• 问答 二手买卖违约怎么办? 房屋违约金怎么算? 其他

    二手房违约金:
    迟延交房的违约金的计算标准: 《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
    根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数 如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

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  • 问答 二手买卖买方违约怎么办违约金要多少? 其他

    违约金属于当事人自主约定事项,需要当事人双方事先约定好。如果违约金过高,法院会酌情减低。

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  • 问答 二手买卖违约金赔偿 房屋交易

    买卖合同 违约一般参照你们的合同约定

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  • 问答 二手买卖中介纠纷怎么办? 买二手,遇到纠纷怎么办 中介经纪

    问题一:遇到银行政策调整,买家无法及时支付房屋尾款怎么办?

    法律意见:由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款,从而买家无法按合同约定支付房屋尾款,这种情况是很常见的。出现这种情况的时候,买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。

    ▌问题二:卖家逾期交房怎么办?

    法律意见:除了一些特别的事由,比如买家未付清尾款等原因,卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家,若卖家逾期腾房,那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任,或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

    ▌问题三:卖家逾期不履行过户手续怎么办?

    法律意见:在房价迅速蹿升的特别时期,一些卖家会不惜违约,通过拖延过户时间,不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同,达到毁约的目的。遇到这种情况,买家可以及时起诉对方,同时对房屋申请财产保存等。

    ▌问题四:遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?

    法律意见:中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象,由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行,甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况,买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外,还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。


    ▌问题五:房屋质量有问题怎么办?

    法律意见:这个问题主要有三种情况,第一,如果签订房屋买卖合同时,卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况,买家据此得到优惠价格,房子过户后,买家又以此对卖家主张赔偿责任的,那卖家可不承担责任;第二,如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况,那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三,卖家已经把房屋真实情况告知中介,但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的,那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

    ▌问题六:房屋过户后,发现买家户口没有迁移怎么办?

    法律意见:房子往往和学位以及福利挂钩,如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况,除了要催促卖家及时迁移户口之外,**好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况,并且把户口迁移违约责任写在合同里。

    ▌问题七:定金问题产生争议怎么办?

    法律意见:二手房买卖中,定金纠纷应该属于**常见的问题了。按照定金合同的性质,定金又可以分为立约定金、违约定金等,所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”,而没有明确具体的内容,那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以,具体明确的约定,是避免定金争议**好的方法。

    ▌问题八:房价突然大涨,卖家宁可毁约不要定金怎么办?

    法律意见:在签订正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况,如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的,这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户,或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

    ▌问题九:买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”,后来卖家主张买卖合同无效怎么办?

    法律意见:为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的,但是并不必然导致房屋买卖合同无效,卖家看到房价大涨,就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的,不影响其它部分的效力的,其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格,并且是双方的真实意愿,那么房屋买卖合同就是有效的。

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  • 问答 二手买卖中介纠纷是怎样? 二手买卖定金问题纠纷怎么办 房屋交易


    新年成都“房事”第一弹:自2月3日起,二手房资金监管正式覆盖成都五城区和高新区,成为了成都买卖二手房过程中必不可少的重要环节。



    那 么 问 题 来 了 ......


    如中介不再代收**款后,交易资金如何监管?

    二手房资金监管又是怎么回事?

    交易资金监管后,单方违约又该怎么办?

    . . . . . .





    1
    交易风险大 成都出台二手房交易新

    案例:



    去年9月,成都市锦江区的陈先生通过成都某中介公司将房子卖给李先生,李先生随即将定金和**款共计20万元交给该中介公司。



    一个月后,该中介公司却以卖家要求解除合同为由,退还李先生的**款。



    “我的20万被他们用了一个月,没有在银行冻结,现在突然提出解除合同,我怕要不**金,就没有起诉和深究,但是这种行为真的太过分了。”李先生十分气愤。





    事实上,同李先生有相同遭遇的购房者并不在少数,为了避免购房风险,不少买家将**款交予中介,结果没想到遇到更大的风险:有的遭遇中介跑路,有的打到对方账户上后,才发现房子被抵押……





    随着成都二手房市场交易逐渐活跃,主管部门认识到,二手房交易风险大,不监管时有漏洞发生。因此在去年底,成都市城乡房产管理局发布了一则《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》(以下简称通知),于2017年2月3日实施存量房交易资金监管服务,首先在成都五城区、成都高新区范围内开展试点工作,待系统平台运行正常后,逐步向全市其他区(市)县推广。

    2

    二手房资金如何监管?

    通常情况下,很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节,而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说:做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样,货不到不付款,同理:不“过户”不给钱。



    监管开户银行:

    目前,交易资金监管部门在试点阶段委托3家大型银行作为存量房交易资金监管开户银行,分别是建设银行、工商银行、农业银行,每家银行只能开立一个存量房交易资金专用账户。



    费用:

    据悉,该业务完全免费,在此期间产生的利息,则按照中国人民银行公布的同期活期存款利率进行计息。如交易完成,监管资金及监管账户存续期间的存款利息归出卖人所有;如交易失败,账户内本息归买受人所有,其中,贷款部分本息归发放贷款的银行所有。



    特别注意:自行成交二手房,是否监管自愿选择!!

    对于交易双方当事人自行成交的,可自愿选择是否将交易资金纳入监管,并不强制要求。对于通过中介进行交易的,**款不通过监管账户是不能过户的。


    3

    交易资金监管后,单方违约怎么办?

    “如果我交了**款,房价突然上涨,上家违约了怎么办?”“如果交易资金托管后,买家突然又不买了,我错过了卖房时机这笔账怎么算?”诸如此类的问题,买卖双方均十分关心。



    在《通知》中明确:

    1、交易双方因交易纠纷造成交易中止或终止的,在交易双方未达成一致意见或形成人民法院(仲裁机构)生效法律文书前,交易资金监管部门暂停划转交易资金。

    2、若交易双方协商终止交易的,交易当事人须到成都房地产信息档案中心申请撤销合同,监管银行核实后可解除资金监管手续。



    总之,与其他所有买卖合同一样,二手房买卖合同签订以后,卖家和买家都必须履行合同。任何一方不按照合同履行义务的,即构成违约行为。



    违约后,能继续履行的,仍然继续履行;如果不能继续履行的,可以解除合同,但是违约方必须赔偿另一家的经济损失。当然,至于能不能履行,以及赔偿多少损失,这都需要证据来证明。所以,守约一方在处理二手房买卖单方违约时,应当及时获取律师的帮助。




    存量房交易资金监管操作流程

    (一)通过中介机构的交易(强制监管)

    ①买卖双方在中介机构签署网签合同、经纪服务合同;

    ②买卖双方携带身份证、建行储蓄卡(一类账户)、经纪服务合同等资料前往我行网点办理并签署监管协议;

    ③买方在我行网点主动存入或由我行代扣监管资金;

    ④买卖双方办理房产过户流程;

    ⑤待监管资金足额到账后,买卖双方可完成房屋转让交易手续,领取不动产权属证书;

    ⑥交易成功,我行自动将监管资金划转给卖方;交易失败,监管资金退给买方。



    (二)买卖双方自行成交的交易(自愿监管)

    ①买卖双方签署网签合同;

    ②买卖双方携带身份证、建行储蓄卡(一类账户)、网签合同等资料前往我行网点办理并签署监管协议;

    ③买方在我行网点主动存入或由我行代扣监管资金;

    ④买卖双方办理房产过户流程;

    ⑤待监管资金足额到账后,买卖双方可完成房屋转让交易手续,领取不动产权属证书;

    ⑥交易成功,我行自动将监管资金划转给卖方;交易失败,监管资金退给买方。


    业务受理网点

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  • 问答 二手买卖房主违约怎么办? 其他

    可根据合同提出违约金补偿。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种:
    1.出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口;
    2.买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续;
    3.买方或卖方单方违约解除合同的违约责任;
    4.房屋质量问题的违约责任;
    5.房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任;
    6.根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形;
    上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为,3属于不履行合同义务的根本违约行为,4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。

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  • 问答 二手买卖纠纷 房屋交易

    平时**常见的是 交房房屋内设施 还有户口 还有价格上涨过快或者下跌过快 一方违约---

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  • 资讯 什么是二手买房违约二手买卖违约金的较量争论编制 房价

    news2707180
    二手房买卖其价钱等方面虽然更能吸收购房者的目光,可是在签订购房合同的时辰依然要擦亮双眼、细心查对环境能否失实,以免出现不需要的搅扰和成绩。
  • 问答 二手买卖纠纷 房屋交易

    如果没有记错的话应该是社区台

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  • 问答 二手违约怎么办? 违约金怎么算? 其他

    二手房买卖中出卖人违约后,可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为:
    1、如果想继续履行合同,主张延期履行违约金,合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。
    2、如果想解除合同,主张解约违约金,一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。
    当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。
    如果当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。

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  • 问答 二手买卖违约 房屋交易

    一方死亡,合约本身就失效了。可以退回押金不算违约。

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  • 问答 二手买卖违约 房屋交易

    世界真小啊
    我看到了买家也提问了这个问题

    你们还是做一起谈谈吧,问题出在中介身上

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  • 资讯 生意二手违约 二手合同违约金 房价

    news2700504
    在采办二手房时,生意两边经常会因为一些工作而发生违约的情形,比喻卖方因为房价上升,违约不卖房,或者买方因为发现了本身更抒写心意的房屋,不履行买房的义务,那么碰到这类情形该如何办?
  • 问答 遇到了二手买卖纠纷应该怎么办 房产纠纷

    一、常见二手房买卖纠纷有哪些

    生活中一些鸡毛蒜皮的小事都可以引发纠纷,例如两家孩子抢玩具,东家的狗跑去西家花园踩踏花草等等。其实二手房买卖纠纷也是花样繁多的,具体可以划分为以下几种:
    (一)产权不明确的。根据《物权法》第六条、第九条规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,应依照法律规定登记,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。不动产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,因此查明卖方提交证书的真实性要放在首位。
    (二)土地权属不清的。房地产管理法规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报批。准予转让的,应办理出让手续,受让方应缴纳土地使用权出让金。同时,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有,如果不是本村组人员,购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。
    (三)无共有人声明的。共同共有人对共有财产,享有权利,分担、承担义务,按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。无处分权的人处分他人财产的合同无效。
    (四)承租人未放弃优先权的。合同法第二百三十条规定,出售房屋时应通知承租人,同等条件承租人有优先购买权。
    (五)被保全、查封的。**高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十四条规定,被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
    (六)设定了抵押权的。物权法、担保法都规定,抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。
    (七)不符合转让条件的。例如:经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。
    二、如何避免二手房买卖纠纷发生

    一是要看房屋手续是否齐全
    房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
    二是要看房屋产权是否明晰
    有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、夫妻共有的等。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
    三是要看交易房屋是否在租
    如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
    四是要看土地情况是否清晰
    二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,因为划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回;出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。
    五是要看市政规划是否影响
    例如政府对某块地皮是否有新的规划,同时要查看房龄,因为许多旧楼是拆除的重点对象。
    六是要看福利房屋是否合法
    福利性房屋主要是指经济适用房,廉租房,公租房等,具体规定要区分对待。
    七是要看有无拖欠费用
    虽然水、电、气、物业等费用相比房款来说是九牛一毛,但是累积起来也着实让人内心不爽。
    八是看清合同再付钱
    由于目前交易时所使用的二手房买卖合同并没有统一的标准,大多都是中介提供,因此一定要看清合同约定内容,如违约责任,交易方式等,以免陷入合同纠纷。

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  • 问答 二手违约怎么办 违约金怎么算?  其他

    二手房违约金:
    迟延交房的违约金的计算标准: 《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
    根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数 如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

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  • 问答 二手交易纠纷如何避免? 二手买卖纠纷怎么避免? 房屋交易

     一、了解当地的户籍政策

      无论是买还是卖二手房,购房者都应该做一些相应的准备工作,比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤,以及各种注意事项,其中应该明白目前的户籍政策。尤其是在一些大城市事项落户限制,并不是买了房子就一定能迁入户口。

      二、进行预先核查

      一般情况下,购房者想要通过买房落户应该有固定的地址,而在卖方将户口迁出之前,自己是没有办法将户口迁入该房产的。在二手房交易过程中,无论卖方承诺房屋内是否有户口,购房者**好亲自进行核实。

      这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。具体方法有:

      1、要求卖房人出示户口本,并复印保留凭证。通过审查卖家的户口本,买房人可大致了解卖方家庭的户籍情况;

      2、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况,买方可以要求与卖方一起到派出所了解住房的户籍状况。

      




      三、在二手房买卖合同中进行约定

      为了避免二手房交易户口纠纷,购房人**好在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。

      首先必须明确的在合同中约定卖方迁出时间:

      购房者应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

      其次预留部分房款并约定具体的违约责任:

      在交易中预留部分房款,购房者应待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款,并在合同条款中约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。

      




      如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金,购房者可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

      如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购购房者则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话,那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,并预留较多的尾款以及约定较高的违约金。

      以上就是关于买卖二手房如何避免户口纠纷的介绍了,其实我们买房都是为了让自己的生活更有保障更方便,谁都不想因为买房而造成日后的那么多纠纷,所以购房者必须提前了解相应对策,做好充足的准备,以免在办理二手房过户过程中发生户口纠纷。

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  • 问答 二手违约怎么办?违约金要多少合适? 其他

    关于二手房合同中的违约金问题,我国法律中并没有明确规定违约金上限数额,但不超过实际损失的百分之三十。具体赔偿标准有:
    1、合同约定违约金数额或者计算方法,一般以合同约定为准;
    2、根据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;

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  • 问答 二手甲方违约怎么办二手甲方违约金怎样约定才算合理? 其他

    一般适用定金法则,如果你们之间的买卖协议中约定支付定金数额(以实际支付金额为准),在违约责任条款中有约定一旦买方违约,购房定金归甲方所有,那么你作为买方悔约,所支付的购房定金作为违约金归甲方所有是没有异议的。
    当然,如果你们买卖协议中约定的违约责任条款系其它约定的按其它约定办理。如果是卖方的责任原因(比如产权面积与实际相差超过3%以上、故意隐瞒民俗中认为的不吉事件等)导致你无法履行合同,你还可以追究卖方责任。

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  • 百科 二手买卖纠纷处理 二手房过户

    baike15856
    ①买卖双方可以友好协商,共同商议出一个双方都比较满意的解决方式,如果双方意愿可以达成一致,就比较好处理。②双方无法达成一致的情况下,可以要求第三方进行调解,第三方需要公平公正的看待问题,给出一个双方都满意的处理方式。③无法协商调解的,就可以向仲裁机关提起仲裁申请,由仲裁机关作出判决,判决结果对双方都是具有约束力的,并且受法律保护。
  • 资讯 二手合同违约?二手生意合同违约金 房价

    news2709766
    跟着房市的猖狂,一大波业主便入手下手擦拳抹掌,很多就爽性直接撕下脸皮,合同在他们的眼里不过即是一张废纸。那么什么是二手房合同违约,二手房生意合同违约金又有多少呢?