百科 二手房评估价格如何确定 二手房过户
问答 二手房评估价查询准确吗? 房产税费
二手房评估是二手房卖房的重要环节。目前,各大房地产网站及经纪公司网站推出二手房评估系统,然后有细心的网友却发现,即使同一套房子,使用不同的网上评估系统却可以得出相差几十万的房屋价格,那么二手房评估应该使用哪个评估系统及方法?
目前,市场中的各类房价评估系统基本采用的都是“比较法”计算模型,即用户将房源信息录入系统后,评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的“靶子”房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格,所以选取的“靶子”房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能,各家门户网站选择的“靶子”,大多借助用户在网上打出的房源报价。
“在二手房成交价普遍低于报价的前提下,很多网站评估系统在计算价格时都会失准。”从事评估模型开发多年的软件工程师透露,“即便是在房源方面占得先机的中介公司,其价格评估也未必‘百发百中’。如去年全市月均成交二手房1.2万套,即便是大型中介公司,**多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近数千个,评估系统无法掌握全市各地区的交易数据,只能依靠个案弥补,评估价格自然难保准确。
可信评估价格源自“官方”
在传统评估过程中,影响一套房子价格评估的因素有几十种,而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑,网上评估系统更多的是想通过这项服务,吸引用户将手中房子挂牌,促成交易。
“相比之下,传统意义的房产评估,才是二手房交易各方的不二选择,具有法律依据。”房地产业协会有关人士说,由专业评估机构出具的评估报告,可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。
目前,各方认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值,“收入法”利用房屋市场租金倒推出房价;“成本法”侧重于开发商普遍采用的重置成本,将土地、建安成本等要素纳入评估范围;还有一类是中介普遍采用的“比较法”,即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。**后,评估人员会采用“就低不就高”的原则,将通过上述三种方式计算出的较低数值,确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请贷款,可以降低金融机构的风险,而其他各类“评估价格”均不具备这样的效力,只能用作决策参考。已有3个回答
问答 二手房评估价怎么算? 房屋交易
二手房评估价是根据房产的地段 楼层 面积 格局 装修等因素综合评估的 交易时的评估价由当地房产交易部门评估 贷款时的评估价由当地有资质的评估公司来评估 一般他们都有地段楼层的差价表 主要根据这个来进行评估 当然 到房产实地评估后会根据实际情况有所调整 一般评估公司给出评估单价为XXXX元/每米 然后自己乘以你房产的建筑面积既是房产评估价.
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百科 二手房评估价怎么定 交易买卖
问答 二手房评估价怎么计算 房屋交易
二手房评估价一般是通过市场或者是通过成本进行评估,会有相应的评估方案,银行在对二手房进行评估的时候会挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的进行对比,来得出比较客观的价格和价值,除此之外通过成本的方法进行评估,有相应的评估公式,房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。
我们购买房屋的时候,也要考虑好之后房屋的价值,地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高,所以在购买之后,升值的概率也会比较高,所以别看现在购买房屋时的价格要略微高一些,但是在之后会比较保值,良好的房屋朝向和适当的楼层也会增加房屋的价值,除了在居住的过程当中舒适度会比较高之外,也方便之后的二手房出售。已有1个回答
问答 房屋评估哪家好?二手房评估价重要吗?怎么做好房屋评估价格? 其他
二手房交易流程
(1)买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)签合同
卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
(4)立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
买二手房特别要注意,要清楚买二手房注意事项,不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。已有4个回答
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问答 房屋评估哪家好?二手房评估价重要吗?怎么做好房屋评估价格? 其他
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(2)签合同
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(3)办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
(4)立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
买二手房特别要注意,要清楚买二手房注意事项,不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。已有4个回答
问答 二手房评估价怎么定的 房屋交易
二手房评估价的定价方式一般有以下几种: 1、市场行情定价:根据当前同类房屋的市场售价来进行定价,可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的售价。
2、实际成交价定价:根据近期同类房屋的实际成交价来进行定价,可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的成交价。
3、房屋估价公司定价:可以委托专业的房屋估价公司来对房屋进行评估,根据房屋的实际情况、市场行情、实际成交价等因素来确定评估价格。
4、价值修正法定价:根据房屋的实际情况、折旧年限、土地使用年限等因素,计算房屋的折旧价值,并加上折旧后的房屋市场价格,得出评估价格。已有2个回答
问答 二手房房屋评估价格是什么意思?能把评估价做高吗? 其他
评估越高,**、贷款就越多,但是,相应的交易税费用也会更多。这就是所谓的“高评高贷”。
评估低可以省下交易的税费,可是房贷的额度也会减少。但是,每个楼盘有个政府“**低成交价”来决定税费,所以,评估值低于“**低成交价”是没有意义的。已有3个回答
问答 二手房评估价会作假吗 其他
二手房评估有些地方是会进行作假的,比如说虚高价格,但是银行在审批的时候也不会通过,所以来说是没有意义的。二手房贷款的评估总价做得越高,能获得的贷款就会越高,**就相应的会**低。该价格是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。
目前来说在进行二手房交易的过程中,一般都会委托中介进行交易,所以还是要本着实事求是的原则,房地产评估采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。不管采取什么方式方法,这样的低**或者0**的形为都是一种欺骗形为,一旦借款人还款出现问题,极易造成国有资产的流失,在此也呼吁相关从业人员恪守职业道德。已有1个回答
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问答 二手房为什么还有个评估价?买新房还有评估价吗? 其他
二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢?房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
专业人士表示,在二手房价格的评估中以下几个因素的影响**为关键。
首要因素,位置、地段。二手房与新房价格一样,北边比南边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元、平方米,同样,二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元、平方米以上的落差。
第二因素,房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
第三因素,房屋朝向。买房讲究坐北朝南,因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右、平方米的落差。同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
第四因素,房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。已有3个回答
问答 二手房按揭评估价由什么决定?什么情况要评估价? 其他
房贷首套房**比例为20%-30%,二套房**比例为50%-70%,执行利率为基准利率的1.1倍。各地区**比例会有差别。
一手房按揭套次、实际按揭利率、按揭成数及按揭年限**终以银行审批为准;(一般情况下:首套房贷,普通住房**不低于30%,执行基准利率;二套房贷**均不低于60%,执行基准利率上浮10%;三套房不准入
目前贷款买房,在购买新房与购买二手房时,贷款**的计算有较大区别。办理新房贷款时,**款是按照购买时的市场价作为参考,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。
而与新房贷款相区别的是,办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。
一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%,部分房屋会更低。已有3个回答
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可信评估价格源自“官方”
在传统评估过程中,影响一套房子价格评估的因素有几十种,而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑,网上评估系统更多的是想通过这项服务,吸引用户将手中房子挂牌,促成交易。
“相比之下,传统意义的房产评估,才是二手房交易各方的不二选择,具有法律依据。”房地产业协会有关人士说,由专业评估机构出具的评估报告,可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。
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