• 问答 怎么投资房地产

     1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性

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  • 问答 什么是房地产投资房地产投资有哪些过程? 其他

    所谓房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

    房地产投资过程主要有以下几个阶段:


    一、投资分析

    房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。


    1.市场分析。

    市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。


    2.财务分析。

    投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。


    3.可行性分析。

    可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。


    二、土地开发权的获得

    这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。

    在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择**有利的融资方式。


    三、房地产建设开发

    在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。

    在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。


    四、房地产销售经营

    在房地产销售阶段主要的工作,包括:


    1.是必须有完善的营销规划。

    包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。


    2.是实际的销售活动,

    包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。


    3.为融资活动的进行。

    由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

    在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类:


    1.是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。


    2.则是由投资者自己经营管理,此时投资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动,如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

    此外,由于房地产是价高耐用的特殊商品,其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需,而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此,采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理,也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

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  • 资讯 如何投资房地产 政策

    news4883344
    如何投资房地产
  • 问答 为什么投资房地产?现在做房地产投资还值得吗? 其他

    2018年楼市迎来转点是人口红利消失理论来支撑的,数据显示:90后人口比80后缩减了23%,00后又比90后缩减了16%。
    而现在的房地产库存压力又大,再怎么炒房都有难度。互联网金融做为保值增值是一个不选择,推荐你A2P平台e租宝,都是融资租赁项目标,单日成效额达到了1亿元左右,全国所有P2P平台中排行第二,比较不错。

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  • 问答 怎样投资房地产投资房地产的技巧有哪些呢? 其他

    个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满6个月,才可以公积金贷款,公积金贷款的额度:使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款**高限额40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款**高限额60万元。

    使用本人住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的,贷款**高限额50万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的,贷款**高限额70万元。

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  • 问答 怎样投资房地产

    1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性

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  • 问答 如何投资房地产

    1、新政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解,此次宏观调控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整,于是,商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高,缩小了投资写字楼的**差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说,从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是中心地段的高端写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
      2、投资什么样的商业**潜力更大,位于都市核心圈,同时拥有完善的交通体系,临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐,尤其是中渝爱都会时尚公寓,户型面积合适,总价低,地段、配套设施让人无可挑剔,正以其时尚的产品形象、完美的产品品质,成为房产投资者的首选。
      3、应选择繁华地段的房产,因为,房产**核心的价值还是地段,同时,地段好的房子,配套成熟,生活便利,能够给居住者带来便利,利于出租和售卖。其次,得充分考虑交通方面的因素,拥有轨道交通**好。人是社会的有机组成部分,得融入社会,但出行方面得考虑交通成本以及便利性。

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  • 问答 为什么投资房地产?房地产投资有哪些注意事项? 其他

    近年来,房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业,房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性,房地产投资决策难度增加,投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此,分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。
      一、房地产投资决策概述
       房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中,房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同的房地产投资方案进行比较选择,并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征,房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先,房地产业是资金密集型行业,项目投资数额巨大,对金融倚赖性高。另外,房地产市场的结构性问题较突出,投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业,如特种厂房、码头等,而商场、写字楼、公寓等,常被各种公司租用,更换使用性质方便,更能吸引投资者注意;其次由于房地产可作为抵押担保,并且一般能够安全地按期收回贷款,所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性,各国政府对房地产市场投资都十分关注,常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面,房地产投资额也因而受到政府政策的影响;**后,房地产的不可移动性及回收期长等特点,使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规,以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响,风险因素多,风险水平相对较高。因此,正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。
       房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力,并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行:第一,提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题;第二,制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案;第三,对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价,进行投资方案的比较,**后确定出**佳的房地产投资方案;第四,采取合理的步骤,按照科学的方法执行和检验**佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件,按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。
       影响房地产投资决策的因素多而复杂,对其中重要的因素系统分析很有必要,这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的**重要的五个因素进行具体分析。
       二、房地产投资决策要素分析
       (一)时机的决策分析
       投资时机总是存在于投资主体的外部环境中,与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联,也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种:
       环境因素分析模式:房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的,其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时,可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化,也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。
       寿命周期分析模式:房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关,在房地产寿命周期的不同阶段,对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中,会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段,商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。
       开发价值分析模式:房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益,对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。
       产业发展分析模式:产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发,将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定,城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣,把握产业演进变化的规律性,有助于正确选择投资时机。
       (二)区位的决策分析
       房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值,区位理论是投资地段选择的理论基础,而在具体的决策分析中可采用以下一些方法:
       因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素,在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素,通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。
       假设开发法。运用假设开发法的原理,通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算,在不同物业估价值中选择能为企业带来**大投资价值的地块。正确预测特定地段的**佳利用方向,在综合分析投资企业的内外环境的基础上,把握那些能为投资者带来**大收益的地段
      竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础,在正确判别自身实力的情况下,确定对开发主体来说**为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。
      威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市,可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中,消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小,从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。
       (三)开发内容的决策分析
       在选择房地产作为投资对象之前,投资方向的正确把握要求确定**适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点:选择一块土地,是作商业用途还是工业用途,此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上,把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发,净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益,表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时,选择此地作商业房产开发才是合理的。当然,如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择,同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块,还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择,这种方法的基本公式为:
       工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
       商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
       若商业宗地价大于工业宗地价,则可认为选择该地块是合理的。
       (四)规模的决策分析
       商业房产的**佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时,不仅要考虑物业因素,还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素,努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业,其物业投资的**优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产,不论是写字楼还是商业店铺,其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用:剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况,并对主要的竞争对手(或潜在对手)的实力进行严密分析,在此基础上,才能**终确定商业房产的**优规模。
       鉴于现行我国房地产市场的特殊状况,房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍,因此,房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模,以保证市场的供求平衡。一方面,开发商在具体的房产投资规模决策时,从房地产开发费用出发,运用盈亏平衡分析方法,即使投资项目的收入和支出达到平衡时的**低生产水平和销售水平,确保投资项目产生**优的经济效益;另一方面,房地产投资商应以市场为导向,正确预测出市场需求量。必要时,运用经济控制方法论,建立房地产开发规模优化数学模型,以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]
       (五)质量的控制决策
       商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看,房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定,主要包括:租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明;也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能,如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。
      表1 房地产投资者和用户的质量观点比较
       因此,对房地产投资者而言,房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润,从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

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  • 问答 如何投资房地产?投资房地产的注意事项有哪些? 其他

    房地产投资过程
    房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧核心不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。
    1、投资分析
    房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。
    因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。
    2、土地开发权的获得
    这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。
    在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择**有利的融资方式。
    3、房地产建设开发
    在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。
    在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。
    4、房地产销售经营
    在房地产销售阶段主要的工作,包括:
    一是必须有完善的营销规划。
    包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。
    二是实际的销售活动,
    包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。
    三为融资活动的进行。
    由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。
    在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类:
    一类是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。
    二类则是由投资者自己经营管理,此时投资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动,如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

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  • 问答 房地产投资怎么样?? 其他

    我不分析那么多内部的好处, 我只想问一下,现在的楼价有几个人买得起?你这时候投资楼市,要提高到什么价你才肯卖? 回答完这两个问题后我想你应该也知道你是不是要向楼市看齐了!
    我们选投资项目,是要看它未来的发展前景,而不是看到别人赚到钱就跟过去分一份!你要知道,他们做的时候是什么状况?你现在做是什么状况?市场是不是已经饱和了? 就像去年的股票,大家都看到别人在赚了,也跟着进去分一杯羹,结果都吃了个哑巴亏. 投资不要麻木跟进,得理智分析各项情况后再决定.

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  • 问答 个人怎样投资房地产?个人投资房地产有什么要注意的呢? 其他

    个人投资房地产方法分析
    销售比较法
    选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。同时,需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。
    总租金乘数法
    公式:总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入
    投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
    直接资本化法
    公式:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值
    营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。
    税前原始股本收益率法
    公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。
    初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说,都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。
    租金回报率分析法
    公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
    这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
    优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
    弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
    租金回报率法
    公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
    优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。
    弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
    IRR法(内部收益率法)
    房产投资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入
    优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。
    不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有**的可能,也有贬值的可能,只是看**、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

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  • 资讯 湖南房地产市场平稳增长,房地产投资持续回升 知识

    news4389100
    ​昨日,省统计局公布1-11月全省房地产市场统计数据。数据显示,全省房地产市场呈现平稳运行态势,房地产投资持续回升,商品房销售面积稳定增长。
  • 资讯 海南四家万亿级“巨无霸”投资公司涉及房地产、金融等多个领域! 知识

    news5524100
    调查揭示出四家万亿级“巨无霸”投资公司涉及房地产、金融等多个领域,引发广泛关注。这四家公司分别为三亚巨无霸投资有限公司、三亚超级投资有限公司、三亚传奇投资有限公司以及三亚神秘投资有限公司。相关部门表示,调查是为了保障市场的公平、公正和公开,同时也是为了保护投资者的合法权益。
  • 资讯 昆明房地产定位于养老地产房地产投资潜力不容小觑! 房价

    news3615113
    昆明定位于养老地产,随着中国老龄化高峰到来,越来越多的老年人会选择到昆明养老定居,而且从当前看,海南等地适应养老的城市楼市房价比昆明高,养老成本过大,会将不少老年人分流到昆明养老,这也是昆明未来楼市价格还有所上涨的直接动因。
  • 资讯 柬埔寨西港房地产分析,柬埔寨房地产投资回报如何 房价

    news3458580
    随着多项利好频出,西港形成了以“港口城市+石油城市+旅游城市+工业城市+政策红利”共发展的良好态势,推动西港经济迅速发展的同时,也导致了其地价持续飙升。有些地区的地价甚至达到了每平方米4000美元。对比中国的北上广深,西港的房产仍属于投资热土。
  • 资讯 什么是房地产投资 知识

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    什么是房地产投资?
  • 资讯 2019房地产还值得投资吗?2019做房地产投资怎么样? 房价

    news3380221
    “房地产投资”相信大家都不陌生,这也是我们较为关注的问题。那么2019房地产还值得投资吗?2019做房地产投资怎么样?
  • 问答 投资房地产准则 注意事项

    投资性房地产准则要求区分为企业持有的投资性房地产和自用房地产。 很多企业拥有投资性房地产,由于两种类型的房地产给企业带来现金流的方式大不相同,投资性房地产和企业自用房地产都纳入了固定资产或无形资产核算,不利于反映企业房地产的构成情况和各种房地产对企业经营绩效的影响。
    新的会计准则将有助于企业将投资性房地产单独反映为区别于固定资产和无形资产的资产,提高会计信息的相关性,从而更好地为会计信息用户的决策提供依据。
    由于自用房地产需要与其他资产结合才能产生现金流,主要是实质比形式原则重要,所以两种类型的房地产要进行会计处理,投资性房地产适用。
    自用房地产要区分固定资产或无形资产规范。投资性房地产主要是指赚取租金或资本增值或两者而持有的房地产。

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  • 百科 投资房地产准则 购房政策

    baike8500
    投资性房地产准则要求区分为企业持有的投资性房地产和自用房地产。
  • 资讯 上半年昆明房地产投资增速不高,非房地产投资明显下降! 房价

    news3532053
    昆明经济发展水平不高、产业结构不优、债务风险较高等问题还很突出。还有房地产投资增速不高,非房地产投资下降明显