• 问答 二手购房协议有法律效力? 二手中介的买卖协议有法律效力 房屋交易

    转载请注明出处和作者,广东华商律师事务所周争锋律师。

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    (一)【买卖双方主体信息】证明交易主体信息,主体信息不明确立案困难。

    法律虽然没有规定必须提交被告的身份证复印件才能立案,但事实就是没有身份证复印件立不上案。因此签订买卖合同时应首先索取对方正反面的身份证复印件留存,不然诉前保全和立案困难。

    (二)【深圳市二手房预约买卖及居间服务合同】就是中介版二手房买卖合同,证明双方权利义务的具体内容。

    主要证明合同价格,定金、首期款、赎楼、递件过户、抵押等合同关键节点及违约责任的约定,合同约定不能诉讼继续履行的,尊重双方的约定,买受人不能诉讼继续履行。

    市面上大多数中介合同版本和网签合同相比,缺少新房产证由谁领取和买受人什么时候办理抵押的约定。

    (三)【出卖人产权证、产权查询单】证明标的物的登记情况,出卖人有处分权。

    不动产权证复印件在签订买卖合同时,就应该核实清楚,确定是出卖人的财产,有没有共有权人,出卖人有处分权。

    需要查封出卖人的房产,需要在立案后由律师或买受人,拿上立案通知书原件,到不动产登记中心窗口查询并打印,然后提交给法院,这是查封的必然程序。深圳市所有的不动产登记中心均可以办理产权查询。

    不动产产权查询单也可以证明出卖人的卖房时间,在买受人违约时,可以要求出卖人出示二次卖房时的合同确认价格,证明其没有损失。在出卖人一房二卖时,可以作为计算差价损失的直接证据。

    (四)【出卖人抵押、查封单】证明房产抵押、查封情况。

    在查询产权的时候应一并打印抵押和查封单,在诉讼继续履行案件中这两个是必须要的证据。有抵押单可以追加抵押权人参加诉讼,避免列错第三人。

    有查封时,不管是诉讼解除合同还是继续履行均需要考虑诉讼策略问题。诉讼继续履行时,有必要的话可申请追加前面申请查封的人参与到自己案件里,纠纷合并处理,主要是前面查封是已决债务,数额已经明确。出现一房多卖时,买受人也可以申请参与到他们案件里面,纠纷一块处理。

    (五)【主体变更确认书】证明买受人主体发生过变更。

    主体变更确认书是买受人权利义务的概括转移,有别于合同约定买受人过户时享有更名权的约定。在合同备注条款约定买受人过户时有更名权,属于由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形,在合同义务未予履行或履行不符合约定时,依合同相对性原理,第三人不需承担合同责任,违约方亦无须向第三人承担合同责任。合同的主体没有变化,第三人不承担合同的权利义务,只是履行一道手续,如同银行和担保公司的地位,买卖双方解决违约问题时,和他们无关。

    北京高院在指导意见中突破合同相对性原则,赋予买受人指定的第三人有诉讼继续履行的权利。【京高法发〔2014〕489号】第十七、第三人过户登记请求权的行使:房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。

    (六)【代理人的委托书】证明代理人有代理权。

    委托书分为经过公证委托书和没有经过公证的委托书二种。碰见没有办理公证的委托书,首先应该核实被代理人签字的真伪。

    只要是当事人本人签订的委托书,即便没有公证和公证委托书的法律效力相同。要注意核实委托代理人的权限,代理人超出权限的代理行为对被代理人不发生法律效力。尤其需要核实授权签订文件的具体名称和实际签署文件名称是不是一致,不一致有可能会被法院认为是越权代理,对被代理人不发生法律效力。比如只授权办理网签合同签订,就不能签订中介版本的买卖合同。

    (七)【定金收据及转账凭据】证明买受人支付定金的数额及时间。

    买受人直接转账支付,出卖人不出具书面的定金收据;买受人直接转入双方约定的监管账户,转入出卖人账户或监管账户的时间就是出卖人出收到的时间。

    (八)【中介资金监管协议(定金、交房保证金)】证明定金(含交房保证金)诉讼时的现状。

    不管是直接支付给出卖人还是打入监管账户,定金的所有权人为出卖人,没有经过出卖人同意或监管协议的约定退还情况没有出现,监管方不得私自将定金返还给买受人。诉讼时可以主张监管在中介的定金由中介直接返还,但是中介已经跑路的,应坚持让出卖人返还。

    (九)【租赁合同】证明房产租赁情况。

    主要是了解租赁合同是否办理备案登记;了解房产是否存在长期租约且租金很低的情况;核实承租人放弃优先购买权的真实性。

    租赁合同办理备案登记的需要注意解除备案登记,需要承租人和出租人共同申请,并交回发放的租赁备案凭证原件。不然即便租客实际上没有租住,仍有可能使用租赁备案凭证申请该房产的学位,致使买受人合同目的落空。

    (十)【放弃优先购买权承诺书】证明租客、共有权人放弃优先购买权。

    租客的优先购买权不容侵犯,租客可以主张强制缔约权,要求按照买受人的合同强制履行。共有权人的共有权也不容小觑,没有取得共有权人书面同意的证据,有共有权人放弃优先购买权声明的也可以,共有权人优先购买权还排在租客前面。

    租客也可以查封房产主张继续履行租赁合同,逼迫出卖人赔偿其损失。

    (十一)【赎楼担保融资协议】证明出卖人已和担保公司签订赎楼服务协议。

    担保协议在实践中分为出卖人和担保公司的双方赎楼服务协议及买卖双方和担保公司的三方赎楼协议两个版本。出卖人和担保公司的双方协议中,赎楼基本上和买受人无关,买受人取得贷款承诺函后只要如期支付赎楼费、短期利息和罚息就可以了。一笔款赎楼基本上都是三方版本。在三方协议的版本中,因为是用买受人的按揭贷款偿还出卖人的抵押贷款,赎楼不能的法律风险转嫁到买受人。

    (十二)【赎楼、过户公证委托书及缴费单】证明出卖人已出具公证委托手续,委托担保公司赎楼及代办过户手续。

    2017年司法部的“五不准”出台后,办理赎楼和过户需要分开办理委托公证,过户公证上需要注明买受人的姓名及身份证号码,对出卖人是一种保护,可有效避免ABC单,防止中介利用公证委托书故意造成出卖人一房多卖。出卖人在办理赎楼公证的时候,往往也会授权担保公司有办理或解除首期款资金监管协议的权限,此权限给出卖人留下极大的隐患,担保公司的工作人员,可能隐瞒出卖人,配合买受人反复的更换银行,甚至在买受人已经逾期履行义务构成根本违约、出卖人已经发函解除买卖合同的情况下,仍然配合买受人办理首期款资金监管手续,严重损害出卖人的权益。办理或解除首期款资金监管的权限完全可以不用授予给担保公司。

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  • 问答 二手交易中阴阳合同有法律效力 二手交易有什么注意事项 买房合同


    二手房买卖中常常出现“阴阳合同”(也称“黑白合同”),“阳合同”(也称“白合同”)指的是当事人出于网签避税、办理贷款等目的而更改房屋价款的合同, “阴合同”(也称“黑合同”)指的是有买卖双方当事人出于对房屋价款的真实意思表示的合同。有时候即使是同一份合同中也可能出现阴阳条款,即交易总价为真实交易价格,但通过其他方式如提高附属设施补偿款等形式而产生阴阳条款。

    对于阴阳合同或者阴阳条款的效力问题,该如何看待?我们认为应该本着公平原则和诚实信用原则来判断。有观点认为应当认定阴阳合同无效,理由是《合同法》第52条第1款第2项规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。但是我们应当看到,在以阴阳合同为由产生纠纷的案件中,大多数的真实原因都是因为受房地产交易市场价格波动的影响而不愿意继续履行合同。如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定买卖合同无效既不利于保护交易也违反诚实信用原则。分析阴阳合同可以看出,当事人签订合同的目的包括买卖房屋、办理贷款、办理网签等,逃避税收并不是当事人订立合同的真实目的,虚假价格条款也不是当事人的真实意思表示。根据《合同法》第56条规定:“合同部分无效的,不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效”,所以,笔者认为,对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效,虚假交易因为损害国家和公共利益应认定无效。

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  • 问答 二手网签合同有法律效力 买房合同

    买卖双方自行达成交易并自行划转交易结算资金的,在办理转移登记前持房屋所有权证和买卖双方的身份证件(可以委托办理)到房屋管理部门设置的服务窗口填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》,由服务窗口录入合同第1条至第4条的信息并为当事人打印存量房买卖合同文本。
    网上签约完成后,买卖双方应根据约定填写合同第二部分,签字或盖章后合同依法生效。
    房地产经纪机构居间、代理(含代办转移登记手续)存量房买卖,或自行成交的买卖双方约定通过专用账户划转交易结算资金的,仍由相关房地产经纪机构或交易保证机构提供存量房买卖合同网上签约服务。服务窗口为经济机构提供网上签约政策咨询和系统操作指导。
    网签的法律效力
    1、商品房买卖网签的效力:
    开发商如果没有预售许可证销售房屋是违法的,将会无效。在有预售许可证的情况下,不进行网签,将使买房人不能正常过户,也不能预防开发商一房两卖。网签对于保护购房人的交易安全意义重大,能有效避免开发商的欺诈行为。但是网签一般情况下不是**终的合同,它只是订立合同的一个环节,**终的合同效力以纸面合同为准,网签和纸面合同内容保持一致。
    2、二手房买卖网签的效力:
    同样二手房买卖合同的效力也具有防止卖方一房两卖、欺骗购房人和规范二手房交易行为的作用。
    一方面,网签后即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行,而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请,才能注销,即需要有买方的协助,否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。
    所以,一旦卖方毁约,买方在正常情况下只要依法起诉卖方履行合同就行了,不需要向法院申请诉前或者诉中。
    但是同样,二手房交易中,网签也是房屋买卖过程中的一个环节,不是**终的合同文本,只有**终的纸面合同即通常所说的交易流程第五步:印刷版合同第二部分才是**终的合同。

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  • 问答 二手网签合同有法律效力 政策法规

    买卖双方自行达成交易并自行划转交易结算资金的,在办理转移登记前持房屋所有权证和买卖双方的身份证件(可以委托办理)到房屋管理部门设置的服务窗口填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》,由服务窗口录入合同第1条至第4条的信息并为当事人打印存量房买卖合同文本。
    网上签约完成后,买卖双方应根据约定填写合同第二部分,签字或盖章后合同依法生效。
    房地产经纪机构居间、代理(含代办转移登记手续)存量房买卖,或自行成交的买卖双方约定通过专用账户划转交易结算资金的,仍由相关房地产经纪机构或交易保证机构提供存量房买卖合同网上签约服务。服务窗口为经济机构提供网上签约政策咨询和系统操作指导。
    网签的法律效力
    1、商品房买卖网签的效力:
    开发商如果没有预售许可证销售房屋是违法的,商品房买卖合同将会无效。在有预售许可证的情况下,不进行网签,将使买房人不能正常过户,也不能预防开发商一房两卖。网签对于保护购房人的交易安全意义重大,能有效避免开发商的欺诈行为。但是网签一般情况下不是**终的合同,它只是订立合同的一个环节,**终的合同效力以纸面合同为准,网签和纸面合同内容保持一致。
    2、二手房买卖网签的效力:
    同样二手房买卖合同的效力也具有防止卖方一房两卖、欺骗购房人和规范二手房交易行为的作用。
    一方面,网签后即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行,而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请,才能注销,即需要有买方的协助,否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。
    所以,一旦卖方毁约,买方在正常情况下只要依法起诉卖方履行合同就行了,不需要向法院申请诉前或者诉中财产保全。

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  • 问答 二手网签合同有法律效力 政策法规

    网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在,在物权法上并无法律效力可言。房产买受人不理性的赋予了“网签”许多人造光环,导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。

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  • 问答 什么是二手阴阳合同 二手阴阳合同有什么法律效力 买房合同


    在二手房交易过程中,买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”,是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的
    买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门,目的是少缴税费。那此类合同的效力如何?一般情况下,阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。
    第一,“阴合同”是双方真实意思表示,合同本身未违反法律法规强制性规定,亦非双方恶意串通故意损害国家利益,符合合同法的生效要件,双方均应遵照执行。
    第二,“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立,为办理过户需要,双方并不遵守执行,虽然是当事人双方真实的意思表示,但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定,“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。
    根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:
    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
    (三)以合法形式掩盖非法目的;
    (四)损害社会公共利益;
    (五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知,“阳合同”应确认为无效。

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  • 问答 二手交易协议有法律效力 注意事项

    在二手房买卖协议中只要买卖双方签字按手印都会具有法律效力的
    一、
    买二手房协议无效的情形:
    (一)非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
    (二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是:
    1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;
    2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有;
    3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋;
    4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
    《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产,未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
    (三)因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
    (四)已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋。
    1、依照法律规定,商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下,各部位、部件的保修内容和保修期为:屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年; 墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年; 管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定,房产商可以延长上述保修期。
    2、当房屋出现质量问题时,业主要及时与物业公司和开发商联系,以便尽快地进行修复。必要时通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据,文字性的记录**好要有开发商的员工或第三人见证,以增强其证据的效力。另外要保留相关的证据,包括房屋出现质量问题的证据;开发商进行修复的证据;房屋质量问题和修复时对业主造成损失的证据。

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  • 问答 二手购房协议有法律效力 买房合同

    二手房购房协议有法律效力吗
    在二手房买卖协议中只要买卖双方签字按手印都会具有法律效力的。
    买二手房协议无效的情形:
    (一)非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
    (二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是:
    1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;
    2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有;
    3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋;

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  • 问答 二手中介注意事项 其他

    二手房中介公司其实就是负责进行房产调查的,并且会向购房者提供二手房的基本信息,同时在交易成功之后,二手房中介公司也会从中提取一定的提成,如果买房时通过二手房中介公司的话,那么需要注意以下这几个事项:
    ①首先是要选择正规的中介公司,市面上的中介公司非常的多,而有些中介公司是没有资质的,或者说口碑比较差。在选择的时候应尽量选择规模比较大且有营业许可证的公司,除此之外还要看一下中介公司的信誉好不好。
    ②若是通过房产中介公司进行交易,那么需要提前和中介公司签订正式的合作协议。
    ③需要提前和中介公司谈好抽成的比例,一般情况下抽成的比例应该是在3%~5%之间。
    ④在通过二手房中介公司交易的时候,不要着急的去支付自己的中介费,一般等过户之后再去结算。

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  • 问答 二手购房协议有法律效力? 购房协议是否具有法律效力 房屋交易

      高明的小产权房子购房合同怎么写

      出卖人(甲方):

      身份证号码:

      买受人(乙方):

      身份证号码:

      根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法 律、法规的规定,甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)

      二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      四、本合同签订后,甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      五、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

      2、依法向____________________________________区人民法院起诉。

      六、其他约定

      七、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      八、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方:______________

      乙方:______________

      见证人:

      ___年__月__日

      高明的小产权房子购房合同有法律效力吗

      1、小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称乡产权房。

      2、小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。

      3、所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,小产权房不得确权发证,不受法律保护。

      以上就是高明的小产权房子购房合同怎么写?高明的小产权房子购房合同有法律效力吗?的全部内容,小产权房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

      

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  • 资讯 二手一定要找中介?通过中介二手注意事项 房价

    news2958009
    虽然中介行业一直名声不太好,但是买二手房的话一般还是建议通过中介,因为不通过中介买房容易产生更多风险,如产权纠纷、房款纠纷等。当然,找中介买房也要谨防被骗,下面我们来说说找中介买房的必要性和注意事项。
  • 资讯 二手一定要找中介?通过中介二手注意事项 房价

    news2956473
    虽然中介行业一直名声不太好,但是买二手房的话一般还是建议通过中介,因为不通过中介买房容易产生更多风险,如产权纠纷、房款纠纷等。当然,找中介买房也要谨防被骗,下面我们来说说找中介买房的必要性和注意事项。
  • 百科 委托中介二手注意事项 全国百科

    baike21755
    委托中介购买二手房的话,主要还是要注意一下的这几个事项:①要注意中介公司的资质,需要提前查看一下中介公司的各种证件和营业执照。②要看一下中介公司的口碑,要尽量选择口碑比较好的中介公司,这样才不容易上当受骗。③在签订中介合同的时候,也要明确对方的真实身份信息,同时要搞清楚对方公司的具体地址信息。④在签订的合同当中,需要明确的写清楚违约责任的划分,另外也要写清楚赔偿的方式,在合同当中要明确附加条款的内容。
  • 百科 中介购买二手注意事项 二手房贷款

    baike21731
    找中介购买二手房时需要注意:一定要找有资质的中介机构委托,不要贪图小便宜被小的中介公司所欺骗,签订中介合同时,需要明确中介的真实身份和个人基本信息,以免发生纠纷,中介合同中需要写明双方的违约责任,以及违约赔偿方式及金额,合同未列明项需要附加条款。购买二手房时,需要注意房屋的产权是否清晰明了,房屋是否五证齐全以及房屋的基本信息,出售方的个人信息以及房龄、房屋面积等。
  • 问答 二手自己拟的房屋买卖合同有有法律效力? 买房合同

    房屋买卖协议具有法律效力看情况分。
    根据《物权法》以及相关规定,房屋所有权以登记为准,房屋买卖协议是否经过公证不重要,签订的买卖协议只要是双方真实的意思表示,合法,就具有法律效力。公证只是一种形式,只是针对协议书上买卖双方的签名属实予以公证,如果买卖协议的内容违反法律规定的,即使经过公证,违法的内容一样无效。

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  • 问答 二手合同有什么注意事项 买房合同

    一、需要确认房主真实身份
    首先检查签约主体的真实性,主要就是核实房主的身份。因此对于业主证件真实性和其与业主身份一致性是签订买卖合同前提条件。
    二、需要确认产权的可信度
    1、需要注意房权证上的房主与卖房人一定要是同一个人;
    2、需要确认的是成本价房还是标准价房或是经济适用住房;
    3、需要注意产权证所确认的面积与实际面积是否一致;
    4、较后是一定要看房权证或到房管局查询真实性。
    三、需要标明付款过户时间
    买方会将房款分为定金、**款、余款和尾款四部分在不同时间分别打给房主。因此,卖方是需要明确买方的付款时间,买方也有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照相关规定根据实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
    四、需要注明费用交接时间
    买方所应关注的房屋本身附属的问题,属于“房屋交付”重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接具体时间。如果是公房交易,对于物业等费用交纳标准和时间,原房主的单位是否对有些既定要求和更改,卖方需要作出配合和买方需要签署协议等,都应该在合同中明确写出。
    五、需要考察是否允许转卖
    1、确认标准价购买的房屋出让时是否已经按成本价补足费用;
    2、有些售房单位都保留优先回购权,因此要确认是否同意出让;
    3、有些住房要原单位盖章后才能出让。
    六、需要查看私搭私建部分
    1、有无占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内有无搭建的小阁楼;
    2、房屋的内、外部结构有无改动,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
    3、阳台是不是房主自己封闭的,这涉及到阳台面积应该怎么计算的问题。
    七、需要确认房屋的准确面积
    1、包括建筑面积、使用面积和实际面积;
    2、产权证上一般标明的是建筑面积;
    3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。
    八、需要观察房屋的内部结构
    1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
    2、管线是否太多或者走线不合理;
    3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

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  • 问答 二手找什么中介二手到底要不要找中介 二手有哪些注意事项 中介经纪

    1、找正规中介购房

    二手房的交易比较复杂,因此小编建议大家尽量不要通过个人或者其他渠道购房,应选择正规的中介公司为您提供购房服务。因为正规中介相对来说会比较安全,对房屋状况比较了解,对整个购房流程以及需要注意的事项也是比较专业的,会给你提供相关的意见,一般正规的中介公司都是具备相关执照才可以进行代理售卖的。

    2、查看房产证

    房产证是证明房主对房屋享有所有权的凭证,没有房产证的房屋交易对购房者来说有得不到房屋的极大风险。**直接、有效的防范方法就是到房地产产权登记部门进行查询,核实产权的真实性。

    3、查清房屋处分权

    卖家具有合法处分权,是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件,否则可能导致买卖合同无效。有些房屋有好几个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

    4、要了解房屋是否正在出租

    如果卖家所出售的房产正在出租中,那么承租人就具备优先购买该套房产的权利。因为在同等情况下,承租人具有优先购买权。所以,如果要购买正在出租中的房子,就要先拿到承租人不购买该套房屋的书面凭证,或者是买家等到租赁关系结束后再购买该套房子。这样交易就不会涉及到承租人的利益问题,从而引起不必要的麻烦。

    5、弄清二手房的历史

    有些房子的开价大大低于市场平均水平,这时购房者就要问清楚房屋内是否有一些忌讳的事情发生,比如凶杀、自杀等等。

    6、关键性承诺应体现在合同中

    购房者在和卖家签约时应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为一旦发生纠纷,口头约定是无法举证的。

    合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

    7、问清楚房屋的剩余使用年限

    房屋的使用年限是从开发商拿地之日开始算起,因此,买房时一定要问清楚该二手房是哪年拿的地块,剩余的土地使用年限是多少年。

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  • 问答 请问二手购房协议书有法律效力 政策法规

    在二手房买卖协议中只要买卖双方签字按手印都会具有法律效力的

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  • 资讯 二手中介的优缺点?找中介二手注意事项有哪些 知识

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    买二手房找中介的优缺点?找中介买二手房注意事项有哪些,今天小编就给带大家了解一下这类的相关知识,希望小编的文章对大家有所帮助,现在人们买二手房已经不是什么稀奇的事情,但是有很多人不懂得房产市场的知识,而选择中介,方便自己办理那些业务,能够指导,直接到最后交钱,不用累心,那么找中介就要找一个靠谱的,下面小编一给大家讲一讲找中介买房需要注意的事情,避免发生,一起学习了解一下吧。
  • 问答 二手注意事项有哪些? 二手到底要不要找中介 二手有哪些注意事项 房屋交易

    郑女士住在武汉市复地东湖国际五期3栋。4月4日清明小长假前夕,她和丈夫带着老人、小孩离开武汉,自驾去上海游玩,原本计划度过一个愉快的假期。可就在他们抵达上海的第二天中午,她接到民警电话,称她武汉家里的东西全被人搬出来了。







    郑女士说,听到这个消息,她和家人再也无心游玩,连夜开车赶回武汉。4月6日早上,她和家人回到小区后,惊!呆!了!



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    家里的衣柜、床、钢琴、家电等全被人从37楼的家中搬出,随意堆放在楼下的架空层。



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    郑女士赶紧上楼,发现家里的门锁已被更换,无法打开。她多次敲门,无人应答。



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    后来,在民警的见证下,郑女士请人将房门撬开,屋内已经空空荡荡,客厅只剩一条沙发,3名陌生男子坐在里面,自称是新搬来的租客。郑女士的亲戚赶来,经过3个多小时的僵持,3名陌生男子才撤离。郑女士请人重新安装门锁,算是夺回了新家。



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    “晚上,我们只能把棉被铺在房里打地铺。”郑女士说,她婆婆放在衣柜里的首饰和现金也找不到了。



    原由这套二手房难办证起纠纷


    新家为什么被占?郑女士说,她买的是二手毛坯房,这是原房主的女婿林某请人干的。她介绍,2016年1月,她通过中介购买了这套155平米的二手毛坯房,并和房主签订了居间买卖合同。







    “房主是个女子,也姓郑,但都是由她女婿林某在处理。”郑女士称,因为当时这套房无法办理产权证,所以不能过户,但中介称过四五个月就可以办证了。



    于是,郑女士和丈夫支付了120万元的**款,按照合同约定,准备等房子办理过户后,再办理按揭贷款,支付剩余200万元的尾款。



    郑女士说,她和家人很快装修并入住新房。令她没想到是,因该房子所在楼栋有违建问题,原房主无法办理产权证,也就导致过户无法完成。

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