二手房咨询

主要是合同价写清楚是税费自理还是净到手价，户口的迁移，房屋有没有抵押，有没有欠高利贷，产权是否清晰。

目前在昆山

相比新房，大多数人更青睐购买二手房

因为在售的新房源少之又少

合心意的房源就更别提了

因此二手房的交易市场一直很火爆

那么，小编要问了

你们真的知道二手房怎么买吗

买房有哪些必须知道的常识要知道

有哪些坑要规避呢

小编今天一一给你解释，收好哦！





1、昆山二手房交易流程

1.准备买房

买房需要了解自身购房资格、买房需准备的信息材料，寻找靠谱中介、买卖咨询，审核自己的经济情况等等，为购房做好充足的准备。



2.看房选房

一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源，预约看房时间并在中介的陪同下看房，选择自己满意的房屋。



3.产权查询

当你选中房屋后，需核查所购房屋的产权证书，审核房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。明确房屋的所有人信息、卖方是不是产权人、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷。



4.签约订房

这一环节包括购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也是重要的凭证。在签订二手房买卖合同后需找评估公司做评估。



5.支付房款

支付房款的方式不尽相同，有全款和贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂的多，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款的，则要向公积金中心申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段。



6.缴税过户

缴税

买卖双方带上产权证、身份证、结婚证、户口本、二手买卖合同到产权交易中心地方税务局涉税窗口缴纳相关过户税费。

过户

买卖双方缴完二手房过户税费拿到税票后，到不动产登记中心二手房网签窗口，网签及转移登记。



7.物业交割

一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否要更换或搬走，交割完成后业主交付钥匙，交易完成。　



2、签订合同时注意事项



1.合同的建立

中介公司大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成**后的统一。



2．约定付房款

一般有一次性付款、按揭付款付款二种方式，凭自身实力选择。



3．确定交房细节

（1）交房的时间和条件

时间好办，条件可以提哪些？

比如卖方要留下给购房的家具及电器等。

（2）物业费、水电费等

卖方要负责结清交房前所产生的水、电、物业等相关费用。

（3）过户

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：过户所涉税收和费用谁出，这些要在合同里订好。

③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦得很。

④户口迁出：大点的**后一个问题，签订合同的时候就协议好卖方户口迁出的时限。



4．明确违约责任

这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？这时就先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，**好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。



3、需要准备的材料

1、身份证及复印件，如已婚还需配偶的，单身则不需要。

2、户口本及复印件，如已婚还需配偶的，单身则不需要。

3、结婚证或者离婚证，离婚协议。

4、收入证明：一般去所在单位人事/财务部门开，加盖单位公章。

5、银行流水单：去银行柜面，加盖柜面公章，携带身份证、银行卡，需要本人到场。（一年或者半年，银行不同，需求不同）

6、征信报告：同时需要去银行调取的还有征信报告，用于银行对购房者进行贷款资格评估。



4、二手房交易税费大全

2017年3月13日起，买房先缴税后过户！4月1日起，房屋转让手续费取消！尽管有些税费是要卖家支付的，但是在实际交易之中，卖家往往要的是一个净到手价，所以，税费基本上都是买家承担！昆山购买二手房到底要交哪些税呢？

看到他的有效证明是他的房子的合同或者协议后.给定金,等他办下来再过户再给钱,这是**保险的.先给钱相当不保险,包括他按时交不交房什么的都控制不到.

你说的这种情况，首先弄明白合同是否正规有效，再次，前业主的户口可以空挂在房子里，但是如果你再卖，前业主找不到人，你就会非常麻烦，这样，你的房子就卖不了了

全国房屋贷款利率都是一样的，5年以上正常贷款利率5.94%。费用如下
契税：
1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的3%；
2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的1.5%；
3、在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是：房款的1%,2套房1.5%；
个人所得税：
1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；
2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；
3、面积不超过144平米（包含144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。
营业税：
1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%；
2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%；
3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；
4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。
?70年指土地的使用年限是70年，50年就是指土地的使用年限是50年。
二手房按揭可以直接去银行申请，注意先查询一下自己的信用记录。

第一个问题：首套房90平米公积金**低**2成。南开和河西区的学片房基本不在你的承受范围之内，因为你要贷款所以价格低的公产房也不适用你，所以我建议你考虑一下河北区的房子，河北区昆一也不错啊，在河北区金钟河大街附近，小区有很多，个人推荐碧泽园2000年左右，1万左右1平米，碧水里房子比较旧，但房型不错，因为本人曾经在中介工作过，看过这几个小区的房子，还不错，希望能帮到你

全国房屋贷款利率都是一样的，5年以上正常贷款利率5.94%。费用如下
契税：
1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的3%；
2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的1.5%；
3、在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是：房款的1%,2套房1.5%；
个人所得税：
1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；
2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；
3、面积不超过144平米（包含144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。
营业税：
1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%；
2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%；
3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；
4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。
?70年指土地的使用年限是70年，50年就是指土地的使用年限是50年。
二手房按揭可以直接去银行申请，注意先查询一下自己的信用记录。

这个买房只能拿房子本身做理由，如果买家终止，是应该承担责任

二手房的商场是愈来愈火爆，二手房的价钱相对一手房有所降低，且二手房也能够遴选地区位置好的。二手房生意咨询有？文章对相关二手房生意咨询进行了理会，３部门，地产中介署理佣金，按揭费用，生意业务税隐晦析了二手房生意。

70平米以下普通住宅 80元登记费 1%个税 产权满5年个人不负担营业税 产权不满5年按差额的5.5%征收。

购买二手房**简单方便的方法就是找你们当地的大型中介公司就全权帮你搞定了。注意以下几点：
1.和房东约定好房屋总价，过户时间，定金数目，交房时间，屋内配套设施，违约责任，付款的时候预留1万左右房款做以后的房屋交接等等，看看产权是不是对方本人，对方相关产权人是否知晓并同意本次交易，这些问题中介公司都会帮你了解的。 你要是要贷款的话，中介公司晓得帮你找银行做贷款。你放心就是。一般不会有太多问题。 供你参考！！

　　登记实务中，某申请人提出意欲撤回已经提交的登记申请，经受理人员询问得知，其申请的系基于二手房买卖的不动产转移登记申请，其系出卖人，而当受理人员询问买受人是否一并到场提出撤回申请时，得到的回复却是仅有其到场。

　　其询问是是否能够单方出具声明，提出撤回该登记申请，并声称买受人尚有房款尚未支付，故而其提出撤回申请。

01
可否单方撤回登记申请?
　　此类买卖合同中因一方不履行义务而引发纠纷的案例屡见不鲜，而守约一方往往针对如何保障其利益及在一方违约之后如何救济无所适从，本例情形下，当事人就想当然的想到了通过干预登记程序意图中止登记程序借以达到向买受人施压的目的，然而殊不知已经受理并材料齐全的登记申请非经当事人共同申请撤回或者其他法定原因，是不能随意予以撤回的。

　　在一方存在违约情形下，通过对登记程序的干预防止买受人通过产权登记顺利取得产权的前提系在合法合规前提之下，如抗辩权的行使，否则若守约一方违规阻止则极易造成自己违约而被另一方抓住把柄。

　　本例中出卖人主张撤回登记申请，依据《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)1.10.2撤回申请的规定：“申请登记事项在记载于不动产登记簿之前，全体登记申请人可共同申请撤回登记申请;部分登记申请人申请撤回登记申请的，不动产登记机构不予受理。”

　　可见在双方申请的模式下，登记程序自申请人申请后的进展乃系双方共同意思表示的结果，故而意欲撤回登记申请亦应需双方共同提出申请，出卖人一人到场向登记机构主张撤回显然并不能终止该登记业务。

02
可否延长受理时限?
　　在得到登记机构能否撤回申请否定的答复之后，买受人便主张，可否暂缓该登记申请业务的办理，等买受人将其房款债务履行之后，再重新该业务的进程，受理人员直接答复，登记程序有明确的时限要求，且在便利群众的要求和高效便民的原则指导之下，现今登记时限已然压缩的很短，若无法定或者规范明确规定，不可能为某一笔登记业务暂缓办理。

　　该出卖人仍不死心，便提出，不暂缓也可以，可否延长受理时限，现登记机构办结时限为五个工作日，而《不动产登记暂行条例》要求的时限为三十个工作日，其不要求在五个工作日内办结，只要在三十个工作日内办结即可。

　　针对出卖人新的要求，应否应予以满足呢?可以理解当事人提出该主张的目的在于给予其一定的时间再行通过协商的方式解决双方的债务问题，同时避免问题未解决之前不动产权属发生转移。

　　然而受理时限系登记机构自受理申请之后直至登簿发证期间的办理期间，且法规明确了三十个工作日的办理时限，再此期间内，登记机构必须完成登记申请的受理审核和登簿等环节并为需要发放证书和证明的申请人发证。

　　同时在提高行政效能，在行政审批事项上强调一次办好的大环境之下，各登记机构的受理时限已经被极大压缩，五个工作日实则为极短的期限。

　　那么在具有压缩时限限制的地区，申请人单方主张延长受理时限的，应如何处理呢?笔者以为受理时限压缩系对双方权益的保障，在没有异议的情形下，此种时限的提升系双方共同获取的利益，快捷服务、一次办好，一方获取权属，一方较为快速的获得贷款、房款余款等，实为便利民众的重要举措。

　　故而此情形下，主张时限的延长，实则系对这种权益的放弃，任何单独一方的放弃主张皆构成对另一方利益的损害，故而亦应以双方申请为原则，并且在双方申请的情形下，亦应严格限定在三十个工作日内，且明确告知登记机构以三十个工作日为**长办结时限，期间双方可共同申请恢复压缩时限，否则登记机构应以三十个工作日为时限，依规办结该登记申请业务，并由双方出具书面材料，以明确其对压缩时限办结权益的放弃事宜。

　　而若其提出将时限延长且超过三十个工作日的，纵使当事人提出免责声明，免除登记机构责任，仍应建议双方采用撤回登记申请后再行申请的方式，否则将严格依据办理时限办结。

03
可否提请异议登记?
　　出卖人两个主张均被否决，遂离开登记机构。然而其后又至登记机构，并主张异议登记，出卖人此番杀了个回马枪，显然是经人指点，然而，出卖人针对登记机构接二连三的意欲阻止登记程序，此番又提出异议登记主张，实则并不明智，亦非高明之举。

　　异议登记是利害关系人认为登记簿记载的事项存在错误而申请的登记，意图在于阻却不动产被第三人善意取得。然而此时登记申请尚未至登簿环节，理论上出卖人在登记簿上尚为权利人，且登记簿记载并无错误，其提出异议登记并不符合受理异议登记的条件。

　　纵使该登记申请已然经登簿，买受人成为登记簿记载之权利人，其针对该记载提出异议的，应提出登记簿记载确有错误的材料方能予以受理其异议登记申请。然而其与买受人之间的纠纷系合同纠纷，登记簿的记载经合法合规的登记申请程序完成，并不存在错误情形，故而亦难以受理其异议登记申请。

　　那么此情形下，有一种主张略有剑走偏锋之嫌，其主张由出卖人一方夫或妻提出异议登记，前提是出卖人已然结婚，且登记簿中仅记载其一人为权利人，在此情形下，是否具有阻止登记程序继续进展的可能呢?

04
夫妻另一方提出异议登记是否可行?
　　前文已经阐述，在登记申请尚未登簿之前，因其作为权利人身份，出卖人不能提出异议登记申请。然而若符合前述条件的，登记簿仅记载出卖人一人，且其已然结婚的，是否可由其夫妻另一方提出异议登记申请而实现阻却登记程序的进展呢?

　　此情形下，若夫妻另一方主张财产系夫妻共有，并能够提供财产约定或者夫妻存续期间购买的证据，证明登记簿记载存在错误的，且在登记申请尚未登簿之前，纵使此夫妻具有串通之嫌，但登记机构实则难以予以审核，显然应予以受理其异议登记申请，问题是该异议登记是否能够阻却登记程序的进展呢?

　　原来《房屋登记办法》第七十八条规定：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”

存在下列情况的二手房，不能买卖：

1、未依法取得房屋所有权证的房屋;

2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;

3、鉴定为危房的房屋;

4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;

5、在农村集体土地上兴建的房屋;

6、已经被列入拆迁公告范围的房屋;

7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

8、所有权有纠纷的房屋;

9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;

12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二手房买卖，二手房签约前要注意哪些问题？

合同都是有效的

合同价格作到160以内的话，全部税收是合同价的7.65%，是普通住房！首套现在还是可以8.5折的！

一楼说的不对，
第一：没有土地证就说明没有从土地局方面得到合法的手续，只是从房产局得到的证，其次，如果只有房产证的话，楼主你自己住那个房子到没什么事情，但是如果拆迁，或是你要把这套房交易就有会出现很多麻烦，风险还是比较大。
第二：是否抵押可以从两个方面看，一个方面是房产证上面是否有印章，印章上会写某银行或是某机构的单位名称和为什么抵押。另一个方面去房产局去看，现在的房子都是有房产证号的，可以查的到。
第三：对方不能让你0付清房款，你只付一部分定金就好了，不要由卖主指挥，交易是公平的
第四：买二手房要注意很多，比如，1.该楼房未来的规划，是否拆迁，自己有个判断，再可以去市政府问，（现在都是政务公开了，所以不要担心，不公开你可以找他们领导，更可以找他们领导的领导）
2.楼的施工质量
3.是否死过人
4.结构上是否某地方漏水（注意上下楼，还有水龙头所对应的侧墙）
5.网线，电话线的内线是否坏掉了（如果坏掉了就得换，换成外线，外线的话满房子有得打眼，很不好）
6.老房主是否改造的房子，是否把某处的墙给打掉了，还有那个地方是否弄了个壁橱都要注意，要不就会出现春节联欢晚会那个小品的情形，就会把别人给“破相”了。
7.暖气是否漏水，暖气是否老房主是否改建过，哪里改建注意，一般人不懂，改建的接口处容易漏水。
8.原房主的德行是否足够好，要是不好，就不要与其正面交锋，冷冷的对待，少说话，城府深些，这种人就会心虚，因为这种人没见过世面，所以比较自卑。
大概就这些了，希望楼主满意，祝你的房子买的成功

正常过户1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间**早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间**早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。[4]
5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

7.登记费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。[5]

更名是可以的，不过前挺是要一性次付款

你好，你这种情况好像有点不可能的。不知道你是哪个城市或者偏远地方。因为现在售楼买房人只要交了定金，与开发签定了买卖合同，基本上就会到房产局去备案，只要备案后，那名字是不可能更改的。
如果如你所说的这个情况，你要注意了，你必须到开发商那查询下，这套房子是否真是卖给对方的。还有，你在交易的时候，必须交钱的同时到开发商那改名字（你可以带上现金交易，比较保险），这些手续当着开发商人的面完成。
如果以上程序完成了，你按一手房交税。首套房90平米以下%1，90平米到143平米是%1.5，其它的是%3.维修基金多层是按每平米75元，电梯房也就是小高层按每平米120元。各地方会有点出入，但是不会多大。