问答 二手房买卖协议 房屋交易
二手房买卖协议是很重要的,这份协议不仅能够约束双方,同时也能够确保双方的利益不受损。在签订二手房买卖协议的时候,需要注意以下这几点:
①在二手房买卖协议当中需要有具体的当事人信息,比如说买卖双方的名字和联系方式以及具体的住址,之所以要写清楚这些信息,是防止出现欺诈的情况。
②在二手房买卖协议当中需要有房子的具体信息,比如说房子的位置,房子的性质,房子的装修,房子的设施设备等等,同时要在合同当中写清楚房子的产权归属问题是卖家单独拥有的还是共有的。
③要写清楚房子的具体成交价格,这里面不仅仅包含了总价,还要写明单价。除此之外,还要写清楚返款具体的交付时间和交付方式。
④要写清楚违约责任,在合同当中要明确的说明哪些是属于违约的情形,并且要写清楚如何承担违约责任。已有1个回答
问答 二手房买卖协议. 房屋交易
居间合同可以理解,有可能你通过中介成交的,他们作为中介,为保证他们利益,要签一份居间合同,收取一定的居间费用。但二手房交易要签过户,改签等手续合同啊,为什么要签租赁合同呢?如果是租房子就应该了!
难道为了给居间合同再添份保险,这样的话,不论你们是否成交都要安照租赁合同交一定的居间费用了,因为房屋交易居间合同的成立需要房屋交易成功为条件的。
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百科 二手房买卖协议 签约下定
问答 二手房买卖协议主要内容有哪些?二手房买卖协议注意什么? 其他
二手房在签订买卖合同前后,应注意以下十点:
1、房屋手续是否齐全 (查看房产证,土地证,个别地区还有契税证);
2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况);
3、交易房屋是否在租已有4个回答
问答 二手房协议怎么写?二手房买卖协议范本是怎样的? 其他
卖方(以下简称甲方):
姓名:___(身份证号码):
地址: 联系电话:
共有人:姓名:___(身份证号码):
地址: 联系电话:
买方(以下简称乙方):
姓名: (身份证号码):
地址: 联系电话:
第一条 房屋的基本情况:
甲方房屋坐落于 ;位于第___层 户,房屋结构为__,房产证登记面积____平方米,地下室一间,面积 平方,房屋权属证书号为 。
第二条 价格:
以房产证登记面积为依据,每平米 元,该房屋售价总金额为 万元整,大写: 。
第三条 付款方式:
乙方于本合同签订之日向甲方支付定金___元整,大写: , 日内交付 万元(大写 ),余款 元(大写 )在房屋过户手续办理完毕之日支付。
第四条 房屋交付期限:
甲方应于本合同签订之日起 日内,将该房屋交付乙方。
第五条 乙方逾期付款的违约责任:
乙方如未按本合同第三条规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止,每逾期一天,乙方按累计应付款的__%向甲方支付违约金。逾期超过__日,即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同,追究乙方的违约责任。
第六条 甲方逾期交付房屋的违约责任:
除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天,甲方按累计已付款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日,则视为甲方不履行本合同,乙方有权解除合同,追究甲方的违约责任。
第七条 关于产权过户登记的约定:
甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天内取得房地产权属证书,乙方有权解除合同,甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内将乙方已付款退还给乙方,并按已付款的__%赔偿乙方损失。
第八条 签订合同之后,所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷,质量符合国家有关规定,符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理,于乙方无关。
第九条 甲方保证在办理完过户手续之日起 日内,将户口迁出,逾期超过___日,乙方每日按已付款的__%收取违约金。
第十条 因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。
第十一条 本合同未尽事项,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议。
第十二条 本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意由_方所在地人民法院起诉。
第十三条 本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。
甲方: 乙方:
年 月 日已有3个回答
问答 求二手房买卖协议范本? 房屋交易
二手房买卖协议合同范本
范本
(一)卖方:_______________________________(以下简称甲方)
买方:_______________________________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:甲方自愿下列房屋卖给乙方所有:
1.房屋状况:(请按《房屋所有权证》填写)房 屋 座 落
幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途
2.该房屋的土地使用权取得方式"√":出让( )、划拨( )。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元,(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清,付款方式:
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解决;协商不成的,双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份,甲、乙双方及税务部门各一份,房管部门一份。
八、双方约定的其它事项:_____________________________________甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关:_______________
代理人(签名或盖章)_____________________ 代理人(签名或盖章)______________________
签订日期:___________年____月____日
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百科 二手房买卖协议书 购房流程
问答 二手房买卖协议书 房屋交易
二手房买卖协议书是在二手房交易的过程当中,买卖双方所签订的一份协议,二手房买卖协议是具有一定法律约束的。正规的二手房买卖协议书应包含以下这些内容:
①在二手房买卖协议书当中需要有房子的具体信息,比如说房子的具体位置,面积,楼层,房子当中的设备等等都应该写在协议书当中。
②在二手房协议书当中需要有具体的交房日期,买卖双方需要约定具体的交房日期,并且要体现在合同当中。
③二手房协议书当中需要有具体的产权办理日期,这一点也必须写在协议里。
④二手房协议书当中需要有具体的价格,这里面不仅仅指房子的单价,也包含了房子的总价。
⑤二手房协议书当中需要有明确的定金金额,同时要写清楚违约的责任,以及违约的赔偿方式。已有1个回答
问答 二手房买卖的协议书 房屋交易
二手房买卖协议书出卖人:_________(以下简称甲方)买受人:_________(以下简称乙方)甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落_________市_________路_________号房屋_________间,建筑面积_________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至_________,南至_________,西至_________,北至_________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备,双方议定房屋价款人民币_________元,由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期,在双方签订买卖合同之日,付人民币_________元;第二期在交付房屋之日,付人民币_________元;第三期,在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款,甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订日起_________天内将房屋腾空,连同原房屋所有权等有关证件,点交乙方,由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权移转过户登记时,甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响产权过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前,该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用,概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定,各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价的总额_________‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时,乙方得解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日_________‰计算的违约金给与甲方。逾期超过_________个月时,甲方得解除本合同。解约时,乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋,产权清楚,绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后,如该房屋产权有纠葛,致影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,并赔偿乙方损失。
十一、交屋时,乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符,经鉴定属实,甲方应于_________个月内予以修理,如逾期不修理,乙方得自行修理,费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求,乙方得解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款后,并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权,并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等效力。
十四、本合同一式_________份,甲乙方各执_________份,另_________份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。甲方(签字):_________乙方(签字):__________________年____月____日_________年____月____日签订地点:_________签订地点:_________已有4个回答
问答 二手房买卖协议需要公证吗? 其他
如果当时能过户的话,完全不需要去公证。如果当时不能过户,可以去公证下。买方:所有产权人与配偶带上身份证、户口本、婚姻证明,如果有未成年人的,由未成年人的父母带上孩子的出生证明和户口本以及父母的身份证、户口本、结婚证代签。
卖方:所有产权人与配偶带上身份证、户口本、婚姻证明,购房合同或购房时间证明、房屋产权证,如果有未成年人的,由未成年人的父母带上孩子的出生证明和户口本以及父母的身份证、户口本、结婚证代签。
二手房买卖的公证分委托公证、合同公证或财产公证,现行的二手房交易都不需要公证的,二手房是以产权过户为权利的转移和生效,公证的意义不大。已有3个回答
问答 二手房已经过户拿了房产证了,买卖协议还有用吗 房屋交易
有用。
1.房屋买卖合同中如果有未付清的房款,你要及时付清。不然,卖方这可以到银行告你欠款;
2.如果有贷款,你要及时还清,不然银行会要求你还款并罚息。
3,如果买卖合同中没有欠款和贷款。一切账目已付清,这个合同基本上已经没有作用了。已有3个回答
问答 关于二手房买卖协议的问题 房屋交易
首先追回定金是比较难的,除非是不打算要这个房子了。
其次,卖方的定金收据是有效的。
中介公司没有执照是没有关系的,因为他们仅仅是为了你提供服务的,你如果是房虫子的话根本就不需要中介。
你拿到的是初步的合同,真正的购房协议是在房管局打印的,盖的是房管局的章,所以,你放心吧
所有的钱物都需要有收据,退一万步,法院是受理的。现在程序很规范,记得过户什么的都要亲自去房管局哦,如果中介说你不用去房管局他们有关系什么的,你就得小心了,除此以外都没有什么的。已有6个回答
问答 [购房流程]#二手房#二手房买卖补充协议是什么? 房屋交易
补充协议一般是指就主合同中没有约定和约定不详细的内容,比如户口迁出和迁入的时间、家俱家电是否赠送等问题进行约定的协议。
其作用就是对合同履行过程中出现的细节问题进行补充约定。补充协议与附加条款是有区别的,前者是主合同的内容,后者是主合同的补充。不过,在房地产交易中,尽量要把维护权益的条款放在主合同中。已有1个回答
问答 二手房买卖的协议要怎么写? 房屋交易
协仪书没用的,必须要到交易中心去把产证做下来。没产证是不能交易的。已有1个回答
问答 二手房买卖协议书怎么写? 房屋交易
标准二手房买卖合同
卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________
买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅,建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币 __________元整,作为购房定金。
第三条 付款时间与办法:
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付**款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在
缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付**款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________,代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证,经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项:
出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________
身份证号码: __________________身份证号码: ___________________
地址:___________________地址:____________________
邮编:___________________ 邮编:____________________
电话:___________________电话:____________________
代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________
身份证号码: ___________________身份证号码: ___________________
见 证 方: 鉴证机关:
地址:
邮编:
电话:
法人代表:
代表: 经 办 人:
日期:年月日 鉴证日期:_______年____月____日已有1个回答
问答 二手房协议 房屋交易
存量房买卖契约
卖方: (以下简称甲方) 身份证号:
买方: (以下简称乙方) 身份证号:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房屋,达成如下协议:
第一条 甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积及附属设施:
1、甲方所售房屋所有权证号为"___ ___ 号",房屋土地使用权证号为"_____ _ 号";
2、甲方所售房屋位于 ,为____ __ 结构;
3、甲方所售房屋建筑面积______ 平方米;
4、甲方所售房屋附属设施:
第二条 房屋价格及其他费用:
1、 甲、乙双方协商一致,甲方所售房屋总金额为(人民币) 元整;
2、 甲、乙双方达成一致意见,双方交易税费由 方负担。
3、甲方房屋维修基金情况约定为下列第 款:(仅选一款)
(1)甲方未曾交付过该房屋维修基金。需要补交的房屋维修基金,按下列第 项方式处理:
A、甲方在申请产权过户之前补交该房屋的维修基金,逾期则向乙方支付该房屋总价款 5 %的违约金。
B、乙方承担
(2)甲方已经交付的该房屋维修基金,按下列第 项方式处理:
A、该房屋维修基金账户余额无偿划转到乙方名下。
B、乙方应当在房屋所有权转移登记完成以后 天内,按该房屋维修基金账户余额一次性如数支付给出甲方。买受方逾期付款的违约责任,参照本契约第四条处理。
第三条 付款方式:
(1)首期房价款计人民币 元整。支付时间:甲乙双方签署房地产买卖合同当天支付;支付方式:甲乙双方确认采取以下 方式收取首期房款。
A、乙方直接将首期房价款交付给甲方,由甲方签收后直接收取。
B、甲方签收乙方交付的首期房款,并将首期房款暂存于丙方,在甲乙双方过户申请之后两日内,由丙方将首期款项直接交付甲方。
(2)第二期房价款计人民币 元整,乙方应按照并按照交易中心规定的资金托管流程履行付款、出款义务。第二期房款应存入交易中心资金托管帐户,以下列第 种方式支付:
A.以贷款方式支付,申请贷款时间为申请办理托管手续完成 两 个工作日内。
B.以现金或汇款方式支付(即不贷款),支付时间为办理产权过户手续前。
乙方第二期房款**后支付期限为申请权属转移登记之日起45天内。
(3)甲方应于乙方支付首期房款当日,留置尾款(人民币) 元暂存于丙方。此尾款待甲乙双方交易完成,双方签订《房屋交接书》后两日内,由丙方将**款项直接交付甲方。
第四条 乙方逾期付款的违约责任:
乙方未按本合同规定的付款方式付款,每逾期一日,按照购房总价的 ‰支付违约金,逾期超过 天以上的,甲方有权解除合同,乙方向甲方支付该房屋总价款 %违约金。
第五条 房屋交付:
甲、乙双方约定在 年 月 日前,甲方将房屋交付乙方, 因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,则房屋交付时间可据实予以延长。
由于买受方原因,未能按期交付房屋的,按以下方式处理:该房屋毁损、灭失的风险由买方承担。
第六条 甲方逾期交房的违约责任:
甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用,每逾期一日,按照购房总价的 ‰支付违约金,逾期超过 日以上的,乙方有权解除合同,甲方向乙方支付该房屋总价款 %的违约金。
第七条 甲方保证房屋没有权属纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷,如因甲方保证失实、致使本契约生效之后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的,由甲方承担违约责任,甲方向乙方支付该房屋总价款的 %的违约金。造成乙方其他损失的,甲方另行依法承担赔偿责任。
第八条 关于权属转移登记的规定及违约责任:
自本契约生效之日起 45 天内,买、卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任,致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的,责任方每日按照该房屋总价款的万分之 向对方支付违约金,逾期超过 日的,责任方应当向对方支付该房屋总价款的 %向对方承担违约责任;造成对方其他损失的,责任方另行依法承担赔偿责任:
第九条、关于房屋原有户口迁移的约定
自房屋权属登记完成之日起30天内,甲方保证将落户于该房屋的所有户籍关系迁出,逾期迁出户口的,每逾期一天,甲方每日按照该房屋总价款的万分之 向乙方支付违约金;造成买受方其他损失的,出卖方另行承担违约责任。
第十条 房屋买卖居间代理佣金按下列方式处理:
甲、乙双方各自按国家和省、市相关规定分别承付相应房屋买卖居间代理佣金,佣金的具体细节以丙方提供由甲、乙双方分别签字的佣金确认函为准。
第十一条 本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力。
第十二条 本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成的,甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。
第十三条 本合同一式三份,由甲、乙和丙三方各执一份。 均具有同等效力。
第十四条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
甲方签署: 乙方签署:
证件号码: 证件号码:
联系地址: 联系地址:
签署日期: 签署日期:
我这份合同时含有中介机构的作用,你可以挑选删除部分即可,另外各地买房的时候好像都有房管局提供的格式合同,你要这份合同可能没有太多的用途只是在没有去房管局签字前的一个补充,流程一般是签约、托管、买方贷款、过户、报税、缴税、买方领证、送抵押材料,房东领款。交接房屋等。
税费一般是营业税为差额的5.55%,个税差额的20%,契税全额的1%。我说的额是普通住宅,具体的税费标准,要去你们当地的地税部门咨询,因为各地的税费标准及公式是不一样的,所以你自己还是去那里问问比较好已有3个回答
问答 二手房买卖补充协议如何签?签二手房买卖合同补充协议要注意哪些问题? 其他
在签订二手房购房补充协议时,要注意以下几个问题:
首先,购房补充协议应标注详细的房屋信息。主合同对于住宅的信息的描述只是一个大概的状况,而补充协议则是对房屋细节状况的一个补充描述。例如,关于房屋的排水的情况,或者是水电费的缴纳情况等。
其次,购房补充协议应规定具体缴费和过户的流程。补充协议中应该明确规定买卖双方的具体的交易的流程,如果买方是贷款购房,就应该明确买方应该在什么时候缴纳**款,贷款的时间大概是多长,什么时候缴纳尾款。而业主则在什么时候办理过户手续等。对于这些环节的先后顺序应该有明确的规定。
再次,明确缴纳各种费用的具体金额。在购房补充协议中,要明确交易过程中各种费用的缴纳的具体金额。首先买卖双方应该明确各自应该缴纳的费用。在二手房的交易过程中有很多的费用需要缴纳,例如营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税以及经纪服务费、过户费等。这些费用有的需要购房者来缴纳,有的需要业主来缴纳,在补充合同中应该具体明确双方的责任。其次购房者应该明确自己**款、尾款具体的缴纳金额。
**后,要明确违约的责任人。在二手房购房的过程中,可能由于很多的因素,使得交易不能够顺利地完成。而很多纠纷的产生就是由于违约责任人不明确,双方互相推脱导致。 以上就是对“二手房购房补充协议怎么写”“二手房购房补充协议的注意事项有哪些”所作的解答。总之,购房补充协议与购房协议具有一样的法律效力,所以二手房买卖的当事人必须谨慎对待。如果购房合同或者购房补充协议没有作出足够详细的约定,那就很容易在合同签订后发生纠纷。鉴于普通老百姓对购房补充协议的内容并没有足够的了解,所以当事人不妨直接联系律师帮助起草购房补充协议,这样可以**大程度减少出现纠纷的可能已有4个回答
问答 二手房房买卖有房产证但不过户,只签购房协议、公证有用吗? 房屋交易
以本村村民的名义,签购房协议.还必须有村委会签字.盖章、公证处公证,这样就行.已有2个回答
问答 二手房购房协议有法律效力吗? 二手房中介的买卖协议有法律效力吗 房屋交易
转载请注明出处和作者,广东华商律师事务所周争锋律师。
一万多字阅读需要大约半小时。
(一)【买卖双方主体信息】证明交易主体信息,主体信息不明确立案困难。
法律虽然没有规定必须提交被告的身份证复印件才能立案,但事实就是没有身份证复印件立不上案。因此签订买卖合同时应首先索取对方正反面的身份证复印件留存,不然诉前保全和立案困难。
(二)【深圳市二手房预约买卖及居间服务合同】就是中介版二手房买卖合同,证明双方权利义务的具体内容。
主要证明合同价格,定金、首期款、赎楼、递件过户、抵押等合同关键节点及违约责任的约定,合同约定不能诉讼继续履行的,尊重双方的约定,买受人不能诉讼继续履行。
市面上大多数中介合同版本和网签合同相比,缺少新房产证由谁领取和买受人什么时候办理抵押的约定。
(三)【出卖人产权证、产权查询单】证明标的物的登记情况,出卖人有处分权。
不动产权证复印件在签订买卖合同时,就应该核实清楚,确定是出卖人的财产,有没有共有权人,出卖人有处分权。
需要查封出卖人的房产,需要在立案后由律师或买受人,拿上立案通知书原件,到不动产登记中心窗口查询并打印,然后提交给法院,这是查封的必然程序。深圳市所有的不动产登记中心均可以办理产权查询。
不动产产权查询单也可以证明出卖人的卖房时间,在买受人违约时,可以要求出卖人出示二次卖房时的合同确认价格,证明其没有损失。在出卖人一房二卖时,可以作为计算差价损失的直接证据。
(四)【出卖人抵押、查封单】证明房产抵押、查封情况。
在查询产权的时候应一并打印抵押和查封单,在诉讼继续履行案件中这两个是必须要的证据。有抵押单可以追加抵押权人参加诉讼,避免列错第三人。
有查封时,不管是诉讼解除合同还是继续履行均需要考虑诉讼策略问题。诉讼继续履行时,有必要的话可申请追加前面申请查封的人参与到自己案件里,纠纷合并处理,主要是前面查封是已决债务,数额已经明确。出现一房多卖时,买受人也可以申请参与到他们案件里面,纠纷一块处理。
(五)【主体变更确认书】证明买受人主体发生过变更。
主体变更确认书是买受人权利义务的概括转移,有别于合同约定买受人过户时享有更名权的约定。在合同备注条款约定买受人过户时有更名权,属于由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形,在合同义务未予履行或履行不符合约定时,依合同相对性原理,第三人不需承担合同责任,违约方亦无须向第三人承担合同责任。合同的主体没有变化,第三人不承担合同的权利义务,只是履行一道手续,如同银行和担保公司的地位,买卖双方解决违约问题时,和他们无关。
北京高院在指导意见中突破合同相对性原则,赋予买受人指定的第三人有诉讼继续履行的权利。【京高法发〔2014〕489号】第十七、第三人过户登记请求权的行使:房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。
(六)【代理人的委托书】证明代理人有代理权。
委托书分为经过公证委托书和没有经过公证的委托书二种。碰见没有办理公证的委托书,首先应该核实被代理人签字的真伪。
只要是当事人本人签订的委托书,即便没有公证和公证委托书的法律效力相同。要注意核实委托代理人的权限,代理人超出权限的代理行为对被代理人不发生法律效力。尤其需要核实授权签订文件的具体名称和实际签署文件名称是不是一致,不一致有可能会被法院认为是越权代理,对被代理人不发生法律效力。比如只授权办理网签合同签订,就不能签订中介版本的买卖合同。
(七)【定金收据及转账凭据】证明买受人支付定金的数额及时间。
买受人直接转账支付,出卖人不出具书面的定金收据;买受人直接转入双方约定的监管账户,转入出卖人账户或监管账户的时间就是出卖人出收到的时间。
(八)【中介资金监管协议(定金、交房保证金)】证明定金(含交房保证金)诉讼时的现状。
不管是直接支付给出卖人还是打入监管账户,定金的所有权人为出卖人,没有经过出卖人同意或监管协议的约定退还情况没有出现,监管方不得私自将定金返还给买受人。诉讼时可以主张监管在中介的定金由中介直接返还,但是中介已经跑路的,应坚持让出卖人返还。
(九)【租赁合同】证明房产租赁情况。
主要是了解租赁合同是否办理备案登记;了解房产是否存在长期租约且租金很低的情况;核实承租人放弃优先购买权的真实性。
租赁合同办理备案登记的需要注意解除备案登记,需要承租人和出租人共同申请,并交回发放的租赁备案凭证原件。不然即便租客实际上没有租住,仍有可能使用租赁备案凭证申请该房产的学位,致使买受人合同目的落空。
(十)【放弃优先购买权承诺书】证明租客、共有权人放弃优先购买权。
租客的优先购买权不容侵犯,租客可以主张强制缔约权,要求按照买受人的合同强制履行。共有权人的共有权也不容小觑,没有取得共有权人书面同意的证据,有共有权人放弃优先购买权声明的也可以,共有权人优先购买权还排在租客前面。
租客也可以查封房产主张继续履行租赁合同,逼迫出卖人赔偿其损失。
(十一)【赎楼担保融资协议】证明出卖人已和担保公司签订赎楼服务协议。
担保协议在实践中分为出卖人和担保公司的双方赎楼服务协议及买卖双方和担保公司的三方赎楼协议两个版本。出卖人和担保公司的双方协议中,赎楼基本上和买受人无关,买受人取得贷款承诺函后只要如期支付赎楼费、短期利息和罚息就可以了。一笔款赎楼基本上都是三方版本。在三方协议的版本中,因为是用买受人的按揭贷款偿还出卖人的抵押贷款,赎楼不能的法律风险转嫁到买受人。
(十二)【赎楼、过户公证委托书及缴费单】证明出卖人已出具公证委托手续,委托担保公司赎楼及代办过户手续。
2017年司法部的“五不准”出台后,办理赎楼和过户需要分开办理委托公证,过户公证上需要注明买受人的姓名及身份证号码,对出卖人是一种保护,可有效避免ABC单,防止中介利用公证委托书故意造成出卖人一房多卖。出卖人在办理赎楼公证的时候,往往也会授权担保公司有办理或解除首期款资金监管协议的权限,此权限给出卖人留下极大的隐患,担保公司的工作人员,可能隐瞒出卖人,配合买受人反复的更换银行,甚至在买受人已经逾期履行义务构成根本违约、出卖人已经发函解除买卖合同的情况下,仍然配合买受人办理首期款资金监管手续,严重损害出卖人的权益。办理或解除首期款资金监管的权限完全可以不用授予给担保公司。已有5个回答
问答 二手房没有过户,只签二手房买卖协议,这样可以吗? 房屋交易
如果是共有的话要2个人签字的,但是他违约,要付违约金的已有1个回答
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