五证

大家都知道房产五证齐全与否，对于买房来说是一件大事，虽说五证齐全不代表完全没有风险，如若五证不全确实会有很多不可控风险，并会给后续的交易产生诸多不便。那么，今天我们就再来一起了解下，何为房产五证，又应该如何查询吧。

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什么是房产五证?









房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

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什么是五证？





国有土地使用证
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。



根据我国《城市房地产管理法》的规定，开发商转让房地产，必须要和市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。



建设工程规划许可证
《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属于非法用地，其工程建筑也是违章建筑，所以不能领取房地产权属证件。


建筑工程用地规划许可证
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。


建设工程施工许可证
《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，是不受法律保护的。


商品房预售许可证
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

房地产不动产开业的时候，要办理相应的文件，也就是所谓的五证。但许多购房者并不清楚五证意味着什么，这也是购房者要关注的问题。那么，五证所指的是什么呢？“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。

很多购房者在买房的时候，为了追求低房价，就是怀着侥幸心理购买五证不全的房子或者没有仔细检查开发商证件是否齐全。其实，购买五证不全的房子，需要承担很多的风险。不要为了低房价或因一时疏忽而冒着极大的风险去购买，否则得不偿失、后果自负。今天就为大家介绍一下五证和购买五证不齐全的房子所带来的风险。



（一）什么是五证

国有土地使用证



《国有土地使用证》是土地使用者使用国有土地的法律证明，受法律保护。国有土地只有使用权，分为土地转让和划拨，一般开发商拿到地建房子就是通过国家政府的土地转让获得使用权，年限一般在70年。



建设用地规划许可证



建设单位用地的法律凭证，没有此证用地单位就不能用地，房地产商的买卖这一类房子也属违法行为，因此也就不能获得房子的其他相关证件了。房地产开发商在建设用地时首先要取得批准建设用地的文件。

建设工程规划许可证



是建设单位依法实施建设工程的凭证，使其能在建设活动中接受监督检查。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。这个证是满足城市规划需求的，即在开发建设前就预设好了要建设商业、还是住宅，都有明确规定。



建筑工程施工许可证



建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，没有开工证的建设项目均属违 章建筑,不受法律保护。这个主要是审核施工方是否具备相应条件的文件。



商品房销售(预售)许可证



政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，由市国土房管局统一印制、办理登记审批 和核发证书。预售这个概念一般是期房，还未建设好。



（二）购买五证不齐全的房子有什么风险

1 不法开发商骗取定金

有时候甚至土地都没买好，在没有预售资质的情况下，就设置售楼部进行楼盘销售，利用精致的沙盘以及广告来吸引购房者，从而骗取购房者的定金。

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中开发商必须具备：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

简单来说，五证”是指：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一;《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

一般购房者无须记住“五证”的名称和发证机关，您在购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。






五证不全有哪些风险

骗取定（订）金
不法开发商为了套取购房者钱财，土地都没搞定，先把售楼处搭起来。沙盘一放，广告一出，看上去似乎实力强盛金碧辉煌，也能唬住不少人，欺骗购房者要买好房源好户型，就得先交定金、订金。一拿到钱，开发商就卷款跑路。





房屋质量没保障
开发商没有五证，也就是说开发商很有可能没有建造商品房的资质，更没有出售商品房的资格。这样的房子质量很难有保障，你还敢买吗？





配套设施是个景
不法开发商喜欢夸大其词，说该楼盘对口名校、将设地铁站、配套有公园、泳池、超市等，其实是个未知数。





混淆商住房与住宅
没有五证，你也看不到房子的性质。开发商有意混淆房屋性质，许多LOFT、SOHO等形态的新房，说是单价较低，市民买后才知是商业用地，土地使用年限短，还要交商业水电费和较高的契税等。





一房多卖
不法开发商爱用非正式合同冒充正式合同，经常造成“一房二卖”，使购房者长期拿不到房产证等。

房地产五证是指由房地产有关部门签发的房屋买卖合法的有效证件。是指开发商在房地产市场上出售商品房所需的各项资格，并依照相关法律法规，在房地产主管部门办理各类销售手续。在房地产开发企业出售商品房时，必须满足一定的条件。

流程
规划用地许可--土地使用--建筑规划许可--建设许可---预售许可
规划局---土地管理局--城市规划局--规划局--房管局

五证两书 一、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请,经城市各级人民**颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民**房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件
六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格 "五证"中**重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

房地产开发五证是以下这几个证件：
1、《国有土地使用证》
在经过使用者的申请之后，各地方的政府会颁发国有土地使用权的法律凭证，而这个凭证就是《国有土地使用证》。国有土地使用权的取得方式有两种，一种是划拨的方式，还有一种是出让的方式。
2、《建筑用地规划许可证》
《建筑用地规划许可证》是建设单位向当地的土地管理部门申请使用土地之前，由城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的一个凭证。
3、《建设工程规划许可证》
这个证件是建设工程，符合当地规划要求的法律凭证，一般会有比较详细的图纸，同时会在里面载明用地项目的信息。
4、《建筑工程施工许可证》
这个证件是建设单位进行施工的法律凭证，有了这个证件之后，就代表施工单位已经具备了施工条件。
5、《商品房销售(预售)许可证》
这个证件是当地房产管理部门允许开发商销售，或者是预售商品房的一个批准性的文件。

“五证”是指：
《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；
《建筑工程施工许可证》;
《商品房预售许可证》。

　　通常情况下，房地产开发商在取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》后，就可以领取《预售许可证》，这也就是我们所说的五证齐全，只有五证齐全的情况下，购房者才可以顺利的进行房产证办理手续。
　　在购买房屋的过程中，不仅要查验房地产开发商是否五证齐全，同时，还需要注意以下3点：1、评估自身的经济能力，这也是为了确保计算出购房者可以承受的**以及月供的额度。2、在购房之前学习一些房地产的基础知识，如果房屋所涉及的金额相对比较大，那么在购房过程中对于房产知识不了解，可能会遇到许多的问题。3、不要轻信售楼广告的内容，尽可能去实地进行查看，同时保留广告单页等宣传资料，日后如果不兑现这些材料，也可以作为追究法律责任的有力凭证。

房地产开发五证指的是，建设工程规划许可证，国有土地使用权证和建设用地规划许可证，建设工程许可证，商品房销售或预售许可证，这就是五证。
开发商在开盘销售之前一定要把这些证件办理齐全。 想要知道开发商的五证是否齐全，购房者可登录当地的官网查询，购房者也可以向房地产管理部门查询，因为有一些开发商在预售商品房时不出示五证，但是购房者可以要求开发商出示，购房者有知情权。
另外如果实在是不确定开发商是否五证齐全，也可以去银行询问一下，因为银行在放贷的时候，对项目和开发商的审查也是非常严格的。
如果开发商的五证不齐全，那么非但办不到产权证，就连和购房者签订的预售合同都是无效的，为了防止开发商五证不齐，一手房实行网上合同备案登记。

房地产开发的流程包含了很多的内容，首先需要建设用地预审，然后要发布征地的通告，接着要开展征地调查，同时还要确认征地的调查结果。在调查结果出来了之后，需要组织征地的听证，然后要举办征地的组建报批，而房地产开发的5个证件分别是建设用地，规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程施工许可证以及商品房预售许可证，这几个证件都是比较的重要，在买房的时候都要仔细的查看。

普通的买房人并不记得“五证”的名字和发证机构，事实上也没必要去记那么多。你买房子的时候，只要看看“两证”，比如《国有土地使用证》，《预售许可证》。因为，没有《国有土地使用证》的情况下，就没有《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，而没有《规划许可证》和《施工许可证》，就无法获得《预售许可证》。

房地产开发五证顺序是什么？房地产五证办理顺序是怎样的？由于提交相关资料等时间的不同，五证取得证件的顺序也会存在一定的差异，但是五证齐全是项目合法销售的条件，所以最好是购买五证齐全的房屋。

很多人都在问开发商五证是什么？房地产开发商五证齐全是那五证？当然很多没接触过房地产行业的对五证确实很不熟悉，小编现在就把房地产开发商五证一一道来。

买五证不全的房子有哪些风险?

根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商向您出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含您将要购买的房屋。

房地产开发五证指什么? 作为地产开发企业，开发任何项目都必须按政策办理五证。即：《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，我们简称“房地产五证”。