二手房交易首付

在二手房交易过程中，房款如何支付对于买卖双方来说都是十分重要的一环。对于付款方的购房者来说，每一次交钱都需要非常重视，以免给自己造成损失。那么如何避免购买二手房的支付风险呢？如何交易才安全呢？快来看小编为您整理的小窍门~~









二手房交易中的四次付款行为






首先我们来看一下，在二手房交易过程中，买房的四次付款行为，第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金，第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付**款，第三次是房屋过户后支付的房款，**后一次是支付尾款。







第一笔
支付意向金




在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息，看看房产证是真是假，产权人是谁，房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。



由于《不动产买卖意向书》是买方直接和中介签订的，买方的意向金也是交给中介公司，所以在交意向金的时候一定要慎重。






第二笔
**款




**款是在签订《存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付，这笔款很多，至少在房款的20%以上，而且，**款的支付风险**大。那么这笔款支付给谁**保险呢？



如果直接付给卖方，那有卖方卷款而逃的风险；



付给中介公司也有风险，信誉不好的可能有进无出，小中介甚至可能关门走人；



这笔房款**好进行第三方资金监管。



如果房屋有抵押贷款而卖方又无力还款注销抵押，通常卖方会要求**款用于支付给银行还贷注销抵押，这种操作仍存在风险，只是比把**款直接给卖方风险有所降低。



可能出现的风险包括：



1、注销抵押后卖方毁约不卖了；



2、由于银行扣款有时间滞后，卖方可以利用这个时间差将钱款支取出来。

**近的嘉兴楼市似乎在整体平稳的基调下有些小阳春的势头，新房市场中一些热门地段的优质房源是卖的比较好的，但优质房源也有买不到的风险，能选到当然是好，如果没选到，很多购房者就把目光瞄准了二手房市场，那购买二手房有哪些讲究，如果要贷款**怎么算呢？是有明文规定还是私下和房东协商呢？我们先来看看购买二手房贷款需要哪些条件？


二手房贷款需要哪些条件？





1、贷款材料要真实。申请贷款时，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来讲，应提供真实的个人职业和近期经济状况证明。因为如果借款人的收入未达到一定水平，又没有足够的能力还贷款却夸大收入水平，经银行调查证实借款人提供了虚假证明，就会使银行对其信任度大大降低，从而影响贷款的审批。





2、经济适用房一定要满五年。满五年的经济适用房才可以上市交易，如果购买五年以下的房子肯定申请不到贷款。还有一些房子的产权归属者不只是一个人，常见的是夫妻或者父母与子女之间共同拥有房产，购买这种房子，一定要提前了解其它产权人的意愿，并要求对方提供同意出售房屋的证明。另外，在签订购房合同的时候也需要所有共有产权人到场签字。





和诚地产 宋娟

在买经济适用房的时候要特别注意

因为经济适用房国家有政策规定

满五年才能上市交易

我们在购买经济适用房的时候

要特别查看一下产权是否清晰

产权证是否办出来了

产权是否有共有人

如果有共有人

就需要共有人签字确认才能交易

购房者在买经济适用房的时候

一定要找资质比较好的中介公司

一起去办理这些交易







3、房龄不能太老。银行对二手房的房龄有比较严格的规定，若房龄过老，贷款申请很可能会被银行拒绝,因此，购房者**好远离房龄太老的二手房。



和诚地产 宋娟

在贷款方面

房龄加贷款人的年龄不能超过70

贷款年限加这个房子的建造年份不能超过50年

所以大家要特别注意一下

要查看这个房子是什么年代造的

或者您的岁数 加上贷款年限不能超过70就可以了



另外购房二手房和新房一样，在贷款环节中，写谁的名字也很重要，现在很多年轻人因为各种因素，买房爱写老人的名字，殊不知，老人贷款的年限很短，会增加每月的还款压力。



和诚地产 宋娟

老人买二手房是可以的

女性银行给的**大的贷款年龄到55岁

男的是65岁 大家都要注意一下

但有一些教师或者医生行业

女性可以放大到60岁

男性可以到70岁

他也是根据工作性质来确定的

①如果你买了一套不到90平方米的第一套房子，那么你需要支付20%的首付。②如果你是二套房，那么你可以用50%的首付来买房子。③如果是别的，那就是30%的首付。

简单来说就是有贷款的房子，在产权交易中心有登记，此时房子某些权利受到限制，如出售、赠与等。当你把贷款还完了，那么你去银行拿到贷款还清的证明，就可以去不动产权登记中心解除抵押登记。



在买二手房的过程中，经常会遇到有房东银行贷款没有还清而不能办理过户的情况。如果房东说先把**给他，帮他还清贷款后解除抵押，然后办理过户，这种操作靠谱么？如果购房者直接把**给房东还贷款，这样做其实风险还是比较大的，**后可能钱房两失哦。





切忌直接给**解抵押



如果房主要求：“你先付个**，让我去把房贷还完”，直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：



1.

卖家不止有一笔贷款

你的**出去了，房子的贷款可能还没还清，陷入两难境地：进，拿不到房子；退，收不回**。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押另谋他事，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。因此极可能出现这样的情况：卖家拿你的**去还钱，但只是杯水车薪。



案例: 2012年6月，孙女士购买了邱某的一套房子，总价为228万。在邱某的要求下,孙女士先行支付了158万的**款拿到了房屋钥匙，但是该房屋仍然欠着银行50多万的贷款，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的**去还剩余贷款。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间。直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道房屋已被查封。原来邱某在网签之后几天又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的**高抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有"优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。



2.

卖家挪用**款

卖家并没有如约办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，轻则耗时费力，重则钱房两失。



房款进行资金监管



一般买一套二手房需要一定的时间，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款就可能被骗，有被伪造的房产证骗去大额**的买家,也有被坑骗丢掉产权的卖家。



而资金监管就是专门防范这些风险的。资金监管是买房人不是直接付款给业主,而是把钱放在银行一个被监管的独立账户上,过户完成,这笔钱才能解冻给业主，过户如果出问题，钱一分也不会少。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。



总之，如果买二手房的时候遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付**并且直接给钱，这时就一定要留个心眼。二手房买卖一定要进行资金监管，**好不要直接将房款给卖房人。

二套房的首付款时间是在过户当日，采取资金监管的办法。当买方将首款或全部款存入资金监管帐户后，买方和卖方即可进行交易，交易结束后，银行会将首款或全部金额转给业主。二手房的首付款与新房不同，就是要一次付清，除去银行的贷款，其他的都要一次性付清.

中介费一般在双方签订买卖合同时支付一半，剩余的中介费可以等过户完毕之后再交付。
房屋中介费就是房屋中介公司进行房产交易时支付给中介方的服务费用，这个服务费是出售方和购买方都需要向一方中介方支付的。中介服务费在目前没有一个统一的规定，一般中介费是房屋销售价格的1%至3%。
虽然选择中介省时省心，但是买方还是需要注意以下几个事项，避免出现纠纷：
1、慎重选择中介机构；
2、切实查明产权状况；
3、详细考察房屋结构；
4、亲自办理转让手续。

①二套房的首付款时间是在过户当日，采取资金监管的办法。②当买方将首款或全部款存入资金监管帐户后，买方和卖方即可进行交易，交易结束后，银行会将首款或全部金额转给业主。二手房的首付款与新房不同，就是要一次付清，除去银行的贷款，其他的都要一次性付清

在二手房交易流程定金这环节，需要注意：
确定你对您购买的房产满意，确定要买。
购买房的产权要做调查，地产所谓“查档”确保产权清晰
要注意定金和订金的区别，前者属于不退款协议，后者属于带条件的协议。比如一套房子业主挂牌价100万，你通过经纪公司的介绍喜欢这套房子，你初期投入了2万元定金，如果你之后又不要这套房子，业主就有权没收定金，如果业主又不想出售，业主就必须双倍赔偿定金。
要求地产公司出示其与业主之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托地产公司向客户收取定金的内容。
与地产公司签订书面的居间协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖地产公司的印章。
在交付定金时应要求地产公司出具收取定金的收据，该收据仅有地产公司经办人员的签字不行，一定要加盖地产公司的印章。
在**款这环节需要注意的：
确定是和地产、业主签订了三方居间协议，协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托地产公司向客户收取定金的内容。

最后一个环节就是交房之前交钱。通常，在银行面签首付款之前，先签字确认首付款。但是，在转让之前，会有一个第三方的监控，等房子的转让结束之后，再给开发商打电话。在此期间，为保障购房者的权益，所以，不会将首款直接交给开发商，而是由物业公司指定的第三方账号，在房屋转让完毕后，转到开发商的账户上。

二手房的首付要根据实际情况来决定，如果买的房子是首套住宅房，同时房子的面积在90平米以内，那么此时二手房的首付比例最低可以缴纳20%，但如果二手房是自己购买的第2套住宅房，那此时房子的首付比例是50%。一般情况下购买二手房的首付比例是在30%左右的。如果要购买二手房，那么需要搞清楚提到房子的产权信息，要搞清楚所购买房子的具体年限，另外还要看一下房子的评估报告，在购买二手房的时候还是要谨慎一些的，特别是有多个共有产权人的时候。

段，未来楼市行情将会在湾区整体城市规划的驱动下出现局部升温，届时我们将拭目以待。



正处在大环境下的大亚湾，楼市从年后到现在已出现了阶段性的“小高潮”，那么我们作为买房者不仅仅需要关注政策时事的变化，其实更加需要了解的是购房过程中到底有哪些费用产生？可能大部分购房者都是懵懵懂懂的。接下来，小编给你细细道来：（以下案例以按揭贷款购买二手房为基础）。



举例说明：


陈先生通过中介公司在某花园购买了一套面积为100平米的商品房，购房总价为80万元；那么问题来了，按照此等情况，陈先生以按揭贷款的方式购买此套房，需要支付哪些费用呢？



费用结构清单：**+贷款额+过户费+按揭费+中介费等。



贷款额
dayawan


在购买任何一套二手房时，大家要注意一个问题，购房者的购房总价是在和房屋业主协商一致达成的一个出售总价格，但是这个价格与我们文中所说的贷款额没有任何必然关系。



那么，我们购房的贷款额到底取决于谁呢？在这里，小编就给大家普及一下吧，一套二手房到底能贷款多少是取决于贷款银行对该套房的一个市场评估价值，在此基础上，贷款的额度是以评估价值的七成或者六成贷款给购房者的。



按上述举例，购房总价为80万元，以小编的经验分析，上述房屋银行方给出该套房的市场评估价值大约为60万元，以此为基准，那么该房屋的可贷款额度为60万*0.7=42万，你明白了吗？



**
welcome


**的费用是取决于房屋在银行所能贷款的额度所决定的，这里很容易出现一个误区，大家千万别以为是按照购房的总价的三成或者四成核算的。



如上述房屋情况，需假设上述房屋如果贷款银行方评估该套房的总价值为60万元，那么银行方即会按照贷款七成比例计算该房可贷款金额：60万*0.7=42万，即**应该为购房总价80万-42万=38万。大部分的人以为**就是那么多了吗？不，还有一部分费用需要加上的，就是上述的过户费、按揭费、中介费等，这才是**终购房者需要支付的总**费用。






综上所述，大家是否了解了一些呢？由于时间关系，小编需要整理一下新的数据，再分享给大家，如果你还想继续了解更多内容，请持续关注哟！

如果想要付出比较小的代价买到一个精装修或者简装修的房子，那只能多考虑二手房。和买新房一样如果在买二手房时无法全款买下，只能分期付款。那么，南京二手房首付最低付多少呢？

根据成都二手房政策，第一次购买首套二手房的居民家庭，最低首付款比例为30%。拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，其中，成都市天府新区成都直管区、高新区南部园区的二套二手房最低首付款比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年。

二手房按揭贷款，资金监管流程如下：
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》,买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；
2、银行审核买卖双方的资质，并与买方签署贷款相关合同；
3、评估该套房产，根据评估报告确定**款金额；
4、买方支付**款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；
5、买卖双方办理缴纳税费、过户手续；
6、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付**款；

二手房要先付**再贷款，然后过户的，银行看不到**的条子是不会批贷款的，具体流程如下：
1、 递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
2、评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
3、银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
4、交**，办理过户
审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
5、办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

按揭买房是常有的事，但在买房的过程中，很多人并不了解，所以在办理二手房的时候，就必须在办理手续的当天付款。当买方将首款或全部款存入资金监管帐户后，买方和卖方即可进行交易，交易结束后，银行会将首款或全部金额转给业主。如果在转让过程中发生问题，无论是首次支付还是全额支付，都是安全的，单方无法取出被监督的资金。这样，业主就不必再为过户而发愁了，也不必为业主的房子发愁了。

二手房买卖交易分买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况，具体过户流程如下：
一、买方按揭贷款购房
1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）；
2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；
3、向卖方支付定金并预留房屋尾款；
4、房屋过户的同时银行审查贷款条件；
5、银行发放贷款到卖方账户；
6、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；
7、向卖方支付尾款。
二、买方全款购房
1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；
2、买方支付卖方定金；
3、双方共同去做房屋过户；
4、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；
5、买方全款付清给卖方。

房产中介负责人表示：交易有瑕疵？!







事后自查时才发现问题，当初和章先生签订合同的时候，没有工作人员去进行核实，在房产中介看来，这就是一个瑕疵。







近年来，房屋交易市场热火朝天。二手房更是因为具备完善的配套设施，和较低的价格受很多购房者的追捧。



但是，良莠不齐的中介市场，却让很多购房者望而却步。



8月14日，为进一步规范公证执业行为，司法部公布了《关于公证执业“五不准”的通知》。



通知规定：不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。不准办理非金融机构融资合同公证。不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。不准办理具有担保性质的委托公证。不准未经实质审查出具公证书。



这些规定，将意味着不论是买房卖房，如果需要委托代理，交易时间都将延长，大大降低了买房风险。







那么，消费者在通过中介购买二手房时，需要注意哪些问题、陷阱，才能避免这些糟心事呢？



1. 查看房屋是否真实


在二手房交易之前，一定要查看业主的房产证，身份证以及其他资格证件，确定房屋的真实信息。可以凭业主身份证去房产交易中心查询，查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否是按揭贷款买的房，贷款额多少等等。对于中介公司，注意查看营业执照，尽量选择大品牌的中介公司。



2. 怎么缴纳购房**款或定金



通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》 ，还有与中介公司签署的《房产中介合同》 。 在签订合同时，买房需缴纳购房**款或定金，该款项应亲自交给卖主，如果是委托人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。由中介公司统一的委托代理合同，应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。



3. 确定交房时间



如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确约定，避免后期因交房时间而引发纠纷。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以什么方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿。



4. 确定卖方户口是否全部签出



买卖二手房的时候，人们**关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，如果卖方中有一人没有将户口迁出，买房是无法将户口迁入的。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。因此，要确认卖方户口是否全部迁出。



5. 留心维修基金


一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。买卖双方**好当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中进行约定说明。避免不良中介利用缺口“吃”进维修基金。



6. 合同条款仔细看


在收到购房合同时，一定要认真阅读条款，不要草率签订合同，有需要可以让律师帮忙，确保合同中没有对买方不利的霸王条例。

1、“首套房”**比例**低30%，即贷款金额**高不超过所购房产价值的70%（不实施“限购”的城市调整为不低于25%）；
2、“二套房”的**比例**低40%，即贷款金额**高不超过所购房产价值的60%。

二手房过户需要买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产地、土地使用证或不动产证原件及复印件到房管局签订买卖合同，然后到地税缴纳契税，**后在不动产登记中心完成过户。

二手房过户是根据地税指导价收取，按照以下比例：

90平以下，契税1%，90平以上，契税1.5%；

增值税约4.76%，证过2年可减免；

个人所得税1%，证过5年且是业主唯一住房可减免；

以上是首套房，二套房面积90平以下，契税仍然1%，90平以上2%，其他一样；三套房及以上，契税按照3%收取。