百科 二手房合同纠纷 签约下定
问答 二手房合同纠纷 房产纠纷
二手房合同纠纷出现的原因主要是因为中介公司不规范操作或者是买卖,双方的法律意识比较淡薄,导致二手房出现了买卖合同纠纷,在解决到时候可以上诉法院,但建议大家还是要在买房之前多做了解,规避二手房买卖当中的风险。
①委托合同签订不规范。找中介公司买二手房或者是卖二手房,都需要与中介公司分别签署委托合同,但是在现实生活当中很多人并没有做到这一点,经常把房屋买卖合同和委托买卖合同内容混为一谈。
②内容不完整。合同当中的内容不完整,成为了引发纠纷的主要原因,在合同当中应该明确写出二手房的位置,二手房的面积以及二手房内部的装修和格局,一切和房屋信息相关的内容都需要写在合同当中。
③期限、支付价款的期限。在合同当中并没有写明交付房屋的时间和支付房款的时间,也是引发纠纷的主要原因。
④?已有1个回答
问答 二手房买卖合同纠纷 房屋交易
二手房买卖合同纠纷案件诉讼费的缴纳是按照标的额的大小来计算的。这也是属于经济纠纷案件,可是看看下面的标准: 经济纠纷诉讼费具体交纳金额:
1.不超过1万元的,每件交纳50元;
2.超过1万元至10万元的部分,按照2.5%交纳;
3.超过10万元至20万元的部分,按照2%交纳;
4.超过20万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;
5.超过50万元至100万元的部分,按照1%交纳;
6.超过100万元至200万元的部分,按照0.9%交纳;
7.超过200万元至500万元的部分,按照0.8%交纳;
8.超过500万元至1000万元的部分,按照0.7%交纳;
9.超过1000万元至2000万元的部分,按照0.6%交纳;
10.超过2000万元的部分,按照0.5%交纳。 以上数据来自《诉讼费用交纳办法》第十三条。已有9个回答
问答 二手房合同纠纷问题!急!! 房屋交易
你去做一下公证吧!%7E普通的书面协议没有太大的法律效益,尤其是你这种房子特别容易出现纠纷,公证可以有效的约束双方,才220块.并且你拿好买房子的原合同和买房的收据.已有9个回答
问答 二手房阴阳合同纠纷如何认定? 买房合同
我经常做阴阳合同,不就是把网签合同价拉低,缴税的点位不变,基数拉低!在房子没有违法操作的前提下,已经过户完毕,法律上已经是你的了,网签合同虽说是阴的,但是上面有她的签字,所以他之前也是认可的,被揭发的话也是补交不会罚款!
谢谢已有3个回答
问答 二手房买卖容易产生哪些合同纠纷? 房屋交易
第一、注意交易房屋的权属情况,主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人,根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利 的房屋不得转让,另外,共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。
第二、注意审查房屋价款、其他费用及佣金,房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商,但是,在实践中,大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的,因此,为防止不法中介故意抬高房价牟利,有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价,**好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外,还要明确交易税费的承担,另外,有些房屋有附属设施的,也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额,并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
第三、必须对付款方式进行明确、具体的约定,这是签订二手房买卖合同**为关键的一点,交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险,目前,房款一般分三笔支付,除定金外,还有**款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
第四、注意对交房情况进行严格审查,包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。已有6个回答
百科 二手房买卖合同纠纷怎么处理 二手房网签
问答 二手房买卖中阴阳合同引起的纠纷有什么 如何解决二手房合同纠纷 买房合同
所谓的“阴阳合同”(也有人将其称为“黑白合同“)是指在二手房买卖过程中,买卖双方就同一买卖标的订立两份价格悬殊的合同。一般把送至相关行政主管部门专供登记或备案使用的低价合同叫“阳合同”,把双方私下留存并实际履行的高价合同叫“阴合同”。少缴税金,偷逃阴阳合同间高低价款之间的差额应交的税款是当事人订立阴阳合同的动机。产权登记变更
生效后,买房人拒付两合同间的价款差额,主张按阳合同约定的低价格履行是导致纠纷发生的原因。
一般来说,订立“阴阳合同”的目的主要是为了偷逃税费。在二手房屋买卖关系中,尽管阳合同符合合同成立的形式要件,但是,依照我国《合同法》第52 条第(二)款的规定,像这样以通过虚假降低合同标的,欺骗行政主管部门,从而达到少缴税费,损害国家利益,违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款,不具有确定双方权利义务关系的效力。相反,“阴合同”中真实的价格条款,才是确定双方民事权利义务关系的基础。不过这种做法严重违反了我国相关法律的规定,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予相应的行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则有可能构成刑事犯罪。
在目前的司法实践中对“阴阳合同”价格不一而产生纠纷,一般按两种办法处理,一种是根据规定,合同需要备案的,以备案的合同为准,这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行,而实际履行的合同中有违法利益,则价格以实际履行的合同为准,其余按照备案的合同约定,备案合同未约定的,而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。另一种是如果签订的两份合同,按照规定,既不需要批准,也无须备案,则以实际履行的合同为准。有的法院判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是,这个举证责任是由提出异议方来承担的,也就是说,谁认为前一份合同是虚假的,谁就应当承担这个举证责任。
从2010年9月起国家相关部门将对二手房买卖中的阴阳合同行为处以重罚。
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问答 二手房阴阳合同有什么风险 二手房阴阳合同纠纷应该如何解决 买房合同
在二手房的买卖中,阴阳合同经常采用这样的两种方式,一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。其中,第二种阴阳合同更具备隐秘性。 二手房阴阳合同对买卖双方均存在风险,下面详述之: (一)买方存在的风险 首先对买方来说,其可能受益**大,也是阴阳合同积极的追求者,但相应地,买方也承担了风险。主要体现在: 1、可能导致价格条款无效,甚至有可能导致整个合同被撤销。我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。《合同法》第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,虚假的价格条款将会被认定无效。 2、为以后自己的房子操作带来麻烦,再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格,将来买家如再出售该房屋时,买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。 3、如果房子的价格出现上涨,可能会给自己带来不必要的麻烦。现实中曾发生过因这种阴阳合同买卖二手房,因房价上涨,卖方主张合同违法撤销合同,致使产生不必要的诉讼。 4、行政处罚和刑事追究的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。 (二)卖方存在的风险 卖方同样面临风险,表面上看,虽说卖方看没有太大损失,但是风险同样不少。其主要风险表现为: 1、给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,会大大增加买方的心理变化,如果买方反悔,卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失,还存在房款不能全额收回的风险。 2、如果买方不按期支付备案价格外的房款,或者恶意要求以备案价格进行交易,卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本。 3、同样存在行政处罚和刑事追究的风险。 总之,二手房阴阳合同对于买卖双方来说,都是存在风险的,故而请意欲签订二手房阴阳合同的朋友们多作考虑,不要因为贪便宜而违背诚实信用原则,承担高昂风险。 二手房阴阳合同的法律效力如何? 一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对“阴阳合同”要慎之又慎。 实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。 具体来讲,法院在认定阴阳合同的法律效力时,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形: 1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。 2、对于差价太大,一般会认定无效。 3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以阴阳合同价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。 4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。 5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。 6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。 以上便是对二手房阴阳合同存在哪些风险以及法律效力如何的简要分析。在这里,有必要提醒大家注意的是,因为二手房阴阳合同是不合法的,对国家利益造成了危害,对买卖双方均有风险,所以,建议在买卖二手房签合同时要小心谨慎,避免签订阴阳合同。贪图一时的便宜,或许会引发严重的后果,比如说偷税的数目很大,已经达到入罪的标准了。如果您不小心或者当初无意签订了阴阳合同,那么,建议您**好请一位专业的律师帮忙,让他帮您分析和降低合同可能给您带来的风险。已有1个回答
问答 如何避免二手房买卖合同纠纷? 房屋交易
目前二手房纠纷主要有以下几种类型:一是“跳单”,亦称为“跳中介”,是指买方或出卖方已经与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议,中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务,但买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务,跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
据了解,出现“跳单”行为的主要原因有二,一是中介收费过高,二是中介服务不到位。有客户表示,在自己想要了解一些情况,而中介业务员讲不清楚或者不能给出一个明确答案的情况下,他们就觉得是在浪费时间和浪费金钱,因此会出现“跳单”的念头。
二是违约。房价不稳定期间,价格是发生违约行为的主要因素,房价快速上涨,业主毁约行为频现。徐律师说道:“房屋价格上涨速度过快,很多业主在过户前不愿卖了。出现这种情况的根本原因在于毁约成本低而维权成本高。”徐律师表示:“就目前来看,我市很多二手房买卖合同约定的定价和违约金明显偏低,无法保障守约方的合法权益。
” 三是出让瑕疵。徐律师表示:“出让瑕疵主要表现在房屋使用权和所有权的权利方面。第一种是‘两权分离’,即房屋的所有权和使用权不是同一人所拥有;另一种是夫妻双方权利共有,一方单独出售的行为。” 四是北京二手房交易合同造假对抗其他合同。徐律师表示,有些业主在与一方签订合同后,又与第三方伪造一份假北京二手房交易合同来对抗那份具有法律效力的合同。
“可能是出于对第一份合同的不满意,也可能存在恶意违约的行为,这种行为本身就是违法的,但也不排除那些钻法律空子和打擦边球的人。
”已有9个回答
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问答 二手房交易法律咨询怎么咨询? 二手房买卖律师咨询合同纠纷怎么解决 政策法规
登记实务中,某申请人提出意欲撤回已经提交的登记申请,经受理人员询问得知,其申请的系基于二手房买卖的不动产转移登记申请,其系出卖人,而当受理人员询问买受人是否一并到场提出撤回申请时,得到的回复却是仅有其到场。
其询问是是否能够单方出具声明,提出撤回该登记申请,并声称买受人尚有房款尚未支付,故而其提出撤回申请。
01
可否单方撤回登记申请?
此类买卖合同中因一方不履行义务而引发纠纷的案例屡见不鲜,而守约一方往往针对如何保障其利益及在一方违约之后如何救济无所适从,本例情形下,当事人就想当然的想到了通过干预登记程序意图中止登记程序借以达到向买受人施压的目的,然而殊不知已经受理并材料齐全的登记申请非经当事人共同申请撤回或者其他法定原因,是不能随意予以撤回的。
在一方存在违约情形下,通过对登记程序的干预防止买受人通过产权登记顺利取得产权的前提系在合法合规前提之下,如抗辩权的行使,否则若守约一方违规阻止则极易造成自己违约而被另一方抓住把柄。
本例中出卖人主张撤回登记申请,依据《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)1.10.2撤回申请的规定:“申请登记事项在记载于不动产登记簿之前,全体登记申请人可共同申请撤回登记申请;部分登记申请人申请撤回登记申请的,不动产登记机构不予受理。”
可见在双方申请的模式下,登记程序自申请人申请后的进展乃系双方共同意思表示的结果,故而意欲撤回登记申请亦应需双方共同提出申请,出卖人一人到场向登记机构主张撤回显然并不能终止该登记业务。
02
可否延长受理时限?
在得到登记机构能否撤回申请否定的答复之后,买受人便主张,可否暂缓该登记申请业务的办理,等买受人将其房款债务履行之后,再重新该业务的进程,受理人员直接答复,登记程序有明确的时限要求,且在便利群众的要求和高效便民的原则指导之下,现今登记时限已然压缩的很短,若无法定或者规范明确规定,不可能为某一笔登记业务暂缓办理。
该出卖人仍不死心,便提出,不暂缓也可以,可否延长受理时限,现登记机构办结时限为五个工作日,而《不动产登记暂行条例》要求的时限为三十个工作日,其不要求在五个工作日内办结,只要在三十个工作日内办结即可。
针对出卖人新的要求,应否应予以满足呢?可以理解当事人提出该主张的目的在于给予其一定的时间再行通过协商的方式解决双方的债务问题,同时避免问题未解决之前不动产权属发生转移。
然而受理时限系登记机构自受理申请之后直至登簿发证期间的办理期间,且法规明确了三十个工作日的办理时限,再此期间内,登记机构必须完成登记申请的受理审核和登簿等环节并为需要发放证书和证明的申请人发证。
同时在提高行政效能,在行政审批事项上强调一次办好的大环境之下,各登记机构的受理时限已经被极大压缩,五个工作日实则为极短的期限。
那么在具有压缩时限限制的地区,申请人单方主张延长受理时限的,应如何处理呢?笔者以为受理时限压缩系对双方权益的保障,在没有异议的情形下,此种时限的提升系双方共同获取的利益,快捷服务、一次办好,一方获取权属,一方较为快速的获得贷款、房款余款等,实为便利民众的重要举措。
故而此情形下,主张时限的延长,实则系对这种权益的放弃,任何单独一方的放弃主张皆构成对另一方利益的损害,故而亦应以双方申请为原则,并且在双方申请的情形下,亦应严格限定在三十个工作日内,且明确告知登记机构以三十个工作日为**长办结时限,期间双方可共同申请恢复压缩时限,否则登记机构应以三十个工作日为时限,依规办结该登记申请业务,并由双方出具书面材料,以明确其对压缩时限办结权益的放弃事宜。
而若其提出将时限延长且超过三十个工作日的,纵使当事人提出免责声明,免除登记机构责任,仍应建议双方采用撤回登记申请后再行申请的方式,否则将严格依据办理时限办结。
03
可否提请异议登记?
出卖人两个主张均被否决,遂离开登记机构。然而其后又至登记机构,并主张异议登记,出卖人此番杀了个回马枪,显然是经人指点,然而,出卖人针对登记机构接二连三的意欲阻止登记程序,此番又提出异议登记主张,实则并不明智,亦非高明之举。
异议登记是利害关系人认为登记簿记载的事项存在错误而申请的登记,意图在于阻却不动产被第三人善意取得。然而此时登记申请尚未至登簿环节,理论上出卖人在登记簿上尚为权利人,且登记簿记载并无错误,其提出异议登记并不符合受理异议登记的条件。
纵使该登记申请已然经登簿,买受人成为登记簿记载之权利人,其针对该记载提出异议的,应提出登记簿记载确有错误的材料方能予以受理其异议登记申请。然而其与买受人之间的纠纷系合同纠纷,登记簿的记载经合法合规的登记申请程序完成,并不存在错误情形,故而亦难以受理其异议登记申请。
那么此情形下,有一种主张略有剑走偏锋之嫌,其主张由出卖人一方夫或妻提出异议登记,前提是出卖人已然结婚,且登记簿中仅记载其一人为权利人,在此情形下,是否具有阻止登记程序继续进展的可能呢?
04
夫妻另一方提出异议登记是否可行?
前文已经阐述,在登记申请尚未登簿之前,因其作为权利人身份,出卖人不能提出异议登记申请。然而若符合前述条件的,登记簿仅记载出卖人一人,且其已然结婚的,是否可由其夫妻另一方提出异议登记申请而实现阻却登记程序的进展呢?
此情形下,若夫妻另一方主张财产系夫妻共有,并能够提供财产约定或者夫妻存续期间购买的证据,证明登记簿记载存在错误的,且在登记申请尚未登簿之前,纵使此夫妻具有串通之嫌,但登记机构实则难以予以审核,显然应予以受理其异议登记申请,问题是该异议登记是否能够阻却登记程序的进展呢?
原来《房屋登记办法》第七十八条规定:“异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。”已有3个回答
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