• 资讯 商品房认购协议有哪些内容?签认购合同中应注意什么? 知识

    news3594154
    在购买商品房的时候,有些朋友签订的是房屋购房合同,有些朋友签订的是商品房认购协议书,签订合同的朋友自然是没有什么可担心的,这是各项交易中都会签订的文件,但是签订认购协议的朋友就担心自己上当受骗,其实也没有,我们先来了解一下商品房认购协议有哪些内容?签认购合同中应注意什么?
  • 问答 什么是房屋认购协议书 如何签订房屋认购协议 买房合同

    《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。究竟房屋认购协议书的内容是什么?房屋认购协议书如何签定?

    1、房屋认购协议书的内容
    简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非**终达到签约。
    《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证,向开发商支付一定数额的定金。
    《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。在**高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前,《房屋认购协议书》的性质属于意向书,一方不履行承担的是缔约过失责任,而承担缔约过失责任的方式是定金。但是,在该《解释》颁布后,其中第2条承认了预约合同的效力,为此,《房屋认购协议书》属于预约,一方不履行承担的是违约责任,另一方可以主张违约赔偿。这在一定程度上,加强了对于购房人合法权益的保护。
    2、房屋认购协议书的签定
    规避受牵制条款
    如果购房人自己想签订认购的话,则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款:购房人在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种,其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在,开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话,应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本,该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定:“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款,如因合同条款原因未达成协议的,认购书自动解除,开发商应当返还定金。
    应按时与开发商协商合同
    认购书中一般约定签订购房合同的时间,购房人应按时前往,否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定:“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的,出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的,认购人已支付的定金不予退还,出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以,购房人一定要注意该时间的规定。
    如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同,一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况,购房人一定要与开发商协商,取得其同意。同时,还应让开发商给予书面确认,认可延期谈判,并约定谈判的具体期限。
    房地产合同相对比较复杂,须谈的事项很多,有时须历经数轮,持续很长时间,为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便,**好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。[1

    已有1个回答

  • 问答 房屋认购协议是否有效 房屋交易

    协议有效,因工作退房,只有与开发商协商处理,或自己转卖了.
    你好!
    该协议有效。
    建议你与开发商协商处理。

    已有9个回答

  • 资讯 商品房认购书是什么?商品房认购协议书的效力 房价

    news2949410
    “商品房认购书”是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。下面我们来看看商品房认购书的概念和效力。
  • 资讯 商品房认购书是什么?商品房认购协议书的效力 房价

    news2949857
    “商品房认购书”是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。下面我们来看看商品房认购书的概念和效力。
  • 问答 什么是商品房认购协议啊? 买房合同

    一、商品房认购书是什么?认购书和购房合同一样吗?

    商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项,以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说,只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议,对房屋的一些具体问题都没有包括进去,需要双方签署正式的买卖合同,才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

    认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

    因此,房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样,也就是说,房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同,认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定,房屋认购书并不是完全与购房合同没关系,在符合法律规定的情况下,房屋认购书会转化为购房合同,这个时候,认购书就等于购房合同了。

    二、房屋认购书什么情况下等于购房合同?

    《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

    《商品房销售管理办法》第十六条:“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”

    因此,如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的内容,而且开发商已经按照约定收受购房款的,那么,商品房认购书就等于商品房买卖合同。

    如能给出详细信息,则可作出更为周详的回答。

    已有5个回答

  • 问答 有些开发商在签订商品房买卖合同之前,要求购房人签订《房屋认购协议书》,什么是《房屋认购协议书》? 公寓住宅

    《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非**终达到签约。
    《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证,向开发商支付一定数额的定金。
    《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。《房屋认购协议书》的性质属于意向书,一方不履行承担的是缔约过失责任,而承担缔约过失责任的方式是定金。
    由于《房屋认购协议书》大多是由开发商事先制订的,因此在部分条款上对于开发商更为有利,这些认购书在内容上通常存在缺陷。

    已有1个回答

  • 问答 商品房认购合同效力大吗? 买房合同

    商品房认购协议的效力认定? 当事人双方签订的商品房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该认购协议应当认定为商品房预售合同,具有商品房预售合同的效力。
    商品房开发企业违反商品房买卖合同的约定,并不具有商品房预售许可证的,应当认定合同无效,出卖人应当返还买房人已经交付的购房款,并支付购房款利息。
    [案例索引] 一审:山东省垦利县人民法院(2008)垦民初字第487号民事判决书(2008年9月27日) [案情] 原告:张某,东营市东营区人。
    被告:某房地产开发公司。 2008年6月份,原告张某与被告某房地产开发公司签订一份《认购协议》,约定由原告认购被告开发建设的商品房一套,协议对该套商品房的具体位置、楼层、面积、单价、总价、付款方式、违约责任等进行了详细约定。
    并约定在签订协议后,原告向被告支付60 000元购房款。协议签订当日,原告向被告支付购房款60 000元。 张某于2008年7月份诉至垦利县法院称,原、被告之间签订的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同,而被告至今未取得商品房预售许可证明,在签订《认购协议》当时被告亦未向原告明确告知无预售许可证明,因此该认购协议应由人民法院确认无效,并要求被告依据《合同法》的有关规定返还原告已经支付的60 000元购房款并赔偿原告因此受到的经济损失。
    被告某房地产开发公司辩称,原、被告双方签订认购协议及支付房价款均经过双方认可,即使被告没有取得商品房预售许可证也不影响认购协议的效力,应当驳回原告的诉讼请求。

    已有3个回答

  • 资讯 商品房认购协议有哪些内容?购房须知 知识

    news3917215
    签订购房合同是购房过程中正常的流程之一,这是买卖双方都会签订的法律性文件,但是签订认购协议的人就比较担心出现问题了
  • 资讯 商品房认购书是属于什么合同,签订商品房认购书要注意什么 知识

    news4407831
    相信买过商品房的购房者对商品房认购书都有一定程度的了解,它不是房屋买卖合同,而是开发商要求购房者签订的约定类似预购的协议,由于它是由开发商制定的,所以难免会有很多陷阱。那么,商品房认购书是属于什么合同,签订商品房认购书要注意什么?小编收集整理了部分相关资料,不太清楚商品房认购书的小伙伴赶紧来看看吧。
  • 百科 签订房屋认购协议定金能退吗? 全国百科

    baike3128
  • 问答 [购房流程]#认购#什么是商品房认购书? 公寓住宅

    商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定,“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前,当事人约定将来签订合同的民事行为。因此,“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

    已有2个回答

  • 问答 房屋认购书和房屋认购协议有哪些法律效益,怎么都说不要轻易签订? 房屋交易

    无论认购书是预约合同、还是意向书或者是购房合同,均应具有法律效力,违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。

    已有3个回答

  • 问答 签订房屋认购协议定金能退吗? 产权产证

    签订房屋认购协议定金不能退。根据目前的法律规定,房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。也就是说,如果由于购房者的原因不能签订购房合同的,那么开发商就无需退还定金。因此,购房者在签订了房屋认购书后并不是必须得买房,但是如果不买房,那么购房定金也不会退还。

    已有1个回答

  • 问答 谁有房屋认购权转让协议范本? 其他

    房屋认购协议书怎么写
      《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。那么房屋认购协议书应该怎么写呢?
      以下是房屋认购协议书相关知识的汇总,仅供参考。
      ◇认购协议书
      甲方(卖方): 房地产开发有限公司。 住所: 法定代表人: 委托代理机构:
      乙方(认购方): 住所: 证件名称: 证号: 联系电话: 委托代理人:
      甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,就乙方认购甲方预售商品房事宜,经充分协商,达成协议如下:
      1、乙方认购甲方预售的 号楼 号房屋,该商品房的用途为 ,属框剪结构,层高为 米。该商品房预测建筑面积为 平方米(产权登记面积以政府部门核定面积为准)。
      2、甲、乙双方约定房价为建筑面积每平方米单价 元, 总金额 元。购房款的支付期限和方式,由双方按照交易习惯在《商品房买卖合同》中约定。
      3、该房屋的交付条件为:符合规划批准的施工图(包括装修)要求,并经验收合格。
      4、交付期限为年月日前。
      5、乙方在订立本协议时,支付定金人民币 元,作为乙方购买认购房屋的担保。签订《商品房买卖合同》时,乙方支付的定金转为购房款。
      6、甲、乙双方商定,认购期为 天,乙方于年月日前到 售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》( 省建设厅、省工商行政管理局监制格式合同)。
      7、在本协议约定的认购期内,甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的,应当双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的,无权要求返还定金。
      8、乙方未在本协议约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》,甲方有权另行处分本协议所涉房产。
      9、甲方声明:本协议项下房屋的国有土地使用权现抵押于银行,甲方将在《商品房买卖合同》订立后合理期限内解除抵押,以保证在合同约定的期限前办妥房产权属登记手续;本项目的地下车位(库)不作为公共分摊面积,因此所有权不属于业主,甲方有权对车位(库)进行处分。
      10、本协议未尽的商品房买卖合同条款,按下列先后顺序确定: (1)甲、乙双方另有的约定; (2)法律、行政法规的规定; (3)行政主管部门批准的施工图及文件; (4)格式合同确定的条款; (5)商品房买卖交易习惯。
      11、因本协议所发生的纠纷,由 仲裁委员会裁决。
      12、本协议经甲、乙双方签署后生效,一式四份,甲、乙双方各执二份。
      甲方: 乙方:
      年 月 日
      ◆相关知识:
      ◇关于房屋认购协议书
      《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非**终达到签约...全文>>
      ◇房地产认购协议书
      在什么情况下签房地产认购书?
      买新房,地产商说,房子选定后,直接签预售合同,然后签正式合同。
      需不需签认购书呢?签认购书有什么好处?
      中顾网律师回答:
      认购书问题。在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋...全文>>
      ◇房地产认购书样本
      认购双方当事人:
      出卖人(开发企业):
      注册地址:
      营业执照编号:
      资质证书编号:
      法定代表人: 联系电话:
      买受人(购房者):
      身份证号码/营业执照编号...全文>>
      ◆相关链接:
      ◇房屋认购协议怎么写
      科教园新庙社区灾后建房有偿安置认购协议
      编号:__________
      甲    方:绵阳市盛鑫房地产开发有限公司
      乙方(认购人):____________________________________
      身份证件号码/公司注册号:_________________________
      地址:_______________________  电话:____________
      为了贯彻落实《四川省人民政府关于印发<汶川地震灾后城镇住房重建工作>方案的通知》和绵阳市人民政府《关于地震灾后城镇住房重建工作实施意见》的精神,切实解决灾后群众住房问题...全文>>
      ◇什么是房屋认购协议书
      《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非**终达到签约..

    已有3个回答

  • 问答 商品房认购书是录入房屋系统的吗? 房屋交易

    原则上是不能退的,房产公司也不希望你退,所以会找很多理由,并且相信协议书中已有相应条款,如悔约则没收预付款。
    实际上从法律的角度来讲,凡房子没建筑完成并验收合格,是不允许出售并登记的,也就是说房产交易中心该套房目前还不属于你的,只是你与房产公司约定了而已,但是经济合同角度来讲是有法律效应的,建议好好与房产公司沟通,实在不行,另一办法则是私下找需购房者顶替你的名额,也许能挽回一部分损失。

    已有5个回答

  • 问答 商品房认购书是录入房屋系统的吗? 买房合同

    一、商品房认购书是什么?认购书和购房合同一样吗?
    商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项,以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说,只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议,对房屋的一些具体问题都没有包括进去,需要双方签署正式的买卖合同,才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
    认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
    因此,房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样,也就是说,房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同,认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定,房屋认购书并不是完全与购房合同没关系,在符合法律规定的情况下,房屋认购书会转化为购房合同,这个时候,认购书就等于购房合同了。

    已有3个回答

  • 问答 商品房认购书是什么,怎么审查商品房认购书? 公寓住宅

    一、如何签订商品房认购书
    1、要区分定金与订金的不同法律性质。“定金”属与担保方式的一种,对于定金的规定《合同法》、《担保法》及《担保法》司法解释均有明确规定。“订金”属于预付性质的款项,一般不适用双倍返还的情形。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定:“符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应向买受人返还所收费用”的规定可知,“订金”条款不适用双倍返还。
    2、如果购房者依照合同约定来签订正式商品房买卖合同,但**终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同时,定金如何处理?这是司法实践中经常会遇到的问题。而法律在这方面尚无明确的规定,仅在《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了:“ ……因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”但这里“不可归责于当事人双方究竟是什么范围,法律并无对此界定。当然笔者认为既然认购书中的定金属于立约定金,那么,如果购房者按照合同约定来签订商品房买卖合同,即便**终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同,那么也不属于违约,定金不应当收取,应予以返还。但如果双方在签署认购合同时,明确了双方因买卖合同条款产生分歧,定金是否返还的约定可以从其约定。
    3、尽量在签订认购合同时对商品房买卖合同主要条款予以说明,避免将来对合同条款产生分歧,合同的订立受到影响。操作中可以在订购合同之后附商品房预售或销售合同的文本。
    (一)商品房买卖认购书的性质所谓商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议,等等,且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。对商品房买卖认购书尤其是关于商品房预售认购书的性质与效力问题,在**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》出台前,认识并不一致。有的认为,仅系一种合同意向,对当事人并无多大的拘束力;有的认为,出卖方(预售方)在不具备预售条件的情况下,如未取得预售许可证明,其预售商品房的资格尚未取得,按照有关规定并不能预售,采取商品房买卖认购书形式是一种变相的预售,是一种对法律禁止性规定的一种规避,因此,该认购协议无效;有的认为,商品房买卖认购书的性质为预约合同,应承认其效力。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,并着重规定了定金条款的适用。从其内容分析,该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质。
    1、关于预约所谓预约,是约定将来订立一定合同的协议,亦称预备合同;以后履行预约而订立的合同为本约,也就是正式合同。也就是说,订立预约在当事人间产生的义务为在约定的某一特定时段签订本约。所以,预约是一种暂时性契约,指向的标的为签订本约行为本身,创制了当事人间的缔约义务。预约的构成,一般来说,需要考察两方面的要件:
    (1)预约的形式问题。如果将要签订的正式合同(本约)有强制的形式规定的,“不得以预约迂回为脱法行为,若预约的内容已有拘束力时,不论其是否尚须为主契约的缔结,于预约中应适用与主契约相同的形式规定,一如此拘束存在于主契约的情形,以防止脱法行为。”
    (2)预约的确定性问题。“若以预约所建立的缔约义务,并不充分确定,亦无法解释确定预约的内容,则其义务及预约本身均不生效力。”例如,当事人间“我们愿意共同成立一家公司”的约定,其确定性尚不够充分,因为当事人对于公司的目的、所在地以及法律形态等尚未有合意的存在,仅仅是表达了愿意合作的愿望而已。这种意向,没有具体的履行内容,即使赋予其履行的效力,具体操作上,也因为履行的变数太大,而没有履行的可能性。但在何种情况下,预约的确定性为已足?在预约具备本约所有条款情况下,该预约名为预约,实为本约,就没有区分预约与本约的必要。这两者之间的平衡,往往难以把握,需要法官根据个案的不同情况,加以辨别。
    2、关于商品房买卖认购书的预约性质具体就商品房买卖认购书而言,从其目的考察,当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定,这在目的上符合预约的基本特征。
    (1)商品房买卖认购书的内容须有确定性。从商品房买卖认购书的内容上考察,由于预约必须具有确定性,故其应当具备将来要订立的本约中的主要内容。作为商品房买卖的预约而言,商品房买卖认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。如商品房买卖认购书的内容的确定性程度不够,则只能认为该商品房买卖认购书仅仅是合同意向书而己,没有法律约束力。
    (2)区分商品房买卖认购书与房屋买卖合同的实质要件:出卖人已经按照约定收受购房款。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论,认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容(预约的确定力强度达到本约),但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同(预约)为房屋买卖合同,必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。
    (二)处理
    1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。
    (1)“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。一般认为,有效成立的合同应当被实际履行,除非存在履行不能的情形。有观点认为,应当“要求双方按预约订立本约,预约中未列人的非主要条款,双方不能达成协议的,可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同,该签约行为虽然受到预约效力的约束,但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程,不仅要体现合同自由原则,而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约,如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话,实际上其效力与本约没有区别。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力,而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”出卖人未取得售房资格的情形有二:一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形,禁止其转让的;二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下,出卖方(预售方)预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售,否则对预售合同的效力产生影响(**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条,见本书对商品房预售合同效力的相关论述)。如果在约定订立预售合同的特定时段,出卖人要求订约,而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效(起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件,预售合同无效)的风险为由,不愿履行缔约义务的,属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。
    (2)违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力,表现在创设了当事人的缔约义务,即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。但是,何种情况当事人可以不签合同,并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形,并结合考察当事人合同的目的综合认定。因当事人一方原因,违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同,该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看,定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。
    2、因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定:因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

    已有9个回答

  • 问答 [购房流程]#认购#商品房认购书与商品房买卖合同有什么区别呢? 公寓住宅

    商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。 
    商品房认购书内容一般包括:   
    (1)买卖双方当事人的基本情况;   
    (2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);   
    (3)房屋价款计算;   
    (4)定金;   
    (5)签署正式买卖合同的期限。
    认购书签订时需要交定金。买卖合同的时候需要交纳**。

    已有2个回答

  • 问答 什么是商品房认购书,商品房认购书的效力如何? 公寓住宅

    1、《商品房认购书》有法律效力。开发商与您作为平等的民事主体,在意思自由的情况下所签订的合同、协议,只要不违反国家强行法,均为有效。《商品房认购书》应当盖合同专用章,但盖收款专用章也能够表明开发商的身份,因为收款章也好,合同章也好,都是在工商部门有法定登记的,盖章行为都是开发商的意思表示行为,并不影响认购书的效力。法人没有签章不影响公司的意思表示,不影响认购书的效力。
    2、可以在今天缴纳全款,只要在交费后取得购房发票即可,如果现在只能出具收据,可以在收据上注明领取购房发票的时间。
    3、如果缴纳完房款、签订认购书后开发商跑了,可以进行诉讼,要求返还购房款及利息。如果是现房,开发商跑了的可能性不大。如果是预售房,则应要求开发商提供预售许可证,已经取得预售许可证的开发商,说明其已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金已经达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。能够出示预售许可的开发商是可信赖的。
    4、一般是先签订纸质合同,然后开发商统一办理初始登记、办理网签。

    已有8个回答