问答 审理房屋租赁合同纠纷应该怎么处理呢? 房产纠纷
一,承租方(或出租方)与房屋中介发生纠纷,可以找住房和城乡建设委员会或者房地产中介行业协会解决。
1,住房和城乡建设委员会是负责当地住房和城乡建设行政管理的市政府组成部门。
2,房地产中介行业协会由当地具有从业资格的房地产经纪、咨询机构、经纪人自愿联合发起成立,经当地社会团体登记机关核准登记的非盈利性社团法人。接受当地住建委的指导管理。
二,如果没有中介公司参与,只是租赁双方的纠纷,租赁合同有这么一条:
争议解决方式:
合同在履行过程中如发生争议,应由双方先行友好协商;协商不成时,可以向房屋所在地法院提起诉讼。已有3个回答
问答 房屋租赁合同纠纷 房屋交易
1、刘将房子转租给张:
(1)虽然是事先没有得到你的同意,属于非法转租,按照《合同法》第二百二十四条的规定,你有权解除你与刘某的承租合同、收回房子,同时刘与张的租赁合同也将解除、张的损失向刘主张。
(2)但是:你在知道转租一事后没有表示异议、且和张签定了新租赁合同,就说明你认可了刘的转租行为,因此:我认为刘的转租行为有效,在09年6月1日刘的租赁期限到期前:你与刘是直接租赁关系、与张是转租关系;在09年6月1日刘的租赁期限到期后:你与张是直接租赁关系。
相关依据:
(1)《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
2、目前来说,你与张某签定的直接租赁合同是附生效期限合同,还没有到生效日期(因为你们的合同中明确约定了租赁期限是“从09年6月1起租期为3年”),所以:现在你与张某之间处理纠纷,应适用《合同法》中关于转租的规定,仍然是属于你的刘某、张某三人之间的纠纷。
3、“我算不算违约呢?”:算违约,但你不是对张某违约,而是对刘某违约,因为:
(1)你和刘某在 09年6月1日前是直接租赁关系、和张某是转租关系。
(2)你违约,应向刘某承担违约责任(合同中约定地违约金的,赔偿违约金,没有约定违约的直接赔偿实际损失和可预期损失);刘某向张某承担违约责任。
(3)但是,不是你、或刘某承担了违约损失赔偿就可以解除租赁合同的:如果张某不同意解除租赁合同,无论是你、还是刘某、还是将来的买主,都无权解除租赁合同、却的义务继续履行原租赁合同到09年6月1日:09年6月1日后你与张某的合同因为还没有生效,你可以解除。
所以:如果你在在09年6月1日前通知张某搬走,张某可以请求法院判令让你或新房主继续履行与刘某的租赁合同、与张的转租合同,直到09年6月1日届满时止,法院很可能会支持张某的主张。
依据是:
(1)《合同法》第二百二十九条:“ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
(2)第四十六条: 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效。附终止期限的合同,自期限届满时失效。
4、“张转租之后我没有收取张的任何租金和订金。张的合同有效吗?”:
(1)张从刘手里转租后:你没有异议、并以与张某签定合同的形式默认了转租行为:所以,刘与张之间的转不同一般租合同有效。
(2)虽然你没有“收取张的任何租金和订金”:但刘收取了张的租金的订金,而刘与张的转租行为已经得到的承认,转租行为有效、张和刘之间的转租合同也有效。
5、建议:
(1)可以向张说明:张是刘之间的转租合同现在无法解除,即使你将房卖了新房主也无法在09年6月1日前解除,但09年6月1日后你与张的合同却可能不会生效了,张只能再经营几个月,如果他愿意经营这几个月,就由他。如果他不愿意只经营这几个月,可以给他适当补偿后解除合同,让张早作打算。
(2)您应将此房在出租的情况告知买主,否则将来您会承担一些责任。
6、“用什么方法,能让他离开给我倒房子,提高租金或者别的办法?”:
(1)只要张不想离开,无法让他“倒房子”。
(2)提高租金?那也是您对刘违约,刘可以追究您的违约责任。
(3)别的办法?一是和张说明情况后、晓之利害后协商;二是找到刘将房子转租给张后您不同意的证据(可有您和张后来签定的这合同,很难证明您不知道转租的事、也不同意转租了),请求解除您与刘的租赁合同。
个人意见,仅供参考。已有2个回答
问答 房屋租赁合同纠纷问题? 房屋交易
法律并没有相关规定。所以房主可以收回房屋。但对于客户提出的租金已经提存的问题,你可以去公证部门调查,也可以委托律师去帮助调查。
对于你提出的上诉问题,上诉时有上诉期限的,从你给出的材料里并没有看到起诉的问题。
所以综上所述,我认为你先可以与对方先行商议,如果商议未果,你可以起诉对方违约,并撤销当时签订的合同。
但个人认为,在**后判决前,法院会进行调节,而那时你可以选择对房屋租金等问题进行调高,并达到双方都满意的程度,而调节并不受诉求的影响。已有10个回答
问答 房屋租赁合同纠纷诉讼应该怎么做? 房产纠纷
一、对房屋租赁合同效力认定问题
出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:
(一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
而无论是法理分析,还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践,都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租,因没有完全取得产权,是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在的“二房东”现象,是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢?显然,这些出租行为认为无效,极不利于经济的发展,也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析,所有权人出让占有权是很常见的,合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权,理应恰当,否则光“占有”有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式,即他物权人实际上就是物的实际占有者,同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企业的承包经营权,难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定的,大量的企业出租商铺,出租厂房,比比皆是,如果都认定为是非法的,那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析,租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同关系(合同法第二百二十二条)”。出租人作为合同的一方,并非以所有权人为限,因为租赁关系体现的是占有的转移:一方让渡其占有获得租金利益,另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言,各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系,具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同,只是他们占有权的取得方式不同而已。据笔者所知,没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲,合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意,只是租赁合同的特殊要求,且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述,把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的,而应以合法占有权作为权源。如此一来,许多棘手的案件也就迎刃而解了。
《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋,在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院,法院依申请人申请采取了诉讼保全,或者房屋涉及到违法违纪被查封,或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封,因为关系到房屋本身问题,肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下,笔者认为应允许房屋租赁。从理论上说,《城市房屋租赁管理办法》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上,所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论,即使权属有争议,在法院没有**后裁决之前,合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租,则应提供担保,以保证法院裁决房屋归属合法占有方后,合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有,则房屋在诉讼期间取的租金归还给**终所有者。如果同时存在“二房东”的情况,则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看,法院查封有权属纠纷的房屋后,在法院的监督和办理一定手续情况下,采劝活查封”手段,使房屋不置于闲置,造成不必要的经济损失,这样做**终还是有利于房屋所有权人的,也利于充分发挥现有社会财富资源的**大作用。不过需强调的是,这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续,并在法院的监督下进行。
(三)审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。笔者认为,应当根据强制性规范的强制性程度,以合同自由、鼓励交易为基本原则,并考虑我国私法相对公法明显欠发达的现状,进一步把强制性规范区分为效力性规范与管理性规范,只有违反效力性规范的合同才是无效合同;违反管理性规范的合同,只产生行政管理上的法律后果,并不影响当事人之间签订的合同的效力。该条款所规定的强制性规定即属于管理性规范,因此违反此规定并不当然导致合同无效。
(四)审查房屋租赁合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金的约定无效。有人认为:只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形,承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外,还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动,若是,则在出租人明知情况下,租赁合同无效。
二、承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理
(一)对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧,房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
(二)对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《**高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是:非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定,**高法院的司法解释又过于笼统,所以在审判实践中难以把握。笔者认为:对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑:
1、房屋租赁合同合法有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估,并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除,不能拆回的,进行评估,其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。
2、房屋租赁合同合法有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成的装修物,若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定的又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。
3、房屋租赁合同合法有效,因双方违约导致租赁合同被解除的,承租人对房屋进行装修形成的装修物,若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物的现价值进行评估,其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,装修无偿归出租人所有。
三、违章建筑的租赁合同纠纷的问题
房屋属违章建筑物,对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》,对此都有了明确的规定,本是无庸置疑的。现实中,农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的,村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后,有的长期拖欠租金,有的逃跑了,有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出,起诉到法院,法院又无法依法予以保护,村民怨气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案,不能明知是违章建筑出租,也给予保护。另一方面,法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者,又不忍看到村民受到巨大的经济损失,而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解,是任何法院领导都不愿看到的。 对违章建筑出租案件如何处理,有多种观点。一是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法的,租赁合同无效,但实际已租用房屋或场地,本着实事求是的原则,仍应给予一定的补偿,因为租赁合同的无效不像其他买卖合同,可以返还,租赁是一种行为合同,没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为,不管采用何种计算方法,只要对租金予以了支持,就是等于承认了违章建筑出租的合法性,与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是认为,对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴,以惩罚乱建乱租,冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。站在村民的角度来看,违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来,感情上是很难接受的。但早知如此何必当初,违法乱建的后果不是不知道的,只是在利益的驱动下冒险而已。同时,要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度,相信不会造成今天的尴尬局面。笔者认为,对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。这是法律的要求,也是规范房屋建筑、租赁市场的需要,这个代价迟早要有人来付出。更严格地说,行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚,已是很照顾农村经济发展了。其实,这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。已有4个回答
问答 室内装修合同纠纷, 装饰装修合同纠纷适用什么司法解释? 装饰设计
您好:
一、发包人原因形成的纠纷:
发包人的义务主要表现为,依照约定支付工程款、提供合同约定的建筑材料、配件、履行约定的协助义务等等。如果发包人未按约定支付工程价款、或者提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的、或者不履行合同约定的协助义务的,导致承包人无法施工,且经过催告在合理期限内仍未履行相应义务,那么,如果承包人请求解除建设,是依法应当受到支持的。
二、工程竣工日期纠纷:
对工程竣工日期争议,如果工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;如果承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;如果建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。
三、工程的计价标准或者计价方法形成的纠纷:
对这类纠纷,有约定的从约定,无约定又不能协商一致的,则应当参照签订合同时当地建设主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。
四、工程量增加、减少形成的纠纷:
房屋装修合同纠纷中,关于工程量纠纷较为普遍,常常表现为工程量有争议增加、有争议减少。对于有争议增加部分,承包人有义务提供关于发包人同意其增加工程量的依据,否则,其主张难以受到支持;对有争议减少部分,可能涉及已经施工工程被减少、或者实际根本未于施工的争议。如发包人拆除工程,则应当支付工程款,反之,如果承包人不能提供发包人许可其工程量减少的依据,则可能面临承担违约责任;对隐蔽工程量争议,如果承包人不能提供事前工程预算资料或者合同约定,不能提供隐蔽前工程量的相关证据证明,即使是工程鉴定也可能难以被确认。
五、施工垫资形成的纠纷:
房屋装修合同一般都有垫资约定。如果当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,能够受到支持,但约定的利息计算标准高于人行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的,应当按照工程处理。对垫资涉及的利息部分,如果当事人对垫资利息没有约定,承包人请求支付利息的,不能受到支持。
六、对工程结算形成的纠纷:
如果当事人在施工合同中约定按照固定价结算工程价款,则应当按照约定进行结算。一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定,是不会受到支持的。
七、关于合同主体与履行地问题装饰装修施工合同在某些情况下,可能出现发包人、承包人、转包人、违法分包人和实际施工人等多个主体存在,如涉及工程质量纠纷,则应当将承包人、转包人、违法分包人和实际施工人列为共同被告;如涉及工程款支付纠纷,则应当将工程承包人、转包人、违法分包人列为共同被告。工程施工合同纠纷以施工行为地为地。说的简单一点,之所以会产生房屋装修合同纠纷,其实很多时候是因为当事人双方在签订房屋装修合同时,在合同中对彼此的合同义务没有约定清楚,导致日后发生纠纷时大家无法协议一致解决。已有3个回答
问答 房屋租赁合同纠纷解释是什么意思呢? 房产纠纷
附合作为添附的三种形式之一,是指不同所有人的财产密切的结合在一起而形成新的财产,对原物虽然尚能辨明,但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。例如将他人的砖砌入另一人的建筑物就是附合。
附合应具备以下要件:
①附合物系属不同的所有人。
②附合后尚可辨认原物。
③附合物已达到不可分离的程度,或者强行分离所费过大。
附合又可分为不动产上的附合和动产上的附合。不动产上的附合,是指动产附合于不动产,成为不动产的组成部分。这应当由不动产所有人取得该动产的所有权,并支付偿金。动产上的附合,是指动产之间的结合。这应当由各所有人按其动产的价值,共有合成物。如果一方动产的价值显然高于他方的动产,也可由价值高的一方取得合成物的所有权,并向他方支付偿金。如果能区分主物从物(见物),则应由主物所有人取得所有权,并支付偿金。已有3个回答
问答 厂房租赁合同纠纷怎么处理? 房产纠纷
**普遍的介绍:合同纠纷问题
特点是什么:租赁
举例说明应用场景:租赁法
其它含义:租赁合同产生纠纷,无法解决。
举例说明应用场景:法院投诉已有3个回答
问答 仓库租赁合同纠纷怎么处理呢? 买房合同
**普遍的介绍:合同纠纷问题
特点是什么:租赁
举例说明应用场景:租赁法
其它含义:租赁合同产生纠纷,无法解决。
举例说明应用场景:法院投诉已有4个回答
问答 房屋租赁纠纷如何处理,房屋租赁纠纷有哪些? 房屋交易
1、房屋可以装修,因为合同中没有约定不能装修,并且没有改变房屋的主体结构;
2、不应该,因为在《合同法》中有规定;
3、《合同法》中关于租赁合同的第二八三十五条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用过后的状态”就是说有约定的从约定,没有约定的按照使用后的状态返还;
4、应注意在起草合同是不行写的明明白白,尽量不要留下漏洞。已有4个回答
资讯 疫情引发房屋租赁合同纠纷怎么办 知识
问答 房屋租赁合同纠纷管辖如何确定呢? 其他
房屋租赁纠纷合同纠纷应为专属管辖,由不动产所在地人民法院管辖。
民事诉讼法
第三十三条 下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:
(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;
《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。已有3个回答
问答 房屋买卖合同纠纷司法解释中遇到问题怎么解决,跪求回答 房产纠纷
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋,在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的,可以认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。
二、预约合同的效力和履行
当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由,要求确认预约协议无效的,不予支持,但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后,当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同,守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的,一般不予支持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阳合同的效力
当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
五、购房指标转让合同的效力
当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
六、无权处分合同的效力和履行
夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。
“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查,并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请的,法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的,可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的,可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
八、冒名签订房屋买卖合同的效力
出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋,可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。已有3个回答
问答 房屋出租合同纠纷应该怎么处理呢? 房产纠纷
租赁当事人应当怎样承担责任?房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的,应当协商解决;协商不成的,应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的,应当双方自愿,并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定,事后双方当事人又没有达成仲裁协议的,一方申请仲裁的,仲裁委员会将不予受理。反之,双方当事人事先在合同中已有约定,或者事后已达成仲裁协议的,一方向法院起诉,法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力,一旦判决书生效,当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的,可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反《上海市房屋租赁条例》规定,致使租赁合同无效的,应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行《上海市房屋租赁条例》规定的义务,致使租赁合同解除的,未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的,应当依法承担赔偿责任已有4个回答
问答 常见物业纠纷司法解释? 选房看房
一、物业擅自扩大收费范围法院支持业主追回欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。**高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出明确规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。二、“住改商”经有利害关系的业主同意 法院就予支持司法解释对物权法作出了解释性规定,“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”三、物业服务合同一旦终止 法院支持业主收回物业用房和相关设施司法解释明确,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持;物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。四、车位、摊位等特定空间 可认定为专有部分司法解释规定,建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。五、物权法司法解释 明确业主身份界定标准民一庭负责人解释说,现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈,与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密,因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。已有1个回答
问答 租赁合同纠纷怎么解决呢? 其他
合同必须严守,是合同法上的一项基本原则。但是,当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权,以便从合同的束缚中解脱出来。 在房屋租赁合同关系中,除当事人约定外,根据《合同法》的有关规定,双方在以下情形下享有合同解除权:1.承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵),致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”《合同法》第二百三十三条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我们认为,对于租赁房屋的瑕疵,不论是物的瑕疵还是权利瑕疵,只要符合《合同法》第九十四条第(四)项规定,承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的,应满足以下要件:(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是,如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的,则该障碍即使未达到严重程度,也应允许承租人解除合同。(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的,则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是,其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下,即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵,也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同,其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释,就是,如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。2.出租人的解除权。包括:(1)承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”(2)承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”(3)承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”3.双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”实践中,因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时,应注意:1.当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。2.合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权,其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就,而当然发生合同消灭的效力。行使解除权,根据《合同法》第九十六条规定,应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使,因为起诉本身可以视为一种通知。3.要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。已有4个回答
问答 房屋拆迁合同纠纷怎么处理呢? 房产纠纷
《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定:“拆迁设有抵押的房屋,依照国家有关担保的法律执行。”按照目前法律规定的拆迁补偿的两种方式,拆迁设有抵押权的房屋具体操作也有不同。
1.抵押房屋拆迁采用货币补偿的方式操作
如果抵押房屋拆迁,选用了货币补偿方式,应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务,使抵押房屋原有的抵押权消失,被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金;如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务,拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。按照合同法的相关规定,拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定,对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的,对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。
对货币补偿的抵押房屋拆迁,需要做以上规定,是因为所得的赔偿金应属于抵押财产。根据这条规定,房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭,其补偿作为抵押财产使抵押权人的合同权益得到保障,担保的法律意义得到体现。已有3个回答
问答 房屋拆迁补偿合同纠纷怎么处理? 其他
房屋拆迁安置补偿合同纠纷是民事案件。是《城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定的情形。
只有拆迁单位与被拆迁人没有达成拆迁协议,没有签订拆迁安置补偿合同的,拆迁行政部门作出拆迁决定,被拆迁人对拆迁决定不服,向法院起诉的,才是行政案件。这是《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定的情形。
《城市房屋拆迁管理条例》:
第十五条:拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。已有3个回答
问答 房屋抵押合同纠纷怎么处理呢? 房产纠纷
质量方面的出现纠纷**多的就是:贴地砖出现空鼓、刷漆不平整、乳胶漆出现开裂等情况;
2.装修合同本身的纠纷
关于装修合同纠纷也是有很多的案件,例如有的业主和装修公司进行了口头协议,没有签订正规的合同,就因为合同要求件残缺,这导致后期出现问题,业主没有办法维护好自己的利益。
3.价格
价格方面的纠纷,主要就是指预算和结算不相符。在装修的时候,会因为工艺和材料的选择出现调整现象,当然,出现这样的情况,都会需要装修公司和业主进行签订合同的,但是,有的装修公司会出现“低报价,高结算”的行为,导致结算和预算的价格出现很大的差距。
出现装修合同纠纷,该如何解决?
如果签订的装修合同出现装修合同纠纷,那就要根据经济合同法的规定,按照这四种解决方式解决:协商、调解、仲裁和诉讼。
1.协商
协商是指合同的当事人双方在自愿互谅的基础之上,按照国家法律和行政的法规规定,通过事实讲明道理,自己解决装修纠纷的办法。
2.调解
所谓的调解就是指在第三方的装修公司主持之下,通过劝说和引导,然后在互谅互让的基础之上共同达成协议、解决双方之间的争议。调解的方式可以选择行政主管部门调解、民间调解、仲裁机构调解和法院调解等几种方式。
3.仲裁
仲裁是指仲裁的机构根据《中华人民共和国仲裁法》对业主和装修方的争议,做出具有法律的约束行为的裁决行为。《中华人民共和国仲裁法》规定:
当事人应当履行裁决。一方当事人不履行,另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定,向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。
4.诉讼
诉讼就是指当事人要依法请求人民法院使用审判权,审理装修方和业主之间发生的经济协议的相关争议,做出由国家强制来保证实现其合法权益的审判活动。已有3个回答
问答 房屋租赁纠纷 房屋交易
首先,户口挂靠和房子产权是两个概念的事情,不可能说户口挂在你家以后就可以分到你家的房子,再说户主是你奶奶,同样你大伯都是他儿子,本是一家人户口挂在一起又有何妨已有4个回答
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