• 问答 二手交易法律咨询怎么咨询? 二手买卖律师咨询合同纠纷怎么解决 政策法规


      登记实务中,某申请人提出意欲撤回已经提交的登记申请,经受理人员询问得知,其申请的系基于二手房买卖的不动产转移登记申请,其系出卖人,而当受理人员询问买受人是否一并到场提出撤回申请时,得到的回复却是仅有其到场。

      其询问是是否能够单方出具声明,提出撤回该登记申请,并声称买受人尚有房款尚未支付,故而其提出撤回申请。

    01
    可否单方撤回登记申请?
      此类买卖合同中因一方不履行义务而引发纠纷的案例屡见不鲜,而守约一方往往针对如何保障其利益及在一方违约之后如何救济无所适从,本例情形下,当事人就想当然的想到了通过干预登记程序意图中止登记程序借以达到向买受人施压的目的,然而殊不知已经受理并材料齐全的登记申请非经当事人共同申请撤回或者其他法定原因,是不能随意予以撤回的。

      在一方存在违约情形下,通过对登记程序的干预防止买受人通过产权登记顺利取得产权的前提系在合法合规前提之下,如抗辩权的行使,否则若守约一方违规阻止则极易造成自己违约而被另一方抓住把柄。

      本例中出卖人主张撤回登记申请,依据《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)1.10.2撤回申请的规定:“申请登记事项在记载于不动产登记簿之前,全体登记申请人可共同申请撤回登记申请;部分登记申请人申请撤回登记申请的,不动产登记机构不予受理。”

      可见在双方申请的模式下,登记程序自申请人申请后的进展乃系双方共同意思表示的结果,故而意欲撤回登记申请亦应需双方共同提出申请,出卖人一人到场向登记机构主张撤回显然并不能终止该登记业务。

    02
    可否延长受理时限?
      在得到登记机构能否撤回申请否定的答复之后,买受人便主张,可否暂缓该登记申请业务的办理,等买受人将其房款债务履行之后,再重新该业务的进程,受理人员直接答复,登记程序有明确的时限要求,且在便利群众的要求和高效便民的原则指导之下,现今登记时限已然压缩的很短,若无法定或者规范明确规定,不可能为某一笔登记业务暂缓办理。

      该出卖人仍不死心,便提出,不暂缓也可以,可否延长受理时限,现登记机构办结时限为五个工作日,而《不动产登记暂行条例》要求的时限为三十个工作日,其不要求在五个工作日内办结,只要在三十个工作日内办结即可。

      针对出卖人新的要求,应否应予以满足呢?可以理解当事人提出该主张的目的在于给予其一定的时间再行通过协商的方式解决双方的债务问题,同时避免问题未解决之前不动产权属发生转移。

      然而受理时限系登记机构自受理申请之后直至登簿发证期间的办理期间,且法规明确了三十个工作日的办理时限,再此期间内,登记机构必须完成登记申请的受理审核和登簿等环节并为需要发放证书和证明的申请人发证。

      同时在提高行政效能,在行政审批事项上强调一次办好的大环境之下,各登记机构的受理时限已经被极大压缩,五个工作日实则为极短的期限。

      那么在具有压缩时限限制的地区,申请人单方主张延长受理时限的,应如何处理呢?笔者以为受理时限压缩系对双方权益的保障,在没有异议的情形下,此种时限的提升系双方共同获取的利益,快捷服务、一次办好,一方获取权属,一方较为快速的获得贷款、房款余款等,实为便利民众的重要举措。

      故而此情形下,主张时限的延长,实则系对这种权益的放弃,任何单独一方的放弃主张皆构成对另一方利益的损害,故而亦应以双方申请为原则,并且在双方申请的情形下,亦应严格限定在三十个工作日内,且明确告知登记机构以三十个工作日为**长办结时限,期间双方可共同申请恢复压缩时限,否则登记机构应以三十个工作日为时限,依规办结该登记申请业务,并由双方出具书面材料,以明确其对压缩时限办结权益的放弃事宜。

      而若其提出将时限延长且超过三十个工作日的,纵使当事人提出免责声明,免除登记机构责任,仍应建议双方采用撤回登记申请后再行申请的方式,否则将严格依据办理时限办结。

    03
    可否提请异议登记?
      出卖人两个主张均被否决,遂离开登记机构。然而其后又至登记机构,并主张异议登记,出卖人此番杀了个回马枪,显然是经人指点,然而,出卖人针对登记机构接二连三的意欲阻止登记程序,此番又提出异议登记主张,实则并不明智,亦非高明之举。

      异议登记是利害关系人认为登记簿记载的事项存在错误而申请的登记,意图在于阻却不动产被第三人善意取得。然而此时登记申请尚未至登簿环节,理论上出卖人在登记簿上尚为权利人,且登记簿记载并无错误,其提出异议登记并不符合受理异议登记的条件。

      纵使该登记申请已然经登簿,买受人成为登记簿记载之权利人,其针对该记载提出异议的,应提出登记簿记载确有错误的材料方能予以受理其异议登记申请。然而其与买受人之间的纠纷系合同纠纷,登记簿的记载经合法合规的登记申请程序完成,并不存在错误情形,故而亦难以受理其异议登记申请。

      那么此情形下,有一种主张略有剑走偏锋之嫌,其主张由出卖人一方夫或妻提出异议登记,前提是出卖人已然结婚,且登记簿中仅记载其一人为权利人,在此情形下,是否具有阻止登记程序继续进展的可能呢?

    04
    夫妻另一方提出异议登记是否可行?
      前文已经阐述,在登记申请尚未登簿之前,因其作为权利人身份,出卖人不能提出异议登记申请。然而若符合前述条件的,登记簿仅记载出卖人一人,且其已然结婚的,是否可由其夫妻另一方提出异议登记申请而实现阻却登记程序的进展呢?

      此情形下,若夫妻另一方主张财产系夫妻共有,并能够提供财产约定或者夫妻存续期间购买的证据,证明登记簿记载存在错误的,且在登记申请尚未登簿之前,纵使此夫妻具有串通之嫌,但登记机构实则难以予以审核,显然应予以受理其异议登记申请,问题是该异议登记是否能够阻却登记程序的进展呢?

      原来《房屋登记办法》第七十八条规定:“异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。”

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  • 问答 二手交易法律咨询怎么资讯? 法律咨询何为二手 房屋交易


    这是澳洲房产大全

    第 560 篇原创文章



    澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。



    由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量**多的标的,其相关法律资讯也**为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易。



    为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析。











     主要为以下篇章: 
    1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款(主笔:林汇铭律师)



    2. 昆州房产交易法律指南(2) : 产权交易中处处有危机,您必须知道的法律流程 (上) (主笔:来哲夫律师)



    3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免(主笔:林汇铭律师)



    4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)(主笔:来哲夫律师)



    5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)(主笔:来哲夫律师)






    需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。



    昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤:


    A. 合同签订 (相关链接)

    1) 定名;

    2) 量力;

    3) 选房;

    4) 出价;



    B. 合同执行 (本期专题)

    1) 签约;

    2) 投保;

    3) 付定;

    4) 查房;

    5) 批贷;



    C. 准备交割 (下期专题)

    6) 核数;

    7) 划款;

    8) 验房;

    9) 交割;

    10) 后续事项。



    因为篇幅原因,此专题分三篇章,产权交易法律流程(上)主要介绍合同签订阶段的法律流程。



    A. 合同执行:

    签约

    当卖方接受了买方的出价,中介就开始准备合同供双方签字。但有时中介会要求买方把出价和要求的各项条件直接写在正式的合同文本上,由买方签字后,中介再去找卖方签字,如果卖方对合同不做任何改动而直接签字,合同就成立了。所以建议买方把本篇关于签约前的注意事项都考虑进去之后再用此种方式出价。





    据笔者所知,在新州,政府要求任何一份住宅房产销售合同在交给买方签字时,必须同时提供以下文件的复印件:

    土地证

    下水管线图

    土地使用分区证书

    如果带泳池的,还要包括泳池围栏安全合格证或没有取得合格证的说明书



    但在昆州,政府对前3项文件没有硬性要求。因此,在昆州签约时,你常常会发现中介让你签字的合同不包括任何相关文件。只有在房产附带泳池或房产处于共有产权项目之中时,昆州法律才要求合同要随附泳池围栏安全合格证或没有取得合格证的说明书,及共有产权项目披露文件。



    中介准备的售房合同,都是标准格式合同,一般分为两部分。第一部分叫“对照表(Reference Schedule)”,第二部分叫“合同标准条款(Terms of Contract)”。

    对照表中除包括了买卖双方的姓名和地址、所要购买的房产的地址、地块编号等基本信息之外,主要是买卖双方需要协商确定的合同内容,比如房价、定金及定金交付日、贷款及**后批准日、房屋和/或害虫检查及**后完成日、房产交割日等等。

    这部分之所以叫“对照表“,是因为议定的每一项内容都可以在合同第二部分“合同标准条款”中找到买卖双方相应的权利和义务。



    对照表中有两个部分要特别留意, 一个叫“ 对该房产有影响的事项( Matters affecting property)”,另一个叫“特别条款(Special conditions)”。



    如果中介在“对该房产有影响的事项”一栏中填写了任何内容,一定要问清楚它是什么。因为这些事项可能会严重影响你对该房产土地的使用,进而在未来严重影响到你的房价。如果有任何疑问在签约前向律师询问,必要时委托律师就披露的事项做进一步检索查询。




    根据合同法,买卖双方可以在合同标准条款之外,任意约定其他事项,同时也可对合同第二部分中任何一个标准条款进行修改。新加或修改后的条款称为特别条款,其效力优于标准条款,即如果约定的特别条款与合同的标准条款有冲突,以特别条款为准。双方约定的特别条款都必须写在“对照表”的“特别条款”一栏中。如果你在合同“对照表”中的常规项目之外提出了什么特别的要求,而且卖方/中介同意了,一定要写入“特别条款”一栏中,否则,如果将来卖方反悔了,你没有证据证明卖方同意了你的特别要求。



    在交给你签字的合同中,在“特别条款”一栏,中介常常已事先写上了几个特别条款。这时你一定要仔细研读。有些条款可能是中性的,对买卖双方都不偏不倚,比如,电子签条款。有些可能单纯是为了保护中介的合法权益,如要求买方协助在交割时从应付房价中代卖方直接支付售房佣金的条款。但有些特别条款的目的是将标准条款中相对公平的内容废除,改成给买方的权利增加限制的条款。这时买方一定要搞明白什么权利受到了限制,限制会带来什么后果。如有疑问,建议先咨询律师,不要贸然签字。



    在准备签字之前,还有一件事需要注意,那就是格式合同的版本。在昆州,**常见的合同版本是由昆州房地产从业者协会(“REIQ”)和昆州律师协会(“Queensland Law Society”)共同编写的REIQ合同。由于REIQ合同使用广泛,昆州当地律师一般对其标准条款都很了解并认为其对买卖双方权利义务的规定相对平等均衡,所以,如果中介给你的是REIQ合同,你一般可以放心签字。但是,也有一些中介会使用自己独立委托某个律师事务所编写的格式合同。不同版本的格式合同,其标准条款可以有很大不同。不经审读,你无法确定其中是否对买方的权利做了不适当的限制。因此,如果你发现要你签字的合同不是REIQ版本,建议你本人或者请你的律师把标准条款先通读一遍,确认没有可能陷你于被动的条款后再签字不迟。

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  • 问答 长沙二手房屋买卖违约法律咨询 长沙楼市

    已签定合同了,卖方不卖,双倍赔偿定金,买方不买定金肯定是没办法要回的

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  • 问答 二手买卖纠纷 房屋交易

    平时**常见的是 交房房屋内设施 还有户口 还有价格上涨过快或者下跌过快 一方违约---

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  • 问答 二手交易法律有哪些? 二手买卖常见法律问题有哪些 房屋交易

    导语

    每一次房市的异常波动,都会大面积爆发房屋买卖合同纠纷,尤其是二手房买卖合同纠纷。我们团队通过对浙江地区和上海地区人民法院2015年至今的150余份生效法律文书进行分析,归纳出二手房买卖合同纠纷中**为常见的纠纷类型,以供读者参考。



    —琴岛·律师—



    一、因卖方违约引起的纠纷

    1、“一房二卖”引起的纠纷



      案例:(2015)沪一中民二(民)终字第2955号 上海市第一中级人民法院

      案情简介:上诉人(一审被告、卖方)与被上诉人(一审原告、买方)通过A公司居间签订房屋买卖合同,出售了系争房屋,买方支付了部分房款及中介费,双方办理了网上备案登记。次日一审被告又与案外人郭某通过B公司居间签订该房屋的买卖合同,郭某支付了部分房款。后一审原告发现系争房屋存在“一房二卖”情况,遂向人民法院起诉要求:1、解除买卖合同;2、返还已付房款;3、支付违约金及中介费。

      法院判决:判令解除合同,返还已付房款及违约金,驳回其他诉讼请求。二审维持原判。

      法律问题:在房价剧烈波动,尤其是房价异常上涨时,“一房二卖”的现象便尤为突出。“一房二卖”一般分两种情况:

      第一种是前后两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人办理了房屋产权转移登记手续,另一个没有办理。我国物权法规定,办理了房屋产权转移登记手续,即表明房产的所有权已经发生了变动,即该买卖合同的买方已经确定取得房屋的所有权,其他合同的买方只享有买卖合同约定的债权,其只能根据合同约定行使债权性权利。

      第二种是前后两个买卖合同均未办理房屋产权转移登记手续。由于均未办理房屋产权转移登记手续,则数个合同的买方处于平等的债权人地位,此时买方无权直接支配买卖标的物,只能请求卖方履行相关义务,买方才能取得标的物的所有权。此时实际履行是违约的一种补救方式,若存在《合同法》第一百一十条规定的三种情形,即“(1)法律上或事实上不能履行;(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(3)债权人在合理期限内未要求履行”则不适用实际履行。另外,在数个买卖合同均适用实际履行的前提下,确定买方取得房产的所有权可以综合考虑如下因素:(1)买方是否已经实际占有;(2)买方是否已经付清房款;(3)房产是否有买方附加的价值;(4)履行成本问题。另外,适用实际履行一方,并不妨碍其再要求卖方承担赔偿损失、支付违约金等权利。



    2、因房屋质量或权利存在瑕疵而引起的纠纷



      (1)购买二手房,卫生间漏水引起的纠纷

      案例:(2014)浦民一(民)初字第9932号 上海市浦东新区人民法院

      案情简介:原告向被告购买一精装修房,双方签订《上海市房地产买卖合同》,后涉案房屋楼下1703室住户卫生间漏水,经鉴定为涉案房屋装修瑕疵。1703室住户起诉原告要求维修及赔偿损失,法院判决原告支付赔偿金及维修损失费。后原告起诉被告,要求被告支付维修费、赔偿损失和因漏水及维修导致原告无法正常居住所产生的租赁费。

      法院判决:判令被告应支付原告维修费、赔偿损失以及酌情确定修复期间造成系争房屋无法居住的损失费用。

      法律问题:二手房买卖合同纠纷中,房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由卖方或开发商承担,应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。一般情况下,若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的,购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之,若瑕疵并非房屋本身所固有,而是由于卖方在装修、使用过程中产生,购房人对此亦不知情,则应由卖方承担责任。

      (2)隐瞒房屋存在抵押的事实引起的纠纷

      案例1:(2015)闵民五(民)初字第1121号 上海市闵行区人民法院

      案情简介:原告与被告中介上海台庆公司签订《上海市房地产买卖合同》,由被告向原告推荐案外人龚某某的房屋,被告公司员工与龚某某均告知原告,系争房屋只有一个抵押权人,系自然人,原告向中介公司支付了首笔款项后,该抵押权人可以撤销抵押权,使房屋得以正常交易。原告支付了**款和中介费,后发现系争房屋还有另一抵押权人为银行,中介主动要求解除合同。后原告起诉至法院要求被告返还中介费及代收的定金。

      法院判决:判令被告返还中介费,驳回其他诉讼请求。

      法律问题:在房屋买卖交易中,具有抵押的房屋,因在抵押权未被完全涤除前可能无法进行房屋产权转移登记、无法继续履行合同之重大交易风险,故房屋的抵押信息对买方购买房屋属重大决策事项。故隐瞒房屋抵押事实,应对此承担责任。

      案例2:(2015)杭滨民初字第1447号 杭州市滨江区人民法院

      案情简介:原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》,合同签订后,原告依约履行了自己的合同义务,但由于涉案房屋存在抵押贷款,被告未按约清偿抵押贷款,使得涉案房屋迟迟无法转移登记至原告名下。双方为此多次协商但始终无法达成一致意见。原告遂向人民法院起诉,要求解除合同,返还原告购房款和装修款并支付违约金。

      法院判决:判令解除合同,返还原告购房款和装修款并支付违约金。

      法律问题:依据合同法第九十四条第(四)项的规定“当事人一方迟延履行债务,致使合同目的不能实现,当事人可以解除合同”。卖方拒不办理银行尾款结清证明和抵押权注销手续,致使买方不能继续办理银行按揭贷款,不能对涉案房屋产权进行转移登记,导致合同目的不能实现,买方有权要求解除合同。合同解除后买方有权要求卖方返还购房款等相关款项,同时由于卖方没有履行主要义务,致使合同目的不能实现,应当承担违约责任,支付违约金。

      (3)卖方对房屋所有权存在瑕疵引起的纠纷

      案例1:(2014)绍柯民初字第4091号 绍兴县人民法院

      案情简介:原、被告双方签订《二手房买卖合同》,约定被告将涉案房屋及自行车库出售给原告,然被告在合同签订时故意隐瞒其与妻子离婚以及案涉房屋及自行车已经归女儿所有的事实,使得合同迟迟无法履行。后原告依法向人民法院提起诉讼,请求撤销合同,退还购房款并赔偿损失。

      法院判决:判令撤销《二手房买卖合同》,被告返还购房款并支付利息。

      法律问题:卖方故意隐瞒房屋不属于自己的事实,与买方签订《二手房买卖合同》,其行为构成欺诈,买方有权向人民法院或者仲裁机构请求撤销合同,卖方应当返还相应的购房款,并支付利息。

      案例2:(2014)温龙民初字第91号 温州市龙湾区人民法院

      案情简介:原、被告双方签订《房屋买卖合同》,约定被告将涉案房屋出售给原告,合同中明确约定房屋权属和定金条款。双方在房屋产权转移登记过程中,案涉房屋因被告涉及其他债务纠纷被法院查封,使得无法办理房屋产权转移登记手续。原告遂向人民法院提起诉讼,主张被告违约并双倍返还定金。

      法院判决:判令被告构成违约,双倍返还定金。

      法律问题:产权过户过程中卖方因涉及其他债务纠纷,涉案房屋被法院查封,导致房屋交易**终无法完成的,如果双方签订的《房屋买卖合同》中有明确的房屋权属约定,那么卖方构成违约,合同约定定金条款的应当双倍返还定金。 



    3、拒不或延期过户纠纷



      案例:(2015)杨民四(民)初字第1633号 上海市杨浦区人民法院

      案情简介:原、被告双方签订《二手房买卖合同》,约定原告购买被告所有的案涉房屋,原告先向被告支付定金3万元后,双方签订合同,后原告又支付了部分购房款,但办理过户手续时,被告一直不露面,致使原告无法按约实现过户。后原告将被告诉至法院,要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。

      法院判决:判令解除《二手房买卖合同》,被告返还购房款,但因原告无法提供定金证据,法院未支持该项诉求。

      法律问题:买卖双方自愿签订房屋买卖合同,是真实意思表示,且没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的,合同对双方当事人具有法律约束力。因卖方原因,导致合同目的不能实现的,买方有权解除合同,并要求卖方赔偿损失。对于买方要求双倍返还定金的诉求,按照谁主张谁举证的原则,需由买方提供支付定金的证据。

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  • 问答 二手交易法律有哪些?二手买卖常见法律问题有哪些 房屋交易

    一、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖?

    根据我国法律,没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的,这类合同原则上属于无效合同。但是,如果买卖了该类房屋且已经实际居住的,买房人的居住权可以获得法律的保护。当然,如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户,那么视为合同履行,双方均不得反悔。需要注意的是,买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能**大限度的维护买方的利益。

    二、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理?

    关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例,一般这类房屋买卖中,产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证,明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同,买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。






    三、定金法律问题以及全款或贷款买房定金约定技巧

    如果房屋买卖中,双方基本达成意向,购房人缴纳了定金,如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则,即:购房人违约则不能要求返还定金,卖房人违约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足,履行付款义务问题不大,那么就要着重防范卖方的违约行为,可以约定较高数额的定金,如总价20%,这样就加大了卖主违约的成本,促使其及时办理过户手续。反之,由于定金罚则是把双刃剑,因此如果贷款买房的买主,如果没有较大把握办理房贷,应当适当降低定金的支付比例,特别是目前银行从严审核贷款的情况,一旦贷款无法办理,那么如果没有其他约定,将导致需要向卖方承担违约责任。

    四、购房人无法办理银行房屋贷款手续怎么办?

    原则上这属于购房人的违约行为,但是在2010年4月、6月,国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策。如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同申办房贷的,则根据购房人的需要可分别采取如下措施:如购房人需要继续购房可以变更合同(加付**、延长贷款期限)后继续履行合同,如购房人不想继续购房则可以解除合同并要求返还支付的全部款项且不承担违约责任。当然,如果不是这些政策导致的购房人无法贷款,那么如果没有特殊约定,购房人应当向卖房人承担违约责任。


    五、卖方违约不办理过户或拒收收取款项买方如何应对?

    这类纠纷常见于2009年这样房价飙升过快的期间。如果因为房价上涨,卖方恶意违约,买方有权选择如下措施维护权利:一是如果买方要继续购买房屋,则可以要求卖方继续履行同时要求法院保全房屋,协助办理过户。二是如果不想继续购买房屋,则可以要求卖方双倍返还定金或按照合同要求赔偿违约金,同时赔偿其他经济损失。当然双方协商或者法院调解适当加价也可以变更合同继续履行。

    六、买方不按约支付定金、**或不办理贷款卖方如何应对?

    这类纠纷常见于2010年初房地产调控政策出台房价有下降可能的时期内,买方为了规避风险而持观望或等待态度。如果遇到买方违约,卖方可以采取如下措施,一是可以要求继续履行合同并赔偿违约损失;二是协商变更合同后再履行;三是如果对方确实不愿购买也可以解除合同,没收对方定金,并要求对方赔偿损失。当然如前所述由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。

    七、买卖双方均有违约行为如何定责?

    按照二手房交易的惯例,买卖程序如下,先由买方交付定金签订协议,再交付**款办理网签手续,再由买方申请住房贷款,银行同意房贷通知后双方办理房屋过户手续,过户完成办理房屋交割,交割后卖方领取剩余购房款。如果双方均有违约行为,则按照合同约定及上述程序确定那一方违约在前,如果一方违约在前,导致另一方无法履行的那么可以免除另一方的违约责任。比如买方不交纳定金或**的,卖方有权不予办理过户。

    八、买卖房屋存在共有、租赁或者抵押情况如何处理?

    二手房买卖经常出现房屋已经出租或者抵押的情况,而按照我国法律“买卖不破租赁”、“买卖不破抵押”。因此,对抵押或租赁的房屋一定要在买卖前要求卖方处理好抵押或租赁的第三方权利问题。如果由此导致买方损失的,买房可以追究卖方的违约责任。如果房屋有其他共有权人,那么买方应当取得共有人同意方可买房,否则合同可能被宣告无效。

    九、夫妻一方在另一方不知情的情况下擅自买卖房屋的效力

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  • 问答 二手买卖纠纷 房屋交易

    如果没有记错的话应该是社区台

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  • 资讯 怎么预防二手买卖存在法律风险? 房价

    news2928813
    房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
  • 问答 二手买卖咨询 房屋交易

    主要是合同价写清楚是税费自理还是净到手价,户口的迁移,房屋有没有抵押,有没有欠高利贷,产权是否清晰。

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  • 百科 二手买卖纠纷处理 二手房过户

    baike15856
    ①买卖双方可以友好协商,共同商议出一个双方都比较满意的解决方式,如果双方意愿可以达成一致,就比较好处理。②双方无法达成一致的情况下,可以要求第三方进行调解,第三方需要公平公正的看待问题,给出一个双方都满意的处理方式。③无法协商调解的,就可以向仲裁机关提起仲裁申请,由仲裁机关作出判决,判决结果对双方都是具有约束力的,并且受法律保护。
  • 问答 二手买卖纠纷问题? 房屋交易

    具体问题具体分析吧,
    首先,中介的谎言具体是什么,是否对您构成直接或间接危害和损失,情节严重,(中介和业主威胁你说是你违约不退还定金的话。)你可以用法律保护自己。去仲裁委员会申请仲裁。

    (如果类似房子死过人。闹鬼,这样的理由,就没必要去了。因为你肯定败诉。)

    再就是你说的编号其实就是网签。拿您的身份证复印件和业主的身份证复印件去过户大厅打网签的地方可以注销。

    三只要房子未过户改成您的名字。对您未来买房没有任何影响。!!

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  • 问答 [购房流程]#二手#二手买卖避税方法及其法律风险有哪些? 房屋交易

    根据市场操作以及现实的经验,二手房买卖的避税方法及其法律风险,可归纳如下:

    一、做低合同价格

    做低合同价格这种避税方法是二手房买卖双方**常用的避税方法。比如一套实际成交价格为20万元的房屋,买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是15万元。这样只需交纳15万元的相关税费,5万元所产生的税费就这样轻易避掉了。

    然而,这种方法存在着法律风险。对于卖方来说,因为递交房地产交易中心的过户价格是**具法律效力的,买家有可能根据报低的过户价格来付款,不愿意再按照原来的购房价格成交,使卖方受损失。对于买方来说,报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时,先行做低的过户价将拉大买卖差额,反而增加出售成本,而且银行贷款的实际比例也会因此降低。

    二、延期交易

    延期交易这种避税方法也是比较常见的避税方法。营业税和个税都将5年作为一道界限,5年以上转让可以免征营业税,所以很多人就将脑筋动在了“5年”上。于是,市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。如双方约定房屋的总价仍为20万元,由于未满5年交易,需全额交纳营业税后方可过户交易。因此,买卖双方协商后,过户前由买方先租住该房屋,每月租金600元。买家与卖家约定将这些租金抵消到以后的房款里。另外,卖方还要求买方交纳一年的租金作为“抵押金”,以确保未来交易安全性。

    毫无疑问,这种方法同样存在着风险。该办法对双方都没有保证,因为其相当长一段时间内无法办理交易过户,购房的产权并不是买家的,未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如果未来几年内政策再发生变化,对于买卖双方风险将会很大。另一方面,房价如果上涨,房主可能宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。假如到时候楼价跌了,买家必然也不愿继续交易了。

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  • 问答 二手买卖纠纷预防,二手买卖审查需要注意什么 房屋交易

    首先要产权清晰,无贷款,无抵押,无纠纷,房屋质量

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  • 问答 二手交易纠纷如何避免? 二手买卖纠纷怎么避免? 房屋交易

     一、了解当地的户籍政策

      无论是买还是卖二手房,购房者都应该做一些相应的准备工作,比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤,以及各种注意事项,其中应该明白目前的户籍政策。尤其是在一些大城市事项落户限制,并不是买了房子就一定能迁入户口。

      二、进行预先核查

      一般情况下,购房者想要通过买房落户应该有固定的地址,而在卖方将户口迁出之前,自己是没有办法将户口迁入该房产的。在二手房交易过程中,无论卖方承诺房屋内是否有户口,购房者**好亲自进行核实。

      这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。具体方法有:

      1、要求卖房人出示户口本,并复印保留凭证。通过审查卖家的户口本,买房人可大致了解卖方家庭的户籍情况;

      2、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况,买方可以要求与卖方一起到派出所了解住房的户籍状况。

      




      三、在二手房买卖合同中进行约定

      为了避免二手房交易户口纠纷,购房人**好在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。

      首先必须明确的在合同中约定卖方迁出时间:

      购房者应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

      其次预留部分房款并约定具体的违约责任:

      在交易中预留部分房款,购房者应待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款,并在合同条款中约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。

      




      如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金,购房者可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

      如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购购房者则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话,那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,并预留较多的尾款以及约定较高的违约金。

      以上就是关于买卖二手房如何避免户口纠纷的介绍了,其实我们买房都是为了让自己的生活更有保障更方便,谁都不想因为买房而造成日后的那么多纠纷,所以购房者必须提前了解相应对策,做好充足的准备,以免在办理二手房过户过程中发生户口纠纷。

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  • 问答 二手购房协议有法律效力吗? 二手中介买卖协议有法律效力吗 房屋交易

    转载请注明出处和作者,广东华商律师事务所周争锋律师。

    一万多字阅读需要大约半小时。



    (一)【买卖双方主体信息】证明交易主体信息,主体信息不明确立案困难。

    法律虽然没有规定必须提交被告的身份证复印件才能立案,但事实就是没有身份证复印件立不上案。因此签订买卖合同时应首先索取对方正反面的身份证复印件留存,不然诉前保全和立案困难。

    (二)【深圳市二手房预约买卖及居间服务合同】就是中介版二手房买卖合同,证明双方权利义务的具体内容。

    主要证明合同价格,定金、首期款、赎楼、递件过户、抵押等合同关键节点及违约责任的约定,合同约定不能诉讼继续履行的,尊重双方的约定,买受人不能诉讼继续履行。

    市面上大多数中介合同版本和网签合同相比,缺少新房产证由谁领取和买受人什么时候办理抵押的约定。

    (三)【出卖人产权证、产权查询单】证明标的物的登记情况,出卖人有处分权。

    不动产权证复印件在签订买卖合同时,就应该核实清楚,确定是出卖人的财产,有没有共有权人,出卖人有处分权。

    需要查封出卖人的房产,需要在立案后由律师或买受人,拿上立案通知书原件,到不动产登记中心窗口查询并打印,然后提交给法院,这是查封的必然程序。深圳市所有的不动产登记中心均可以办理产权查询。

    不动产产权查询单也可以证明出卖人的卖房时间,在买受人违约时,可以要求出卖人出示二次卖房时的合同确认价格,证明其没有损失。在出卖人一房二卖时,可以作为计算差价损失的直接证据。

    (四)【出卖人抵押、查封单】证明房产抵押、查封情况。

    在查询产权的时候应一并打印抵押和查封单,在诉讼继续履行案件中这两个是必须要的证据。有抵押单可以追加抵押权人参加诉讼,避免列错第三人。

    有查封时,不管是诉讼解除合同还是继续履行均需要考虑诉讼策略问题。诉讼继续履行时,有必要的话可申请追加前面申请查封的人参与到自己案件里,纠纷合并处理,主要是前面查封是已决债务,数额已经明确。出现一房多卖时,买受人也可以申请参与到他们案件里面,纠纷一块处理。

    (五)【主体变更确认书】证明买受人主体发生过变更。

    主体变更确认书是买受人权利义务的概括转移,有别于合同约定买受人过户时享有更名权的约定。在合同备注条款约定买受人过户时有更名权,属于由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形,在合同义务未予履行或履行不符合约定时,依合同相对性原理,第三人不需承担合同责任,违约方亦无须向第三人承担合同责任。合同的主体没有变化,第三人不承担合同的权利义务,只是履行一道手续,如同银行和担保公司的地位,买卖双方解决违约问题时,和他们无关。

    北京高院在指导意见中突破合同相对性原则,赋予买受人指定的第三人有诉讼继续履行的权利。【京高法发〔2014〕489号】第十七、第三人过户登记请求权的行使:房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。

    (六)【代理人的委托书】证明代理人有代理权。

    委托书分为经过公证委托书和没有经过公证的委托书二种。碰见没有办理公证的委托书,首先应该核实被代理人签字的真伪。

    只要是当事人本人签订的委托书,即便没有公证和公证委托书的法律效力相同。要注意核实委托代理人的权限,代理人超出权限的代理行为对被代理人不发生法律效力。尤其需要核实授权签订文件的具体名称和实际签署文件名称是不是一致,不一致有可能会被法院认为是越权代理,对被代理人不发生法律效力。比如只授权办理网签合同签订,就不能签订中介版本的买卖合同。

    (七)【定金收据及转账凭据】证明买受人支付定金的数额及时间。

    买受人直接转账支付,出卖人不出具书面的定金收据;买受人直接转入双方约定的监管账户,转入出卖人账户或监管账户的时间就是出卖人出收到的时间。

    (八)【中介资金监管协议(定金、交房保证金)】证明定金(含交房保证金)诉讼时的现状。

    不管是直接支付给出卖人还是打入监管账户,定金的所有权人为出卖人,没有经过出卖人同意或监管协议的约定退还情况没有出现,监管方不得私自将定金返还给买受人。诉讼时可以主张监管在中介的定金由中介直接返还,但是中介已经跑路的,应坚持让出卖人返还。

    (九)【租赁合同】证明房产租赁情况。

    主要是了解租赁合同是否办理备案登记;了解房产是否存在长期租约且租金很低的情况;核实承租人放弃优先购买权的真实性。

    租赁合同办理备案登记的需要注意解除备案登记,需要承租人和出租人共同申请,并交回发放的租赁备案凭证原件。不然即便租客实际上没有租住,仍有可能使用租赁备案凭证申请该房产的学位,致使买受人合同目的落空。

    (十)【放弃优先购买权承诺书】证明租客、共有权人放弃优先购买权。

    租客的优先购买权不容侵犯,租客可以主张强制缔约权,要求按照买受人的合同强制履行。共有权人的共有权也不容小觑,没有取得共有权人书面同意的证据,有共有权人放弃优先购买权声明的也可以,共有权人优先购买权还排在租客前面。

    租客也可以查封房产主张继续履行租赁合同,逼迫出卖人赔偿其损失。

    (十一)【赎楼担保融资协议】证明出卖人已和担保公司签订赎楼服务协议。

    担保协议在实践中分为出卖人和担保公司的双方赎楼服务协议及买卖双方和担保公司的三方赎楼协议两个版本。出卖人和担保公司的双方协议中,赎楼基本上和买受人无关,买受人取得贷款承诺函后只要如期支付赎楼费、短期利息和罚息就可以了。一笔款赎楼基本上都是三方版本。在三方协议的版本中,因为是用买受人的按揭贷款偿还出卖人的抵押贷款,赎楼不能的法律风险转嫁到买受人。

    (十二)【赎楼、过户公证委托书及缴费单】证明出卖人已出具公证委托手续,委托担保公司赎楼及代办过户手续。

    2017年司法部的“五不准”出台后,办理赎楼和过户需要分开办理委托公证,过户公证上需要注明买受人的姓名及身份证号码,对出卖人是一种保护,可有效避免ABC单,防止中介利用公证委托书故意造成出卖人一房多卖。出卖人在办理赎楼公证的时候,往往也会授权担保公司有办理或解除首期款资金监管协议的权限,此权限给出卖人留下极大的隐患,担保公司的工作人员,可能隐瞒出卖人,配合买受人反复的更换银行,甚至在买受人已经逾期履行义务构成根本违约、出卖人已经发函解除买卖合同的情况下,仍然配合买受人办理首期款资金监管手续,严重损害出卖人的权益。办理或解除首期款资金监管的权限完全可以不用授予给担保公司。

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  • 问答 二手买卖中介纠纷是怎样? 二手买卖定金问题纠纷怎么办 房屋交易


    新年成都“房事”第一弹:自2月3日起,二手房资金监管正式覆盖成都五城区和高新区,成为了成都买卖二手房过程中必不可少的重要环节。



    那 么 问 题 来 了 ......


    如中介不再代收**款后,交易资金如何监管?

    二手房资金监管又是怎么回事?

    交易资金监管后,单方违约又该怎么办?

    . . . . . .





    1
    交易风险大 成都出台二手房交易新

    案例:



    去年9月,成都市锦江区的陈先生通过成都某中介公司将房子卖给李先生,李先生随即将定金和**款共计20万元交给该中介公司。



    一个月后,该中介公司却以卖家要求解除合同为由,退还李先生的**款。



    “我的20万被他们用了一个月,没有在银行冻结,现在突然提出解除合同,我怕要不**金,就没有起诉和深究,但是这种行为真的太过分了。”李先生十分气愤。





    事实上,同李先生有相同遭遇的购房者并不在少数,为了避免购房风险,不少买家将**款交予中介,结果没想到遇到更大的风险:有的遭遇中介跑路,有的打到对方账户上后,才发现房子被抵押……





    随着成都二手房市场交易逐渐活跃,主管部门认识到,二手房交易风险大,不监管时有漏洞发生。因此在去年底,成都市城乡房产管理局发布了一则《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》(以下简称通知),于2017年2月3日实施存量房交易资金监管服务,首先在成都五城区、成都高新区范围内开展试点工作,待系统平台运行正常后,逐步向全市其他区(市)县推广。

    2

    二手房资金如何监管?

    通常情况下,很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节,而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说:做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样,货不到不付款,同理:不“过户”不给钱。



    监管开户银行:

    目前,交易资金监管部门在试点阶段委托3家大型银行作为存量房交易资金监管开户银行,分别是建设银行、工商银行、农业银行,每家银行只能开立一个存量房交易资金专用账户。



    费用:

    据悉,该业务完全免费,在此期间产生的利息,则按照中国人民银行公布的同期活期存款利率进行计息。如交易完成,监管资金及监管账户存续期间的存款利息归出卖人所有;如交易失败,账户内本息归买受人所有,其中,贷款部分本息归发放贷款的银行所有。



    特别注意:自行成交二手房,是否监管自愿选择!!

    对于交易双方当事人自行成交的,可自愿选择是否将交易资金纳入监管,并不强制要求。对于通过中介进行交易的,**款不通过监管账户是不能过户的。


    3

    交易资金监管后,单方违约怎么办?

    “如果我交了**款,房价突然上涨,上家违约了怎么办?”“如果交易资金托管后,买家突然又不买了,我错过了卖房时机这笔账怎么算?”诸如此类的问题,买卖双方均十分关心。



    在《通知》中明确:

    1、交易双方因交易纠纷造成交易中止或终止的,在交易双方未达成一致意见或形成人民法院(仲裁机构)生效法律文书前,交易资金监管部门暂停划转交易资金。

    2、若交易双方协商终止交易的,交易当事人须到成都房地产信息档案中心申请撤销合同,监管银行核实后可解除资金监管手续。



    总之,与其他所有买卖合同一样,二手房买卖合同签订以后,卖家和买家都必须履行合同。任何一方不按照合同履行义务的,即构成违约行为。



    违约后,能继续履行的,仍然继续履行;如果不能继续履行的,可以解除合同,但是违约方必须赔偿另一家的经济损失。当然,至于能不能履行,以及赔偿多少损失,这都需要证据来证明。所以,守约一方在处理二手房买卖单方违约时,应当及时获取律师的帮助。




    存量房交易资金监管操作流程

    (一)通过中介机构的交易(强制监管)

    ①买卖双方在中介机构签署网签合同、经纪服务合同;

    ②买卖双方携带身份证、建行储蓄卡(一类账户)、经纪服务合同等资料前往我行网点办理并签署监管协议;

    ③买方在我行网点主动存入或由我行代扣监管资金;

    ④买卖双方办理房产过户流程;

    ⑤待监管资金足额到账后,买卖双方可完成房屋转让交易手续,领取不动产权属证书;

    ⑥交易成功,我行自动将监管资金划转给卖方;交易失败,监管资金退给买方。



    (二)买卖双方自行成交的交易(自愿监管)

    ①买卖双方签署网签合同;

    ②买卖双方携带身份证、建行储蓄卡(一类账户)、网签合同等资料前往我行网点办理并签署监管协议;

    ③买方在我行网点主动存入或由我行代扣监管资金;

    ④买卖双方办理房产过户流程;

    ⑤待监管资金足额到账后,买卖双方可完成房屋转让交易手续,领取不动产权属证书;

    ⑥交易成功,我行自动将监管资金划转给卖方;交易失败,监管资金退给买方。


    业务受理网点

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  • 资讯 二手买卖常见五大问题有哪些?二手房产权常见法律纠纷 知识

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    二手房买卖常见的五大问题有哪些?二手房产权常见法律纠纷
  • 问答 二手买卖交易咨询 房屋交易

    看到他的有效证明是他的房子的合同或者协议后.给定金,等他办下来再过户再给钱,这是**保险的.先给钱相当不保险,包括他按时交不交房什么的都控制不到.

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  • 问答 二手买卖纠纷案例 房屋交易

    这种问题首先要看当时签的《买卖合同》中是否有这方面的约定,有抵押的房子过户之前要先把贷款还了,并要做抵押注销手续,这是必须要做的事情.但还贷款的钱是怎么构成的,签合同时应该严谨一点,应该有所约定。
    如没有约定,合同里边只要有房主譬如产权清晰,无债权债务纠纷之类的承诺,那么,可以视为房主自行还款。不还,按合同执行就可以。逾期有逾期责任,买房者不必担心。超出合同期限的话,就可以例行法律手续了。

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  • 问答 如何避免二手买卖纠纷 房屋交易

    肯定退还不了了 合同有法律效应 中介费你也要拿出的!!

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