• 问答 二手注意事项手续须知 其他

    买二手房**为关键的项目就是需要明确房屋产权是否清晰?特别是对于老人遗留下的房屋要查明是否只有一位继承人或者是多位继承人的情况,而且在过户之后,针对于房屋原本存在的户口以及相关的问题,也要在买卖合同当中说明。在买卖二手房的过程当中,**为担心的就是房屋存在有经济纠纷的问题,所以在过户之前,需要对于房产的来源以及房产的所有权进行调查,并且在签订合同的时候,将相关的信息明文写出。
    在办理二手房过户的过程当中,可以选择全款付清或者是贷款交易,和正常买新房的流程其实是一样的,需要向银行出具自己的收入证明以及还款证明,办理贷款成功之后,再和原房主进行房屋过户,此外在缴纳房款的过程当中,建议留存一笔**后的尾款,等到全部手续办完,包括户口转移以及物业等一系列问题交接清楚之后再付尾款。

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  • 问答 二手注意事项手续须知 其他

    卖二手房时,如果通过中介进行售卖,应该选择当地大型且可靠的中介公司,而且中介代理的时间不要超过一个月。与中介签订相关房屋买卖合同时,对相关的条约要做好约定。此外在买卖的过程当中还要多注意房产方面的信息,比如周边的房价以及成交价,房屋的卖价要合理,过高或过低都有可能会损失自己的利益。
    找到买家之后签订购房协议之前,要建立良好的信息沟通,对于房屋本身的质量和各方面的状况有比较清晰的认知,针对房屋交易达成共识之后签订购房协议,买卖双方都要提供合法的证件,所签订的房屋买卖合同要一式三份,签订合同之后可以办理过户以及产权的转移手续,各自缴纳相应的税费手续,办理成功之后有买方支付剩余的款项,卖家需要在完成交易前将户口迁出。

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  • 百科 二手注意事项手续须知 选房技巧

    baike5396
  • 问答 二手注意事项手续须知有哪些? 购买二手需要哪些手续注意事项有哪些? 房屋交易

    购置房产是人生中的大事,买新房是从开发商手中拿到的房屋,而二手房是个人之间的交易,所以二手房买卖的纠纷问题也比较多了,很多人觉得二手房买卖很繁琐,对一些程序和规则都是一头雾水,那么今天小编就为大家详细的介绍一下关于买二手房需要注意哪些事情的相关信息。



    买二手房需要注意哪些事项?

    1、确认产权

    需注意产权证上的名字与房主是否一致,产权的性质和内容,包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时,还要验看正本、查询产权证的真实性。此外,还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房,产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度,终影响到二手房买卖合同的签订。

    2、核实卖方身份选择可靠中介

    核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书,这是买二手房注意事项的前提。

    3、小心房款和产权的交接

    不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

    4、明确房款付款方式和时间

    这个环节容易出现纠纷,因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

    5、核实房屋是否允许买卖

    需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法,标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,买主应当对此有所了解。此外,军产、院产、校产的公房一般与本单位的场所在一个大院里,上述单位一般被列为特殊单位,这种公房单位没有同意之前,不可能取得上市资格。

    6、关键性承诺应体现在合同中

    签约过程中应注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

    7、明确户口迁出期限

    在签订合同时,一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务,可以采取保留部分尾款,等到其迁出后再付,或者约定一个违约标准,如果房主晚迁出一天,就要支付一定数额的违约金。

    8、保证产权顺利过户

    必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

    对于很多人来说,房子是人生中的一笔大消费,因此在买房过程中,一定要谨慎对待,慎重考虑各种因素。以上就是小编为大家总结的关于买二手房需要注意哪些事项的相关信息了,希望能够为你带去帮助。

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  • 问答 二手注意事项手续 注意事项

    买二手房注意事项:
    1、在购房之前要先核实清楚产权是否清晰,因为二手房不同于其他的住房有一些房屋是没有房屋所有产权证的,还有一部分是一个公房,单位有优先购买权,所以要了解清楚该房屋是否能够正常的上市交易。
    2、核实清楚房屋的基本状况,最好要多去几次检查房屋的质量问题,比如说有没有电路老化或者是漏水的情况。
    3、明确交易程序,可以找中介,也可以直接交易,找中介交易的话是节省时间,中介能够帮忙搞定,办理过户等一切事宜,如果是自己交易的话,中间的手续是要自己去办理的。
    4、在合同签署的过程当中,一定要把违约所需要承担的责任写清楚。
    购买二手房的手续
    1、在购房之前需要先对房子的相关信息进行查询,特别是房屋的产权,要检查有没有被冻结,房屋一共有几个房屋,所有产权人都明确之后可以签署购房协议。
    2、在签订二手房买卖合同的时候,一定要仔细阅读合同当中的内容。
    3、如果打算贷款的话,要提前准备好至少30%的首付款之后提供相应的资料,交由银行进行审批,审批通过之后就可以去办理过户。
    4、过户的手续审核通过之后,需要缴纳相应的税费。
    5、拿契税完税证,凭完税契证到土管部门办理国土证,凭完税契证到房管部门办理房产证。
    什么是二手房?
    二手房指的是已经在房产交易中心办理过备案,并且完成了初始登记的房子,有一些二手房是已经居住过的,还有一部分是过户但没有居住过的二手房,这些二手房都允许上市交易,除了商品房之外,还包括有二手公房,拆迁房,经济适用房等等。

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  • 百科 二手注意事项手续 购房流程

    baike11040
    买二手房注意事项和手续核实房屋所有权人身份,房屋所有权证是所有权的标志,有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。
  • 问答 二手注意事项手续 房屋交易

    买二手房注意事项和手续有哪些
    ①核实房屋所有权人身份,房屋所有权证是所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人,如果非本人卖房,则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。
    ②弄清二手房的历史。要问清楚房子是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限,是否欠物业费以及水,电,煤气费用。房屋内是否有一些忌讳的事情发生,有些房子的开价大大低于市场平均水平,这时购房者就要注意房屋内是否发生了忌讳之事。
    ③了解房屋结构状况。由于购房者购买的是二手房,因此要特别注意房屋的结构情况,看看房屋的外部状况和内部格局是否完好。
    ④根据我国民法典的规定,出租方出售房屋时应通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。

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  • 百科 二手注意事项手续 二手房过户

    baike37598
    本文详细介绍了购买二手房需要注意的事项和手续,包括核实房屋所有权人身份、了解房屋的历史和办理过户手续等。通过本文的指导,购房者可以更好地保障自己的权益。
  • 资讯 二手注意事项手续 知识

    news4411116
    有很多人成年人都将面临着买房,面对生活社会的压力,大多数都选择了二手房,因为二手房周围交通便利,而且经过多年的消磨,都能看出二手房房子的质量问题,再就是方便自己,不用大改装自己的房子,很多人对二手房的交易手续和注意事项不是特别的清楚,其实我们在买二手房的时候,最应该注意一下买二手房注意事项和手续的忌讳事项,这一点不得不信。下面的德州吉屋小编给大家讲解
  • 问答 二手注意事项手续 其他

    买卖二手房的流程相对来说比较复杂,**好是选择当地可靠的中介帮忙。首先要查看是否具备有产权风险,可以到当地的房屋管理中心进行查看,如果存在有已经抵押冻结的情况,就不要再考虑买房,而且如果房主和房屋所有权人并不是同一个人在房屋交易的当天,需要所有共有人出面都同意卖房的情况之下,才能够进行交易。
    总结来说,买二手房的流程包括有探房、签合同、变化房屋产权和收房。此外在整个交易过程当中签合同也是非常重要的事情,在合同当中清清楚楚的写出房屋坐落的地方、面积大小和朝向,有条件的话可以将在房屋当中拍出的照片清洗出来,以免在日后交房时会出现偏差。二手房买卖比较复杂,建议还是找专业的人士在中间进行指导操作还能够有效的节约时间。

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  • 资讯 二手购买注意事项 二手交接注意事项 房价

    news2947445
    近年来,二手房纠纷越来越多,在交易过程中,在交接时,购房人要想避免遭受损失,应当如何避免二手房纠纷?下面小编为您介绍一下二手房交易过程中和交接时的注意事项。
  • 问答 二手注意事项有哪些? 二手注意事项手续有哪些 房屋交易

    对于没有做过或者是不经常做的事情,我们一般会觉得比较陌生,不知道该怎么下手,就比如在诸多利好政策下大家争相购买二手房,可却并不是所有人都清楚二手房买卖的流程是怎样的,更不会在买二手房时注意某些事项以免上当受骗。



    二手房买卖的流程



    1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。



    2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以缴纳购房定金(缴纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。



    3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。



    4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。



    5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。



    6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。



    7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。



    8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。



    买卖二手房应注意的事项



    了解二手房买卖的流程并不能保证自己能顺利拿到二手房产权证,在买卖过程中还应注意某些事项,具体为:



    1、注意房屋手续是否齐全



    房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。



    2、注意房屋产权是否明晰



    有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。



    3、注意土地情况是否清晰



    二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70 年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。



    4、注意交易房屋是否在租



    有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。



    5、明确成交价格和税费责任。



    在签订合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费,还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。



    从现行税收政策来看,房产买卖过程中归房主交纳的税费为:营业税,个人所得税,印花税;归客户交纳的税费为:契税,土地出让金,印花税(与房主各交一半)。



    7、明确买卖双方的责任。



    签订此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

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  • 资讯 二手购买注意事项 二手交接注意事项 房价

    news2948290
    近年来,二手房纠纷越来越多,在交易过程中,在交接时,购房人要想避免遭受损失,应当如何避免二手房纠纷?下面小编为您介绍一下二手房交易过程中和交接时的注意事项。
  • 百科 东莞二手注意事项手续 交易买卖

    baike23353
    在楼市中,二手房的交易量相对较大,许多一线城市的二手房市场,比新房市场更火爆。东莞是一个高速发展的大都市,人口络绎不绝,东莞的人们如果要在东莞安家,除了要买新房子,还可以买一套现成的房子。不过,东莞的二手房也不全是可以买的,许多二手房都不能卖,必须满足一定的条件,方可上市。
  • 问答 二手注意事项手续购买有哪些? 二手流程注意事项与哪些 房屋交易

    如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。



      三、明确交易程序



      二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。



      1、看房、签约



      看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。



      2、按合同约定付房款



      一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。



      前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件,按交易进度支付房款,即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。



      后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。



      3、交房



      ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行,如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况,如卖方负责清空房间,不得留有大件废弃家具等。



      ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前**后缴费证明。



      ③房屋出租的,应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。



      4、过户



      过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确:



      ①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限,一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。



      ②过户所涉税收和费用的承担。



      ③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人,避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。



      ④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入,因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。



      四、明确违约责任



      和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。因此,双方在签约时就应当明确违约责任,具体应注意以下几点:



      ①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期,尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。



      ②每项主要义务均应有违约责任一一对应。



      ③违约责任承担方式应首选违约金,数额应考虑违约造成的损失,但以不超过总房款的20%为宜,因为违约金被认为过高时法院会依法调低,反而又处于不确定状态。



      ④应约定如解除合同,买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。



      附:物业交割注意事项



      1、结清水表账单。交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。



      2、告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。



      3、协助煤气过户。按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。



      4、签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。



      5、结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路,买家要问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是isdn电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。



      6、协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。



      7、结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。



      8、附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。



      9、迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷**多的因素之一,也是**易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

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  • 百科 二手过户注意事项手续 二手房过户

    baike29607
    二次转让须知:①买家必须携带有效身份证件和购房合同,亲自到场。买方应携带本人有效的身份证明文件和有关文件。共同财产销售时,所有人必须在同一时间出现。②共同不动产,不经其他共同拥有人的书面许可;未按规定办理不动产权属证明、权属有争议的不动产不得买卖。
  • 问答 转让二手注意事项怎样? 二手买卖注意事项 房屋交易

     随着房地产市场的变化,现如今二手房已然又进入一个小一波热潮。由于地理位置、周围公共设施建设完善度、以及房价问题,二手房的需求量有时要大于新房。在购买二手房时,不如新房那样直接简单,涉及到的内容更是繁琐一些,那么,二手房交易中,我们到底需要注意什么呢?



      二手房交易需要注意的事项:

      1、房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。

      2、房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      3、卖方未还清贷款。对于未还清贷款的房子,如果要想过户,就必须先还清贷款。所以,买方一定要盯紧卖方,确定卖方拿着房款去还清了银行贷款。如果卖方未按时还清贷款,那么银行很可能收回房子。



      4、交易房屋是否在租。有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      5、买方难办理房产证。如果原业主都长期甚至根本无法取得房产证,那么就无法将房子过户给买方,这样一来,买方就难以办理房产证,其权益也难以保障。

      6、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。



      7、单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      8、物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      9、因债务纠纷查封卖方房产。如果卖方存在债务纠纷,那么法院很可能查封卖方房产,如此一来,房产将不能办理过户手续,买方很可能面临“钱房两失”的风险。

      10、合同约定是否明确。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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  • 问答 购买二手注意事项有哪些? 二手需要的注意事项手续 房屋交易

    在购买二手房的时候,相信很多人都会有这个疑问。的确,二手房在转手一次后,它的质量能不能得到保障、又应该如何查验、买房时怎么确认买到放心的二手房等。这些都是很多买房人非常关心的,下面,我们来看看二手房交易注意事项有哪些。总结步骤如下:买卖前的产权审核(查册)→签买卖合同与交定金→卖家赎契/买家办按揭→付齐首期尾款及资金监管→过户及交税→收楼及其他后续事项




    第1步:买卖前的产权审核(查册)

      担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。

      首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

      风险提示:此环节**大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案(中介可免费代办)。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。



    第2步:签买卖合同与交定金

      看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。

      如果你看中的房子还在按揭中,定金**好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎契完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金**好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

    一般在广州房产实际交易过程中,定金往往直接交到卖家手中!

      风险提示:

    1.买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

    2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

    3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。




    第3步:卖家赎契/买家办按揭

      赎契是一门大学问,不同赎契方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎契是业主方的责任。赎契有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎契,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎契利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎契款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

    “出于风险考虑,买家**好采用前一种方式赎契。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎契利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。”

      这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

    风险提示:因赎契产生的风险,为此环节中**大。买家拿现金赎契或自己通过担保公司向银行贷款赎契,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎契”,即业主自己通过担保公司向银行借款。

    如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。(这环节一般由按揭专员的协助下办理)去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数,如果房产楼龄较新,例如是在2000年以后入伙,因为评估价比较高,贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子,那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。

      至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

      风险提示:

    1 .如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。

    2 .目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

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  • 问答 二手过户注意事项手续 房屋交易

    1、过户时需要准备的资料:
    (1)购房者需要提供的资料有:身份证、户口簿、住址证明、婚姻状况证明、购房许可证等。
    (2)卖方需要提供的资料有:身份证、户口簿、住址证明、婚姻状况证明、原房产证等。
    2、过户时需要办理的手续:
    (1)确认交易双方身份:双方身份均需确认,并要双方同时到相关部门办理手续,以证明双方的交易合法性。
    (2)签订买卖合同:买卖双方需要签订买卖合同,内容需包括:房屋的面积、地址、交易金额、过户时间等。
    (3)申请取得房产证:买受人需要在房屋原住户所在地的房屋登记部门申请取得转让后的房产证。
    (4)办理税收手续:交易双方还应办理房屋买卖税收登记手续,缴纳相应的房产税收。
    3、注意事项:
    (1)双方应当签订买卖合同,合同中应有房屋的面积、地址、交易金额、过户时间等内容,并在合同上签字盖章,保证合同的真实有效。
    (2)交易双方在办理过户手续时,应当提供相应的证明资料,以证明双方的身份,并认真填写各种申报表格。
    (3)交易双方在办理过户手续时,应当把各种证明资料和申报表格一并交给相关部门,以便进行审核和登记。
    (4)交易双方在交易过程中,应当注意保护自身利益,以确保交易的合法性。

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