• 问答 如何计算二手?二手差价怎么 房屋交易

    大家好,我是程立,也就是大家熟悉的杭州跑盘小王子。



    全新栏目——实“立”分析,将针对楼市中的案例、观点、政策等展开详尽分析,发表独特见解。用实力,用实例。







    今天群里有人问我说临平山北二手房都降到1.8万了,中铁九逸要摇号的一手房也才1.3万元,两个价格才差5000元,这个差价还算大吗?



    我们就这个问题给大家做个简单的分析。





    PART 1



    我查了一下兔博士,中铁九逸同一个小区一期的房子,叫做中铁逸都。在软件中显示其近期的真实成交价如下:







    我们再看一下附近的另外一个小区,叫金帝海珀。软件中的真实成交价如下:







    再参考其他一些楼盘后,我们保守的估计,临平山北目前真实的次新房二手房成交价格应该在2万元上下。



    那么1.8万这个价格也不算很特殊的情况,可以归在正常价格行列中。下面列出几种特殊需要排除的情况后,我们再来具体分析。



    首先,我们先排除这个价格是因为中介故意挂低来吸引顾客这种特殊情况;也排除有人因为某些原因故意做低房价这种特殊情况;还要排除有人因为资金周转问题急卖这种特殊情况,再要排除特殊楼层譬如顶底之类出现的价格。



    简而言之,就是当这个1.8万是楼盘适中的楼层,正常情况下的成交价,然后下一节我们来进行计算分析。





    PART 2



    二手房1.8万,一手房1.3万,两者相差0.5万元。



    那么假设持有2年后无营业税的情况下卖出,卖出价格保持目前二手房价格1.8万不变,则总的毛收益为:



    (1.8-1.3)/1.3=38.5%。



    如果除去5%左右的税费、中介费等,实际总的收益为:



    38.5%-5%=33.5%。



    2年持有过程中每年的年化收益则为16.75%。



    这种是全款买卖的情况。



    如果你按揭买入,投入的资金量会小的多,三成**则相当于3倍杠杆,五成**则相当于2倍杠杆。



    但是需要增加按揭部分的成本。



    这些其实都不是今天要说的内容。只是把一些可能要考虑到的问题都提及一下,来标榜一下自己不是没有想到这些。哈哈,说白了还是为了防喷。



    今天要告诉大家的点请看下节。





    PART 3

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  • 问答 二手怎么算? 二手过户税费如何计算 房屋交易

    随着二手房市场越来越火爆,人们对二手房关注逐渐增多,那么关于二手房交易税费,二手房过户费怎么算?您知道吗?根据国务院现行规定,一般二手房交易税费共有以下几种。首先买房人需交纳的二手房交易税费为:

    1、契税:房款的1.5%(90平以内,首套,1%;90-143平米,首套,1.5%;144平以上或者两套,3%。)

    2、印花税:房款的0.05%

    3、交易费:3元/平方米

    4、测绘费:1.36元/平米

    5、权属登记及取证费:按各县区具体规定,一般情况在200元以内。

    卖房人应缴纳二手房交易税费为:

    1、印花税:房款的0.05%

    2、交易费:3元/平方米

    3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者税率交易总额的1%(房产人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,可以免征个人所得税。


    以上则为二手房交易税费的大致情况了,下面我们再看看二手房过户费怎么算?
    二手房过户费用包括以下五个方面的费用,对于二手房过户费怎么算的具体规定阐述如下:

    1、二手房过户核档费:50元/宗。

    2、二手房过户登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

    3、二手房交易手续服务费:

    住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

    4、二手房过户土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

    5、二手房过户营业税及附加:

    房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

    另契税,印花税,个人所得税同上所述。

    以上几点便是对二手房交易税费及二手房过户费怎么算的具体规定阐述,更多详情敬请关注重庆市住房置业担保有限责任公司官方微信。

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  • 问答 如何出售二手?二手出售如何计算价钱? 其他

    1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显,但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外,初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响,二手房定价时要考虑到当地楼市的整体**(或贬值)幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。

    2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文,好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。

    3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右,反之亦然。

    4、建筑质量、外立面造型、内外部装修建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。

    5、电梯数量和品牌买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分,但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

    6、地段等级 较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕,不再有新项目产生的情况下,房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。

    7、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右,反之亦然。

    8、交通、商业服务设施、基础设施交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高,所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

    9、居住人气、区域规划居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外,许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

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  • 问答 二手房价怎么算?二手出售如何计算价钱? 其他

    二手房交易税费,依据交易双方的不同情况,具体税费明细如下:
    一、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)
    1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;
    2、买方首次购房90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;
    3、以下情况按照3%缴纳:
    (1)144(含144平)平方以上 ;
    (2)买方不是首次购房;
    (3)车库;
    (4)非普通住宅(商业用房);
    二、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)
    1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;
    2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;
    3、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%;
    4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%;
    三、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)
    1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税;
    2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年,按照1%缴纳;
    3、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率20%;
    四、其他费用相对较少:
    交易费:6元/平方*房屋平方数 ;
    工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个;
    评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要缴纳);
    抵押工本费:100元(银行贷款需要缴纳);
    购房证明:20元一份,一般需开3份;
    公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费)。

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  • 问答 二手怎样砍价? 如何确定二手的价格,购买二手如何砍价 房屋交易

    很多人卖方都会抬高房子价格,二手房也不例外,那二手房一般砍价多少?其实二手房究竟能砍价多少并没有统一答案,如果卖方急着出手,可能会砍1-2万;如果卖方不急着出手,那么估计一分钱也砍不了。想要砍价,需掌握一些技巧:



    1、委托多家中介公司

    购房者在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息,而且可以使各家公司产生竞争关系。可以直接告诉各家中介公司,已经委托了别的公司寻找房源,如此一来,中介公司为了利益便会以**快的速度、更低的价格来促成买卖。

    2、多看房、少赞美

    多看房是为了摸清二手房市场,少赞美则是为了不让对方摸清想法。在购买二手房时,摸清市场价格是关键的一步。因为大家对好房子的看法都差不多,要做的就是多挑毛病,不表露出急切购买的心情,这样才能为今后的砍价留有余地。

    看房时,购房者态度要犹豫,并告知对方也看中了其他楼盘,如果卖方愿意做出让价,那就会尽快定下。如果对方态度犹豫,你可趁机选择转身离开,相信卖方很可能挽留你,这就是买卖双方的心理战了。

    3、多和房主沟通

    二手房的价格会围绕业主的自身的状况来产生上下波动,因此购房者找到中意的房子时,要注意多与房主进行沟通。要谨记,房主才是**想把房子尽快卖掉的人。有些房主在卖房时存在着漫天要价的现象,对于这些现象不必太在意。也只是想碰碰运气,希望能把房子买个好价钱。

    其实,每个房主都会对手中的房产有个客观的估价。但是购房者不要因为房主过高的报价而放弃看中的房子,应该多与房主进行沟通或要求中介说服房主报出个客观的价格。报出低价后,再留个电话,然后走人。通常会再主动联络的。当然如果你能全款,那么谈判将会比较轻松,还能有较大的价格优惠。

    4、货比三家

    再好的房子也会有缺陷,所以购房者买房时可吹毛求疵,多找出房子存在的问题。同时购房者可多看几家房子,然后了解该区域价格情况,这样买房时就不会太被动,也可以此为由来要求卖方降价。

    有些购房者在看到称心如意的房子时,常常会流露于言表,这样卖方就能够轻松占据主导地位,让价空间将会很小。所以小编购房者在挑选二手房时,无论遇到多么完美的房子,也要保持淡定,掌握了以上四大砍价技巧相信你能买到实惠的二手房。

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  • 问答 如何计算二手 其他

    办理二手房过户的税费计算及免征要求如下:
    1.个人所得税:1%(卖方出,满五年唯一一套住宅免征);
    2.契税:90平方以下1%,90平方-144平方1.5%,144平方以上3%,二套房3%,买方出;
    3.营业税:5.6%(卖方出,满两年免征);
    4.交易手续费:面积*6元(买卖双方一家一半);
    5.工本费:80元(买方出);

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  • 问答 二手怎样砍价? 如何确定二手的价格,购买二手如何砍价 房屋交易

    买家肯定是想花合理的钱来买到更好的房子



    那么二手房如何砍价吗?

    二手房砍价的套路有哪些?







    如果是购买房屋,还价的时候也是需要对症下药,不能盲目的还价。只要在双方都能接受的情况下,还是可以还价的。



    第一种是要换新房的,想要以高价来减轻自己的负担,这样的就不容易接受还价了。



    另一种是急甩房,这种房主是急需要钱的,所以买家也不能砍价过很,这样会让卖家觉得你是在趁火打劫,让好的机会白白溜走。







    购房者在还价的过程中千万不要狮子大开口,因为很多卖家都是不会接受你这样还价的,一定需要根据市场的行情来进行还价,这样才能把成功率提升为**大。



    一般来说房子的缺陷都是买家自己去发现的,因为卖家不会主动告知的,如果发现这类问题,那就就还价的至尊法宝,这样就可以根据维修程度或损坏程度来弥补还价了。







    相信购房者也都应该知道,卖主都是想在卖房中捞点钱的,如果说你是一点都不想吃亏那是不可能的。只有抱着互利双赢、认真沟通想法,卖家才会有所改变。

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  • 问答 现在买二手**多少?二手**怎么计算? 购房首付

    现在找政策放开了,二套房如果没有尾款的话就按首套计算基准6.55或者打9~95折。(一)对无个人住房贷款记录或者已经结清购房贷款,名下无住房的家庭,申请贷款购买住房,执行首套房贷款政策,贷款利率和**款比例等可根据当地市场情况,给予适当优惠。(二)对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房,可参照执行首套房贷款政策,并根据当地市场情况,合理确定贷款利率和**款比例。(三)对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,贷款**低**款比例为60%,贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。(四)对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,符合当地购房政策,又申请贷款购买住房,贷款**低**款比例60%,贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。

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  • 问答 二手的**怎么算的? 二手**计算方法,二手**多少 房屋交易

    二手房贷款简介

      二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例**款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。



      适用对象



      18-60周岁,具备完全民事行为能力的自然人;



      具有稳定的职业与收入,具备还款能力,信用记录良好;



      自筹购房款(**款)不低于房屋购买价格的40%



      贷款额度



      贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。



      贷款期限



      贷款期限不超过30年,且与借款人年龄之和不超过65年。



      二手房贷款流程


      ⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;



      ⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请,并提供有关证明材料;



      ⑶ 买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估;



      ⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析,出具《法律意见书》;



      ⑸ 贷款银行进行审批,通知借款申请人是否同意贷款;



      ⑹ 买卖双方办理产权过户手续,过户后,借款人到银行办理贷款手续;



      ⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;



      ⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续;



      ⑼ 借款合同生效后,贷款银行根据借款合同划付资金;



      ⑽ 借款人按月还款;



      ⑾ 借款人还清贷款本息,解除抵押担保。





    二手房贷款**多少


      我们都知道首套房和二套房的贷款**是不一样的,那么,二手房贷款的**和新房贷款**有什么区别吗?



      由于城市的发展和城市化进程以及一些城市的扩张速度加大,发展过程中必然成为刚性需求的住房,价格始终在市场下处于一个较高的状态。即使国家一直在颁布各种“国N条”来调控房价,收效却一直不大。前段时间公布的国五条细则中**引起大家讨论的关于二手房销售对卖房一方征收房屋价值增值的20%个人所得税这一条,引起了大家的广泛争议。这一条法令的颁布,或许是出自对打击投资性购房行为的动因,但是它是否同时打击了改善性需求购房者,是否会太高房屋租金价格,是否能够监管关于个人所得税转嫁的问题,还有待商榷。值得关注的是,在两会期间,提出了对于持有唯一房产作为生活用房产的卖房者,在房屋出售一年之内购置新房的,或可免除或退还个人所得税的提案,在一定程度上保护了改善性住房者的利益。



      **新出台的国五条细则,二手房的**也有可能会提高**的比例。央行的要求是支持中小户型的普通商品房以及政府的土地储备机构的信贷需求来增加市场的有效供给。在制定国五条相关细则的过程中有人透露,对于一些房价涨幅过于快的城市,可能会将二套房的放贷**比例提升至70%,利率提高到原来的1.3倍。地方上关于国五条的细则规定将在3月底出台。



      这次国五条的出台,主要是要以抑制房地产投资投机为主,自2013年以来,北上广深等一线城市的房价大幅度的反弹,并且出现了恐慌性和投机性的购房现象,这些都需要通过提高信贷和加强控制来抑制投机性购房的需求。

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  • 问答 如何二手交易? 二手怎么交易,如何买卖二手呢? 房屋交易


    房产中介负责人表示:交易有瑕疵?!







    事后自查时才发现问题,当初和章先生签订合同的时候,没有工作人员去进行核实,在房产中介看来,这就是一个瑕疵。







    近年来,房屋交易市场热火朝天。二手房更是因为具备完善的配套设施,和较低的价格受很多购房者的追捧。



    但是,良莠不齐的中介市场,却让很多购房者望而却步。



    8月14日,为进一步规范公证执业行为,司法部公布了《关于公证执业“五不准”的通知》。



    通知规定:不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。不准办理非金融机构融资合同公证。不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。不准办理具有担保性质的委托公证。不准未经实质审查出具公证书。



    这些规定,将意味着不论是买房卖房,如果需要委托代理,交易时间都将延长,大大降低了买房风险。







    那么,消费者在通过中介购买二手房时,需要注意哪些问题、陷阱,才能避免这些糟心事呢?



    1. 查看房屋是否真实


    在二手房交易之前,一定要查看业主的房产证,身份证以及其他资格证件,确定房屋的真实信息。可以凭业主身份证去房产交易中心查询,查看房屋状况及产权人信息,同时别忽略了土地状况、房地产权利限制状况等信息,这样就可以了解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否是按揭贷款买的房,贷款额多少等等。对于中介公司,注意查看营业执照,尽量选择大品牌的中介公司。



    2. 怎么缴纳购房**款或定金



    通过中介购买二手房,一般要签两个合同,即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》 ,还有与中介公司签署的《房产中介合同》 。 在签订合同时,买房需缴纳购房**款或定金,该款项应亲自交给卖主,如果是委托人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。由中介公司统一的委托代理合同,应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。



    3. 确定交房时间



    如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确约定,避免后期因交房时间而引发纠纷。因此,在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以什么方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿。



    4. 确定卖方户口是否全部签出



    买卖二手房的时候,人们**关注的是房产证、土地证等,往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定,一户头上只能上一户人,如果卖方中有一人没有将户口迁出,买房是无法将户口迁入的。购买“二手房”,必须在原房主户口全部迁出后,方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。因此,要确认卖方户口是否全部迁出。



    5. 留心维修基金


    一般情况下,房屋交接时,买卖双方需共同到相应的物业管理公司,针对维修基金的帐户余额,进行资金交割,户名的变更。买卖双方**好当面进行了解,如果是将维修基金赠予买家,双方需在“购房条件约定”条款中进行约定说明。避免不良中介利用缺口“吃”进维修基金。



    6. 合同条款仔细看


    在收到购房合同时,一定要认真阅读条款,不要草率签订合同,有需要可以让律师帮忙,确保合同中没有对买方不利的霸王条例。

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  • 问答 二手**如何计算?买二手**应该交多少? 其他

    二手房**款如何计算?
    二手房的**款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用,其**款的计算方式为:
    净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款:不包括国家税费和中介服务佣金的**款)
    贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)贷款额估算方式,预估出大致评估价格。
    二手房**比例也不是固定不变的,在二手房交易过程中,关于二手房**比例多少的问题是可以跟卖家商量的,以一套总价100万的房屋为例,买二手房贷款时,银行出于风险考虑,会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80%,则总价100万的二手房评估价为80万。

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  • 问答 如何计算二手?该买新房还是二手 房屋交易

    隆重给大家介绍一位候鸟星球新嘉宾——房之家,房叔从事二手房经纪业务近20年,是真正的二手房交易专家。非常熟悉产权过户、审税、银行按揭、提前还贷、等房产手续,以及办理手续的相关部门。



    令人欣喜的是,星球已经有了房产的“一站办”平台的雏形,希望有一天关于房产的所有问题,在这里都能找到答案。





    Q:请教一下二手房的税是怎么计算的呢?



    A:如果卖方的产权证不满两年是7.65%,满了两年是2%,如满了五年且是家里人唯一的生活住房则免税,买方以家庭为单位,90平以下,一、二套是1%,90平以上,一套是1.5,二套是2,第三套不论面积是3。




    Q:房哥,请问贷款买房后办理的不动产证,上面写得有按揭。那么在交易的时候,满二满五是不是以这个证的时间起算啊?还是以结清贷款的时间起算?



    A:债务是银行的问题,满二满五是税务涉税的因素,所以,是以产权证的打印时间为准。




    Q:请问卖门面的税是怎么算的,门面第一次交易,谢谢。



    A:商业地产的交易税收非常高也非常的复杂,一两句说不清楚,就单土地增值税就是百分之三十到六十,具体要看产权证,还要根据评估值才能算。




    Q:你好,我准备买一套国际城二手房,准备签合同,100平方,113万,评估价可以做到105万,中间差价8万,现在房东要求10万定金,这样的话去银行办按揭**我们还付多少啊,签合同时在合同上需要补充什么条款,要注意什么,谢谢,急问急问。



    A:打比方,如你准备贷70万,那过户价写的也是105万的话,你的**款就是35万加8万,包含定金在内,要注意的问题是,所产的税收和费用叫中介的先算好,由谁付,先明确,还有如定金交了,银行贷款审核通不过的话怎么办。还有,要求中介的查实一下该房产是否银行欠款,查封抵押等情况没。




    Q:你好兄台!我想请问一下,民间借贷,有人把房子抵押给我,房产证,发票等都在我手上,我能不能自己查一下这房子是否抵押出去过??谢谢!



    A:原则上你是没有权利查询别人的隐私的,当然产权处也不会帮你查。





    Q:请问一下,是否房屋没有做正式的抵押登记,他私自抵押的一些民间借贷是无效的吗?但是法院在判这种案子的时候不是都是按先到先得的原则吗?现在**怕二手房一房二卖,我一个朋友就遭遇了买一套二手房,结果一房二卖,钱交了,房子没得,现在官司打了两年了,无结果,二手房感觉水深,有点怵,房叔能不能教教大家怎么尽量少踩雷吗?谢谢了。

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  • 问答 二手**怎么算? 二手,请问**怎么计算–贷款 房屋交易

    二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例**款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。

    如果是按揭贷款,二手房贷款**怎么算?

    二手房按揭贷款**计算方式:

    净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款:不包括国家税费和中介服务佣金的**款)

    贷款额=二手房评估价*80%(首次贷款额度可达80%)

    贷款额估算方式,可用合同价*85%,预估出大致评估价格。

    如果是二手房首套购房,则二手房按揭贷款**至少30%,可贷款70%;如果是二套购房,二手房按揭贷款**不低于70%;利率为6.55%。

    二手房按揭贷款申请材料:

    二手房按揭贷款申请条件

    借款人合法有效的身份证件;

    借款人经济收入证明或职业证明;

    借款人家庭户口登记簿;4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;

    有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

    所购二手房的房产权利证明;

    与售房人签订的《房屋买卖合同》,及售房人提供的划款账号;

    如抵押物须评估的,须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;

    所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;

    贷款人要求提供的其他文件或资料。

    二手房贷款注意事项:

    注意事项一:评估价与**高贷款额

    在申请二手房贷款时,银行一般会先对房产进行评估,评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础,再乘以贷款成数,即为房产的**高贷款额度。

    ·注意事项二:竣工年代与贷款年限

    房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的,其实银行在审批贷款过程中,通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。

    例如,某房屋竣工年代为1994年,那么目前的房龄为15年,所以贷款年限**长为20年(即35-15)。

    ·注意事项三:贷款成数和利率

    目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房**两成、利率下浮30%,二套房**四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款,现在是否结清,只要首次

    使用公积金贷款,利率都是按公积金目前**两成,五年以上贷款利率3.87%来执行,但如果之前曾使用过公积金贷款,再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结

    清的情况下办理二次公积金贷款)。

    ·注意事项四:还款方式的选择

    银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期

    能够承担较大还款压力的借款人群,如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款

    方式,此外,借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力,一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。

    ·注意事项五:贷款银行的选择

    现在商业银行很多,但各家服务的特色又不尽相同,贷款品种也有所差别,比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便

    利程度和工资发放银行等条件来选择,当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

    ·注意事项六:收入证明与还款能力

    银行在批贷时,会要求借款人提供能显示其还款能力的证明,就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月

    供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后,银行也可以审批。另外,还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考

    的。

    ·注意事项七:借款人自身相关情况

    个人征信:对于贷款人来说个人征信纪录非常重要,因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据,个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案

    主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节,虽然信用卡多数为小额消费,但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

    借款人年龄:目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说:若借款人现已45岁,那么**长借款年限为65减45为20年。

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  • 问答 二手怎么算**? 二手,请问**怎么计算–贷款 房屋交易

    为什么说二手房**高?

    二手房的**款一般规定至少是房款的三成,不过根据二手房目前的状况不同**款也不同了,二手房**款高是受哪些因素影响呢?

    1、房屋年限

    二手房在办理贷款的时候,贷款银行会根据该房屋的年限来衡量,如果房屋年代比较新,贷款额度就比较多,要是年代久远的,评估会很低的,贷款也不会多,而贷款额度的变化也会影响**比例。

    2、二手房的评估价

    二手房成交价跟新房有很大的区别,二手房会进行房屋评估,贷款多少和你的评估报告有关,如果你的经济能力有限,想多贷些钱,那你就可以让他们做房屋评估的时候把市值做的高一点,这样就可以多贷点。

    另外二手房评估价越低,缴纳的**就越多;二手房评估价越高,缴纳的**就越少。但是,二手房评估价并非越高越好,二手房契税等税费是以评估价为基准缴纳的,评估价越高,意味着缴纳的税费也高。

    3、卖家的要求

    除了上面两点之外,由于二手房是个人之间的买卖,如果卖家要求提高**款,那就需要协商决定,同时你所要贷款的金额也随之变化。

    二手房**款如何计算?

    二手房的**款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用,其**款的计算方式为:

    净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款:不包括国家税费和中介服务佣金的**款)

    贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)贷款额估算方式,预估出大致评估价格。

    二手房**比例也不是固定不变的,在二手房交易过程中,关于二手房**比例多少的问题是可以跟卖家商量的,以一套总价100万的房屋为例,买二手房贷款时,银行出于风险考虑,会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80%,则总价100万的二手房评估价为80万。

    贷款额=二手房的评估价*70%,即56万。

    **款=总房价100万-贷款额,即42万。

    二手房作为现成的房子摆在那里,消费者能看得到实物,因此,购买时也比较放心,买二手房的时候一般都是通过中介公司在其中周旋的,选择可靠的中介公司倒是可以省下不少麻烦事,如果遇到一套自己心仪的房屋,也可以让中介公司在其中帮忙讲讲价格,尽量减少**款。

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  • 问答 二手的契税怎么算? 二手过户税费如何计算 房产税费

    现在很多的人们考虑到新房房价贵的问题,就会选择购买二手房屋,二手房屋不仅价格便宜,而且性价比较高,在购买房屋时候是需要交纳一些税费,不少人们不太了解税费的计算和买卖的流程,我们一起来了解下吧。

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    二手房交易税费怎么算?

    1. 契税。对于个人购买的普通住房契税为1.5%,而个人购买的非普通住房的契税税率一般为3%。如果是个人一次性购买九十平米及以下的普通住房,契税税率暂调到1%,2010年10月1日起,个人购买的第二套住房,契税统一调整为3%,所以也要考虑住房的数量。

    2. 二手房过户营业税及附加。二手房过户营业税及附加主要分为以下几种情况。

    第一,销售个人购买不到五年的住房,全额征收营业税。

    第二,销售个人购买超过了五年的非普通住房,差额征收营业税。

    第三,对于销售个人购买超过并含有五年的普通住房销售,免征营业税。

    第四,二手房属于卖方房屋所有权为直系亲属赠与、继承、离婚财产分割取得的,需要先判断是否满五年时间,界定为上一手证载时间为准。

    第五,属于房改房第一次上市交易转移的,需要根据房改房的发票开具时间和房改房协议书签订时间界定是否满五年。以上的情况的时间界定,都要以房屋所有权证记载的登记时间为准。



    3. 个人所得税。个人所得税一般分为两种方式,一种为评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%,另一种为核定征收计算方法为:评估价格×1%。

    4. 土地登记费:33元/套,交易评估费:评估价×0.3%,测绘费:建筑面积×1.36。如果说二手房的交易是经过了中介,还需要缴纳一定的中介费,正常的中介费的价格为交易价格的2%。另外,还需要缴纳土地收益金,土地收益金价格为按地段等级收费标准×土地分摊面积。

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  • 问答 二手年限怎么算?购买二手如何计算使用年限? 其他

    二手房产权年限计算?

    通常讲二手房产权年限,指的是该套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市场上主流的房子有商品房、经济适用房、两限房、老公房。商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起。住宅的产权年限可以查看自己的产权证,而土地证则可以看出土地剩余使用年限。

    在这几类房子中,商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起的,而老公房的产权是从交土地收益金开始计算的。那么这些房子在二手房市场出售后,该怎么算剩余产权年限呢?

    房屋的产权分为房屋所有权和土地使用权,其中房屋所有权是永远的,只要房子不倒,你就一直拥有它;土地使用权是有时间限制的,这跟土地的性质直接挂钩,一般分为40年、50年和70年。人们常提的产权年限也是指房子的土地使用年限。

    一套房子的产权年限是怎么计算的?

    不同的房子,产权年限有不同。

    1、商品房、经适房和两限房

    它们的产权年限是从开发商拿地之日算起,准确地说,是拿到国有土地使用证那天算起。举个例子,开发商2005年拿地,购房者2010年入手,那么这套房子的剩余土地使用权也就67年了,土地使用权到期时间是2000+70=2070年。

    2、老公房

    老公房的产权年限与以上三种房子不同,他的土地使用年限从名列前茅笔土地收益金开始计算。老房子由于土地使用性质不同,一般上市时要补交土地收益金。需要注意的是,老公房的土地使用年限是从本楼栋名列前茅套房上市之日算起的。

    举个例子,一个建成于1980年的老公房小区,某栋楼在2000年名列前茅次出现了二手房交易,那么这栋楼的土地使用年限就从2000年开始算起,到期时间是2070年。

    虽然经适房和两限房在上市的时候也要缴纳土地收益金,但这两种房子与老公房的土地使用年限计算方式不同,前两种房子是从开发商拿地之日算起,而老公房是从本栋楼名列前茅套房销售之日算起。

    二、如何判断二手房的真实年限

    1)靠谱的方法:到房产管理部门查档。房屋拿地建房开始,就会有相应的产权部门进行产权登记,房产部门的房屋信息**准确。

    2)观察法:这种方法只能大体估计房屋年龄,如果是新装饰过的房屋,可进入厨房、卫生间观察,因为厨卫的装修比较难改,一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外,由于地板的装修不易更换,地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

    3)从未转手过的二手房可以查看产权证。从产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限,如果是商品房,可由产权办理时间向前推一两年时间,如果是单位房则时间更长,**少往前推两三年时间。

    4)签订合同,规定房龄。购房者可以在房屋买卖合同中将房龄以及违约条款约定好,如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符,要求卖方承担违约责任。

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  • 问答 二手怎么算**? 二手**要付多少二手**计算方法是什么 房屋交易

    二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例**款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。

    如果是按揭贷款,二手房贷款**怎么算?

    二手房按揭贷款**计算方式:

    净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款:不包括国家税费和中介服务佣金的**款)

    贷款额=二手房评估价*80%(首次贷款额度可达80%)

    贷款额估算方式,可用合同价*85%,预估出大致评估价格。

    如果是二手房首套购房,则二手房按揭贷款**至少30%,可贷款70%;如果是二套购房,二手房按揭贷款**不低于70%;利率为6.55%。

    二手房按揭贷款申请材料:

    二手房按揭贷款申请条件

    借款人合法有效的身份证件;

    借款人经济收入证明或职业证明;

    借款人家庭户口登记簿;4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;

    有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

    所购二手房的房产权利证明;

    与售房人签订的《房屋买卖合同》,及售房人提供的划款账号;

    如抵押物须评估的,须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;

    所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;

    贷款人要求提供的其他文件或资料。

    二手房贷款注意事项:

    注意事项一:评估价与**高贷款额

    在申请二手房贷款时,银行一般会先对房产进行评估,评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础,再乘以贷款成数,即为房产的**高贷款额度。

    ·注意事项二:竣工年代与贷款年限

    房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的,其实银行在审批贷款过程中,通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。

    例如,某房屋竣工年代为1994年,那么目前的房龄为15年,所以贷款年限**长为20年(即35-15)。

    ·注意事项三:贷款成数和利率

    目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房**两成、利率下浮30%,二套房**四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款,现在是否结清,只要首次

    使用公积金贷款,利率都是按公积金目前**两成,五年以上贷款利率3.87%来执行,但如果之前曾使用过公积金贷款,再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结

    清的情况下办理二次公积金贷款)。

    ·注意事项四:还款方式的选择

    银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期

    能够承担较大还款压力的借款人群,如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款

    方式,此外,借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力,一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。

    ·注意事项五:贷款银行的选择

    现在商业银行很多,但各家服务的特色又不尽相同,贷款品种也有所差别,比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便

    利程度和工资发放银行等条件来选择,当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

    ·注意事项六:收入证明与还款能力

    银行在批贷时,会要求借款人提供能显示其还款能力的证明,就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月

    供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后,银行也可以审批。另外,还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考

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  • 问答 二手交易贷款怎么算? 二手税费计算怎么计算二手按揭贷款首 贷款利率

    购买二手房涉及到正常的贷款方式有三种:

    ①商业贷款

    ②公积金贷款

    ③商业和公积金的组合贷款

    那么怎么才能确定我的贷款年限呢?


    一:商业贷款贷款年限的计算方法
    1.与房龄有关:
    一般是30年内房龄,**长贷款年限计算:贷款年限+房龄<50(各银行间有差异)
    2.与借款人年龄有关:
    一般可到65岁,个别银行70岁
    3.**长不超过30年(商业用房**长贷款年限10年)
    以上三者以贷款年限短的为准。


    二:公积金贷款贷款年限的计算方法
    1.与房龄有关:
    砖混结构(混合结构):47年-房龄
    钢混:57年-房龄
    2.与借款人年龄有关:
    按借款人年龄计算:贷款**长时间:市属:70-夫妻双方年龄大的人的年龄 国管:69-夫妻双方年龄大的人的年龄。
    按房龄计算:贷款**长时间:砖混(混合):47-房龄;钢混:57-房龄。
    3.**多贷款30年。


    上述三方面计算后取低者为**终能贷款的年限。
    ★但借款申请人单身公积金个人缴存额大于等于公积金缴存额上线(2327元)或者已婚公积金缴存额大于等于公积金缴存额上线(4654元),其月还款额原则上应不低于月收入的50%,贷款年限会根据月还款额相应缩短。【单身,缴存额大于等于2327元。80万只能贷7年,120万贷12年;已婚,缴存额大于等于4654元。80万只能贷3年,120万贷5年。】


    三:商业和公积金的组合贷款年限的计算方法


    如果是组合贷款方式,那么贷款年限是以商业贷款和公积金贷款两者中**短的年限为准。


    例:王先生单身30岁,其公积金月缴存额为2327元,首套,打算购买一套位于海淀区北五环2005年燕清源小区(钢混)一套146平米的三居室,报价520万,打算贷款200万。而他公积金贷款的上线为120万,所以打算使用组合贷款的方式贷款200万,王先生想了解自己的贷款年限?


    商贷:50-房龄(10)=40;65-年龄(30)=35;**多30年,所以按照商业贷款计算能贷款30年。


    公积金贷款:57-房龄(10)=47;70-年龄(30)=40;**多贷款30年;但是其缴存额为2327元,所以贷款120万,只能带12年。
    所以王先生只能贷款12年。

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  • 资讯 烟台二手房价走势 烟台二手均价 房价

    news2923381
    近日,媒体报道了中国二手房价排名情况,北京6.8万居首,烟台排名第47,且被划为三四线及以下城市。而邻居青岛进入前10,被果断划属二线城市。这让不少烟台人唏嘘不已。
  • 问答 二手怎么交易的? 二手怎么交易,如何买卖二手呢? 房屋交易

    很多人贷款买房之后,贷款还没还清,但由于种种原因想出手出卖,这种情况可行吗?负责任的讲,当然可以卖,要承担的费用可就多去了,种类多,但金额不一定多!







    →首先要确定是否有房产证



    二手房交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证,就不能办理过户手续,也就不能进行房屋的买卖。



    未还清贷款的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的,但是,在现实中,可以通过一些方法来实现。

    一、转按揭



    **简单直接的一种方法。什么是转按揭呢?是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。



    在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。



    二、用买方的**款缴清剩余贷款



    这是当下二手房交易中**多应用的模式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款,所剩贷款数目不大的情况。



    通常情况下,买家会认可**房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的**将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,来进行下一步交易。



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