• 百科 二手买卖纠纷处理 二手房过户

    baike15856
    ①买卖双方可以友好协商,共同商议出一个双方都比较满意的解决方式,如果双方意愿可以达成一致,就比较好处理。②双方无法达成一致的情况下,可以要求第三方进行调解,第三方需要公平公正的看待问题,给出一个双方都满意的处理方式。③无法协商调解的,就可以向仲裁机关提起仲裁申请,由仲裁机关作出判决,判决结果对双方都是具有约束力的,并且受法律保护。
  • 问答 二手交易纠纷如何避免? 二手买卖纠纷怎么避免? 房屋交易

     一、了解当地的户籍政策

      无论是买还是卖二手房,购房者都应该做一些相应的准备工作,比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤,以及各种注意事项,其中应该明白目前的户籍政策。尤其是在一些大城市事项落户限制,并不是买了房子就一定能迁入户口。

      二、进行预先核查

      一般情况下,购房者想要通过买房落户应该有固定的地址,而在卖方将户口迁出之前,自己是没有办法将户口迁入该房产的。在二手房交易过程中,无论卖方承诺房屋内是否有户口,购房者**好亲自进行核实。

      这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。具体方法有:

      1、要求卖房人出示户口本,并复印保留凭证。通过审查卖家的户口本,买房人可大致了解卖方家庭的户籍情况;

      2、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况,买方可以要求与卖方一起到派出所了解住房的户籍状况。

      




      三、在二手房买卖合同中进行约定

      为了避免二手房交易户口纠纷,购房人**好在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。

      首先必须明确的在合同中约定卖方迁出时间:

      购房者应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

      其次预留部分房款并约定具体的违约责任:

      在交易中预留部分房款,购房者应待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款,并在合同条款中约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。

      




      如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金,购房者可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

      如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购购房者则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话,那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,并预留较多的尾款以及约定较高的违约金。

      以上就是关于买卖二手房如何避免户口纠纷的介绍了,其实我们买房都是为了让自己的生活更有保障更方便,谁都不想因为买房而造成日后的那么多纠纷,所以购房者必须提前了解相应对策,做好充足的准备,以免在办理二手房过户过程中发生户口纠纷。

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  • 问答 二手怎么交易?二手买卖纠纷有哪些?如何避免交易纠纷? 其他

    二手房交易存在哪些户口纠纷?
    在二手房的交易中常见的户口纠纷问题一般分为两类:二手房交易手续完成后,卖方或其家庭成员户口不配合迁出,购房者无法入户。卖方及其家庭成员户口已迁出,但仍有其他人员户口在房屋内未迁出,购房者难以将户口迁入。
    如何避免二手房户口纠纷?
    一、了解当地的户籍政策
    不管是购买卖还是出售二手房,都应该做一些相应的准备工作,比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤,以及各种注意事项,其中应该明白目前的户籍政策。尤其是在一些大城市落户限制,并不是买了房子就一定能迁入户口。
    二、首先要求卖方出示户口本,并复印保留凭证
    通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
    三、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况
    房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。
    四、在购房合同中做出相关约定
    为了避免二手房交易过程中的户口纠纷,购房人要在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。
    1、必须明确的在合同中约定卖方迁出时间
    购房者应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。
    2、预留部分房款并约定具体的违约责任
    在二手房交易中预留部分房款,购房者应待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款,并在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,并预留较多的尾款以及约定较高的违约金。如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金,购房者可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

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  • 问答 二手买卖纠纷?怎么处理 注意事项

    1、通过买卖双方进行协商处理,就是二手房买卖合同的双方当事人对合同中有异议的部分进行协商,从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。
    2、买卖双方的当事人要是不能通过协商的方式解决二手房合同的,可以向约定的仲裁机构申请仲裁,仲裁不行的话只能采取诉讼的方式来处理二手房买卖纠纷。

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  • 问答 二手买卖纠纷 房屋交易

    如果没有记错的话应该是社区台

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  • 问答 二手买卖纠纷 房屋交易

    平时**常见的是 交房房屋内设施 还有户口 还有价格上涨过快或者下跌过快 一方违约---

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  • 问答 二手阴阳合同的具体解决办法是什么 如何解决二手阴阳合同的纠纷 政策法规


     核心内容:二手房交易过程中买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同,当房屋成交价格发生争议时,卖方要求认定房屋买卖合同无效。出现这种情况买方怎么办?下面由房产纠纷法律咨询的小编为您介绍二手房交易中阴阳合同的解决办法,希望能对您有所帮助。
      为了促成交易,在买卖双方价格拉锯战中,有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”):一份是在产权交易中心办理纳税申报以及过户手续时使用(合同上的交易价格比真实价格要低);另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议(这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格)。由于可以少缴税费,所以,买卖双方乐于其成。但是,阴阳合同是一种违规行为,在给当事人带来利益的同时,也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后,买方拒绝按照真实的合同支付购房款,双方就容易产生纠纷。
      买卖双方签署阴阳合同以规避营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及教育费附加等税费,造成国家税款大量流失的同时,也对国家调控政策的有效实施造成了不良影响。
      根据**高级人民法院的司法文件,对于前后合同约定的房价不一致的情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。
      再则,交易风险发生时,卖方可能拿不到全部房价款;而买方虽然少缴了契税,但再度卖房时就要为此时的贪小便宜而“埋单”,承担更多的个人所得税和土地增值税。如果说偷税达到犯罪的程度,当事人还要承担相应的刑事责任。因此,一定要考虑到阴阳合同所带来的高风险和高对价。

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  • 问答 二手交易纠纷,应该怎么处理 房产纠纷

    注意事项之一:有法律纠纷的旧房产的交易
    由于社会上各种复杂的经济关系,使得许多房地产处在法律纠纷之中。
    出卖人在处理上述房产时,大都在价格上让步较大,颇具吸引力。在表面上,购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密,因为房产本身不会说话。
    在购买诸如此类的房产时,**重要的是前期的调查,这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。
    注意事项之二:拍卖时的二手房买卖
    拍卖二手房的背景较为复杂,这时往往是购进二手房的好时机,因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。
    购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商,较好制定出相关法律文件。
    注意事项之三:已经设定抵押的二手房买卖
    已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。
    怎样有效避免这种风险呢?
    购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查,应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长,然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。
    注意事项之四:产权关系不清的二手房买卖
    在旧房产转让协议里,投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函,保证在关于旧房产转移过程中,如出现权属争议时,保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益,将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产,建议购房人未理清之前,较好不应贸然与出卖人签约,以免陷人法律困境。

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  • 问答 买卖二手纠纷处理方法有什么? 其他

    注意事项之一:有法律纠纷的旧房产的交易

    由于社会上各种复杂的经济关系,使得许多房地产处在法律纠纷之中。

    出卖人在处理上述房产时,大都在价格上让步较大,颇具吸引力。在表面上,购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密,因为房产本身不会说话。

    在购买诸如此类的房产时,**重要的是前期的调查,这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。

    注意事项之二:拍卖时的二手房买卖

    拍卖二手房的背景较为复杂,这时往往是购进二手房的好时机,因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。

    购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商,**好制定出相关法律文件。

    注意事项之三:已经设定抵押的二手房买卖

    已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。

    怎样有效避免这种风险呢?

    购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查,应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长,然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。

    注意事项之四:产权关系不清的二手房买卖

    在旧房产转让协议里,投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函,保证在关于旧房产转移过程中,如出现权属争议时,保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益,将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产,建议购房人未理清之前,**好不应贸然与出卖人签约,以免陷人法律困境。

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  • 资讯 二手交易纠纷该如何处理

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    买房不轻松,而二手房的交易流程比较复杂,不小心就会陷入纠纷,可能是因为售房者一房多卖,也可能是双方签订了阴阳合同,还可能是购房者借他人名义买房,那么当这些纠纷出现之后,应该如何处理呢?一起来看看
  • 问答 买卖二手纠纷处理方法有哪些? 其他

    一般来讲,二手房买卖时所遇到的风险会较高,法律问题比较多,原因是二手房不是开发商直接卖房,而是由从开发商手里买房的人,由于各种原因,需要把房子再卖出去。由于卖二手房的原因各不一样,而且二手房的出处和背景各不相同,所以说二手房在交易时,更容易遇到法律障碍。那么,我们遇到以下二手房交易纠纷怎么办呢?

    1、在拆迁区的二手房买卖

    有些投资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房,房价也较高。二手房买卖顺利完成后,接到拆迁通知,开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。这些经济补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的,但对于高价买来的临街房再进行改建装修的人来十分不合适,而开发商决不会给予其更多的补偿。

    这就需要提醒投资购房人,在进行购房前,一定要了解该区域是否在拆迁之列,是否有开发商将在此地开发项目,国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。

    2、已有银行按揭的二手房的买卖

    购房人在一处早已完工的住宅区买二手房,经全面考察,买卖双方决定成交。二手房主人告诉购房人,因开发商尚未办下大产权,所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约,于是双方签订了二手房买卖合同。但没过几天,开发商告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款,这时购房人才如梦初醒,原来自己买的二手房是有债务的房产,开发商会随时收回房产的。

    在购买此类的二手房时,购房人应该全面了解该房产的所有情况,包括审查原购房契约,审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银行按揭,要审查原借款合同。如办理了抵押,还要查验抵押登记手续。

    3、夫妻共有的二手房买卖

    在二手房买卖时,稍不留心,购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效,有时还会引起其他麻烦。

    夫妻共有的房产,只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效,否则在法律手续上不完善,协议无法律效力,**后在产权过户时会遇到障碍。

    另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人。购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字,以示同意转让。这样做看似麻烦,实际上可以避免不必要的风险。

    4、共同拥有产权的二手房买卖

    当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产,不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房,**好的方法是购房人应与所有共有人见面,了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。

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  • 问答 请问买卖二手中介纠纷怎么处理? 其他

    一、二手房质量纠纷怎么处理
    买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任,也即是法律所称的质量瑕疵担保责任。
    “二手房”有其特殊性,主要体现在一般的“二手房”都被装修过,并被使用过一定年限,买受人对于房屋的质量状况应该有一定的理性判断。房屋质量问题涉及诸多建筑领域的专业知识,一般当事人很难具备专业能力对其特别是一些隐藏的质量问题有一个全面的了解和判断。出卖人是否承担出卖房屋的质量保证责任依据实际情况的不同而各不相同,主要分为三种情况:
    (1)如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的,出卖人应该对此质量问题承担保证责任,买受人有权向出卖人请求赔偿;
    (2)如果出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的,则出卖人对此质量问题不再承担保证责任,买受人也无权向出卖人请求赔偿;
    (3)如果出售房屋存在隐蔽的质量问题,并且该质量问题是房屋本身所固有而非出卖人在装潢、使用房屋过程中所产生的,那么只要没有证据证明出卖人明知有此质量问题,出卖人对此质量问题就不承担保证责任。但与此同时,买受人却仍可以房屋所有人的身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。
    二、二手房质量问题中介要负责吗
    首先,房屋漏水原房主应承担相应责任。这里又分两种情况:如果该房屋漏水属于重大质量问题,已经影响到正常居住和使用安全,则根据相关法律规定,你可以解除与卖房人所签订的二手房买卖合同,要求返还购房款并赔偿相应损失;如果该房屋只是一般质量问题,不影响正常居住,则你有权依照合同法追究卖房人的违约责任,要求其维修房屋。是否构成重大质量问题应依据鉴定部门的鉴定结论来人认定。
    其次,中介公司是否承担责任应当具体分析。中介公司提供服务系居间服务,其与委托人形成居间合同。所谓居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。依照合同法的规定,“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”
    据此,如果中介公司在合同订立过程中存在过错,就应当承担赔偿责任、并退还中介费,反之,如果中介公司主观上不存在过错、客观上履行了相关义务,则不承担责任。 买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。

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  • 问答 买卖二手纠纷怎么处理?如何避免纠纷的发生? 其他

    1、在拆迁区的二手房买卖

    有些投资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房,房价也较高。二手房买卖顺利完成后,接到拆迁通知,开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。这些经济补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的,但对于高价买来的临街房再进行改建装修的人来十分不合适,而开发商决不会给予其更多的补偿。

    这就需要提醒投资购房人,在进行购房前,一定要了解该区域是否在拆迁之列,是否有开发商将在此地开发项目,国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。

    2、已有银行按揭的二手房的买卖

    购房人在一处早已完工的住宅区买二手房,经全面考察,买卖双方决定成交。二手房主人告诉购房人,因开发商尚未办下大产权,所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约,于是双方签订了二手房买卖合同。但没过几天,开发商告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款,这时购房人才如梦初醒,原来自己买的二手房是有债务的房产,开发商会随时收回房产的。

    在购买此类的二手房时,购房人应该全面了解该房产的所有情况,包括审查原购房契约,审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银行按揭,要审查原借款合同。如办理了抵押,还要查验抵押登记手续。

    3、夫妻共有的二手房买卖

    在二手房买卖时,稍不留心,购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效,有时还会引起其他麻烦。

    夫妻共有的房产,只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效,否则在法律手续上不完善,协议无法律效力,**后在产权过户时会遇到障碍。

    另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人。购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字,以示同意转让。这样做看似麻烦,实际上可以避免不必要的风险。

    4、共同拥有产权的二手房买卖

    当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产,不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房,**好的方法是购房人应与所有共有人见面,了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。

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  • 问答 买卖二手纠纷怎么处理?怎么避免纠纷的发生? 其他

    二手房买卖常见纠纷解决办法:

    一、房价上涨过快,卖家毁约引起的纠纷的解决办法:

    1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

    2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。

    二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。

    买家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。在这两种情况下,都会造成买家没有足够的资金按时支付房款,通常,由于银行不贷款或不足额贷款,买家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如买家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由买家来承担。

    为避免这类纠纷,买家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,**好直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,买家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。

    三、交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法。

    由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强,缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。

    关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:

    一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。

    二是约定由买家来承担所有税费,卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产,因历史遗留问题,可能欠缴税费,更应注意此类风险。

    三是做低房价,即“阴阳合同”,“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。而且,做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。

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  • 问答 二手交易纠纷如何避免? 二手买卖纠纷如何避免 学会这些不用打官司 房屋交易


    小咚通过对十大类常见“风险房”典型案例进行解读,展示不同类型二手房中常见的法律风险,并介绍防范相关风险的法律知识,以期为社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴,从而减少购房风险,保障交易顺畅。今天小咚先给大家介绍其中的六种情况。


    案例一:慎选抵押房

    案情介绍

    2015年3月1日,韩先生和张女士签订了房屋买卖合同,约定韩先生购买张女士一处房屋,面积43平米,总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得,房屋抵押给某银行借款115万元。因为张女士未还清借款,抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况,合同中也做了相关约定,约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款,但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中,因张女士另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩先生诉至法院要求张女士依照合同支付违约金。

    小咚说法

    设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题,但是张女士并未按照约定办理银行还款,导致合同没有办法继续履行,张女士应当承担违约责任。因此,**终法院判决张女士支付违约金。

    在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。




    案例二:防范抵债房

    案情介绍

    2013年7月29日,年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以一套自有房屋作为担保。同日,陈老太与万女士签订委托书,授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日,因陈老太未能偿还刘女士的借款,万女士代表陈老太与常先生签订了买卖合同,将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家,后诉至法院,要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。

    小咚说法

    法院经审理后,认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点,并结合相关案情,认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯,显失公平,故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。

    实际上,借房屋买卖幌子,隐瞒高利借贷之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益,又扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时,不要急于交易,要审核出售人的所有权情况,弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。




    案例三:巧签共有房

    案情介绍

    2010年10月12日,出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了房屋买卖合同,约定景先生的一处房屋出售给马先生,房屋建筑面积21.5平方米,价格67万元。合同签订后,马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日,景先生之妻王女士向马先生发送了告知函,告知房屋系夫妻共同财产,因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同,所签合同为无效合同,后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日,马先生去世。2015年,马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。

    小咚说法

    《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。

    本案中,经过法庭调查,景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意,因此法院**终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然,本案中,合同未能履行是景先生的过错,景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上,马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生,就是在签订合同的同时,问一下售房人的家庭情况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤其需要警惕。

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  • 资讯 二手纠纷应该怎么解决 知识

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    现在房价高涨,使得很多的购房者将目光专项二手房,但是,二手房的购买相比于新房有着更高的风险,那么当出现二手房的相关纠纷的时候该怎么处理?一般是分为两个步骤的,一是进行协商,另一个就是进行诉讼。
  • 问答 [购房流程]#二手#如何防范二手交易纠纷? 房屋交易

    (一)选择具有合法权属证件的二手房。买房人要选择有房地产权证(或公产租赁合同)的房产并实地查看,可到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。特别须注意,集体土地上的住宅房屋不能买卖;只有购房合同和发票未办产权证的期房不要购买;

    (二)卖房人须具有房产处置权。买房人要仔细查验卖房人与产权证上的所有权人是否一致,不一致的,有无所有权人经公证的授权;有无其他共有权人,是否取得共有人同意出售的证明等;

    (三)房产买卖协议应严谨规范。买卖双方要对房产基本情况、价款、付款方式及时间、房屋交验时间、双方权利义务、违约责任等进行明确约定。以贷款方式购房的,协议签订前,买房人应先到银行进行咨询,避免因贷款问题影响协议履行;

    (四)慎重选择房款支付方式。购房款应在房屋所在地的房地产管理部门办理交易资金监管,保证房屋交易资金安全;

    (五)尽快办理房屋过户手续。在房产买卖协议签订后,双方应及时到房地产管理部门办理过户手续,避免单方违约带来不必要的麻烦;

    (六)做好房屋交验。房产过户后,买卖双方要及时对房屋接收前的物业、暖气、水、电、煤气、电话、有线电视费等进行清理和结算。

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  • 问答 二手纠纷 房屋交易

    通过原房主亲人开去世证明,并搜集到当时买卖房屋的证据,比如说三方合同,公证书。另外附赠你几句这种单位房在产权没有下来前是不可以买卖的,即使要买也不能付全款,要做公证并压尾款,产权办成你的名字了才附全款。
    还有一般政策性住房都需要满五年才能交易,而且要注意土地出让金的问题

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  • 问答 二手纠纷 房屋交易

    1、从你的描述中可以看出,房东已经违约,你可以追求其违约责任。
    你“交出去的钱”属于什么性质呢,是全额交的,还是先交了一部分?
    如果是全额交的,可以起诉违约责任,要求继续履行合同,并且要求其赔偿损失、负责违约金。
    如果是交了部分,那么这部分资金可能属于定金性质,如果属于定金,也可以请求解除合同,双倍返还定金或者返还定金加违约金条款。具体如何选择,要看怎么索赔能够**大程度的弥补损失。

    2、诉讼需要经过的时间很漫长,你的案件如果并不复杂,法院会按照简易程序审理,从开始受理到**后判决需要经过90天地诉讼期间。如果法院认为复杂需要通过普通程序,那么以上期间就会变为6个月甚至更长。因此你要做好心理准备。

    3、委托律师费用各地标准不同,这个需要你与委托律师具体洽谈。
    总体而言,费用基本上包括法院受理费与律师费等,按照标准的百分比计算费用,一般而言,房产金额较大,诉讼费用也会水涨船高。

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  • 问答 请问买卖二手中介纠纷如何处理? 其他

    解决购房过程中发生的房产纠纷,可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。
    (1)协商解决。协商解决是双方当事人达成一致以解决问题。
    (2)调解解决。调解,是指购房纠纷的买卖双方,在不能通过相互协商解决纠纷时,根据一方当事人的申请,在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下,通过说服教育,促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定,相互谅解,达成和解协议,使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
    (3)仲裁解决。仲裁又称公断,是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。
    (4)行政解决。购房纠纷的行政解决,是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后,当事人又反悔的纠纷,或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉,由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。
    (5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决,是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下,解决购房纠纷的一种方式。法律依据:《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的,对方可以请求人民法院执行。

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