• 问答 二手 估价 房屋交易

    参照目前同小区房子的成交价

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  • 问答 二手估价是按什么估价

    按国土局评估价,银行评估贷款

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  • 资讯 二手估价的方式有哪些 若何进行二手估价 房价

    news2808917
    二手房估价的方式有哪些?二手房估价是若何进行的?假如你想要对房屋进行估价,那么起初需要向专业机构提出估价申请,专业机构在接收该估价营业今后,会指定估价贪图,而后再实地进行估价。
  • 问答 请问二手估价是按什么估价 其他

    结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素,等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
    采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。
    二手房,以同地区商品房价格为基准:

    房屋因素

    (1)折旧:年折旧-2%

    (2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

    (3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%

    (4)朝向:无朝南外门窗-5%

    环境因素

    (1)无物业管理-5%

    (2)非独立封闭小区-5%

    (3)有省、市重点**区+15%
    (1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。

    它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

    (2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除
    清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。
    因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。

    在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。

    (3)使用年限,是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正
    常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必
    要平均使用寿命,或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。

    房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定,房屋一类的固定资产折旧,采用平均年限法,即定额折旧法。其计算公式为:

    造价-残值 造价×(1-残值率)

    消费者在购买旧房时,也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为:

    旧房价格=造价-年折旧费已使用年数

    房屋评估费
    目前对于新房免评估,二手房需要进行抵押物价值评估,涉及费用,按照评估价值的千分之三收取,**低收费300元,**高1500元。

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  • 问答 有谁告诉我二手怎么估价的?二手估价的方法有哪些? 其他

    一、二手房评估方法
    在二手房评估中是通常有以下几种评估方法,如下:
    (一)成本法;
    (二)租金收益法;
    (三)市场比较法
    大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
    市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
    二手房评估方法有哪些?评估注意事项是什么?
    二、二手房评估的注意事项
    (一)为什么要进行房屋价格评估
    1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;
    2、业主通过评估知道自己房子的市价所值;
    3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;
    4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
    (二)影响二手房的价格评估的关键因素
    1、影响二手房的价格评估的关键因素一 ——位置、地段。
    北京的二手房与新房价格一样,北边比南边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米,同样,二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。
    2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。
    修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
    3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。
    北京人买房讲究坐北朝南,因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
    4、影响二手房的价格评估的关键因素四——房屋内部装修程度及其他。
    房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

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  • 问答 二手怎么估价? 买二手必须做评估吗? 房屋交易

    出售二手房需要评估吗?这是每一个买房者都想了解的问题,二手房的评估就是采取房产的价格评估市场比较法,通过同个楼盘出售房源的挂牌价格进行评估。那么,我们来说说出售二手房需要评估吗?二手房估价方法有哪些?下面一一为大家介绍,希望可以给大家带来帮助。








    出售二手房需要评估吗

    1、二手房价格明显过低时需要房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报,房房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估,也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。

    2、买卖双方认为有必要时需要评估。

    交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估,也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。



    3、进行房地产保险时需要房地产评估。

    房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

    4、申请抵押贷款时需要房地产评估。

    向银行申请二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

    5、发生房地产纠纷时可能要进行评估。

    例如二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。



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  • 问答 二手怎么估价? 二手评估费怎么 房屋交易

    这些年,房地产市场经历了种种波折,从降价到涨价,中国房市不断的起起伏伏,吸引着中国人的注意,因为买房对中国人来讲是一件大事,也是一件必须做的事。二手房作为房市的一部分,也非常受关注。



    二手房在房价居高不下的现在,也已经逐渐成为年轻人购房时无奈的选择。因为二手房交易掺杂着更多的因素,不如一手房简单明了,所以二手房市场推动了很多服务的出现或发展,其中就有二手房屋评估的出现,同样也产生了二手房屋评估费。、

    什么是房屋评估费的



    所谓的房屋评估费是由于我们通过专业的房地产专业顾问机构对房产进行房地产价格评估时需要为机构提供的劳动报酬。这是由委托人支付的,然后受托评估机构进行收取,并且提供服务。但是房屋评估并不是二手房交易中的必备环节,因为一般大家在进行二手房交易时,都是通过交易双方协商定价,然后去房产管理部门进行登记过户,不需要房屋评估,毕竟中国传统观念就是“多一事不如少一事”。出现需要房屋评估的情况一般只有交易双方有这个要求,或则进行房屋保险、抵押贷款和出现房产纠纷这些情况。房屋评估机构提供的评估报告以供交易双方参考。

    二手房屋评估费的收费标准



    二手房评估价普遍采用的评估方法是市场比较法,就是通过和同一楼盘在售房产挂牌价格和其他各种因素的综合比较,**终通过计算得出一个比较科学合理的房屋市场参考价。影响二手房评估价格的因素有很多,不过集中在三个大因素上。

    因素一:房屋本身

    旧房的旧就在于它的套型落后、功能也较为陈旧,无法和新建的商品房相提并论。并且子房屋建成后,房屋便进入了折旧期。根据折旧理论,混合一等结构的房屋的折旧期限也就只有短短的五十年而已,并且房屋每年的折旧率是百分之二。更会因为房屋的朝向和楼层等因素的影响,价格会出现偏差。

    因素二:环境

    环境也是一大因素,因为往往旧小区环境要与远远逊色于新校区,并且还要看居住地所处的位置和周围配套的建设。就比如是不是学区房,有没有大规模绿化带等都是影响因素之一。

    因素三:心理

    普遍的购房者都是喜欢新房的,如果不是二手房巨大的价格诱惑,大家也不会选择二手房。

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  • 问答 买卖二手估价如何,需要注意什么呢? 房屋交易

    二手房评估其实您本人(无论是购房者还是售房者)一般不需要做什么事情。根据我本人**近购买二手房的经验,您和交易对方签合同时可以签一个所谓“阴阳合同”,即一份是真实交易价格的合同,一份是价格较低的合同。当时我们和房主是熟人,彼此信任,真实交易价是19万,拿去房产交易大厅的合同标了10万。去的时候,我们这里交易厅里有一个类似提供咨询服务的二手房中介吧,就在房管局的交易大厅里摆了个桌子,想这应该不是骗子,估计和里面的工作人员有些关系吧。给了他们20元的服务费,指导我们填了一些交易大厅要求的表格,为了维护咱的利益,这个中介直接建议咱合同价填为8万,超低呀。然后表格就交上了,人家里面办事人员就说留下联系方式,等10天半月之后会通知你来办下一步。注:以后售房者就不用来了,购房者再来交相关税费。这中间的时间是房管局登记或审查一些情况吧。
    第二次我再去的时候,房管局的工作人员拿出一个本子查查我这个房子所在小区的评估价格,这个是事先都有的,我估计一般的房子应该在上面都能查到,如果实在查不到,估计才会去实地评估。
    所以,所谓的评估就是查查本子,这个环节我估计可以有活动的余地,比如你在房管局交易厅有熟人,打个招呼,把房价按这个片区的**低价来估,工作人员应该是有这个权限的,这样你就可以少交点契税和营业税之类的费用。
    我们的房子后来估了16万,稍微低于真实交易价,但也绝对没有按我们填的8万。但是有一点,交给交易大厅的合同价不能填的太高,例如真实地写19万,人家肯定就按19万收税了。就有些冤枉了。

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  • 问答 二手估价怎么计算 房屋交易

    二手房评估价一般是通过市场或者是通过成本进行评估,会有相应的评估方案,银行在对二手房进行评估的时候会挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的进行对比,来得出比较客观的价格和价值,除此之外通过成本的方法进行评估,有相应的评估公式,房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。
    我们购买房屋的时候,也要考虑好之后房屋的价值,地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高,所以在购买之后,升值的概率也会比较高,所以别看现在购买房屋时的价格要略微高一些,但是在之后会比较保值,良好的房屋朝向和适当的楼层也会增加房屋的价值,除了在居住的过程当中舒适度会比较高之外,也方便之后的二手房出售。

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  • 资讯 二手房价格怎么二手怎么估价 房价

    news2920461
    从经济角度考虑,需求是影响价格的主要因素,需求旺盛,自然价格就会高,无人购买,自然价格就会低。除了经济因素以外,主要影响二手房价格的因素总结如下:
  • 问答 二手估价怎么算? 房屋交易

    二手房评估价是根据房产的地段 楼层 面积 格局 装修等因素综合评估的 交易时的评估价由当地房产交易部门评估 贷款时的评估价由当地有资质的评估公司来评估 一般他们都有地段楼层的差价表 主要根据这个来进行评估 当然 到房产实地评估后会根据实际情况有所调整 一般评估公司给出评估单价为XXXX元/每米 然后自己乘以你房产的建筑面积既是房产评估价.

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  • 百科 二手估价怎么 交易买卖

    baike22712
    ①房屋完工后,即开始折旧,二等结构房屋按50年的折旧年限计算,按2%计算。所以,在进行购买时,要了解房子的剩余寿命。②楼层还会影响房价。以1,5为基础,2,6,7,5,3,4、-3%;在屋顶上,-5%;如果朝向没有朝南的窗户,那么它的负值是-5%。看样子,三楼和四楼都是有奖励的。
  • 问答 二手怎么估价? 二手过户评估费怎么算的 房屋交易


    近日,市房地产评估发展中心网站发出温馨提示,“根据房地产市场变化情况,我市将于10月1日起对房产评估价格进行例行更新。”深圳商报记者采访了解到,评估价上调可能性大,税费将增加数万元。
    昨日,深圳商报记者收到多个中介经纪发来的短信“从10月1日起,规土委对评估价进行调整,将比原估价高出很多,即税费将增加20%~30%不等。”
    事情起源于市房地产评估发展中心网站9月初发出的一条提示,称将于10月1日起对房产评估价格进行例行更新。

    2011年7月11日起,深圳二手房交易按评估价征税正式实施。对于深圳市内交易成交价格明显偏低且无正当理由的二手房,无论营业税和附加、个人所得税、契税都将按评估价征收。且该价格会根据深圳市房地产市场交易的情况定期更新,经审核后发布。

    自从深圳市房地产评估系统于2011年上线以来,每年都会根据市场行情进行调整,去年调整时间为9月1日。虽然评估中心会根据市场行情进行上调或下调,由于深圳市房价自2007年开始一直处于上行趋势,每年的调整都会被市场解读为上调。

    中原地产和安居客统计数据显示,今年8月深圳二手住宅均价为40346元/平方米,去年同期为30286元/平方米,同比涨幅为33.2%。鉴于今年房价涨幅过大,多位业内人士表示,评估价上调的可能性更大。

    深圳商报记者粗略计算,以一套未满2年、原评估价格300万元计算,如果属于二套房且不是家庭唯一住宅,以评估价涨幅10%计算,评估价将调整为330万元,营业税(5.6%)、契税(1.5%)、个税(1%)等将增加约3万元的税费;如果超过2年,多收取税费约万元。

    深圳链家市场研究中心总监肖小平分析,这次的房产评估过户价上涨,会对房产投资起到一定的抑制作用,但对刚性需求的客户心态影响不大。在二手房评估价更新前的20余天里,客户业主为了减少税费,可能会出现扎堆过户现象。

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  • 资讯 二手出售,怎么给自己房子估价 知识

    news4154941
    很多房主在卖房子之前,都会给自己的房子进行估价,但是又不知道该怎么定价,只能根据市场价格进行定价,但是这样无法准确定价。
  • 问答 二手怎么估价才不会亏本? 房屋交易

    一、找中介;二、找专门的评估人员;三、找资深业内人士。

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  • 问答 二手估价怎么定的 房屋交易

    二手房评估价的定价方式一般有以下几种: 1、市场行情定价:根据当前同类房屋的市场售价来进行定价,可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的售价。
    2、实际成交价定价:根据近期同类房屋的实际成交价来进行定价,可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的成交价。
    3、房屋估价公司定价:可以委托专业的房屋估价公司来对房屋进行评估,根据房屋的实际情况、市场行情、实际成交价等因素来确定评估价格。
    4、价值修正法定价:根据房屋的实际情况、折旧年限、土地使用年限等因素,计算房屋的折旧价值,并加上折旧后的房屋市场价格,得出评估价格。

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  • 问答 买卖二手估价费用是多少呢? 房屋交易

    二手房过户中买卖双方需要缴纳的税费:
    买家:
    契税:契税=房屋总价×税率
    面积在144平米以上的,税率为3%;
    面积在90平米以下(首套房),税率为1%
    面积在90-144平米之间(首套房),税率为1.5%
    交易服务费:住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米
    房屋产权登记费:住宅80元/套;截止到目前,如果税务局认定您购买的为首套房,那么登记费就可以免除。
    贷款抵押登记费:80元/套
    卖家:
    交易服务费:3元/平米
    营业税:房屋总价×5.6%(超2年免征)
    个人所得税:房屋总价×1%
    注意:卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里,其实也就是买方在承担营业税和个税。

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  • 资讯 二手估价的路子有哪些 房价

    news2947742
    房发生意业务可以经过哪些路子进行估价?会受到哪些原因的作用?你可以经过网上评介、找中介或者找专业机构的体式格局进行估价,一般二手房估价会受到房龄、地区位置和财产管理等原因的作用。
  • 问答 二手房屋估价的途径有哪些?二手估价受哪些因素的影响? 其他

    一、房龄
    房屋的新旧程度,直接关系到买家喜欢与否,而房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。在对二手房进行销售时,一定要计算房屋的折旧费,砖混结构房屋折旧期限为50年。

    二、户型
    市场上,正规的两居、三居更受欢迎,评估价格更高;反之,不规范的异型户型,或套型过小、过大的户型等,都会让房价降低。

    三、楼层
    楼层的好坏也直接影响房价的高低,处于中间部位的房屋评估价相对较高,但如果底楼带有户外花园,或顶楼带有屋顶花园,价格可能更高些。

    四、位置
    如果房屋所处地理位置好,如在城市中心地带或者周边配套完善,评估价自然更高。

    五、小区
    在同一地段,二手房的小区环境会逊色于新住宅区,评估时,小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况需要综合考虑。

    二手房评估的收费标准又是怎样的呢?
    根据物价局的有关规定,目前评估费收费标准采取累进计费率,如下:

    1、房屋总价100万元以下(含100万元)的,收取评估总价的0.42%。

    2、100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%。

    3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。

    4、2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%。

    5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。

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  • 问答 二手交易中,如何做到二手合理估价 房屋交易

    我们可以通过明确实际成交款的构成来调节我们应交税部分的金额。比如:这套以100万元成交的二手房,我们可以在签合同时将这100万元成交款具体分为房屋本身实际销售款与房屋内部装修和家用设备、电器转让款。而我们所要缴的营业税中不应该有装修、家用电器和设备这一部分。就是说,单指这套二手房的营业税是按照房屋本身实际销售款的5.5%征收。所以,在应缴税费中我们就没有必要为原房主为我们留下的装修和家用电器以及其他设备缴税了。

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