二手房中介服务费

按揭费用，涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括：
1.房屋查案费：每证90元，由房管局收取;
2.房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取。如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费;
3.按揭代理费：按揭公司直接收到的服务费用，标准是贷款额×(1%～
1.5%);不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;
4.贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的**高年限是20年;
5.贷款合同公证费：每宗300元;
6.转按揭合同协议公证费：每宗300元;
7.交易委托公证费：每宗200元;
8.银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;
9.他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;
10.贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。
其中，银行公积金代办费大部分银行都不收取。另外，办理转按揭时，个别银行还将收取转按揭费，每宗500元至1000元不等。

房产中介收抵押贷款手续费，这合理吗？

昌吉日报讯（记者郑丽媛）7月25日，昌吉市民马女士向本报热线2881100反映，她在委托昌吉市一家房产中介公司为其代购二手房的过程中，对购房协议中的一个收费条款不太明白，她问：房产中介公司收取房屋抵押贷款手续费是合理的吗？

马女士向记者出示了房产中介提供的购房协议书，在按揭付款这项条款细则中规定：购房者在委托房产中介办理房屋抵押贷款时，必须支付给房产中介贷款额3%的手续费。马女士细算了一下，房子的成交价格为21000元，但她给房产中介交的各种服务费和手续费已经超过万元，成本也太高了。让马女士懊悔不已的是，她在签署这个购房协议时，并未仔细地了解清楚每一项条款，以至于现在不想购房，却依然要向房产中介付清2100元的代理费用。

就此情况，记者向昌吉市房管局、昌吉市发改委收费科、昌吉市广泽律师事务所进行了咨询。昌吉市房管局工作人员告诉记者，如果购房者同意房产中介公司帮他办理房屋抵押贷款并作担保，那么房产中介是可以收取一定的手续费用的，一部分交给银行，一部分作为服务费，具体收多少费用则由购房者和中介公司进行协商，国家的法律条文中对此没有明确规定，也就是说这个条款是双方协定，自愿为主。如果购房者不同意这个条款，也可以和房产中介协商，由他自己办理按揭贷款，不需要房产中介作担保，因此房产中介就不能收取服务费用。昌吉市发改委收费科工作人员告诉记者，房产中介为买房人和卖房人做中介收取的售房代理费是需要在政府定价范围内收取的，但按揭贷款手续费则属于经营性收费，不属于政府定价范围内，由房产中介和买方、卖方协商决定。

昌吉市广泽律师事务所的律师朱玉妍告诉记者，就马女士的情况来看，目前她已经和房产中介签署了协议，这表明协议已经生效，如果马女士单方面放弃这个协议，就必须要承担协议中的法律义务，不管交易有没有成功，都要向房产中介支付2100元的代理费用。

昌吉市房管局的工作人员提醒各位购房者，在签署购房协议前，一定要认真仔细地了解清楚每一项条款，尤其要看自己能否接受每一项收费，以免日后造成纠纷和损失。

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谁知道昌吉养驴场在哪？

微友“兜兜”：听说昌吉有个养驴场，谁知道在哪儿呀？有没有联系电话？或者哪有好的驴奶卖？

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【今日天气】

　　乌鲁木齐，晴转多云，18℃/29℃；

　　昌吉，晴转多云，17℃/32℃；

　　玛纳斯，晴转多云，17℃/32℃；

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　　奇台，晴转多云，15℃/30℃；

　　木垒，晴转多云，15℃/26℃。

很多购房者在购买房屋时会找中介进行办理，中介的主要意义在于给买卖双方提供便利的条件，也会收取一定的中介费用。但如果发现存在有贷款服务费，或者是其他的不合理费用可以交由相关部门进行处理，或者是通过法律的途径维护自己的合法正当权益。正常的中介费用是为客户提供房屋资源，包括看房、谈判时所产生的服务费，而贷款的费用则不包括在其中，所以遇到有收贷款服务费的可以直接拒绝。
现在城市当中绝大多数的中介收取服务费用是由买卖双方各自承担一半，而且住宅买卖的服务费收费标准一般不会超过1%，如果中介还要提供其他的相关服务，则由当事人自愿选择，也可以在所签订的中介合同当中进行明文约定。所以在找中介买房时，一定要看清楚中介合同。

本文观点由笔者真实购房经历以及与多名购房者交流后总结分析而得。

据《昆明日报》报道，2019年4月，昆明市房地产开发协会与经纪协会发布了新制定的《昆明市房地产经纪机构及经纪从业人员自律规范信息管理办法（试行）》，明确了中介行业所提供的具体服务内容及**高收费标准。对于买卖中介服务，其基本服务项目包括权籍调查、使用状况调查、行情调查与推广、确定成交意向及订立交易合同、售后服务等5大项，对于各项的基本服务内容也进行了具体明确。**高收费标准为买方承担房产交易成交价的2%，卖方承担房产交易成交价的1%。对于提供按揭服务，则明确服务内容包括协助委托人到银行进行按揭、抵押业务的相关操作；协助委托人进行房屋抵押操作；办理他项权利证；协助委托人催放贷款等。按揭服务费**高收费标准为贷款金额的1%。



一、存在的一些问题

（一）偷换概念：**高标准≠唯一标准。

“**高标准”明确的是一个合理收费区间，按照惯常、普通理解，买卖双方可以在此区间内，根据购房者的需求和中介机构所提供的服务，对价款进行协商。然而在实际交易中，多数中介公司直接不给消费者协商的机会，不管其所提供的服务属于“优良中差”哪一级别，不管其为促成交易所做的工作多与少、难与易，也不管其是否完整提供了《管理办法》中规定的5大项中介服务，一律按照按2%的标准收取，并且要在房产交易前付清中介费，如此一来，消费者在交易过程中对中介机构提供的服务如有不满，或权益受到侵害，也毫无制衡之策。

（二）混淆视听，误导消费者。

中介机构常采用行政事业性收费或医疗服务项目收费的方式进行收费，误导消费者。常以“行业标准”“行业惯例”为由糊弄消费者，明示或暗示“不可讨价还价”的意思，并表示“不管到哪家中介公司，都是相同的收费”，让消费者误以为其所谓的“标准”是经过物价部门核准的，类似于行政事业性收费或医疗服务项目收费的一种收费标准，消费者基于对物价部门的信任（实际上他们并没有做什么）或对现状的无奈，放弃讨价还价，被迫“自愿支付”。

行政事业性收费的标准收实行中央和省两级审批制度，国务院和省、自治区、直辖市人民政府的价格、财政部门按照规定权限审批收费标准。

医疗服务价格由政府有关部门通过理论价格，再根据国民经济的发展水平和居民的承受能力等来确定价格的水平。


上述两种收费方式适用于社会公共产品/服务，不适用于私人产品/服务。房产中介服务及贷款服务属于私人产品/服务，没有政府管理部门制定或核准的价格，中介机构却打着“行业标准”的幌子，误导消费者按照“标准”支付费用。

上述两种原因，导致出现这样一种现状：对于一种市场化的服务交易，消费者只能被动接受未经物价部门核准却“明目张胆”按照“**高标准”执行的价格。

（三）“打包式”出售服务

中介机构以“包干价”的方式提供一整套服务、收取费用，对于因各种原因未提供的服务项目，并不免除费用。

第一，除《管理办法》明确的5大项中介服务基本内容外，中介公司往往还会表示会提供价格谈判服务，但在实际交易中，由于卖方不作任何让步，导致中介没有机会向双方提供价格谈判服务。

第二，有的服务项目是消费者不需要的，如买卖双方已自行确定成交意向，无需中介机构提供确定成交意向的服务。

第三，交易完成后，中介机构并未实际提供《管理办法》中规定的售后服务。

对于上述三项服务内容，基于各种因素，中介机构并未实际提供，却已将费用在整体“打包式”的收费中先行收取。

（四）未尽告知义务

第一，有的中介工作人员不能明确告知消费者其所提供的中介服务及贷款服务的具体内容有哪些，消费者不清楚自己具体购买了什么服务，也不清楚自己购买的服务是否和所支付的价费用价值相当。

第二，有的中介公司未明确告知消费者可以自行到银行办理按揭贷款手续，也未询问是否需要提供按揭服务，而是以十分程序化的方式“理所应当”的向消费者收取贷款服务费，让不明就里的消费者误以为二手房贷款按揭程序本该如此。当有消费者提出能否自行办理贷款按揭时，有的中介机构明确表示不可以，有的则表示可以，同时告知买方自己办理按揭手续很麻烦、需要更长的时间、房屋的评估价会高于中介公司代办的评估价，问其原因，答复为中介公司与银行、评估公司关系熟、平时经常打点，所以手续会更简便、办理时间更短、房屋评估价更低。

二手房过户中需交纳手续费 购买第二套住房或者第一套住房建筑面积大于144㎡,以及非住宅用房,均按房产价值3%征收； 营业税(市地税局征收) 房产证发证时间超二年的普通住宅免征5.65%营业税；(普通住宅指面积144㎡以下住宅房屋) 房产证发证时间不足

火爆的房产市场，二手房买卖成交量自然大增，而其中绝大部分需要依靠中介完成。在中介合同中，除了正常的服务中介费以外，中介公司往往还会收取一定的按揭服务费，那么按揭服务费和中介服务费有什么不同呢？按揭服务费是必须收取的吗？缴纳按揭服务费会存在哪些法律风险呢？今天笔者将带您一探究竟，以窥其庐山真面目。




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曾宇翀：重庆合纵律师事务所专职律师，中国人民公安大学法学硕士，擅长领域：民间借贷纠纷、人身财产侵权损害赔偿、婚姻家庭纠纷、非诉讼法律实务等。


案情简介



甲与某中介公司签订房屋居间买卖协议，拟通过中介公司向乙购买房屋一套，双方约定，中介公司为甲提供房屋中介服务及协助办理银行贷款等面签手续，甲须支付中介公司中介服务费、按揭服务费等相关费用。之后，中介公司帮助甲办理完贷款以及过户手续，可甲却不愿意支付按揭服务费，理由是合同约定的按揭服务费过高，并且以为是银行办理面签时收取的费用，因为产生误解。为此，双方产生了分歧，那么甲是否应该支付给中介公司按揭服务费呢？







一、按揭服务费本质上不属于居间费用，而属于劳务费范畴。

居间合同，又称“中介服务合同”。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议，在生活中常见的是房屋买卖中介合同等。居间费用是指在居间合同中，居间人为促成交易后取得的合理佣金。在上述案例中，中介公司去协助甲办理银行贷款面签手续，并非是为了给甲提供贷款机会或者为银行介绍贷款业务，而是为了给甲在办理面签手续时提供一定的专业知识辅助，以便更快办理，因此，按揭服务费本质上不属于居间费用，而是属于劳务费，是名副其实的“跑腿费”、“辛苦费”。

通过中介公司贷款买房，贷款者需要支付一笔叫做“贷款服务费”的费用，这笔费用少则几千，多则上万。那么收取贷款服务费合理吗？
律师表示，如果中介公司事先向客户说明了有这么一笔贷款服务费产生，而且客户愿意接受这笔费用，并写进了合同，那么是可以收取的；如果中介公司表示中介费包含了交易、按揭服务等费用，那么就不应在收取贷款服务费了。
所以，小编提醒大家，找中介公司购买二手房，尤其是需要贷款买房的购房者，在交易的时候，一定要看清与中介公司签订的合同中，约定的条款有哪些，特别要留意费用的收取标准，弄清楚涉及的费用有哪些，以免被中介公司“算计”。

需要的。
　　让中介帮助买房子，只能“中介服务费”，金额是房屋总价的1%。中介服务费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但**高不超过成交价格的3%。
　　如果按揭贷款是委托中介办理的，中介可以收取一定的贷款代办费（按揭服务费其实就是中介公司所收的“跑腿费”），而且有正规的发票（包括“中介服务费”）。银行服务费是没有的，你可以看一下已经交掉的“银行服务费”的发票，是不是银行收的，如果是银行收的，你可以投诉该银行。
　　另外，在中介买房时，中介应该一次性告知收费项目和金额，如果不告知而随意收费，可以到当地的房地产经纪人协会投诉。
　　办理贷款业务时，收取的费用，叫贷款服务费。一般由银行收取，也有由帮助办理贷款业务的第三方收取的。 贷款服务费，收费标准视各地情况而定。 办理公积金贷款时不用缴纳该项费用，仅需缴纳担保费（贷款额度千分之三，**低三百）、房屋评估费（评估价值千分之三，**低三百，**高一千五）。

物业顾问的工作安排，由双方自行选择，经合同明确约定。其中，物业登记的费用最高不超过500元。批准贷款的费用，最高不超过300元。办理房屋登记相关手续，最高不超过200元。根据受托人的请求，提供的其它工作实行调价，并由承销商和销售商协商确定。

中介费能不能退有以下三种情况
第一种，中介促成双方签订买卖合同，但因非中介原因**终交易失败，中介有权不退或退少量中介费；
第二种；中介未促成交易，无权收取中介费，但可收取适当劳务费；
第三种：中介促成买卖双方签订买卖合同，但因中介原因**终无法完成交易，中介须全额退回中介费。
当前的二手房市场上使用的居间合同，对于中介责任的完成不以网签或过户为准，而是以买卖双方签订二手房买卖合同为准。也就是说，只要双方签订了二手房买卖合同，中介的职责就已经完成，按目前的格式合同规定，中介就可以收取中介费了。为了避免纠纷，购房人**好核实房屋产权、债务信息，签订合同时注明违约责任。

原来上海链家地产将从2018年11月16日起，将服务中介费上调至房屋成交价的3%，其中买房方出2%，业主方出1%。目前调高服务费的仅上海地区，其他城市和地区目前还未跟进。而据了解，此前链家的中介费用仅为房屋成交价2%，交易过程中大多由买房方承担全部中介费。






而对于这次上调中介费，链家方则表示，此次并不是单纯的调整费率，在服务上也会增值，比如说在购房者在买房时，只要材料齐全，五个工作日就可以放款。










关于上海地区链家调整中介服务费用的行为，一起来看看网友怎么看待这一行为：












据了解，国家对二手房中介的收费标准是有一定规定的，一般的话，中介收费标准是在5%到10%之间的。但这中间的差距，主要是看每个中介公司所规定的收取标准。**后我们一起来关注一下，以往在二手房交易过程中关于中介费用的一些细节问题：



一般来说3%的中介费中，一般都是按照总房款的百分之2.7收取，其中包括百分之2.2的中介费和百分之0.5的保障服务费。小型中介公司一般都收取1到1.5个百分点。

虽然主管部门规定少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度**高不得超过10个百分点。

实际操作过程中，一些中介公司把所有交易都认定为特别复杂交易，宽松一些的把有贷款的交易就算作复杂交易，按照2.2个百分点收取中介费。因为对于什么是复杂交易，没有明确规定所有交易，都是按照复杂交易收取中介费。

中介公司表示2.7个百分点的经济服务费中已包括房地产登记、办理房屋入住相关手续等费用，购房者只需额外交纳80元的房产证工本费及公司代收的1500元公积金贷款担保金即可。



有网友称，正是由于市场不好中介费才要涨价，房子难卖所以收点中介费帮你卖。以前2%的中介费全部由买方来出，现在3%的费用，买房方出2%，业主方出1%。这样看来，收费的确实是在业主方，这件事好像跟购房者没多大的关系了。当然，关于上调中介费与楼市行情好与不好之间的关系还有待讨论。事实是一直以来上海二手房中介费用在一线城市中是属于偏低的价格，上涨也不能说明什么问题。当然也有网友表示，对买家来说，靠谱的经纪人可遇而不可求，一个高水平中介，值得5%的房屋总价。

二手房有抵押服务费，涉及到抵押或抵押，需要支付抵押公司、评估公司、银行的服务费用。房贷服务费是办理费用。如果申请住房抵押贷款，税费，贷款代理费，部分地区的住房抵押贷款不需要评估和公证。具体情况一定要根据实际情况。

房屋咨询。即对房屋的有关知识(包括房屋结构、房屋朝向、面积计算、产权知识、防震能力等)、相关法律政策、市场行情、价格走向等情况的咨询解答。

为规范房屋买卖经济服务市场价格行为，降低房屋买卖经济服务费用负担，中央发改委与住建委就联合下发了《关于降低房屋买卖经纪服务收费标准的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》规定，房屋买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定；宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2％。一般来说，二手房中介费是房屋成交价格的1％至2％。

二手房交易，中介费究竟向谁收？


按新规，从4月15日开始，北京的二手房买卖双方将分别与中介签订合同。此次出台的新规对中介费由谁支付并没有明确要求，而是由交易当事人自行约定。但同时，按照《房地产经纪管理办法》规定，同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。因此，经纪机构分别与委托人签订出售与承购合同，无论经纪服务费用是由双方共同支付还是由其中一方支付，经纪机构都不能增加收费。







在新规中，没有明确说明中介机构应该收取多少中介费，而是留由交易中协商。目前，国家和北京市规定房地产经纪服务费实行市场调节价管理，收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。



“绕过”中介交易还要交中介费吗？


值得注意的是，即使委托后没有**终与该中介达成交易，也可能要支付相应的中介费。



对于买房人而言，以下几种情况需要按照合同约定支付中介费。



已经放弃同时委托其它中介买房的权利（独家委托给某家中介），但在委托期限内却又通过其它中介买了房；

买房人拒绝与所委托中介介绍的卖房人签成交合同，但在委托期届满后约定时间内又与该卖房人自行成交；

买房人拒绝与委托中介介绍的卖房人签成合同，但在委托期届满后约定时间内又通过其它中介与该卖房人成交。



对于卖房人而言，以下几种情况也同样需要按照合同约定支付中介费。



已经放弃委托其他中介卖该房屋的权利（独家委托给某家中介），但在委托期内又通过其他中介卖了该房屋；

已经放弃自行出售的权利，但在委托期限内又自行出售房屋；

已经拒绝与委托中介介绍的买房人签订成交合同，但在委托期限届满后约定时间内与该买房人自行成交。



什么情况下可以解除合同？


根据新规，如果买方或卖方所委托的中介方因隐瞒、虚构信息侵害买方或卖方利益的，中介方面应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任，买方和卖方也有权单方解除合同。



但如果买方或卖方提供虚假的房屋情况和资料的，中介方也有权单方解除合同。

编者按：近年，重庆房地产市场可谓热火朝天、龙腾虎跃，面对如此火爆的房产市场，二手房买卖成交量自然大增，而其中绝大部分需要依靠中介完成。在中介合同中，除了正常的服务中介费以外，中介公司往往还会收取一定的按揭服务费，那么按揭服务费和中介服务费有什么不同呢？按揭服务费是必须收取的吗？缴纳按揭服务费会存在哪些法律风险呢？今天笔者将带您一探究竟，以窥其庐山真面目。




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曾宇翀：重庆合纵律师事务所专职律师，中国人民公安大学法学硕士，擅长领域：民间借贷纠纷、人身财产侵权损害赔偿、婚姻家庭纠纷、非诉讼法律实务等。


案情简介



甲与某中介公司签订房屋居间买卖协议，拟通过中介公司向乙购买房屋一套，双方约定，中介公司为甲提供房屋中介服务及协助办理银行贷款等面签手续，甲须支付中介公司中介服务费、按揭服务费等相关费用。之后，中介公司帮助甲办理完贷款以及过户手续，可甲却不愿意支付按揭服务费，理由是合同约定的按揭服务费过高，并且以为是银行办理面签时收取的费用，因为产生误解。为此，双方产生了分歧，那么甲是否应该支付给中介公司按揭服务费呢？







一、按揭服务费本质上不属于居间费用，而属于劳务费范畴。

居间合同，又称“中介服务合同”。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议，在生活中常见的是房屋买卖中介合同等。居间费用是指在居间合同中，居间人为促成交易后取得的合理佣金。在上述案例中，中介公司去协助甲办理银行贷款面签手续，并非是为了给甲提供贷款机会或者为银行介绍贷款业务，而是为了给甲在办理面签手续时提供一定的专业知识辅助，以便更快办理，因此，按揭服务费本质上不属于居间费用，而是属于劳务费，是名副其实的“跑腿费”、“辛苦费”。

需要的。
　　让中介帮助买房子，只能“中介服务费”，金额是房屋总价的1%。中介服务费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但**高不超过成交价格的3%。
　　如果按揭贷款是委托中介办理的，中介可以收取一定的贷款代办费（按揭服务费其实就是中介公司所收的“跑腿费”），而且有正规的发票（包括“中介服务费”）。银行服务费是没有的，你可以看一下已经交掉的“银行服务费”的发票，是不是银行收的，如果是银行收的，你可以投诉该银行。
　　另外，在中介买房时，中介应该一次性告知收费项目和金额，如果不告知而随意收费，可以到当地的房地产经纪人协会投诉。
　　办理贷款业务时，收取的费用，叫贷款服务费。一般由银行收取，也有由帮助办理贷款业务的第三方收取的。 贷款服务费，收费标准视各地情况而定。 办理公积金贷款时不用缴纳该项费用，仅需缴纳担保费（贷款额度千分之三，**低三百）、房屋评估费（评估价值千分之三，**低三百，**高一千五）。

二手房除了需要缴纳中介费之外，还需要缴纳各种二手房交易税费，其中：
印花税为房屋买卖成交价的0． 15‰；
个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；
普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%；
营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．65%；
对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税

按揭费用，涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括：
1.房屋查案费：每证90元，由房管局收取;
2.房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取。如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费;
3.按揭代理费：按揭公司直接收到的服务费用，标准是贷款额×(1%～
1.5%);不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;
4.贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的**高年限是20年;
5.贷款合同公证费：每宗300元;
6.转按揭合同协议公证费：每宗300元;
7.交易委托公证费：每宗200元;
8.银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;
9.他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;
10.贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。
其中，银行公积金代办费大部分银行都不收取。另外，办理转按揭时，个别银行还将收取转按揭费，每宗500元至1000元不等。