• 问答 二手价格怎么评估 房屋交易

    评估分两种:一种是银行,按揭贷款银行要对你的房子进行评估能贷多少钱。二种是房地局:当房产进行买卖的时候需要向国家交付一定的税费,根据你的地段跟电梯/非电梯,两上因素决定它的评估价格。房地局也称“指导价”或“过件价”。


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  • 资讯 二手价格怎么 二手怎么估价 房价

    news2920461
    从经济角度考虑,需求是影响价格的主要因素,需求旺盛,自然价格就会高,无人购买,自然价格就会低。除了经济因素以外,主要影响二手房价格的因素总结如下:
  • 问答 怎样评估二手?二手评估怎么收费? 其他

    一、二手房贷款评估标准:
    影响二手房评估价的首先是区域因素,主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素,主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外,还有市场因素和心理因素等。
    二、二手房贷款评估费:
    二手房贷款时,通常会由银行指定的评估机构评估进行评估,收费也会有差异,一般为评估价的0.1%-0.5%不等。需要注意的是,国家发改委给出的收费标准是评估价的0.3%-0.5%,具体收费标准根据市场调节浮动。因此评估费收费标准会因地区和机构有差异,购房人在与评估机构签订服务协议的时候**好明确评估费收费标准,免得事后因评估费问题影响买房进程。

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  • 问答 二手如何评估? 二手价格怎么算 如何对二手房价值评估 房屋交易


    朝阳新城一度是南昌市场上**炙手可热的板块,整体均价超过红谷滩。曾经这个物流中心大货车横行的板块,经过这些年的建设已经初具一个新城的样子,整个板块的建设也接近尾声,板块内能有的新盘只有华侨城和名城紫金轩了。



    当初刚刚开拓朝阳新城的时候,也是被大家诟病,因为老洪城的原因,洪城大市场周围包括往南的地方交通都比较混乱,大货车横行,一般私家车对这个区域都避之不及,所以这个和老城接轨的区域还一直不是很得人心。







    朝阳板块的初试牛刀是众鑫城上城,但是名气太小,并没有关注,后来万科的金域蓝湾和力高滨江国际启动算是朝阳新城的一个起步,正荣重仓朝阳新城之后迎来了整体的上升,然后就开始迎来主升浪,各大开发商扎堆,联发、中海、华润、国贸、世茂…………



    检验一个板块是否成熟,就是在行情转凉的时候看看价格是否坚挺,所以近期前往走了一趟。毕竟朝阳新城体量巨大,不是一次两次就能了解透彻的,所以我们这一次会带来部分消息和观感。



    万科作为地产行业的标杆,它的产品和定价都非常有指导意义,是一个能够以小见大的点。与之同时建设的是力高滨江国际,二者一街之隔,所有的配套都是共享的。所以本次前往的目标就是朝阳新城起步的这两个楼盘。







    万科产品**高级别为TOP级,第二级别的产品就是城市系列,而金域系产品就是城市系列里的**高级别,对品质的要求是非常高的。2011年对外面世的时候,因为其首创的泰式园林引起了各路同行和购房群众的关注,老罗那时候也去看过。



    初次看到也是耳目一新,而且当时展示样板房连低层的外立面都做好了,所以参观的体验是很不错的,尤其记得外立面使用的真石漆,质感非常好,不仅仅看起来有石材的质感,本身表面接触起来也是有颗粒感的。



    作为行业领袖,创新精神是必不可少的,那时候万科的产品思路就比较创新,在户型设计上做了非常大的挑战,面对这个拥有改善属性的项目,还独创四卫的户型。这个户型算是一个失败的挑战吧,听说后来的业主都做了改动,这个确实有点超前了。







    不过其经典的中间户设计倒是得到了认可,也是现在中间户的主流设计。可能也是当初对这个位置的并不是那么自信,希望绝佳的一线江景可以做一些弥补,所以西端户型在设计上是直接把客厅和阳台面向西面的。



    不得不说在那个户型设计还在探索的年代,各路地产商都在户型的设计上做出不一样的创新。现在当然是统一主流户型了,大家互相拷贝一下就好了,虽然站在现在看当年的户型设计真的有点奇葩,但是这种不断创新的思想还是值得肯定的。



    2013年底交付之后,时隔五年再次来到这里,看看万科的产品经过时间的检验会留下什么?



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  • 问答 二手评估怎么 房屋交易

    二手房评估价的定价方式一般有以下几种: 1、市场行情定价:根据当前同类房屋的市场售价来进行定价,可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的售价。
    2、实际成交价定价:根据近期同类房屋的实际成交价来进行定价,可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的成交价。
    3、房屋估价公司定价:可以委托专业的房屋估价公司来对房屋进行评估,根据房屋的实际情况、市场行情、实际成交价等因素来确定评估价格。
    4、价值修正法定价:根据房屋的实际情况、折旧年限、土地使用年限等因素,计算房屋的折旧价值,并加上折旧后的房屋市场价格,得出评估价格。

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  • 问答 二手怎么评估? 二手评估费是怎么 房屋交易

    很多买家通过二手房交易中介购买房屋,但通过中介买房子肯定需要收取一定的费用。也有的中介会收取二手房买卖房屋评估费。那么,二手房评估费怎么算,评估收费标准是什么?



    二手房评估费怎么算?



    二手房评估价是指采取房产价格评估的市场比较法,对同一个楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型的楼盘的实际成交价格进行了专业处理,计算出来的具体某个楼盘的平均单价了。结合待评估房屋的房子的实际情况,包括面积、楼层、装修状况、其它的特征因素啊等等,计算出这个房子相对科学合理的市场参考价了。



    1房屋因素



      (1)旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。



      (2)楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。



      (3)房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。



      (4)一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。



    2环境因素



      (1)环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。



      (2)再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中区的为+15%。



    3心理因素

      如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。

    二手房地产评估收费标准



      房屋评估的主要有如下两种方式:



      1、免费评估。现如今,国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务,做得比较大的有房天下,也是大家觉得比较专业的平台。



      2、付费评估。当然,网上的评估似乎是有些不靠谱的,也无法为我们出具正规的评估报告,而咱们涉及到贷款等项目时,就需要这个书面的评估报告。这个时候,咱们就需要找到专业的实体公司进行二手房屋的评估,并出具报告。当然,找实体公司评估就是需要收费的。



      3、而对于具体的收费,也是有一个标准:目前评估费收费标准采取累进计费率

      (1)房屋总价100万元以下(含100万元)的。收取评估总价的0.42%;

      (2)100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;

      (3)500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;

      (4)2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;

      (5)5000万元以上的收取评估总价的0.012%。

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  • 问答 二手价格怎么?如何对二手房价值评估? 其他

    一、二手房贷款评估标准:
    影响二手房评估价的首先是区域因素,主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素,主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外,还有市场因素和心理因素等。
    二、二手房贷款评估费:
    二手房贷款时,通常会由银行指定的评估机构评估进行评估,收费也会有差异,一般为评估价的0.1%-0.5%不等。需要注意的是,国家发改委给出的收费标准是评估价的0.3%-0.5%,具体收费标准根据市场调节浮动。因此评估费收费标准会因地区和机构有差异,购房人在与评估机构签订服务协议的时候**好明确评估费收费标准,免得事后因评估费问题影响买房进程。

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  • 问答 二手怎么价格算?二手有什么价格? 其他


    1. 个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件,一是家庭唯一住宅,二是购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

    2. 印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

    3. 契税:(基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

    4. 测绘费:1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

    5. 二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米

    6. 登记费:(工本费)80元 共有权证:20元。所需材料:⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份) ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

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  • 问答 二手怎么评估? 二手评估费多少 房屋交易


    很多买家通过二手房交易中介购买房屋,但通过中介买房子肯定需要收取一定的费用。也有的中介会收取二手房买卖房屋评估费。那么,二手房评估费怎么算,评估收费标准是什么?



    二手房评估费怎么算?



    二手房评估价是指采取房产价格评估的市场比较法,对同一个楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型的楼盘的实际成交价格进行了专业处理,计算出来的具体某个楼盘的平均单价了。结合待评估房屋的房子的实际情况,包括面积、楼层、装修状况、其它的特征因素啊等等,计算出这个房子相对科学合理的市场参考价了。



    1房屋因素



      (1)旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。



      (2)楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。



      (3)房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。



      (4)一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。



    2环境因素



      (1)环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。



      (2)再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中区的为+15%。



    3心理因素

      如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。

    二手房地产评估收费标准



      房屋评估的主要有如下两种方式:



      1、免费评估。现如今,国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务,做得比较大的有房天下,也是大家觉得比较专业的平台。



      2、付费评估。当然,网上的评估似乎是有些不靠谱的,也无法为我们出具正规的评估报告,而咱们涉及到贷款等项目时,就需要这个书面的评估报告。这个时候,咱们就需要找到专业的实体公司进行二手房屋的评估,并出具报告。当然,找实体公司评估就是需要收费的。

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  • 百科 二手评估怎么 交易买卖

    baike22712
    ①房屋完工后,即开始折旧,二等结构房屋按50年的折旧年限计算,按2%计算。所以,在进行购买时,要了解房子的剩余寿命。②楼层还会影响房价。以1,5为基础,2,6,7,5,3,4、-3%;在屋顶上,-5%;如果朝向没有朝南的窗户,那么它的负值是-5%。看样子,三楼和四楼都是有奖励的。
  • 资讯 巴中买房丨二手价格评估怎么确定二手评估怎么算? 知识

    news3722148
    二手房价格评估怎么确定的?二手房评估费怎么算?在房地产发展史上,虽然房价是长期上涨的,但从阶段性来说,波动还是比较大的。尤其是二手房,市场价格在几个月内都很可能差别几十万。而不管是二手房贷款、核定市值、出国签证等等,都需要给二手房做评估,那么二手房价格评估怎么确定的?评估费又是怎么算的呢?
  • 问答 二手如何评估? 二手评估怎么 房屋交易

    **近有十几家房产中介被住建部点名,上了黑名单;下面有很多用户表示,中介费太贵了还不如取消房产中介。说实在话,有时候中介收费确实不够透明,其他行业也会收牵连。举个很明显的例子,二手房申请贷款时需要房产评估报告,其实房产评估费收费标准是有的,但有时候中介就会从中“运作”,多收钱。



    那么房产评估费收费标准是什么呢?一般来说是按照房产评估总值的1‰-5‰;但是因为每个评估公司的标准、每个城市的经济水平不一样,所以很难说清具体的收费标准。

    不过想要切实了解房产评估费收费标准,可以上小资家看一下。因为小资家是行业领头人世联评估的线上平台,除了询价、快估、人工议价等功能,还可以直接购买评估报告。报告由世联评估出具,与线下的接洽没什么差别,所以这里购买报告可以了解房产评估费的费用多少。

    以深圳为例,房产评估总值630多万,两份评估报告2400多元,此后不需要再收其他费用。





    同样是深圳的,评估总值500多万,评估报告费1900元,还不到2000。



    还有评估总值200万的,评估报告费只要475元,可以说是业内**低价了。



    上面是深圳的房产评估费收费标准,基本按照房产评估总值的万分之二到万分之四来收,比行业标准价还低很多。除了深圳的,其他热门城市也可以评估,收费标准可能不大一样。



    比如上海的某栋房产,评估总值320多万,评估报告费1008元,房产评估费收费标准是万分之三左右。



    相比深圳的,北京的房产评估费收费标准就会高一点,评估总值也是650多万的,评估报告费需要2600元。

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  • 问答 [购房流程]#二手#二手怎么进行评估? 房屋交易

    众所周知,二手房估价是一门非常专业的学问,一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来进行。首先要弄清下面几个数据:

    1、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来,砖混结构一等房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2%;

    2、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较,如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称“三小”套型),则扣减10%;

    3、房子所在的楼层不同,价格也不一样。例如一至五层是基准价,五层、六层扣减3%,七层减5%,而三、四层则加3%,顶楼减5%;

    4、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗,则减5%;

    5、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%,小区没有单独封闭,也减5%,属于重点中**区域的房子要加15%;

    6、习惯性心理因素,也会使人们对买旧房心存压力,花很多钱才买套旧房,这一因素使房价又减8%的价钱。

    在以上数据的基础上,报价应为同地理位置商品房价格的60%至70%左右,约是当前周边房屋租金的100倍。当然,这个数字只能作为一个参考价格,还是应当邀请专业机构进行更为科学的评估。

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  • 问答 二手怎么评估? 二手评估费多少 房屋交易

    想买二手房,自己没有广阔的房源,就都依靠房产中介来帮助,但通过中介买房子肯定需要收取一定的费用,也有的中介会收取二手房买卖房屋评估费。那么,二手房评估费怎么算,评估收费标准是什么?本文将给您一个满意的解答。



      二手房评估费怎么算?
      二手房评估价是指采取房产价格评估的市场比较法,对同一个楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型的楼盘的实际成交价格进行了专业处理,计算出来的具体某个楼盘的平均单价了。结合待评估房屋的房子的实际情况,包括面积、楼层、装修状况、其它的特征因素啊等等,计算出这个房子相对科学合理的市场参考价了。
      1、房屋因素
      (1)旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。
      (2)楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。
      (3)房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。
      (4)一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。
      2、环境因素
      (1)环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。
      (2)再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中区的为+15%。
      3、心理因素
      如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。

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  • 问答 二手怎么估价? 二手过户评估怎么 房屋交易


    近日,市房地产评估发展中心网站发出温馨提示,“根据房地产市场变化情况,我市将于10月1日起对房产评估价格进行例行更新。”深圳商报记者采访了解到,评估价上调可能性大,税费将增加数万元。
    昨日,深圳商报记者收到多个中介经纪发来的短信“从10月1日起,规土委对评估价进行调整,将比原估价高出很多,即税费将增加20%~30%不等。”
    事情起源于市房地产评估发展中心网站9月初发出的一条提示,称将于10月1日起对房产评估价格进行例行更新。

    2011年7月11日起,深圳二手房交易按评估价征税正式实施。对于深圳市内交易成交价格明显偏低且无正当理由的二手房,无论营业税和附加、个人所得税、契税都将按评估价征收。且该价格会根据深圳市房地产市场交易的情况定期更新,经审核后发布。

    自从深圳市房地产评估系统于2011年上线以来,每年都会根据市场行情进行调整,去年调整时间为9月1日。虽然评估中心会根据市场行情进行上调或下调,由于深圳市房价自2007年开始一直处于上行趋势,每年的调整都会被市场解读为上调。

    中原地产和安居客统计数据显示,今年8月深圳二手住宅均价为40346元/平方米,去年同期为30286元/平方米,同比涨幅为33.2%。鉴于今年房价涨幅过大,多位业内人士表示,评估价上调的可能性更大。

    深圳商报记者粗略计算,以一套未满2年、原评估价格300万元计算,如果属于二套房且不是家庭唯一住宅,以评估价涨幅10%计算,评估价将调整为330万元,营业税(5.6%)、契税(1.5%)、个税(1%)等将增加约3万元的税费;如果超过2年,多收取税费约万元。

    深圳链家市场研究中心总监肖小平分析,这次的房产评估过户价上涨,会对房产投资起到一定的抑制作用,但对刚性需求的客户心态影响不大。在二手房评估价更新前的20余天里,客户业主为了减少税费,可能会出现扎堆过户现象。

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  • 百科 二手评估怎么 资金评估

    baike21035
    二手房评估的时候,通常会采用市场比较法以及收益法来进行估算,大部分的评估机构在有条件的情况下,还是会选用市场比较法来进行评估的。而具体的评估价格其实和很多因素都有关系,比如说要看二手房的具体位置和具体地段,要看房子的使用年限,也要看小区里面的配套设施和管理,要看房子的朝向,要看房子内部的装修程度。在进行二手房评估的时候,也是需要支付相关费用的,这个费用一般也是按照评估价格的百分比来收取。
  • 问答 怎样评估二手?评估二手方法有哪些? 其他

    房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。下面我们就来具体了解一下房产评估的方法和注意事项吧!

    一、二手房评估方法

    在二手房评估中是通常有以下几种评估方法,如下:

    (一)成本法;

    (二)租金收益法;

    (三)市场比较法

    大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。

    市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

    二、二手房评估的注意事项

    (一)为什么要进行房屋价格评估

    1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;

    2、业主通过评估知道自己房子的市价所值;

    3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;

    4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。

    (二)影响二手房的价格评估的关键因素

    1、影响二手房的价格评估的关键因素一 ——位置、地段。

    北京的二手房与新房价格一样,北边比南边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米,同样,二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。

    2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。

    修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。

    3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。

    北京人买房讲究坐北朝南,因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。

    4、影响二手房的价格评估的关键因素四——房屋内部装修程度及其他。

    房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

    二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。评估合理不会吃亏,如果是随意或者大概的评估,很有可能吃大亏,所以您千万不要忽视二手房的评估。如果您有必要事先咨询相关律师,以保证自己利益的**大化。

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  • 问答 二手买卖怎么评估?二手交易评估怎么? 其他

    根据省物价局的有关规定,目前评估费收费标准采取累进计费率:

    房屋总价100万元以下(含100万元)的,收取评估总价的 0.42%;

    100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;

    500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;

    2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;

    5000万元以上的收取评估总价的0.012%。

    房产中介有不合理的收费,可以投诉到物价局。

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  • 问答 二手如何评估? 贷款买二手怎么评估 房屋交易

      二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例**款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。



      适用对象



      18-60周岁,具备完全民事行为能力的自然人;



      具有稳定的职业与收入,具备还款能力,信用记录良好;



      自筹购房款(**款)不低于房屋购买价格的40%



      贷款额度



      贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。



      贷款期限



      贷款期限不超过30年,且与借款人年龄之和不超过65年。



      二手房贷款流程


      ⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;



      ⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请,并提供有关证明材料;



      ⑶ 买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估;



      ⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析,出具《法律意见书》;



      ⑸ 贷款银行进行审批,通知借款申请人是否同意贷款;



      ⑹ 买卖双方办理产权过户手续,过户后,借款人到银行办理贷款手续;



      ⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;



      ⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续;



      ⑼ 借款合同生效后,贷款银行根据借款合同划付资金;



      ⑽ 借款人按月还款;



      ⑾ 借款人还清贷款本息,解除抵押担保。





    二手房贷款**多少


      我们都知道首套房和二套房的贷款**是不一样的,那么,二手房贷款的**和新房贷款**有什么区别吗?



      由于城市的发展和城市化进程以及一些城市的扩张速度加大,发展过程中必然成为刚性需求的住房,价格始终在市场下处于一个较高的状态。即使国家一直在颁布各种“国N条”来调控房价,收效却一直不大。前段时间公布的国五条细则中**引起大家讨论的关于二手房销售对卖房一方征收房屋价值增值的20%个人所得税这一条,引起了大家的广泛争议。这一条法令的颁布,或许是出自对打击投资性购房行为的动因,但是它是否同时打击了改善性需求购房者,是否会太高房屋租金价格,是否能够监管关于个人所得税转嫁的问题,还有待商榷。值得关注的是,在两会期间,提出了对于持有唯一房产作为生活用房产的卖房者,在房屋出售一年之内购置新房的,或可免除或退还个人所得税的提案,在一定程度上保护了改善性住房者的利益。

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  • 问答 二手价格怎么 中介经纪

    一、测算价格,二手房以同地区商品房价格为基准:
      1、房屋因素
      (1)折旧:年折旧-2%
      (2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
      (3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;
      (4)朝向:无朝南外门窗-5%
      2、环境因素
      (1)无物业管理-5%
      (2)非独立封闭小区-5%
      (3)有省、市重点**区+15%
      二、计算折旧
      房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
      (1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。
      它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
      (2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。
      在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。
      (3)使用年限,是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。
      房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定,房屋一类的固定资产折旧,采用平均年限法,即定额折旧法。其计算公式为:
      造价-残值 造价×(1-残值率)
      消费者在购买旧房时,也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为:
      旧房价格=造价-年折旧费已使用年数
      当然,确定房屋的价格还要考虑很多因素,如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

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