资讯 全国空置房多达1.3亿套!房产空置率如此之高,空置税会来吗 城市区域房价
资讯 中国空置率空前奇高!或将迎来空置税?! 房价
问答 空置率怎么算?何为空置率 空置率的计算方法 房屋交易
理清各种指标的定义与内涵,结合中国特色找出问题所在,才能有助于更好地认识市场,并让政府合理、正确地制定相关政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令,让市场恢复其自我调节的功能。
来源:网易研究局(ID:wyyjj163)
作者:任志强
几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意,忽略了产生这些名词背景的原因,因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响,导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用,并一错再错的误导着中国的经济和民心。
我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。
01
房价收入比误导政策
这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。
国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。
之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ,只兼顾社会的中位以下水平。
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。
房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。
房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。
中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。
中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。
但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。平均数的**大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。
当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。
2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。
2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,**低价2000多元/平方米,**高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。
上海市**高房价为30万元/平方米,**低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米,中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。
可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上,平均数大大提高了市场对房价的认知。
中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。
房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!
当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。
国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。
因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。
我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。
正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。
当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。
因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理,以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法,让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。已有4个回答
问答 空置率怎么算? 何为空置率?住房空置率从何而来? 其他
如果把中国的房地产市场比作一个水池,过去十年这个水池的水位持续快速上升,也就是说中国的住房存量大幅增长。原因很简单,因为水池进水的速度一直大于出水的速度,也就是说每年新建的房子一直大于新卖出的房子,甚至连**火的2017年也不例外(新开工17.9亿平,新销售16.9亿平)。过去水位上升没有问题,因为水池是空的,但如果水池满了,再持续进水就可能爆发风险。那么问题来了,中国房地产市场这个大水池现在水位有多高?中国住房过剩了吗?
这是一个很重要但也很复杂的问题。由于各种历史原因,中国的住房体系和产权结构十分混乱,关于整体住房存量没有一个准确的统计。现有数据大多存在缺陷。我们这篇报告将系统梳理中国的住房供应体系,并在现有数据基础上进行估算,力求厘清中国住房总量,并与国际水平进行对比分析中国住房是否过剩。
一
透视中国城市住房供应体系:
我们身边的四大类住房
厘清中国有多少住房首先要搞清中国的住房供应体系。中国特色的住房供应体系呈现典型的城乡二元结构,农村多为宅基地自建房,城镇则以商品房为主,两条线并存。过去大部分人住在农村,但随着城镇化率的不断提升,中国未来的住房体系一定是以城镇住房为主,平时我们所说的房价也主要指城镇住房,因此本文将以城镇住房作为研究标的。
接下来就让我们梳理一下现有城镇住房供应体系,搞清楚城镇住房的各种类型。经过多轮市场化改革,除了历史遗留的已购公房,我国基本确立了以商品房为主、保障性住房为辅的城镇住房供应制度,还有不太合法、屡禁不止的小产权房作为补充。
图表1 我国城镇住房供应体系
资料来源:公共资料整理 如是金融研究院
目前这套城镇住房供应体系源自1994年的城镇住房制度改革。1994年之前,城镇住房主要是计划分配的公房,也就是我们常说的福利分房。公房主要由政府、企业、军队兴建,私房极少,基本被取消。福利分房产生了很多问题。1985年国家对城镇住房调查结果显示,人均住房面积仅2-4平方米,远远不能满足人民的居住需求。
1994年房改之后,城镇住房体系进入新时代,经过二十多年的发展,逐步形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的格局。
第一类是已购公房。房改之前的存量住房,也就是单位分配的公房参加房改逐渐商品化,职工通过工龄折算,按照成本价或者标准价购买已建公房,根据建设主体可分为央产房、军产房、房改房等,现统称为已购公房。
图表2 已购公房分类已有3个回答
问答 空置率是什么 如何计算空置率 注意事项
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。 空置率的定义 空置率主要用在国内,与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后,空置的房子与建成的房子之比。 空置率的种类 按照所依据的房地产市场类型的不同,空置率可以分为存量市场的空置率 空置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是,空置并不区分房屋的新旧,无论初次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用者时,都可被视为空置房屋。 房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指初次进入市场的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--当前流行的空置率的计算方法有三种:空置率=全社会空置房面积/全部住房面积 空置率=空置商品房面积/**近三年内竣工面积 空置率空置率=空置商品房面积/当年竣工面积 众所周知,三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍,全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样,计算结果自然大相径庭。已有1个回答
问答 什么是住房空置率 怎么计算空置率 其他
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。 住房“空置率”为何被“空置” 商品房空置率对房地产投资波动的影响 空置率的定义 空置率主要用在国内,与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后,空置的房子与建成的房子之比。 空置率的种类 按照所依据的房地产市场类型的不同,空置率可以分为存量市场的空置率 空置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是,空置并不区分房屋的新旧,无论初次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用者时,都可被视为空置房屋。 房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指初次进入市场的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--当前流行的空置率的计算方法有三种:空置率=全社会空置房面积/全部住房面积 空置率=空置商品房面积/**近三年内竣工面积 空置率空置率=空置商品房面积/当年竣工面积 众所周知,三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍,全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样,计算结果自然大相径庭。已有1个回答
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问答 什么是房屋空置率 空置率从何而来 其他
房屋有空置率,到底什么是空置率呢?房屋空置率的高低意味着什么?空置率又是怎么来的,就让小编告诉你把。 什么是空置率? 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。 空置率的种类 按照所依据的房地产市场类型的不同,空置率可以分为存量市场的空置率 空置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是,空置并不区分房屋的新旧,无论初次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用者时,都可被视为空置房屋。 房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指初次进入市场的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--当前流行的空置率的计算方法有三种:空置率=全社会空置房面积/全部住房面积 空置率=空置商品房面积/**近三年内竣工面积 空置率空置率=空置商品房面积/当年竣工面积 众所周知,三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍,全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样,计算结果自然大相径庭。已有1个回答
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