买房子首付怎么算

买房二手房的首付主要是看购房人购买的是自己的首套房还是二套房，如果购买的是首套房的话，即便是二手房，首付也是按照房屋评估价支付20%到30%，一般建筑面积不超过90平米的房子，首付比例最低是20%，大多数的情况之下首付比例都是30%，如果是第2套住房的话，首付比例会高一些，大多数的城市规定不能够低于40%，有些城市已经高达60%到70%，当然申请贷款的额度也会影响到首付的比例。
买房支付首付款的注意事项：
1、要明确交房的时间以及需要承担的违约责任，特别是在逾期交房的情况之下需要进行的赔偿。
2、在购房之前要先核对好证件，以及开发商是否能够提供五证，这些都是之后是否能够办理产权证的关键所在。
3、要仔细阅读合同的条款，可以到房产局的网站上下载打印规范的合同文本，并且明确计价的方式以及支付的方法和时间，写的越详细越好。

而大多数城市和地区，装修好的二手房首付都会根据总价的30%的来付首付，如果是二套房，首付从60%提升到了七成，可以申请30%的贷款。但是，通常情况下，买家可以与商户进行谈判，确定二次贷款的定金比例，通常为2到30%。

如果所购买的房子是期房，房屋的首付款是用总房款减去贷款额，就是房屋的首付款，如果所购买的房子是二手房，首付款是实际的销售额减去贷款的额度，而贷款的额度要由银行进行房屋的评估，如果是首次购买的话，能够达到评估价的80%。
大多数人们的首付款都是按照房屋总额的30%来准备，所购买的房屋如果面积比较小，并且是首次购买的普通住房，最低能够享受20%的首付比例，特别是使用住房公积金贷款的时候，首付额度是比较低的，还能够享受到更加优惠的贷款利率。在准备首付款的时候，要结合自己的实际需求和具体情况来准备，尽可能的多准备一些首付款，除了可以减少贷款的额度降低总的购房成本之外，在支付了首付款之后还需要支付税金等一些其他的费用。

1

我想买套二手房，定金该缴纳多少合适？

答：就芜湖而言，二手房定金一般2-5万元不等。当前，因为市场行情多变，为了防止卖家变主意，一般定金多付一些，一般不能超过总房款的20%。

交了“定金”视为交易开始，需要注意的问题包括：

1、按照定金法则，买方毁约（不想买）定金不退，卖方毁约（不想卖）双倍返还定金；

2、定金协议中写明房屋地理位置、房屋交易价格、是否含装修、是否含车位、车位价格等具体内容；

3、在支付定金、签订金协议之前，务必要核实房本、确认房主身份、核实产权、检查产权瑕疵、核对面积。




2

我想买套二手房，是首套房，房东报价100万，是不是只要准备20万**就可以了啊？

答：在芜湖，首套房的贷款额度不超过房屋价格的80%，而房屋价格，即评估价是根据房子的小区位置、楼层、装修情况等而定，一般是低于市场成交价的。所以您需要支付的****低是100万—房屋评估总价的80%，也就是房屋评估总价的20%+房屋总价和评估价的差价。

注意：

评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则**款相对较低，但缴纳的增值税、契税就变多了，主要是因为契税、增值税的缴纳，是以评估价（如果评估价低于税收基准价，以税收基准价为标准）为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的**款。



3

二手房交易过程中，除了准备购房款，还要缴纳哪些税，分别是多少个点?

答：在芜湖二手房交易过程中，更多的是卖方得净价，而所有的税费将由买方承担，以下是买方、卖方分别需要缴纳的税费，你可以根据房源情况具体计算一下。

卖方



各税种减免税条件及征收方式：

（一）增值税及附加

免征条件：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；

个人销售自建自用住房免征增值税。

差额征收条件：个人出售非住宅（不含自建房）或单位出售房屋（不含自建房）按差额征收增值税及附加，不论其是否满2年。

（二）个人所得税

1、免征条件：个人出售取得产权（以产权证或契税完税日期为准）满5年且为家庭（夫妻双方及未成年子女）唯一住宅，免征个人所得税。

2、征收方式：

（1）差额征收：纳税人（产权转让人）能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件，能准确计算房屋原值和应纳税额的，按20%税率差额征收其个人所得税。计算公式：应缴个人所得税=（转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-有关合理费用）×20%；

（2）核定征收：纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，按房屋转让收入的1%核定征收其个人所得税。计算公式：应缴个人所得税=房屋转让收入×1%。

（三）土地增值税

1、免征条件：个人出售住房暂免征收土地增值税。（必须同时符合卖方为个人，交易类型是出售，房屋性质为住房）

2、征收方式：

按核定征收：纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，由主管税务机关核定征收率征收。

按清算征收：纳税人（产权转让人）能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件，能准确计算房屋原值和应纳税额的，由纳税人（产权转让人）在房屋所在地的主管地税分局进行清算征收；

（四）印花税

1、免征条件：个人销售或购买住宅暂免缴纳印花税。（必须同时符合卖方为个人，交易类型是出售，房屋性质为住房）

2、征收对象：个人出售非住宅或单位出售房屋，按房屋转让收入的0.5‰征收。



买方



（一）契税

税率优惠政策：

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

全税率：对个人购买三套（含）以上住房和非住宅以及单位购买房屋等交易类型，按4%税率缴纳。

（二）印花税

1、免征条件：个人销售或购买住宅暂免缴纳印花税。（必须同时符合买方为个人，交易类型是购买，房屋性质为住房）

2、征收对象：个人出售非住宅或单位出售房屋，按房屋转让收入的0.5‰征收。





4

我在中介看中了一套房子很满意，中介费怎么算？几个点？什么时候给中介？

答：目前，芜湖中介收费基本以芜湖市房产中介行业协会公布的《中介服务费标准》为准，下图是各项费用的取费标准。一般佣金在签订合同时支付，金融服务费在申请贷款时支付，过户服务费在办理缴税过户支付**时支付。

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例**款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

如果是按揭贷款，二手房贷款**怎么算？

二手房按揭贷款**计算方式：

净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款：不包括国家税费和中介服务佣金的**款)

贷款额=二手房评估价*80%(首次贷款额度可达80%)

贷款额估算方式,可用合同价*85%，预估出大致评估价格。

如果是二手房首套购房，则二手房按揭贷款**至少30%，可贷款70%；如果是二套购房，二手房按揭贷款**不低于70%；利率为6.55%。

二手房按揭贷款申请材料：

二手房按揭贷款申请条件

借款人合法有效的身份证件;

借款人经济收入证明或职业证明;

借款人家庭户口登记簿;4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;

有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

所购二手房的房产权利证明;

与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;

如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;

所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;

贷款人要求提供的其他文件或资料。

二手房贷款注意事项：

注意事项一：评估价与**高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的**高贷款额度。

·注意事项二：竣工年代与贷款年限

房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。

例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限**长为20年(即35-15)。

·注意事项三：贷款成数和利率

目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房**两成、利率下浮30%，二套房**四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次

使用公积金贷款，利率都是按公积金目前**两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结

清的情况下办理二次公积金贷款)。

·注意事项四：还款方式的选择

银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期

能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款

方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。

·注意事项五：贷款银行的选择

现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便

利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

·注意事项六：收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月

供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考

天津：异地公积金可买房

近日，天津市住房公积金管理中心官网发布了津公积金委〔2018〕8号文件——《关于在外地缴存住房公积金职工在本市购房申请个人住房公积金贷款有关政策的通知》，规定在外地缴存住房公积金职工申请个人住房公积金贷款的，应支付不低于购房全部价款60%的**款，贷款**高限额40万元。







该通知自2019年6月1日起施行，2024年5月31日废止。



在此文件出台之前，天津不存在关于外地缴存公积金人员申请本市公积金贷款购房的政策。也就是说，满足天津购房资格的人员，如果是在异地缴存公积金，是不可以在天津申请公积金贷款购房的。







常州无房无贷****低2成
刚刚，据合肥楼市研究爆料，常州无房无贷，****低2成，贷款回归基准利率！





看朋友圈截图，是银行人士所发，对此不少合肥的网友开始吐槽！合肥啥时候也能降的那么低！！

深圳首套房上浮仅8%
**新消息，继四大行首套利率下调5%后，深圳二手房利率再次下调，首套房上浮仅8%，中信、北京银行已执行。



从中信银行、北京银行深圳分行相关人士及多家中介机构处获悉，目前中信银行二手房首套可以做到在基准利率基础上浮8%，北京银行二手房首套可以做到上浮8%、二套房上浮12%，招商银行金葵花卡客户首套上浮8%、二套上浮11%。



近期，深圳多家商业银行执行首套房基准利率上浮10%、二套房上浮15%，利率下行趋势较为明显。

合肥利率**新调查

根据**新摸底，合肥12家银行贷款结清按首套利率算。目前还有2家银行首套房利率上浮30%，其余基本都是20%。

​在购买二手房时，我相信每个人都有一定的了解。市场上还有更多二手房，如果您想购买二手房，许多朋友会更加纠结，觉得二手房的质量不如新房好，所以不知道二手房是否要买。而且新房和二手房是不同，二手房要交税费，但是根据地方，房屋的大小和年龄，二手房的税费也是不同的。那么什么样的房子算二手房？二手房税费怎么算？今天小编整理了相关内容，希望可以帮到有需要的朋友。

很多人说：大雄，我们是因为关心房市和房事而关注你号的。你发这些鸡汤呀辣酱的，考虑过涉房群众的感觉吗？再不谈点专业的，我们就取消关注了！

您说得对，大雄立马就改正。不过大雄还要弱弱的辩一下：多喝鸡汤，有利于健康！

公众号回复“二手房税费”，获取万能的税费计算工具表。如果无法下载，请回复“无法下载”，大雄会在合适的时候安排点对点传送。不过大雄房事工作繁重，您尽量自己下载，ok？

一表在手，税费无忧。

第一个表格是住房税费计算工具。



**头疼的非住房税费计算也有了。





使用说明（声明）：

1、使用人仅需要填写红色范围，缴纳税费为红色数字；

2、本表推定申报成交价为核定计税价，且卖方房屋取得方式为购买；
3、本表不涉及不动产登记证书工本费、测绘配图费、补交出让金、补交房改售房差额、维修基金等；
4、本表仅供参考，各地优惠政策可能变化，恕不能及时修正；
5、本表已按全额1%与差额20%两者较低者计算；
6、家庭首次购房、第二套、第三套房屋以地税部门认定为准；其他扣减应符合地税部门规定；
7、以前次登记或纳税时点中**早者为起算日，以本次申报时间为截止日判断是否满两年、五年；
8、输入时间请按照日期格式输入，否则会导致错误的结果；
9、购买商品房交税可套用买方标准，但因购房时点不同，税费标准可能不同，请自行修正。各类补贴恕未考虑;
10、本表仅供参考！！！
啥？还要土地出让金、土地收益金的计算工具？您真是资深房事工作者！不过，这个真没有！

今年的房价跌了吗？这是当今社会置业者**关心的大问题，但是随着日益高涨的土地价格，房价的高企似乎已不可避免。面对高价的新建商品房，越来越多的置业者选择购买价位略低的二手房。但是，二手房相比于新房，税费方面有些不同，你知道二手房过户需要哪些费用吗？今天，就和搜房小编一起来一一梳理。

一、交易二手房的过户需要哪些手续费？
盘点二手房交易过程中基本法则 税费计算VS看房诀窍

买房人应缴纳税费包括：
1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）.

2、印花税：房款的0.05%

3、交易费：3元/平方米

4、测绘费：按各区具体规定

5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

卖房人应缴纳税费包括：
1、印花税：房款的0.05%

2、交易费：3元/平方米

3、营业税：差价*5.5%（房产证未满5年的）

4、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。

以总价值40万的房子为例，过户的手续费将近3万。这其中买方需要承担的大额费用就是契税；其他费用是由出卖人承担，但一般卖方会约定由买方缴纳。

二、购置二手房四大禁忌：

对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘察一番，以免因为买下有缺陷的住房而有遗憾。业内人士提醒，买二手房要注意四大禁忌。

1、不做产权调查

产权调查应该是购房的第一步，但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。

2 、急于交定金

盘点二手房交易过程中基本法则 税费计算VS看房诀窍
没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解， 否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场，好房子也很多，没有必要那么急于成交。

3、 爱屋及乌
很多人在看房时都容易犯一个错误——只关注某一方面而忽视了其他方面，这在选购二手房时是一定要避免的。如遇到价格便宜、喜欢的复式结构，却忘记了测量一下上下两层的层高；看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自己带来的压力……作为购房者应该时刻保持冷静，只根据片面的喜好买房是要不得的。

4、 轻信虚假报价
二手房交易的**大“水分”就是价格的不透明化。所以，在买房之前就要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。这里推荐大家一个方法——在买房之前走访一下距离该房**近的大型的、信誉好的中介公司，通常就可以得到一个比较合理的价格。切勿轻信小中介、网络上的虚假报价，使自己承受不应该有的损失.

三、购买二手房 看房有技巧

1、不看白天看晚上
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到**确切的信息。

2、不看晴天看雨天
下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。
3、不看装修看格局
购买房屋**好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。
4、不看墙面看墙角
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5、不看装潢看做工
好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意.
6、不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔.
7、不看冷水看热水
如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

1、单价乘以房屋建筑面积计算出房屋总价。
2、房屋总价的30%即为**（公积金贷款**可为20%）。
3、除过**，还要缴纳房屋专项维修基金、契税、天然气暖气数字电视设施开通费用、物业费用等。
4、参考资料：
《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定：房屋大修基金按房屋实际建筑面积缴存。新《办法》规定：
a、首期专项维修资金的交存数额为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)60元/平方米
b、多层住宅(配备电梯的)90元/平方米
c、小高层、高层住宅(7层以上，含7层)145元/平方米。
契税的收取：
契税的缴纳比例为3%。根据契税政策规定， 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。此优惠政策自2010年10月1日起执行。
90㎡-44㎡,按成交价的1.5%收取，144㎡以上的按成交价的3%收取，非普通住宅或二套住房，无论面积大小，均按成交价的3%收取。

房子首付算法为：
①根据相关规定，买房子要以家庭为单位，如果是首套房子，首付不能低于总房价的30%，如要购买一套100万元的房子，那么首付至少是100万*30%=30万元。
②有些房屋首付款是根据贷款的额度来计算，拿总房价的30%就可以。还有一个贷款问题，如上述100万的房子，如果用公积金贷款，夫妻双方最高可以贷款45万元，剩余的房款都要首付，也就是100万元-45万元=55万元，即首付55万元。
③需要考察家庭收入情况和还贷能力，看能贷款多少钱，总房价减去贷款的额度后，剩余都是要首付的。
④以上说的都是首套房的算法，当购买二套房，贷款首付不得低于50%，如100万元的房子，首付至少是100万元*50%=50万元。 办理贷款买房，需购房者同开发商签订购房合同，然后支付不低于20%首付款，具备按揭贷款条件的申请人，可以向相关金融机构提出申请，并提供真实的个人资料。

在看房选房（二手房）的过程中，你是如何判断房子年龄的呢？是从中介的介绍中、还是自己的观察中呢？中介不会直接告诉你房龄多少，他一般只会跟你说房子的批地时间、建成时间、入伙时间等等；而“眼见为实”在此处也不太准确，房源的新旧会受装修风格、打理维护等等影响，我们的眼睛所看到的不可能完全真实。



以上无论是哪一种，你都只能知道房子的大致年龄，而对实际年龄一无所知，或许你认为压根没必要了解房子的真实年龄，只要新旧看起来差不多、能住就行了，其实，除了居住体验外，房龄太大还会影响到贷款、月供以及装修、改造成本等。







具体如下：


1
影响贷款年限
在同等条件下，房龄越老，贷款年限就越短，月供就会相应提高，每个月的还贷压力就会比较大。比如，兴业银行、邮政银行要求房龄加贷款年限分别不超过35年和45年。


2
影响土地使用年限
住宅土地使用年限一般是70年，房屋所有权年限为永久，那房龄大的房子，土地使用年限自然就要短一些，到期后要按相关流程进行续期。


3
居住成本会增加
房龄越老，房子所受到的磨损就越多，房子可能出现的问题也就越多，如墙体剥落、房屋漏水等等，这样就需要对房子进行修理，维修费用想必也是一笔不小的支出。


4
居住舒适度降低
房龄越老，意味着房屋距离现在越久远，以前的设计、社区规划包括环境、停车位、管理等方面都与现在人们的生活方式存在一定的差异，会给购房后的生活带来诸多不便，想要再次出租或者出售房屋，难度会增加许多。



说了这么多，房龄究竟要如何计算呢？



首先，要明确批地时间和竣工时间两个概念，批地时间是指开发商取得开发用地的土地使用权证书记载的起始时间，竣工时间是指建筑工程经竣工验收合格交付使用的日期；



批地时间及竣工时间可以直接在房产证上看到，也可以由卖家持身份证、产权证书到国土局进行查档；



房龄，即房屋本身的年龄，通常从房屋（楼盘）竣工验收合格开始算，

举个栗子：一个楼盘的批地时间为1998年、竣工时间为2008年，那么，截止2018年，该楼盘的年龄为10年。

为什么说二手房**高？

二手房的**款一般规定至少是房款的三成，不过根据二手房目前的状况不同**款也不同了，二手房**款高是受哪些因素影响呢？

1、房屋年限

二手房在办理贷款的时候，贷款银行会根据该房屋的年限来衡量，如果房屋年代比较新，贷款额度就比较多，要是年代久远的，评估会很低的，贷款也不会多，而贷款额度的变化也会影响**比例。

2、二手房的评估价

二手房成交价跟新房有很大的区别，二手房会进行房屋评估，贷款多少和你的评估报告有关，如果你的经济能力有限，想多贷些钱，那你就可以让他们做房屋评估的时候把市值做的高一点，这样就可以多贷点。

另外二手房评估价越低，缴纳的**就越多；二手房评估价越高，缴纳的**就越少。但是，二手房评估价并非越高越好，二手房契税等税费是以评估价为基准缴纳的，评估价越高，意味着缴纳的税费也高。

3、卖家的要求

除了上面两点之外，由于二手房是个人之间的买卖，如果卖家要求提高**款，那就需要协商决定，同时你所要贷款的金额也随之变化。

二手房**款如何计算？

二手房的**款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用，其**款的计算方式为：

净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款：不包括国家税费和中介服务佣金的**款)

贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)贷款额估算方式,预估出大致评估价格。

二手房**比例也不是固定不变的，在二手房交易过程中，关于二手房**比例多少的问题是可以跟卖家商量的，以一套总价100万的房屋为例，买二手房贷款时，银行出于风险考虑，会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80%，则总价100万的二手房评估价为80万。

贷款额=二手房的评估价*70%，即56万。

**款=总房价100万-贷款额，即42万。

二手房作为现成的房子摆在那里，消费者能看得到实物，因此，购买时也比较放心，买二手房的时候一般都是通过中介公司在其中周旋的，选择可靠的中介公司倒是可以省下不少麻烦事，如果遇到一套自己心仪的房屋，也可以让中介公司在其中帮忙讲讲价格，尽量减少**款。

二手房**计算方式：
净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款：不包括国家税费和中介服务佣金的**款)
贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)
贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。
在二手房贷款人群占主力军的当下，金融理财师给借款人指出申请二手房贷款时的八大注意事项：
注意事项一：评估价与**高贷款额
在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的**高贷款额度。
注意事项二：竣工年代与贷款年限
伟嘉安捷理财师王文斌介绍，房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是房龄+贷款年限≤35年。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限**长为20年(即35-15)。
买卖二手房定金交纳前四检查中国农业银行二手房按揭贷款

在二手房交易中,**的成数是需要跟房东协商决定的!一般是3成有如下几种**情况按自己的情况作出决定:
1、一般情况上家没有贷款,或者不需要下家配合还贷的,下家资质很好需要向银行申请8成贷款的就可以**2成(贷款2成对资质的要求很高)。
2、上家有贷款,且成数很高,一定需要下家配合还贷的,为安全起见,则可选择走资金监管流程,按3成**支付。
3、下家有能力一次性付款的,可在签订合同约定一次性付款,则不存在**问题。一般情况下,银行是需要看到房东开具的除贷款部分的其它房款收据,才能批贷成功。在二手房交易中,存在很多的可能性,需要双方协调,只要选择的中介公司资质好,对安全把关严格的话,交易风险则可以规避!

二手房买卖个税和契税怎么算的?

一、二手房交易税费

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。二手房税费包括印花税(包括交易印花税、房产证印花税)、契税、营业税、城市建设维护税、教育费附加税、个人所得税、土地增值税、土地出让金、综合地价款八个税种。

二、个人所得税

(税率交易总额2%或两次交易差的20%卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件

①家庭唯一住宅

②购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是，卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。

三、契税

1、征收方法

按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

2、计算方法

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为:

应纳税额 = 计税依据 × 税率

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

在法律规定中，二手房个税和契税的买房和卖房都需要承担，而国家的用意是为了限制房地产行业过热，造成不均衡出现，但是这种方式却增加了买房者的购房负担，因为在实际交易中，很多买家都会选择将二手房个税和契税转嫁给买家负担。

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银行对商业贷款的规定有哪些？


二手房贷款是指个人在购买具有房屋产权证、能在市场上交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例**款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向放贷机构申请的贷款。



二手房商业贷款现行银行政策



首次购房：是指以家庭（夫妻双方加未成年子女）为单位在没有任何房贷记录及住房登记的情况时，申请住房贷款，称为首次购房。



商业贷款首套二套认定标准和在还贷款有关系。二套房认定标准：

★ 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套；

贷款未结清——算二套

★ 个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上



例如：大王看上一套100万的房子，银行评估值也为100万，若大王选择中国光大银行进行贷款，且王某属于首次购房（无房无贷）的情况，银行贷款政策为**3成，执行基准利率，则大王的**为：100万*30%=30万，利率为：4.9%





因贷款人情况有差异，具体情况以实际操作为准。



以上只是房屋本身的**款，在购买二手房时，前期需要准备的还包括税费、中介费和其他的一些手续费用。





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有哪些注意事项？


1商业贷款的基本流程是什么？



按先后顺序为：签署《合肥市存量房屋买卖合同》→ 限购查询→ 网签→ 银行预审（面签）及通过→缴税 → 资金托管→过户 →出房产证→评估 → 抵押登记→ 出房屋他项权利证→ 银行放款（具体情况看银行额度情况） → 物业交割 → 业主领取房款

二手房的**计算和新房的**计算还是有一定区别的。二手房**是以评估价来进行估算，也就指的是除了银行贷款的部分之外，其他需要一次性支付给卖家的费用。银行会对房屋进行实际的评估，比如价值在100万元的房屋银行的评估价在80万左右，那么贷款的额度就是56万，所需要给出的**金额是44万。二手房的净**款＝实际成交价－客户贷款额。
所以在购买二手房时对于**款的资金要准备得更加充分一些，而且在购房的时候不要购买抽出自己购房预算的房屋，如果**款不够的情况之下，可以考虑重新规划先购买面积稍微小一些的住房或者是位置稍微偏一些的地方，等到日后经济条件充裕的情况之下再考虑置换。除了**款之外，还要考虑日后的还款，不要因为房贷的原因而导致生活质量下降太多，造成负债过高。

手房**款如何计算？
二手房的**款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用，其**款的计算方式为：
净**款=实际成交价-客户贷款额（净**款：不包括国家税费和中介服务佣金的**款）
贷款额=二手房评估价×70%（首次贷款额度可达70%）贷款额估算方式,预估出大致评估价格。
二手房**比例也不是固定不变的，在二手房交易过程中，关于二手房**比例多少的问题是可以跟卖家商量的，以一套总价100万的房屋为例，买二手房贷款时，银行出于风险考虑，会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80%，则总价100万的二手房评估价为80万。
贷款额=二手房的评估价*70%，即56万。
**款=总房价100万-贷款额，即44万。
二手房作为现成的房子摆在那里，消费者能看得到实物，因此，购买时也比较放心，买二手房的时候一般都是通过中介公司在其中周旋的，选择可靠的中介公司倒是可以省下不少麻烦事，如果遇到一套自己心仪的房屋，也可以让中介公司在其中帮忙讲讲价格，尽量减少**款。

二手房**在进行计算的时候，和新房不同的是，需要先由银行评估房屋的价格，然后按照评估价格的30%或者是一定的比例收取**。二手房的评估价一般是现在价格的80%~90%左右，如果房子本身的变现能力比较差或者是房龄比较长，评估的价格可能会更低。在支付**款的过程当中，如果是首次购买普通住宅无论是新房还是二手房，**低可以享受20%的**比例，但如果购买的是二套房，无论什么类型的房子，****低的标准在50%。
二手房和新房的整个房产交易有一些不太一样的地方，因为二手房已经具备有房屋所有产权证，所以在交付完房款之后，可以办理房屋所有产权的交接大概在一个月左右能够拿到新的房产证，但新房需要在交房之后等待1~2年的时间才能够拿到房产证。