• 问答 房子买卖合同无效情形有哪些? 其他

    1、商品房买卖中开发商的项目开发违法
    没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》等,项目被确认违法,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,会导致商品房买卖合同无效,合同无效的出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。
    2、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的
    出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,商品房买卖合同无效。
    《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
    出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
    特别提示:
    在起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的,商品房买卖合同可以认定有效。也就是说,即使出卖人在签订商品房买卖合同时,出卖人没有取得商品房预售许可证明,但是,在买受人起诉前出卖人已经取得的,如果买受人再主张合同无效,法院可以不予支持。
    因此,若买受人欲以此为由主张退房的,应在得知该事由后抓紧时间立即主张,以避免因犹豫不决而丧失**佳诉讼时机。
    这里需要注意的是:
    第一,签订商品房买卖合同时,出卖人未取得商品房预售许可证或者提供虚假的预售许可证;
    第二、出卖人出于故意;
    第三、在起诉前仍未取得商品房预售许可证。
    3、出卖人在订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,商品房买卖合同无效
    《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
    房屋已经抵押的事实,必须发生在房屋出售前,且出卖人存在故意隐瞒的情况。由于房屋在出售前已设定抵押,抵押权在先,因此,将直接影响买受人办理产权登记。此时,买受人可以向法院主张确认商品房买卖合同无效。
    这里需要注意的是抵押权在先;出卖人故意隐瞒。
    在购买商品房时,房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同,之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节,是交易双方订立的一份契约,对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。
    但是,有些卖房人为了追求经济利益,往往处处设置陷阱,买房人防不胜防,建议购房者在签订购房合同时,委托律师签订合同。

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  • 问答 期房买卖合同无效后果是什么呢? 买房合同

    以国家法律法规为准。
    法律依据 **高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
     第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

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  • 问答 房屋买卖合同无效情形有哪些,如何解除房屋买卖合同 房屋交易

    付款方式 付款时间 过户时间 交房时间 违约责任

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  • 问答 房屋买卖合同中哪些属于无效合同 其他

           房屋买卖合同中的无效合同有这些:1、房产和地产分别转让的。2、没有办理登记过户手续的。3、产权主体存在问题的。4、没有保障优先购买权的。5、单位集体违反规定买房。6、交易过程有欺诈行为。7、转让不得转让的地产。

      1、房产和地产分别转让的。房屋是附着在土地上的,房屋和土地具有不可分离的特点,所以房屋所有权转让时,房屋占用范围内的土地使用权也要一起转让。如果房产所有权和土地的使用权转让给了不同的当事人,或者交易时只转让房屋所有权但是没有转让土地使用权,那么这种买卖合同是无效的。

      2、没有办理登记过户手续的。房屋所有权的转移以签订合同后买卖双方到房管部门登记过户作为标志,如果没有办理过户,那么房产买卖合同无法生效,房屋所有权转移也没有法律效力。所以即使房屋交付了,也是无效的。所以在房款全部交齐之前一定要办理过户手续。

      3、产权主体存在问题的。房屋的产权所有人主体才能出售该房屋,不是所有权人的,买卖无效,房屋的产权为共有的,那么所有的产权共有人同意之后才能出售。出售时需提供同意证明。

      4、没有保障优先购买权的。优先购买权是指在房屋出租的情况下,承租人有权优先购买此房屋,还有就是房屋所有权为共有的情况下,共有产权人也有优先购买权,如果房屋所有权人出售房屋时侵犯了他人的优先购买权,那么享有优先购买权的人可以向法院申请宣告买卖无效。

      5、单位集体违反规定买房。单位集体如企事业单位,机关团队等,购买城市私有房屋是违反规定的,如果有特殊需求要购买,那么需要政府的批准才可以。违反规定的购买行为是无效的。

      6、交易过程有欺诈行为。城市私有房屋的买卖应当按照政府的相关规定,按照质量来进行定价,房管机关在同意后,交易才能生效,双方不得反悔,应当按照合同的规定进行交易,如果在房屋质量或者其他方面存在欺诈行为的,那么购买者可以提出重新协商定价,如果协商未果,可以向法院提起诉讼。

      7、转让不得转让的地产。某些地产是法律规定不得转让的,转让此类地产就是属于违法行为,自然也是无效的。

      房屋买卖合同签订的时候一定要注意保护自己的权益,避免上当受骗,一定要在签订前再三确认房屋的各种情况,检查合同条款,避免无效合同的情况出现。

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  • 问答 房屋买卖合同可以代签吗,哪些房屋买卖合同无效 房屋交易

    授权的话就可以签订

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  • 问答 农村房屋买卖合同无效法律怎么规定? 其他

    现在的国家政策是城镇居民不允许购买农民宅基地,在这个法律政策下 ,如果你是城镇居民 ,无论使用什么样的合同购买 ,都是违反法律规定的 ,也就注定了都是无效合同 。

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  • 问答 哪些买卖合同无效,为避税做低房价买卖合同有效吗? 房屋交易

    没必要要求终止,只要是给你的房款不变就可以了

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  • 问答 哪些房产买卖合同属于无效购房合同 房屋交易

    以下合同属于无效合同:

    1.无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。
      2. 限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。
      3.以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
      4.以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
      5.乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
      6.双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通,损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。
      7.当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

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  • 问答 房屋买卖合同无效条件是什么? 买房合同

    一、二手房买卖合同在以下几种情况下会被认定为无效:

    1、 当事人无民事行为能力或限制行为能力

    根据规定,房产交易合同的签订人必须是完全民事行为能力人,如果当事人没有民事行为能力或者被限制了行为能力,那么他所签订的合同就会被认定为无效。通俗地说就是,合同签订人必须是已经成年,且没有因为触犯法律等行为被剥夺政治权利的人。

    2、 以欺诈为目的签订的买卖合同

    不管是买家,还是卖家,如果在签订房屋买卖合同时是以欺诈为目的的话,那么该合同就很有可能被认定为无效合同。比如,买家或者卖家的身份信息是虚假的,或者是房产交易的价格是虚假的,又或者是卖家隐瞒了房产已经被抵押的事实等。

    3、 以胁迫手段签订的房屋买卖合同

    在房产交易中,卖家若是以强迫、威胁等方式将房产出售给买家,那么双方签订的买卖合同就很有可能被认定为无效。比如,一方趁对方处于危难之际时利用对方的迫切需求,强迫对方接受明显不利的条件所签订的买卖合同。

    二、不能进行买卖的房产

    根据我国相关法律规定,不能上市交易的二手房有:

    (一)未依法取得房屋所有权证的房屋;

    (二)只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;

    (三)鉴定为危房的房屋;以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;

    (四)在农村集体土地上兴建的房屋;

    (五)已经被列入拆迁公告范围的房屋;

    (六)所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;

    (七)所有权有纠纷的房屋;

    (八)已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;

    (九)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

    (十)房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;

    (十一)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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  • 问答 房屋买卖合同有效期是多久,哪些房屋买卖合同无效 房屋交易

    买卖协议的有效期是永久的,除非是:1,一方违约不履行协议内容。2,不合法被法院确认无效。3,协议双方协商终止协议的继续履行。相信你们签定的协议一定约定了付款的时间,过了时间对方不付款,则代表了他违约,该协议就无效了。你就该房可以和其他人签订买卖协议了。对方违约的,定金1000元不用返还。

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  • 问答 房屋买卖合同无效条件是什么? 买房合同

    法律法规:《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、**高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定。
    (一)房屋与土地分开转让的,(现实中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让/地产不得转让) 法律规定:
    《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定:“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的外,不得分离”
    《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”
    《城市房地产管理法》第四十二条规定:“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
    法理分析:房屋是建筑在土地上的,为土地的固定附着物,二者之间具有不可分离性,否则,极易引起损失或导致纠纷。因此,房屋的所有权通过买卖合同转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,则该类买卖合同应当是无效的。
    (二)侵犯优先购买权的。 法律规定:
    《民法通则》第七十八条第二款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”
    《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条条也有相应规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法理分析:房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时,在同等条件下,其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说,所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的,必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出卖房屋的,其买卖行为一般应为无效。(三)因欺诈而转让商品房的。
    法律规定
    《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
    (四)商品房预售违法的。
    法律规定我国《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;
    按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。



    (1)根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,无民事行为能力的人不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。

    (2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。

    限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

    (3)以欺诈签订的房屋买卖合同。

    这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

    (4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。

    指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

    (5)乘人之危签订的经济合同。

    是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

    (6)双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。

    是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

    (7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

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  • 问答 期房买卖合同无效条件是什么呢? 买房合同

    期房买卖造成的纠纷该如何诉讼? 期房买卖而造成的诉讼 期房买卖在是一种在卖方取得产权之后办理过户的一种形式,但由于其时间的预期性,如果这段时间内房价大幅度波动的,则会造成相当一部分当事人选择了,准备违约. 也就是房价涨的时候,卖方想违约,大跌的时候,买方想违约。
    而不管是哪一方,他们要求违约的理由大多是相同的,就是以目前法律有规定,期房不能转让为理由,要求主张买卖合同无效.所以在我此类诉讼中,经常会碰到不少律师会提出这样的自相矛盾诉讼请求,"主张买卖行为无效,要求解除合同".我每次都会问他,你到底是要主张合同无效还是要解除合同,这是两个不同的法律概念.只有一份有效的买卖合同,才可以要求解除,而如果是无效合同的话,则自始无效,根本就不存在解除的问题,其实这也是律师所犯的原则性错误。
    其实争了半天,无非就是要确认一个事实, 这样的期房买卖行为是不是有效,是不是被法律所认可.期房买卖合同可以认为是一种附条件生效的合同,是以卖方办出产证为合同生效条件,当然是有效合同,受法律所保护的。
    另上海高院在<关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答>中也说明"高院在今年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)对此作了阐述,明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。
    其理由是:房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。
    而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。
    "可见,期房买卖合同是有效合同,对于买卖双方都是有义务遵守和履行的,千万不要因为一时的利益,而冒然违约,从而导致更大的损失。

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  • 问答 房屋买卖合同无效条件是什么? 买房合同

    一、购房合同无效的情形有哪些?
    (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
    (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
    (三)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证明;
    (四)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    (五)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
    (六)出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房人无法取得房屋;
    (七)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
    (八)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
    (九)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%;
    (十)出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
    (十一)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋权登记。
    二、购房合同无效怎么办?
    购房买卖合同无效怎么办?一般情况下,都是由开发商的原因导致合同无效,因此购房者可以要求开发商承担违约责任。
    我国法律规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
    (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
    出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。建议您通过较大较有名的中介机构进行咨询诸如此类的问题 比如菁英等等。

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  • 问答 房屋买卖合同被确认无效怎么办?确认房屋买卖合同无效是确认之诉吗? 买房合同


      小产权房作为一种物权,也具有占有、使用、收益和处分的性质。既然有处分的性质,在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设,但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设,也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地,但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度,依据**高法院对合同法的解释,只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同,因此小产权房的买卖协议有效。

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  • 问答 房产交易中,什么买卖合同无效 房屋交易

    1、以欺诈手段签定的房地产买卖合同。

    一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使当事人发生错误认识而签定的房地产买卖合同属无效合同。

    2、以胁迫的手段签定的房地产买卖合同。

    一方当事人以使对方财产、生命、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的房地产买卖合同属无效合同。

    3、乘人之危而签定的房地产买卖合同。

    一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。

    4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。

    根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定***人***实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定***人***签定合同,由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。

    5、限制行为能力人未取得法定***人的同意而签定的房地产买卖合同。

    限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房地产买卖应当由其法定***人代为签定合同或取得法定***人的同意。没有法定***人的同意,限制行为能力人签定的房地产买卖合同属无效合同。

    6、恶意串通所签定的房地产买卖合同。

    双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签定的房地产买卖合同属无效合同。

    7、没有签定书面合同又无据可查的房地产买卖合同。

    当事人之间仅是口头表达没有签定书面房地产买卖合同,又无据可查的,属无效合同。

    8、与法律明文规定不能交易的房地产所签定的房地产买卖合同。

    与军产、院产、校产、期房、拆迁公告范围内户籍冻结、未经抵押权人同意、未经共有产权人同意、权属有争议、已被法院查封或依法限制转让、上市出售后形成新的住房困难、擅自改变住房性质、县级以上人民政府规定其不宜出售、经济适用房不够上市出售条件的房地产所签订的房地产买卖合同属无效合同。

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  • 问答 商品房买卖合同有效期是多久?哪些买卖合同是属于无效合同 公寓住宅

    这房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。

    不管是二手房还是新房,一般都是到拿到新产权时,合同才会自动终止。
    一般二手房买卖合同都会有到房地产管理部门登记过户的**后日期,这个一般就是合同的有效期。

    商品房买卖合同一般都没有有效期,一般是到产权登记办理完成。

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  • 问答 确认买卖合同无效该如何处理呢? 房产纠纷

    《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
    我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失

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  • 资讯 11种情况购房买卖合同无效可被解除 房价

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    实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么,究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来,主要有以下11种:
  • 问答 如何判定经济适用房买卖合同无效 买房合同

     经济适用房买卖合同效力的认定:
      1、合同是否有效应参照以下法规:《中华人民共和国合同法》第四十四条 “依法成立的合同,自成立时生效。”第五十二条 “有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
      2、关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题,有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章,不是行政法规,但是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号(十一)条也明文规定“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规,效力高于国务院部委的规章,且属于行政法规的强制性规定,违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售,应当认为是无效的。
      3、从近几年来北京(如大兴及顺义)、黑龙江、河南省等地法院的判例看,经济适用住房未满5年按市场价格上市出售,多以私下交易经济适用房的行为违反了国家的强制性规定为由被认定为买卖合同无效。也有个别案例认定,涉案房产交易时(2003年)没有无论是国务院部门规章,还是北京市地方政府规章,对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定;而且,违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效,**终认定购买经济适用住房不满5年买卖经济适用房的行为有效。
      4、经济适用房在满五年后出售,政府行使优先购买权政府并无明确的细化规定,买卖双方只要达成合议,签订了买卖合同,该合同即为有效;经济适用房在满五年后出售,但在交易中出于避税目的,将交易价格做低,房屋买卖合同仍有效,但是应纳税方应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》补缴税款,并缴付滞纳金。

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  • 百科 如何审核商品房买卖合同,避免合同无效 签约下定

    baike40843
    购买商品房前,审核土地使用权是否存在抵押,仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件,咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序。商品房买卖合同无效的情况有出卖人主体不当、买受人主体不当、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。购房者需要避免以上情况的出现,选择有信誉的开发商和房产中介公司,了解有关法律法规和政策。