问答 借名买房如何打赢官司 其他
打赢借名买房官司就是有证据证明是借用他人名字买房,如果借名合同无效,借名人取得房产,借名人只有请求权。 借名买房是不动产产权证书登记人借名买房,在发生争议时会优先保障房屋产权证上物权人的权利。权属证书是权利人享有该物权的证明。权属证书记载的事项,应当与登记簿一致,不一致的,利害关系人认为登记簿记载是错误的,可以更正登记,记载的权利人同意更正或者有证据证明有错误的,机构应当予以更正。
房子是单位的福利房,职工只享有所有权,只能办理房产证,不能办理使用权证,为了降低成本,便将房子登记在他人名下,一旦出现纠纷,除非单位同意,购买人是得不到所有权的,即便达成协议,单位不同意是无法变更到实际购买人名下的。已有1个回答
百科 借名买房如何打赢官司 购房政策
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问答 借名买房没签协议官司怎么打 房产纠纷
借了别人的名字也买房子,但是没有签署协议的话,也可以凭借着其他的证据证明借名买房的事实存在,这种情况其实是比较多见的,遵循着当事人对自己提出主张,有责任提供证据的原则,如果证据查明属实的话,也可以被认为是认定事实,法院也会酌情进行判定,证据主要包括有当事人的陈述书证,物证,视听资料,电子数据以及其他证人的证言。 因为现在很多的城市都存在有限购的政策,导致有一些人不具备有买房的资格,以其他人的名义登记买房,但实际出资人是其他人,这种情况所需要承担的法律风险还是比较高的,如果登记人反馈,而事实购房人不能够证明双方之间的委托代理关系,并且证明自己支付了购房款的话,想要在取得房屋产权或者是收回购房款是很困难的。已有1个回答
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在借名买房中,购房合同是否有效需要分不同情况而定:
1. 如果购买的是商品房,该房屋买卖合同为有效合同。因为商品房为意思自治,买受人可以根据自己的意志进行购买房屋。
2. 如果购买的是经济适用房、拆迁房、回迁房、福利房等带有个人身份的房产,这类房屋买卖合同为无效合同。因为这类房产的购买者需具备一定的资格,没有资格的人借用他人名义进行购买的,有违相关政策和法律。
借名买房合同,在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能被认定为无效。
其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑,政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策,在开发安居房和限价房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴,而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。
在法律上,借名买房中存在着诸多风险:(1)登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。
(2)第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议,实践中,借名买房双方进行约定时,事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系,真正的房主是自己,但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议,否认借名买房的事实,确认该房产为夫妻共同财产。
(3)房产被登记购房人处分(转让或抵押)或被法院执行。已有3个回答
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在借名购房中,涉及双重法律关系:一为内部关系,即借名人和出名人之间的借名购房合同关系;二为外部关系,即借名人或出名人将房屋出卖给第三人,形成其和第三人的买卖合同关系。
先探讨借名购房的内部法律关系,即借名购房合同的法律性质及其效力。我国合同法并未将借名购房合同作为典型合同予以规定,故其为非典型合同,即无名合同。借名购房合同侧重于借名人和出名人之间的信赖关系,借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下,其法律性质与委托合同相似,故可类推适用委托合同的相关规定。
应注意的是,借名购房合同不是信托合同。在信托合同中,受托人不仅取得信托财产的所有权或其他权利,且其对信托财产有积极管理和处分的权利;而在借名购房合同中,借名人对财产仍有占有、使用、收益和处分的权利。此外,借名购房合同也不是通谋虚伪表示。在通谋虚伪表示中,表意人没有作出意思表示的真意,相对人对此明知并达成合意,因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名购房合同中,借名人确有将房屋登记于他人名下之法律拘束意思,出名人也在这个意义上为允诺,双方达成真实的意思表示。因此,借名购房合同与通谋虚伪表示有别。
判断借名购房合同是否有效,关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定,两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效,后者与公共利益无涉,应为有效。对此,应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断:如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房,则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策,因其未违反公共利益,应为有效。已有3个回答
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“借名买房”发生的原因、形式多种多样,限购政策的施行使得借名买房事件频发,导致相关司法实务混乱,难以有效及时辨别并规制,完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本期旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论,归纳提炼借名买房的司法裁判规则。
截至2018年12月,在中国裁判文书网直接键入“借名买房”检索出共计3170篇裁判文书,其中刑事案由1篇,民事案由2809篇,行政案由14篇,由**高人民法院裁判的仅有1篇。
基本理论
一、借名买房的原因:
(一)规避法律、政策:1.规避房屋限购令政策;2.规避限贷令以及其他贷款障碍;3.简便手续、减少税费;
(二)争享特定购房优惠;
(三)隐藏真实的财产信息;
(四)其他原因。
二、借名买房的风险:
1.借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。
2.借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事,不承认借名之事。
3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议,否认借名买房的事实,要求确认该房产为夫妻共同财产。
4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。
裁判规则
实务要点一:
借名买房协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同。
案件:谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书 (2011)民申字第261号
来源:中国裁判文书网
**高院认为:
关于第一个问题。根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实,再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》,且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下,但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产,再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定:“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方(谭万兴)的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有,乙方不得以任何理由向甲方(广志公司)或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外,本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付,因此,一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议,但其无法否认代持有的事实,其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付,故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。
实务要点二:
因借名买房需承担被法院强制执行的风险时,不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。
案件:辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉二审民事判决书(2018)辽民终211号
来源:中国裁判文书网
辽宁省高院认为:
关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实,目的都是规避限购政策,行为目的及方式均存在不正当性,具有法律上的可非难性”,首先,限购政策为房地产市场的行政调控管理手段,非法律和行政法规的强制性规定,且徐沛欣占用了曾塞外的购房资格,曾塞外即失去了购房资格,并不会导致本地区限购政策的落空,并不损害公共利益。其次,案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及与曾塞外的保证合同之前,并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此,徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的风险,但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。
实务要点三:
对于亲属之间约定的借名买房协议,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。
案件:1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2017)京民申4182号
来源:中国裁判文书网已有5个回答
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