手交易定金纠纷要怎么处理 房屋交易

    随着一线城市二手房市场深入调整,买卖双方进入深度较量,目前二手房成交量已经跌至冰点。调整**有力的北京,8月份的日均成交量不足400套,月成交量预计不足9000套,相比3月份的2.5万套缩水大半。成交量缩水的同时,价格也出现了明显松动,多个热点区域的整体成交价已经逐渐逼近去年12月份的水平。

    量价的共同缩水导致二手房的纠纷也开始逐渐增多,买家都希望能以**低的价格买到**满意的房子,而卖家却希望价格越高越好。单方毁约、合同约定不明、故意涨价等屡见不鲜。如何应对二手房交易中的各种“坑”,《广厦时代》特此采访了链家集团相关负责人,从专业的角度教您如何安全顺利地进行二手房交易。








    数据


    ★二手房成交超越新房

    三类风险导致纠纷也超新房

    如今的二手房早已超越新房成为了楼市成交的主力,每年二手房的成交量都超过10万套,而新房剔除保障性住房的成交量不足5万套。仅以上周的成交数据对比,据北京市房地产交易管理网统计,2017年第33周(8月14日-8月20日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签377套。同期,北京全市二手住宅共网签1793套,四倍于新房成交。






    成交量占据主体地位后,二手房的纠纷也开始逐渐显露。关于房屋产权的纠纷,过户的纠纷,购房款支付时间的纠纷,房屋拖欠费用的纠纷等等,都成为购房人需要注意到的问题。

    对此链家集团品质线副总裁葛静在接受北京青年报记者采访总结道:当前的二手房交易其实是一个比较复杂、风险也比较高的交易。购房人和业主双方主要面临的风险概括起来有三种。





    第一个是资金的安全,简单说就是资金交付出去,因为种种原因,如果不能履约,资金还能不能追回来?这是一大类。



    第二大类的风险其实是产权的问题,就是购买一个房子并愿意去履约,但是产权会发生意外,导致不能交易,或者是资不抵债等等的问题。

    然后第三类的风险其实是业主面临的主要的风险,是客户端的一些资质。因为绝大部分的二手房交易流程都是先签了合同之后才可以去办理贷款、过户。如果购房人的贷款资质不太好,办不下贷款的话,可能会影响到客户购房资金交付的时间以及他履约,这是对业主方的主要风险。



    这三类风险导致近期二手房的纠纷明显增加,尤其是去年以来,大量二手房集中成交,导致了许多问题也集中出现。




    说法


    ★去年市场“过火”

    草率签约导致问题多多

    二手房买卖诉讼增多,其中一个原因与去年楼市价格不稳定有关。近日,记者前往二手房市场走访。



    “去年我也看过房子,但价格浮动太大,业主分分钟要涨价,感觉买房子跟买大白菜一样‘草率’,**终放弃了。”走访过程中,记者遇到了刚刚签约的马女士,她在北三环附近购买了一套小户型二手房,总价475万。马女士透露,今年初,类似的房源需要520万左右,并且还不能商量。当时她遇到的中介状态都十分“亢奋”,半夜快11点了还给她打电话,给她说一个房源信息,让她赶紧过去“抢房”。



    “房子都没看过,光跟我说个价格,就让带着**去看房,你说这房子敢买吗?”马女士表示,**终她买的这套房子,除了房款降了几十万以外,中介费相比那时铁板一块的总房款2.5%也有了明显松动,**终的中介费大概在总房款两个点左右。








    从事房产中介3年的小陈也有类似的感觉。去年此时,他曾见过一种场景,中介帮着客户跟业主谈价格,说一句,业主就要求涨价10万。“越讲价,越涨价,没办法,当时市场太热了。”



    业内人士分析认为,在那种状态下,买房者“买到就是赚到”的心态、卖房者看中利益缺乏契约精神、中介被市场“搞晕”缺乏警惕性等因素,导致签合同时几方都过于草率,一旦出现问题,发生分歧后没有合同提前预估风险,只能走上诉讼之路。




    案例


    二手房中的纠纷各式各样,除了买卖双方提高警惕,自身主动规避以外,中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例,将为您分析遇到交易纠纷时,该如何维护自身利益。

    案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题

    二手房交易中,房屋筛查是重要的一环,这也是二手房交易中,为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题,无法完成过户,中介都应付一定责任。




    葛静向北青报记者介绍到,今年链家就处理了一起典型的纠纷。在交易前,链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常,可以交易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同,购房款也及时交付了,但就在过户之前,这套房屋被查封了,无法办理过户,购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面,链家**后通过与购房人的协商,先行垫付购房款还给购房人,以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利,等待房子可以过户时再重新交易。


    葛静表示,类似的垫付购房款的情况,链家遇到了多起。还有一次也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时,一切都没有问题,房屋可以正常交易。但就在购房人与业主签订了合同,交纳了**款之后,突发了变故。在过户前,业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件,原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑。链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付,让购房人可以去买其他的房子。





    葛静表示,原则上,链家的房屋筛查服务只针对合同签订前房屋状态的筛查,签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内,因为这是在签约之后发生的。但**终是考虑到购房人肯定没有办法住在这个房子里,所以我们立即通过垫付解决了这个问题。



    案例二 卖房业主大笔欠费后消失

    二手房交易中,拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷**为常见。由于北京二手房市场经常会处于卖方市场,售房人比较强势,买房人经常会因为担心房子涨价等因素,着急签署合同办理过户,导致很多细节问题并未处理清楚。为交易留下隐患。

    市民李先生就在去年底买了一套二手房,但却迟迟不敢装修,一直空置。原因是原来的房东,欠下了一大笔物管费和水电气费。

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  • 问答 二手交易纠纷较多,二手交易中买卖双方应注意哪些问题? 房屋交易

    二手房交易中买卖双方应注意以下问题:1、房屋证件是否齐全,产权是否清晰;
    2、房屋质量是否存在瑕疵;
    3、房屋是自用还是在租;
    4、合同中明确购房订金还是定金;
    5、购房合同中要明确买卖双方的义务、交房付款时间、违约责任等;
    6、水表、电表要记录明确,确认物业、水电费是否拖欠等。

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  • 问答 二手交易纠纷如何避免? 二手买卖纠纷如何避免 学会这些不用打官司 房屋交易


    小咚通过对十大类常见“风险房”典型案例进行解读,展示不同类型二手房中常见的法律风险,并介绍防范相关风险的法律知识,以期为社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴,从而减少购房风险,保障交易顺畅。今天小咚先给大家介绍其中的六种情况。


    案例一:慎选抵押房

    案情介绍

    2015年3月1日,韩先生和张女士签订了房屋买卖合同,约定韩先生购买张女士一处房屋,面积43平米,总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得,房屋抵押给某银行借款115万元。因为张女士未还清借款,抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况,合同中也做了相关约定,约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款,但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中,因张女士另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩先生诉至法院要求张女士依照合同支付违约金。

    小咚说法

    设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题,但是张女士并未按照约定办理银行还款,导致合同没有办法继续履行,张女士应当承担违约责任。因此,**终法院判决张女士支付违约金。

    在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。




    案例二:防范抵债房

    案情介绍

    2013年7月29日,年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以一套自有房屋作为担保。同日,陈老太与万女士签订委托书,授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日,因陈老太未能偿还刘女士的借款,万女士代表陈老太与常先生签订了买卖合同,将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家,后诉至法院,要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。

    小咚说法

    法院经审理后,认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点,并结合相关案情,认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯,显失公平,故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。

    实际上,借房屋买卖幌子,隐瞒高利借贷之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益,又扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时,不要急于交易,要审核出售人的所有权情况,弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。




    案例三:巧签共有房

    案情介绍

    2010年10月12日,出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了房屋买卖合同,约定景先生的一处房屋出售给马先生,房屋建筑面积21.5平方米,价格67万元。合同签订后,马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日,景先生之妻王女士向马先生发送了告知函,告知房屋系夫妻共同财产,因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同,所签合同为无效合同,后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日,马先生去世。2015年,马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。

    小咚说法

    《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。

    本案中,经过法庭调查,景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意,因此法院**终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然,本案中,合同未能履行是景先生的过错,景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上,马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生,就是在签订合同的同时,问一下售房人的家庭情况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤其需要警惕。

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  • 问答 二手如何交易?二手交易需要注意什么?如何避免纠纷的发生? 其他

    二手房买卖交易纠纷时常出现,如何才能在交易中避免掉入陷阱里,保障自身的利益呢?购买二手房注意事项有很多,下面小编就为大家总结了一些二手房交易中的陷阱,希望能使大家提高警惕,小心这些圈套。

    陷阱一

    房屋买卖前,验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节,但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。**直接、有效的防范方法,是到房地产产权登记部门进行查询,核实产权的真实性。

    陷阱二

    出卖人具有合法处分权,是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件,否则可能导 致买卖合同无效,这是二手房买卖中常见的“陷阱”。

    要想避开这个陷阱,买房人应注意以下几个方面的问题:

    出卖人必须是产权证上登记的产权人;

    如果房屋有多个共有人需要全体共有人,共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚,买卖行为需要取得其配偶的确认,购买二手公有住房, 应取得共同居住人同意。

    陷阱三

    在签订买卖合同后,如果卖房人又将该房屋卖给他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同 无法履行。

    “预告登记”是避免这一陷阱的有效手段,但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

    陷阱四

    购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下,在买房人付款后,如果房屋居住人拒不交付房屋, 买房人仍会无房可住。

    为避免这一陷阱,在购买这类房屋时,买房人应在房屋腾空,具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。

    陷阱五

    一些没有办理产权证的房屋,是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准),可能在长时间内无法取得产权证。

    如购买此类房屋,先要把未办理产权证的原因弄清楚,对未来风险有充分预期,再决定是否购买。

    陷阱六

    如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在,买房人在购买房屋后,将无法顺 利取得所有权,甚至可能造成经济损失。

    买房人应事先到房地产管理部门进行查询,如存在上述情况 ,不要购买。

    陷阱七

    为卖出房屋,卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺,但有些内容并未写进合同中。事后,当 买房人发现问题时,有苦难言。

    为避免这个“陷阱”,买房人应就关心的问题询问卖房人后,尽可能去核实情况的真实性,同时要求将这些内容写进合同里。

    陷阱八

    原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用,会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。

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