• 问答 二手交易定金能退 其他

    二手房交易时的定金也可以进行退还,但需要明确定金和预付款的区别,虽然很多时候在交易时预先支付的钱被当作为预付款,却还是需要在签订协议时,对此类预收的款项做出明确的标识。比如购房者将交付给卖家或者是中介公司的钱,作为房屋交易时的预付款,不仅能够有效避免买卖双方因为定金而产生的纠纷,而且如果因为种种原因没有签订购房协议,预付款也会全部退回。
    在买卖双方所签订协议时,不仅要在协议当中体现房屋的实际情况,房价以及收取定金的具体内容,而且还要标注在各种情况下定金的处理方式,并且加盖中介公司的印章。有条件的情况之下,买房者还可以要求中介公司出具卖家委托收取定金的委托协议,不仅要有中介公司的公章,还需要有产权人的签字,确保定金合同有效。

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  • 百科 二手交易定金能退 签约下定

    baike5012
  • 问答 二手交易定金能退? 二手交易不成 2万定金到底退不退 房屋交易

    7月24日,市民王女士反映,自己在买卖二手房中由于中介和对方原因过户逾期,却不愿意退还2万元定金,觉得不合理。
    买方:对方逾期过户先违约
      王女士说,今年5月份,她在高新区一家房屋中介公司看中一套二手房,看房之后,王女士、房东和中介公司三方签订了二手房买卖合同,约定在6月11日前办理好过户手续。
      “由于我要办按揭,**14万,再从银行贷款28万,中介当时说没问题,可临到跟前,银行却告之审查后只能贷款25万。”王女士说,由于贷款额度变化,申请手续也要补充,这一耽搁又是几天。
      6月7日的时候,银行又告之王女士,房子在房东妻子名下,本人没签字,需补充签字手续。由于房主工作原因,长期在外出差,卖房一事由其丈夫闫先生代理。可房主当时在北京出差,一时半会回不来,又耽误了时间。
      “我怀孕6个月,本来打算买了房子装修完在10月入住,因为中介不专业和房主的问题,没有按照合同在6月11日过户。”王女士说,因为觉得中介不专业、加之拖延到7月初房子还没过户,她决定不买了。
      王女士认为,中介的不专业和房主手续问题造成没按照合同约定时间过户房子,对方违约在先,她才不愿意买了,责任不在她,在签订合同时给房主的2万元定金应该退还。鉴于房子2个月一直耽搁没卖出,她愿意补偿房主4000元,可对方不同意,要赔偿1万,王女士觉得不合理。
    卖方:签了合同又反悔
      市民闫先生介绍,卖房子的事他不太懂,委托给中介,交易过程中,需要提供哪些资料他都是按照中介要求提供的,王女士不愿意买房主要是对中介不满,责任不在卖方。至于2万元定金,按照合同是不退还的,初步协商的不太愉快,王女士提出给出4000元赔偿,他妻子(房主)觉得王女士反悔违约,应承担责任,愿意退还一万元。
      闫先生说,他们是急用钱诚心卖房,目前还是愿意卖的,但对方一直拿不定主意,签了合同又不愿意买了,给他们造成了损失,按理还要赔偿违约金,本着解决事情的态度,没想到还成了纠纷。
    中介:按照合同约定处理
      宝鸡石居房地产中介有限公司左岸新城店工作人员小王告诉华商报记者,市民王女士与闫先生买卖二手房一事由她负责,当时签订了二手房买卖合同,交了2万元定金,但中介费8200元王女士还没交。目前买卖不成,双方又各执一词,到底责任在谁都说不清楚,如果事情得不到有效解决,公司准备走法律程序解决此事。
      陕西新纪律师事务所律师陈德胜认为,由于手续问题造成房屋没有按照6月11日过户,中介和房主或存在违约责任,但王女士之后不愿买房完全是解除合同,签订合同后三方要以促进履行合同条款为目的,逾期没过户造成的后果,是否达到王女士解除合同的地步还要具体分析,目前看来逾期一个月不是主观刻意为之,王女士要解除合同,要承担责任,定金是不退的。纠结点还在于退定金和中介费的问题,建议三方站在对方立场进行协商处理。  

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  • 问答 请问,二手交易定金能退 房屋交易

    不能退。
    二手房买卖后,退定金属于违约行为,需要承担违约责任。
    违约责任的承担方式有以下几种
    (1)支付违约金.违约金指合同当事人在合同中约定的,在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时,向对方当事人支付的一定数额的金钱。
    (2)损害赔偿.损害赔偿是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时,违约方向对方当事人所作的经济补偿。
    (3)继续履行.继续履行是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令,强迫债务人在指定期限内履行合同债务。

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  • 问答 二手交易退定金可以?二手交易中如何退还定金 房屋交易

    目前房地产市场交易火爆,一手房基本靠抢,而且交房时间往往都在一年半以后;二手房因为交易方便快捷,小区配套成熟可见等优点受到很多购房者的青睐。买二手房,确定了购房意向之后买方就要支付一部分定金来确保交易的正常进行。对于购房者来说,定金大家虽然都知道需要缴纳,但是到底应该交多少呢?二手房交易的定金支付有何注意事项呢?






    根据本人近几年的办案经验,定金支付是二手房交易过程中**容易发生问题的环节,那么如何才能避免二手房定金的纠纷呢?下面李律师就为大家具体介绍二手房交纳定金的相关问题,希望能帮助大家解决疑惑,处理好定金问题。



    一、定金应该交多少合适?

    从法律方面讲,定金协议对于买卖双方都有约束力,双方当事人必须按照约定履行义务,否则要承担一定的法律后果。如果买方不按协议约定完成二手房交易,卖方可以不再退还定金;如果卖方不按协议约定完成二手房交易,买方可以要求卖方双倍返还定金。购房定金的数额应该由双方当事人约定,但**高不得超过主合同标的额的20%。

    李律师的建议是:在目前的房地产价格走势中,作为买方在看中了交易房产的情况下,应当尽量多交定金以防卖方反悔。



    二、什么时候交定金?

    现在的二手房交易往往都是在房产中介的撮合下进行,中介机构的业务员往往要求买方先交付定金再约卖方见面、看房、签约,其实这对于买方是极为不利的,往往会使买方在签约时处于受制于人的境地,买方在定金不退的压力下,违心地接受卖方或中介方不平等条款,自己的真实意思也不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则。

    李律师的建议是:1、交定金前一定要对卖方的资格和房屋产权情况进行核查,如果有债务纠纷、抵押贷款等情况,不要轻易向对方支付定金。2、仔细阅读中介机构提供的《二手房交易居间合同》,对交易的各种细节比如:房屋地理位置、交易价格、税费承担、付款方式等问题协商一致后再支付定金。






    三、严格区分交易中各款项的表述

    很多购房者可能会认为预付款和定金是一个概念,其实这个观念是错误的。将给中介或者卖方的款项约定为预付款的话,只要买卖双方没有签订购房合同,无论是因为什么原因,预付款都会全部退还给买方。而定金就不同了,根据法律的相关规定,如果卖方单方面毁约不想出售该套房产了,那么定金是需要双倍退还的。因此,买方一定要分清楚定金和预付款的概念,不要将二者弄混。另外定金和订金的区别相信大家已经很明确了,在此就不做赘述。



    四、退定金在什么情况下才能成功?

    通过以上的分析,我们知道退定金是有一定条件的,即因卖方违约定金可以主张双倍退还;非因双方当事人的原因,导致合同不能继续履行的定金应当退还;合同主要条款达不成一致意见的定金可以退还;另外,必须是在认购书约定的期限内来协商签约。要想退定金必须要证明这几点。买方可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。



    以上就是二手房交易中定金的常见问题,希望上述内容能帮助大家了解交纳定金应该注意的问题,了解规避购买二手房风险的方法,从而保障自己的合法权益。







    网站首席律师李超,广东伟伦律师事务所执业律师,十年房地产法律服务经验,房地产法律专家,担任多家香港上市房地产集团公司法律顾问。



    李超律师的顾问单位有:

    房地产集团公司:雅居乐地产控股有限公司、龙光地产控股有限公司、合生创展集团有限公司、嘉霖置地有限公司、城市理想房地产开发有限公司;

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  • 问答 二手交易定金多少 房屋交易

     定金的数额由当事人约定,但一般规定的是不应该超过20%。如果双方当事人有约定缴纳定金相应的也会有违约金的赔偿,其中一方违约时,对方可以根据签订的协议协商解决问题。交付定金可以当做是一种担保合同形式,可以保证权力和义务;定金还有证明合同成立的作用。如果定金超过了20%,那么超出的部分就不属于定金,也得不到相应的保障。
      通常情况下定金交付主要是为了防止买卖双方其中任意一方如果出现违约的情况,那么违约方是无权要求退还定金的,而如果接受定金的一方出现违约的情况,那么应当双倍返还定金,除此之外还需要签订一些补偿协议,而所签订的补偿协议主要是为了弥补实际的损失。此外在交定金之前还需要注意核查卖方的房产证,并且确认房主是交易方本人,因为房产也要进行仔细的核查,并且检查房屋是否出现债务纠纷的情况,落实到细节也可以规避自身的风险。

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  • 资讯 二手定金能退 二手定金胶葛 房价

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    一般来说假如卖二手房的签合同人无房主的委托书此合同即是无效合同,面积与实际不相符可以认定为诳骗的行为,这些就能够此当做不履行合同退还定金的前提,那么这类环境下二手房定金能退吗?
  • 问答 二手交易定金交给谁? 二手交易定金是否算在**里? 房屋交易

    01

    案例分析




    王先生想为儿子购置一套二手房当婚房,并看中了这样一套房源:房主刘先生从某开发商处购得房屋,由于当时开发商称已经办理了三个证,并且很快就能交房,刘先生便与开发商签订了房屋购买合同,并按照整套房价40%的要求支付了**。

    于是,王先生实地看了一下房子,觉得房子主体工程已经完工,就与刘先生签了购房合同,交了一万元定金,并约定一周之内将**交给刘先生,然后双方再通过开发商办理更名,余款由王先生向开发商支付。

    签订合同后,王先生想再多了解一些情况,就到该开发商处咨询。当问到什么时候能够交房时,开发商方面说还没定,得看具体情况。王先生又详细询问该楼房有几个证,一开始对方说已经办了三个证了,后又称第三个证已经进入审批程序。王先生本以为很快就能入住此楼盘,为儿子办婚事,现在看来却不可行了。




    这种情况下,不履行合同,是否属于违约?

    刘经理:这种情况不属于违约。王先生买的这套房子本身就是不允许对外销售的。这个案例当中存在两个问题,开发商五证不齐全不能对外出售,开发商卖给了刘先生,刘先生又转卖给了为儿子买房的王先生,所以本身房主刘先生要卖的这套房子也是不允许上市流通的房产,标的物本身就不合法,所以王先生本身不存在违约行为。



    定金想要的话,如何要回?

    刘经理:这个钱是可以要回来的。因为他们之间的买卖行为是不合法的,这个钱是交给的刘先生不是开发商,直接管刘先生要就可以了。

    这种情况下办理更名是不可以的,我们住建部明确规定,没有更名这一说,我们房产取得方式只有以下几种,买卖、赠与、继承或者叫置换,除此之外没有其他方式取得房产证,没有更名这一说。



    02

    听众二手房问题



    买二手房后,发现漏水怎么办?原房主有责任吗?

    刘经理:房子漏水的原因有很多。首先看一下漏水的原因,如果是楼本身主体有问题发生的漏水的情况,可以用维修基金来修;如果是楼的上下管道有问题漏水,那这种情况买房的时候一定要看清楚,如果之前确实就是漏的,那要找原房主维修好;如果说之前就是漏的,双方也都知道这种情况,双方可以协商好,在价格上找齐。这种情况其实责任上不好界定,还是建议跟原房主协商,看房之前一定要看清楚,实地勘察,看好管道、线路等各方面的问题。



    买二手房,定金应该交多少合适呢?

    刘经理:定金交的意义呢,就是谁买了房子之后,交的定金是不退的。它是约束买卖双方的,如果说房主不卖给你了,那是需要双倍返还给你定金的,所以定金的金额一般都是双方约定的,一般以万为单位的。在这提醒大家的是,定金一定是以书面形式约定的,而且是以实际交付为准的。定金的金额是不超过合同标的金额的20%的。



    二手房交易税费都有哪些,住宅?

    刘经理:关于住宅的税费,主要的有三项,契税、个人所得税、增值税。关于契税,首套购房的90平米以下的征收标准是1%,90平米以上的征收标准是1.5%,对于二套购房的客户来说,90平米以下的征收标准是1%,90平米以上的征收标准是2%,三套以上的以140平米为界,140平米以下的征收标准是3%,140平米以上的征收标准是4%。

    个人所得税查看的是房产证上产权人的情况,产权人夫妻名下满五唯一(满五年并是家庭名下唯一住房)免征个税,否则都有1%的个人所得税。

    增值税是看房产证的签发日期,满两年免征,两年内的征收5.6%的增值税。

    主要是这三项,其余的比如交易服务费3元/平米,工本费80元,这些相对来说少一些。



    石家庄市区有一套住宅,有贷款但已经还清,想在鹿泉区再买一套住宅,**是按首套还是二套计算呢?

    刘经理:**按二套计算。首套和二套是认房认贷,鹿泉区是不限购的,但是贷款的话一定是按照二套来办理。



    看了好久的二手房,除了看看房子本身质量还有房产证情况,还需要多注意哪些方面的问题呢?

    刘经理:二手房需要注意的问题比较多。例如产权情况,产权是否清晰,能否办理过户,还有产权年限,土地信息,水电、管道等质量问题。需要提醒的是有的房子是有天然气的,有的没有,是否是双气,有一些个别的小区连暖气都没有接通,这些都需要看一下。除了这些之外,户口问题、税费问题、 装修问题等等。建议大家买房子,还是找一些正规的中介公司,全方位的看一下了解一下房子。



    朋友想把房子卖给我,二手房有房本,不通过中介,应该怎么走手续呢?

    刘经理:这种情况,如果全款不贷款的话,双方到房管局办理过户手续,中间有个资金监管,把全部的房款打进资金监管账户,然后我们进行办理过户手续,过户手续办理完毕之后,资金监管里面的钱会自动划转到房主手上,全款还是相对简单的。如果是贷款的话,建议还是找一家正规的中介公司,贷款审核的条件比较严格,手续也比较繁琐,时间也比较长。



    想买二手房安联青年城,目前大概多少钱?

    刘经理:安联青年城咨询的业主还是比较多的,那边大部分还是两室的房源居多,价格大概在13000元/平米左右,如果房子没有税的话,价格在13000元/平米以内的都可以考虑。



    03

    听众房产问题



    中冶德贤公馆的房子多少钱呢?

    中冶德贤公馆目前有两种产品在售,一个是住宅,还剩一些200多平米的大户型,价格大概是28000元/平米左右。另一个产品就是住宅的底商,价格区间是28000-42000元/平米左右,不同的户型、面积段和不同的位置价格也不一样。例如60-70平米的,位置比较好,距离小区口也比较近,价格也比较高一些,在40000元/平米左右,大户型的100-200平米的价格在28000-32000元/平米左右。选购商铺的话还是需要注意一下位置问题,后期运营也会好一点。

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  • 问答 二手交易定金多少? 二手定金一般交多少合适 房屋交易

    如今,很多人买房更倾向于二手房。除了二手房价格偏低外,还有配套设施更完善等优点,那么二手房交易有哪些流程呢?如何购买二手房呢?看了下面的知识,相信您买二手房再也不犯愁。

    二手房购买有哪些流程?如何才能买到合适的二手房?这是很多想要购买二手房的朋友共同关心的问题,今天小编来为大家介绍相关知识。

    一、信息配对买方看房

    首先要明确自己买房的需求,根据需求寻找现阶段适合自己的房子,切忌一时跟风昏了头,房子单价总价都要考虑,不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件,看情况适当调整,因为没有满足需求的房子,应该允许多少存在一些偏差。

    二、产权调查

    产权调查一定不可忽略,得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易,而没有了解到房屋的真实产权,即使你交付了全部房款,也无法办理产权过户。夫妻共有交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。

    五、买方交定金

    所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的 或其替代物。



    六、卖家办理抵押注销手续

    在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中,在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的,买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押,双方应解除合同。

    七、买方办理银行按揭手续

    购房者如需贷款的,还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续,等审批通过后再办理过户手续,千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续,万一贷款审批没有通过,买卖双方都将陷入很被动的局面。

    八、买方打**款

    购房款分批支付主要目的在于减少风险,以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日**30%,取得收件收据时支付60%,产证办理完毕支付后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度,白纸黑字写清楚。

    九、双方办理权属转移

    (1)完税

    买卖双方需到地税局办理手续,买方缴纳相关税费

    (2)办理过户登记

    双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

    十、卖方交房给买方

    买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查,设施设备细清点,质量问题细排查,收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商,确定责任方,以免收房后扯皮。

    十一、买方领取房屋物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁,好留下各种费用结清的收据、复印件等。

    十四、买方支付末期房款

    在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

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  • 问答 二手交易定金能退? 买二手交了订金还可以退 房屋交易

    二手房交易定金交多少?



    定金的金额是由买卖双方共同商量所得出的结果,但是根据国家规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。也就是说定金不得超过定价的20%,超出的部分不受法律保护。例如一个房屋的定价是100万,定金的金额就不能超过20万元,如果定金支付了25万,那么多余的5万是不能追究违约责任的。



    定金对交二手房的顺利交易起着积极的作用,但是一旦有一方要终止交易,就需要承担违约的损失,因此,购房者须了解各方面情况确定要购买房屋后,再签订购房合同并谨慎的支付定金。



    三、交定金之前哪些事情要做好?



    1、核实房本和房主



    购房者要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。核实与你磋商房屋事宜的人是否是房屋产权人。



    2、核实产权



    购房者要知道房屋所有权是单独所有还是与他人拥有。如果跟他人共有,共有产权人是否同意出售。



    3、检查产权瑕疵



    购房者要看房屋有无其他债权、债务纠纷。不然交完钱房子被法院查封会落得人财两空。



    4、核对面积



    有的业主在经纪公司挂牌时报的面积跟房本上的实际面积相差甚远,一平米好几万,购房者一定要看好。



    **后,购房者一定要清楚关于订金和定金的区别,无论是在《定金协议》还是《二手房买卖合同》里,二手房交易流程都没有订金这个词,现在的《定金协议》和《二手房买卖合同》都是制式的,购房者不要被网上不专业的陈年信息混淆。

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  • 问答 二手交易不交定金怎么办? 二手交易定金纠纷要怎么处理 房屋交易

    随着一线城市二手房市场深入调整,买卖双方进入深度较量,目前二手房成交量已经跌至冰点。调整**有力的北京,8月份的日均成交量不足400套,月成交量预计不足9000套,相比3月份的2.5万套缩水大半。成交量缩水的同时,价格也出现了明显松动,多个热点区域的整体成交价已经逐渐逼近去年12月份的水平。

    量价的共同缩水导致二手房的纠纷也开始逐渐增多,买家都希望能以**低的价格买到**满意的房子,而卖家却希望价格越高越好。单方毁约、合同约定不明、故意涨价等屡见不鲜。如何应对二手房交易中的各种“坑”,《广厦时代》特此采访了链家集团相关负责人,从专业的角度教您如何安全顺利地进行二手房交易。








    数据


    ★二手房成交超越新房

    三类风险导致纠纷也超新房

    如今的二手房早已超越新房成为了楼市成交的主力,每年二手房的成交量都超过10万套,而新房剔除保障性住房的成交量不足5万套。仅以上周的成交数据对比,据北京市房地产交易管理网统计,2017年第33周(8月14日-8月20日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签377套。同期,北京全市二手住宅共网签1793套,四倍于新房成交。






    成交量占据主体地位后,二手房的纠纷也开始逐渐显露。关于房屋产权的纠纷,过户的纠纷,购房款支付时间的纠纷,房屋拖欠费用的纠纷等等,都成为购房人需要注意到的问题。

    对此链家集团品质线副总裁葛静在接受北京青年报记者采访总结道:当前的二手房交易其实是一个比较复杂、风险也比较高的交易。购房人和业主双方主要面临的风险概括起来有三种。





    第一个是资金的安全,简单说就是资金交付出去,因为种种原因,如果不能履约,资金还能不能追回来?这是一大类。



    第二大类的风险其实是产权的问题,就是购买一个房子并愿意去履约,但是产权会发生意外,导致不能交易,或者是资不抵债等等的问题。

    然后第三类的风险其实是业主面临的主要的风险,是客户端的一些资质。因为绝大部分的二手房交易流程都是先签了合同之后才可以去办理贷款、过户。如果购房人的贷款资质不太好,办不下贷款的话,可能会影响到客户购房资金交付的时间以及他履约,这是对业主方的主要风险。



    这三类风险导致近期二手房的纠纷明显增加,尤其是去年以来,大量二手房集中成交,导致了许多问题也集中出现。




    说法


    ★去年市场“过火”

    草率签约导致问题多多

    二手房买卖诉讼增多,其中一个原因与去年楼市价格不稳定有关。近日,记者前往二手房市场走访。



    “去年我也看过房子,但价格浮动太大,业主分分钟要涨价,感觉买房子跟买大白菜一样‘草率’,**终放弃了。”走访过程中,记者遇到了刚刚签约的马女士,她在北三环附近购买了一套小户型二手房,总价475万。马女士透露,今年初,类似的房源需要520万左右,并且还不能商量。当时她遇到的中介状态都十分“亢奋”,半夜快11点了还给她打电话,给她说一个房源信息,让她赶紧过去“抢房”。



    “房子都没看过,光跟我说个价格,就让带着**去看房,你说这房子敢买吗?”马女士表示,**终她买的这套房子,除了房款降了几十万以外,中介费相比那时铁板一块的总房款2.5%也有了明显松动,**终的中介费大概在总房款两个点左右。








    从事房产中介3年的小陈也有类似的感觉。去年此时,他曾见过一种场景,中介帮着客户跟业主谈价格,说一句,业主就要求涨价10万。“越讲价,越涨价,没办法,当时市场太热了。”



    业内人士分析认为,在那种状态下,买房者“买到就是赚到”的心态、卖房者看中利益缺乏契约精神、中介被市场“搞晕”缺乏警惕性等因素,导致签合同时几方都过于草率,一旦出现问题,发生分歧后没有合同提前预估风险,只能走上诉讼之路。




    案例


    二手房中的纠纷各式各样,除了买卖双方提高警惕,自身主动规避以外,中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例,将为您分析遇到交易纠纷时,该如何维护自身利益。

    案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题

    二手房交易中,房屋筛查是重要的一环,这也是二手房交易中,为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题,无法完成过户,中介都应付一定责任。




    葛静向北青报记者介绍到,今年链家就处理了一起典型的纠纷。在交易前,链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常,可以交易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同,购房款也及时交付了,但就在过户之前,这套房屋被查封了,无法办理过户,购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面,链家**后通过与购房人的协商,先行垫付购房款还给购房人,以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利,等待房子可以过户时再重新交易。


    葛静表示,类似的垫付购房款的情况,链家遇到了多起。还有一次也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时,一切都没有问题,房屋可以正常交易。但就在购房人与业主签订了合同,交纳了**款之后,突发了变故。在过户前,业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件,原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑。链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付,让购房人可以去买其他的房子。





    葛静表示,原则上,链家的房屋筛查服务只针对合同签订前房屋状态的筛查,签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内,因为这是在签约之后发生的。但**终是考虑到购房人肯定没有办法住在这个房子里,所以我们立即通过垫付解决了这个问题。



    案例二 卖房业主大笔欠费后消失

    二手房交易中,拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷**为常见。由于北京二手房市场经常会处于卖方市场,售房人比较强势,买房人经常会因为担心房子涨价等因素,着急签署合同办理过户,导致很多细节问题并未处理清楚。为交易留下隐患。

    市民李先生就在去年底买了一套二手房,但却迟迟不敢装修,一直空置。原因是原来的房东,欠下了一大笔物管费和水电气费。

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  • 问答 二手交易不交定金怎么办? 二手交易定金纠纷要怎么处理 房屋交易

    在进行二手房交易的时候,买卖双方为了确保交易可以正常进行,通常会用定金来当做保障。但是二手房交易的过程中,因定金产生纠纷的事件屡见不鲜,该如何预防又该如何处理呢?



    如何预防二手房定金纠纷?


    1、购房人在房屋交易前应当慎重考虑,并且不要签订定金支付书、购房意向书等定金合同,而是在把房屋买卖相关事宜约定清楚后直接签入二手房买卖合同、居间服务合同和补充协议中,特别要明确有关定金收取和退还的条件,在交付定金的同时让卖方写一个定金的收条并且同时交给你。



    2、购房人购房前应提前向房地产经纪人员或出卖人咨询购房时将发生的除房款外的相关税费,并且约定清楚相关税费的支付,关于要交的税费的类别和总额应当在合同里明确,特别是如果出现新的税费时由谁支付,不致因相关费用不清造销售易不成而产生纠纷。




    3、为维护双方合法权益,建议购房人应坚持使用政府管理部门推荐的二手房买卖合同,合同中的约定应尽量完整详细,避免因无明确约定,导致合同无法正常履行,特别是要把房屋过户、物业交割、交房的时间和违约责任约定清楚。



    4、通过房地产经纪机构居间、代理的,购房人应要求其进行网上签约,对房地产经纪机构借故不进行网上签约的,应向房屋所在地的建设房屋管理部门投诉,网上签约的步骤是先在网上签约完毕,然后打印出来让买卖双方签字,查询密码由买卖双方自己亲自设置。



    5、因房屋无法销售造成定金或合同纠纷的,各方当事人应按书面约定执行,书面没有约定可以协商解决,如协商解决不了可以到房屋所在地的法院起诉。



    6、为了预防购房纠纷,建议请一个专业的二手房律师陪同购房。

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  • 问答 二手定金交了能退?二手定金纠纷怎么避免? 其他

    由于二手存款不希望出现质量问题,因此这些存款不予退还,只要我们掌握法律,我们就必须依法捍卫权利。您可以退还押金。



      签署正式购买协议之前支付的定金也是为确保建立正式合同而支付的定金。通常,当我们签署订阅或意向书时,我们同意支付押金以保证正式协议的签署。如果出于某种原因您没有签署正式的商品房销售合同,您将被罚款。在购买者和经纪公司签订合同之后,在支付二手房定金之前,购买者必须要求经纪公司向卖方索取授权书,以委托经纪人收取定金。在获得律师的授权后,经纪人必须交付保证金。公司开具收据以接收定金,如果经纪人未在收据上签字,则必须盖章。



      换句话说,如果购买者支付了押金但又不想买房,开发商将无法退还押金。如果开发商收到定金但不出售房屋,则定金必须加倍。但是,如果由于不属于当事方而无法签订商业房屋销售合同,则买方可以要求退还押金。对各方不负责任是由于第三方原因,例如所谓的银行抵押尚未获得批准,或者当事方无法同意当事方不同意加入或打算加入的商品房协议的条款。在此,如果开发商无法证明开发商的损失大于双重赔偿,则买方也可以要求赔偿。

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  • 问答 二手定金能退?二手定金纠纷如何处理? 其他

    定金是一个规范的法律概念,在二手房买卖过程中,买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,卖家不履行合同的,应双倍返还定金。

    一、定金并非越多越好

    有的卖家认为,定金越多越好,尤其是还有尚未还清房贷的卖家可以用此来解抵押。但对于卖家来说也并非定金越多越好,定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果,但还需要考虑其他因素。根据我国《担保法》规定,定金的数额不能超过主合同标额的20%,超过的部分不受法律保护。举例说明,如果业主出售一套合同价为100万的房子,定金**多收取20万元。

    二、注意定金vs意向金vs订金的不同

    意向金:在意向金转为定金之前,不会对卖方构成约束。支付定金一定要签署定金合同,买卖双方需按照合同约定承担相应的法律责任。

    订金:订金的效力取决于双方当事人的约定,双方当事人如果没有约定,“订金”的性质主要是预付款,如果购房者不想购买,作为预付款的“订金”应可退还。

    定金:是一种担保形式,是作为履行合同的担保。给付定金的一方如果不履行合同义务,无权要求对方返还,而接受定金的一方不履行合同义务,则要双倍返还定金。

    三、了解定金罚则

    很多二手房交易双方都听说过双倍返还定金的罚则规定,那么具体的实施条件是什么呢?首先如果想要定金罚则得以实现,那么定金合同就必须合法且成立。(定金合同必须以书面的形式呈现,口头上的约定是无效的。)其次,如果卖方存在因为违约行为导致合同不能正常履行的情况,需将双倍将定金返还给支付方。

    在一般情况,如果卖家只收取定金然后反悔交易的,要将定金双倍返还买家,因此卖方收取定金越多违约后的赔偿数额也就越大。(其他违约情况需要看合同约定)

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  • 问答 二手定金交了能退?二手定金纠纷如何避免? 其他

    购买二手房程序一般如下:
    1、选中房产并且签订购买合同;
    2、向银行申请贷款,但是银行目前暂时还不受理个人直接申请的二手房贷款,需要先通过中介公司或者担保公司来申请(具体的可以咨询当地银行);
    3、提交相关资料,一般来说需要:身份证明、婚姻状况证明(结婚证、离婚证或者未婚证明)、收入证明盖单位财务章、开具收入证明的单位的营业执照副本复印件加盖公章,有些银行还需要提供申请人的学历证明、资产证明(存单、有价证卷、汽车、房产)、职称证明等等;
    4、银行会指派律师与贷款申请人谈话,告知相关权利义务、审核申请人提供的相关证明、文件、资料。
    5、银行指派评估师对贷款申请人购买的房产进行评估,以确定贷款金额(一般要低于实际成交价格);
    6、律师提交《法律意见书》,评估师提交《评估报告》,银行依据以上资料审核申请人资信,确定是否提供贷款以及所提供贷款的金额;
    7、银行确定可以提供贷款后,出具《贷款承诺书》,通知买卖双方办理过户,在过户当天或者买卖双方合同约定的时间购买方向出售方提交收付款;
    8、过户之后,银行见到他项权力证或者抵押登记之后或者依据银行规定的其他时间,银行将贷款部分划转给出售方,购买方开始偿还月供。

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  • 问答 二手交易定金多少? 二手定金一般交多少合适 房屋交易

    如今,很多人买房更倾向于二手房。除了二手房价格偏低外,还有配套设施更完善等优点,那么二手房交易有哪些流程呢?如何购买二手房呢?看了下面的知识,相信您买二手房再也不犯愁。

    二手房购买有哪些流程?如何才能买到合适的二手房?这是很多想要购买二手房的朋友共同关心的问题,今天小编来为大家介绍相关知识。

    一、信息配对买方看房

    首先要明确自己买房的需求,根据需求寻找现阶段适合自己的房子,切忌一时跟风昏了头,房子单价总价都要考虑,不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件,看情况适当调整,因为没有满足需求的房子,应该允许多少存在一些偏差。

    二、产权调查

    产权调查一定不可忽略,得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易,而没有了解到房屋的真实产权,即使你交付了全部房款,也无法办理产权过户。夫妻共有交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。

    五、买方交定金

    所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的 或其替代物。



    六、卖家办理抵押注销手续

    在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中,在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的,买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押,双方应解除合同。

    七、买方办理银行按揭手续

    购房者如需贷款的,还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续,等审批通过后再办理过户手续,千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续,万一贷款审批没有通过,买卖双方都将陷入很被动的局面。

    八、买方打**款

    购房款分批支付主要目的在于减少风险,以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日**30%,取得收件收据时支付60%,产证办理完毕支付后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度,白纸黑字写清楚。

    九、双方办理权属转移

    (1)完税

    买卖双方需到地税局办理手续,买方缴纳相关税费

    (2)办理过户登记

    双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

    十、卖方交房给买方

    买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查,设施设备细清点,质量问题细排查,收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商,确定责任方,以免收房后扯皮。

    十一、买方领取房屋物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁,好留下各种费用结清的收据、复印件等。

    十四、买方支付末期房款

    在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

    以上是买二手房的详细流程。

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  • 问答 二手定金能退?二手定金纠纷如何避免 ? 其他

    一、 预付款和定金不同

    很多购房者可能会认为预付款和定金是一个概念,其实这个观念是错误的。将给中介或者卖家的前作为预付款的话,只要买卖双方没有签订成购房协议,无论是因为什么原因,预付款都会全部退还给购房者。而定金就不同了,根据法律的相关规定,如果买方单方面毁约不想购买该套房产了,那么定金是不退还的。因此,购房者一定要分清楚定金和预付款的概念,不要将二者弄混。

    二、定金支付金额

    定金作为买卖双方交易的保障,金额可以不必过多。小编在此建议大家:购房定金的金额**好控制在一千元以下,这样既能达成二手房交易双方的买卖意愿,也能在发生纠纷的时候,尽可能降低定金无法追回的损失。因此定金的数额可以双方商议后制定出一个合理的金额。

    三、 交定金后的合同签订时间

    买家交定金,一定要在合同中写明交定金后多长时间之内必须要签订正式的房屋买卖协议,如果买卖双方与中介没能在规定时间内签署房产买卖协议,那么定金的处理办法要约定清楚。此外,购房者在签订定金合同时,一定要将保障自己权益的内容写进协议或者合同中,这样才能避免日后产生纠纷对自己造成损失。

    四、如何避免定金陷阱

    为了避免定金的陷阱,购房者在签订协议时一定要仔细阅读。预防将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”,如果定金被写成上述的其他款项,那么如果房屋买卖合同签不成,很有可能无法收回所交钱款。根据《担保法司法解释》第一百一十八条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。因此,为了避免麻烦,购房者一定要仔细阅读合同的内容条款,确定无误后再签字。

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  • 问答 二手交易不交定金可以?买二手是否必须交定金 其他

     1、核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果是单位,到工商局看它的档案资料;如果卖方有代理人,看他有没有经过公证的授权委托书。
      2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
      3、如通过房屋中介购房,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的"两证",一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
      4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。
      5、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、**的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。
      6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
      7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
      8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
      9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。

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  • 问答 二手交易不交定金可以?买二手是否必须交定金 其他

     1、核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果是单位,到工商局看它的档案资料;如果卖方有代理人,看他有没有经过公证的授权委托书。
      2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
      3、如通过房屋中介购房,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的"两证",一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
      4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。
      5、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、**的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。
      6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
      7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
      8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
      9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。

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  • 问答 二手交易退定金怎么弄? 二手交完定金后发现问题能退么? 房屋交易

    为了抢到合适的二手房,很多购房者一时冲动便支付了定金。然而交付定金之后发现房屋有其他不符合要求的地方,再想着能退定金却不是那么的容易。建议购房者交定金前要保持理性,以防踩到“雷区”。







    1




    交定金前要明晰房屋所有的情况



    (1)确认房屋的基本信息



    首先要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。



    (2)确认准确的建筑面积



    有的卖房者口中的房屋面积和实际面积相差甚远,因此购房者要看好,或说明以产权证上登记的为准等。



    (3)核实房产证



    购房者去房管局核实房产证,弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠;了解房屋是否有其他共有人;是否存在债务、抵押等情况。



    2




    签定金协议写清细节



    (1)房屋的基本信息要注明



    定金协议中写明房屋地理位置、房屋交易价格、是否含装修、是否含车位、车位价格等具体内容。



    (2)清楚标明各方的责任义务,如悔约责任、违约金款项等。



    (3)其他细节,如是否属于教育地产、学区名额有没有使用过等情况。



    3




    定金数额要明确



    定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果,但还需要考虑其他因素。一般定金不能超过总房款的20%。这是因为根据我国《担保法》规定,定金的数额不能超过主合同标额的20%,超过的部分不受法律保护。如数额较大,尽量选择资金监管。



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    法律效力提前知



    在《合同法》中规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金”。此即所谓著名的“定金罚则”。



    《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”



    简单理解就是定金协议对于买卖双方产生约束力,双方当事人必须按照约定履行义务,否则要承担一定的法律后果。如果买房人不按协议约定完成二手房交易,卖房人有权不退还定金;如果卖房人不按协议约定完成二手房交易,买房人可以要求卖房人双倍返还定金。

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