• 问答 二手过不了怎么办 房屋交易

    有没有签合同,有交易记录,有合同的话,拿着这些去公安局应该可以吧

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  • 问答 我买的二手过不了怎么办 房屋交易

    说实话,感觉在法律上没有任何保障啊。你**好就是动员全家人一起找你姐夫聊一下,把事情摊开,双方协商。

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  • 问答 二手时,交完契税,若是过不了怎么办 房产税费

    你好;交易不成能给退契税。

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  • 问答 二手有房产证吗?为什么二手有房产证但是过不了,那该怎么办? 其他

    二手房没有房产证能买吗?
    1、从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定,房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准,没有产权证的房产是不可以办理过户的,国家不保护不过户的房产交易。不要购买这类房子,因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证,所签署的协议也是无效的。
    2、没有产权证不能办理过户的话,其中隐藏的风险将会很大,不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如,如果原业主离异的话房产将会被分割,如果他有债务被起诉的话,那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。目前存在好多公司打着公证的旗号在进行操作,但这实际上对买方来说,存在的风险特别大。
    二手房没有房产证能买吗?二手房房产证过户怎么办理?
    二手房房产证过户怎么办理?
    1、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后,应携带身份证、户口本、图章等,在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契,原则上房产证需买卖双方共同办理。
    2、买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的,可出具委托书委托代理人代为办理。办理完买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产卖契,在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有:卖方的整栋楼的房屋权证、《商品房购销合同》、商品房销售存根复印件、身份证复印件、《房屋权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
    3、经房地产管理部门审查验证后,买方可领取房地产权证。

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  • 问答 二手交易中卖方如何出售二手,出售二手怎么办 房屋交易

    你可以等收到全款后做房屋交接!

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  • 问答 二手过不了能买吗?会有哪些风险呢? 其他

    买二手房具体注意事项:
    1、交易房屋是否在租
    有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
    2、物管费用是否拖欠
    有些房主在转让房屋时,其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
    3、房屋产权是否明晰
    首先要看房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
    4、房屋手续是否齐全
    房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
    5、确认产权的可靠度。
    注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
    6、查看是否有私搭私建部分。
    是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
    7、观察房屋的内部结构。
    户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
    8、福利房屋是否合法
    房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

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  • 问答 二手过不了能买吗?谁知道呢? 注意事项

    需要过户,过不了户不可以买。
    二手房过户流程:
    1. 领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表;

    2. 交易:买卖双方验人签字;
    3. 查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果) ;
    4. 鉴定:做《房屋安全鉴定报告》;
    5. 核价:财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价;
    6. 地税:缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税,印花税买卖双方各万分之五;
    7. 第二天或第三天交件七天后交契税:交纳契税,领取契证交手续费:交纳交易手续费封卷;
    8. 领取证回执此后十个有效工作日后领证:买方拿身份证原件取房证。

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  • 问答 二手怎么办贷款? 二手商业贷款流程怎么办 房屋交易


    当下的房价也是日增益涨,很多的人已经转而选择购买二手房来减轻自己的经济压力负担,虽然说不是新房,但是在价钱方面还是会较为便宜的。虽说二手房便宜,想要一次全款买下来的那毕竟是土豪才能够做出来的事,那么,二手房贷款怎么办理呢?今天,安易贷小编带着大家一起了解一下吧!





    二手房贷款流程
    1、提出申请。二手房买卖的双方带齐相关的材料到银行办理手续。先领取二手房个人贷款申请表并填写完整准确,填完之后就把申请表还有材料都交给工作人员让工作人员审阅。工作人员做出初步评估后便给出大致的贷款额度跟年限。这里需花一天时间。

    2、评估。先前三方约定时间,由银行联系指定的评估机构去做评估。然后在约定的时间,房地产评估机构就会到房源处开始进行评估。评估完成,评估机构将向银行做出房屋评估报告。交易方需要缴纳评估费用。评估的时间不一致,一般来说为3到5天。

    3、银行工作人员进行审批。银行的工作人员对申贷人的资质进行审核,若符合条件,银行将根据房屋评估价格,并综合贷款人的资质进行贷款额度跟期限等方面的审批。一般来说审批过程在5个工作日左右,有写银行审批速度会较快些。

    4、过户。经审批买方向卖方支付**款。然后双方与银行的工作人员凭着**款凭证、银行的按揭申请审查承诺函等材料到房地产交易所办理房屋产权的过户。过户当天完成,等待20个工作日左右便可领房产证。

    5、房产抵押登记、保险手续,银行放贷。领到房产证后,需办理房产抵押登记及保险,需交保险费用。之后办理贷款的发放手续,银行开始往卖方的指定的银行帐户发放款项,买方开始按合同按期偿还本期。

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  • 问答 二手交易买家违约怎么办? 二手买方违约怎么办 房屋交易

    二手房买卖之
    卖方违约买方救济
    近期楼市又大热,北上广深地区楼价持续走高,房产交易大热。可涨幅太大,只短短几天,房价就有不小的上升,不少出卖人就想要卖高价,一时间二手房买卖违约的现象不断出现,给众多买受人带来了极大的损失和不便。那么房价上涨卖方反悔,买方该怎么办?该怎样主张自己的权利呢?
    一般合同中都会有违约条款,一方违约后,就应当承担违约责任,违约责任的承担方式主要包括:继续履行、支付违约金、损害赔偿等。而支付违约金也是我们在现实生活**常用的承担违约责任的方式。
    案例
    2014年11月9日,刘女士以260万价格从罗女士处购买二手房一套,付了69万**款后,罗女士违约拒绝交房,刘女士起诉至人民法院。2015年4月22日深证市罗湖区人民法院出的判决,判决罗女士返还已收房款,并支付房屋价值20%的违约金54万。
    目前就现在中国的房地产市场来看,若仅仅只要支付20%的违约金反而会让出卖人“欢呼雀跃”!现在房屋**空间远远大于20%的违约金。
    那么这时候该怎么办呢?买方到底该如何维护自己的权益呢?
    在双方协商不妥的情况下,律师认为至少可以通过以下两种主张来维权:
    1、起诉要求卖方继续履行合同,根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行。如果交房超期,买方在要求继续履行合同之外还可以要求卖方支付逾期交房违约金。鉴于目前的市场情况,对于绝大多数买房者而言,给再多的补偿也不及直接拿到房子实在,只有实实在在拿到了房子,才是实现自身的**大利益。
    2、起诉解除合同,要求返还已付房款,并承担违约责任。违约责任在常规合同中一般有违约金、定金两项,同时法律也规定可以按照实际损失来主张。定金一般可以要求返还双倍定金;违约金则按照合同有约定支付;实际损失是指房屋**的差价损失。买方人可以根据上述三种主张金额的高低来择高选择。

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  • 问答 怎么出售二手?着急出售二手怎么办 其他

    二手房市场是房地产市场的重要组成部分,很多市民因为交通问题和资金问题选择购买二手房,还有一部分人因为想要换套大点的房子而出售自己已有的房子,这些因素都促成了二手房市场的持续发展。那么,二手房出售的具体流程是怎样的?小编在这跟大家分享一下。

    一、 初步交流:

    买房看房,并与卖家进行初步的交流。内容涉及价格、支付方式、交房日期等。包括买卖过程中产生的费用由谁承担。

    二、查档:

    买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到国土部门查房档案。

    三、签合同:

    买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,内容包括:房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任等。并按照之前协约好的一方支付定金给中介公司。

    四、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务。

    五、资金监管及贷款申请:

    买方支付首期款到按揭银行资金监管账号,买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方。买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续。

    六、房屋过户:

    买方同担保公司去房地产产权登记中心签订合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个左右的工作日。

    七、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证:

    担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。

    八、交房:

    买卖双方办理房屋交接,水、电等过户等具体交接事项。

    至此一个完整的房屋出售流程就完成了。具体所需时间各地区并不相同,具体情况参照各地方负责部门。

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  • 问答 二手交易买家违约怎么办? 二手买方违约怎么办 房屋交易

    2015年,杨某夫妇合计着换个大点的房子,主意一定,他们便将现住的80几平的小房子挂到网上出售。经中介介绍,杨某与购房人季某见面商谈后,当即签下合同,约定以100万元的价格出售该房产,由季某先支付10万元定金,尾款支付完毕后办理过户手续。



    没想到在合同签订后,杨某房子所在小区房价飞涨。杨某夫妇立时觉得房子卖亏了,便以房产证遗失要补办为借口,玩起了拖延战术。而令人意想不到的是,卖家杨某率先以季某不支付剩余房款为由,将买家季某告上了法院,请求解除房屋买卖合同并由季某支付违约金。审理中,季某依法提起反诉,请求判令杨某配合继续履行合同并支付违约金2万元。







    法院经审理认为,卖家杨某遗失房产证并未补办,缺乏正当理由,属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为,构成根本违约,应承担相应违约责任。**终法院驳回了卖家杨某的诉讼请求,判决买家季某在规定期限内支付剩余房款后,卖家杨某即应协助办理房屋权属登记过户手续,另外,还判决卖家杨某向买家季某支付违约金2万元。







    【海辉律师事务所 董自磊】

    本案关键点在于买家主张继续履行合同的请求应否支持?根据法律规定和司法实践,二手房买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方当事人坚持要求继续履行的,经审查合同继续履行不存在现实困难的,法院一般会判决双方继续履行合同。

    这里所说的“合同继续履行不存在现实困难”主要是指,一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权,若有,也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。







    需要特别指出的是,法院判决继续履行合同的同时,对于守约方要求违约方同时支付违约金的诉讼请求,会依法一并予以支持,以彰显法律对违约失信者的惩戒功能。

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  • 问答 二手过不了能买吗?谁知道呢? 中介经纪

    **好是不要买
    1. 产权得不到保障,说明产权有限制或瑕疵、变更,依照法律规定应当登记的、转让和消灭、转让和消灭,不受法律保护,但法律另有规定的除外不能过户,发生效力。
    2. 另外《物权法》第九条 不动产物权的设立;未经登记、变更,不发生效力,自记载于不动产登记簿时发生效力。
    3. 第十四条 不动产物权的设立。 物权不经登记,你得不到产权,经依法登记

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  • 问答 二手过户哪里怎么办二手过户手续? 其他

    **快的话只要七个工作日,**慢的话需要30个工作日。

    规定是,二手房办理过户手续,双方当事人递交材料证件提交过户申请之后,房管部门在受理申请之日起30个工作日可以办理完毕新的房产证。
    《房屋登记办法》第二十三条规定:自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:
    (一)国有土地范围内房屋所有权登记,30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记,60个工作日;
    (二)抵押权、地役权登记,10个工作日;
    (三)预告登记、更正登记,10个工作日;
    (四)异议登记,1个工作日。

    公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但**长不得超过原时限的一倍。

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  • 问答 二手怎么办贷款?买二手怎样办理贷款? 贷款类型

    二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上层通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例**款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。



    贷款对象
      18-60周岁,具备完全民事行为能力的自然人,具有稳定的职业与收入,具备还款能力,信用记录良好,筹购房款(**款)不低于房屋购买价格的三成。



    贷款需要准备的资料


    1、客户资料(另复印件一套):买卖双方及其配偶身份证、户口、暂住证、婚姻证明,卖方家庭申明、买房人夫妻双方收入证明、营业执照、税票,存量房购房合同、房屋预评报告,房屋两证复印件。

      2、办理抵押登记相关客户资料(终审后)客户资料复印件(身份证、户口、暂住证、婚姻证明、收入证明)、公证申请书、投保单、自然人委托书、法人委托书、抵押登记申请表、我行关于签字真实的承诺书、过户后两证原件,正式评估报告。

      3、借款合同(另复印件一套)。

      4、借据一式五联,(注明:借款人姓名、客户经理签字、还款账号、卖方姓名及账号、楼盘名称、还款方式)。

      5、缴费清单复印件(终审后)包括公证费、保险费、抵押费。

      6、银行卡复印件、买卖双方银行卡、中介公司在该行开立的账号。

      7、扣除印花税凭证(转账记账凭证)一式两联填写完全,并税款存入本人银行卡。

      8、特转凭证一式两联填写完全。

      9、经办客户经理签名。

      10、备注其他情况说明。



    二手房按揭贷款流程
    签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→落实贷款担保→办理房产过户→签订贷款合同→银行发放贷款→借款申请人按月还款。







    具体操作流程
     

    1.买卖双方签订《房屋买卖合同》,在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款,并约定**款及贷款的比例。在这个环节,买方一般应在现场看房的同时,查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证,有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。

      2. 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式,如"20万元作为**款,其余资金申请贷款"等),并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》,用以明确交易资金代收代付的委托关系。

      3. 由于二手房的特殊性,买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据,需注意的是,有些银行会只接受指定评估公司的评估报告,而有些银行则没有要求,因此,购房者在评估前要先咨询贷款银行。

      4. 为了保证贷款的安全性,一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人,也可以是专业的担保公司。需注意的是,目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款,因此,购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。

      5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存**款,并取得交存**款的证明,同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。

      6. 银行审核通过后,买方与银行签订借款合同,银行通知卖方贷款可付。

      7. 买卖双方带房产证原件及复印件,买卖契约及复印件,买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续,并带旧土地证到土地局办理换证手续。

      8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料,到房产局办理房产的抵押手续。

      9. 银行收到抵押证明后放款,贷款发放完毕,买方人向房管部门领取新的房产证。

      10. 购房者按照规定的还款方式,按时归还借款。在还清所有贷款后,购房者办理抵押登记注销手续。

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  • 问答 二手有贷款怎么办? 买二手怎么贷款 贷款类型

    无论是新房还是二手房,都可以办理按揭贷款。二手房办理按揭贷款事先一定要去房管局查清楚房屋所有权、有无贷款的情况。



    二手房按揭贷款流程



    贷款方案咨询—抵押物评估—预审贷款资料通过签署贷款合同(下家) —贷款资料进银行,银行审核通过 —房地产交易中心办理房屋抵押过户(上/下家) —领取新产证、他项权利抵押证明—银行发放贷款。



    二手房按揭贷款办理日程



    第1日:递交材料,提出申请



    买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。



    第2至7日:评估



    根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。



    第8至10日:银行审批



    银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼,报批速度快,每单业务审批时间1至2天即可完成。



    第11至33日:交**,办理过户



    审批通过后,买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。



    第34至35天:办房产抵押登记、保险手续,银行放贷



    买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,保险费2000元左右。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。

    二手房按揭-吉安房产网

    二手房按揭贷款注意事项



    1、哪些二手房可以向银行贷款?



    购买按规定可出售的公有住房,需要购房贷款的;购买具有产权的二手住房,需要购房贷款的。



    2、哪些人符合二手房贷款申请条件?



    境内人士:1、本市城镇常住户口。2、本市居住并工作的外地人,需要提供暂住证等。

    境外人士:1、本市居住工作的境外人士,需要提供暂住证和劳动就业证等。2、境外居住工作的境外人士若有律师及使领馆认证的公证书,也可向银行申请贷款。



    3、选择适合自己的贷款类型?



    可以用公积金,也可用商业贷款,如你的公积金不够您的贷款额度,还可以用公积金和商业性贷款相结合的贷款方式。



    4、银行对二手房的**高贷款额度是否有限制?



    一般城市,银行规定个人购房贷款额度**高为房价的70%,但如果您的贷款额度超过50%或60%,就须由银行指定的评估公司进行评估,并且审核的要求有所不同。

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  • 问答 二手违约怎么办 房产纠纷

    二手房卖方违约可以直接民事诉讼。
    民事诉讼时效一般为两年,具体参照《民法通则》
    第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
    第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年:
    (一)身体受到伤害要求赔偿的;
    (二)出售质量不合格的商品未声明的;
    (三)延付或者拒付租金的;
    (四)寄存财物被丢失或者损毁的。
    第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。
    第一百三十八条 超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制。
    第一百三十九条 在诉讼时效期间的**后六个月内,因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的,诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起,诉讼时效期间继续计算。
    第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
    第一百四十一条 法律对诉讼时效另有规定的,依照法律规定。

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  • 问答 二手买卖中介纠纷怎么办? 买二手,遇到纠纷怎么办 中介经纪

    问题一:遇到银行政策调整,买家无法及时支付房屋尾款怎么办?

    法律意见:由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款,从而买家无法按合同约定支付房屋尾款,这种情况是很常见的。出现这种情况的时候,买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。

    ▌问题二:卖家逾期交房怎么办?

    法律意见:除了一些特别的事由,比如买家未付清尾款等原因,卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家,若卖家逾期腾房,那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任,或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

    ▌问题三:卖家逾期不履行过户手续怎么办?

    法律意见:在房价迅速蹿升的特别时期,一些卖家会不惜违约,通过拖延过户时间,不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同,达到毁约的目的。遇到这种情况,买家可以及时起诉对方,同时对房屋申请财产保存等。

    ▌问题四:遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?

    法律意见:中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象,由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行,甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况,买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外,还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。


    ▌问题五:房屋质量有问题怎么办?

    法律意见:这个问题主要有三种情况,第一,如果签订房屋买卖合同时,卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况,买家据此得到优惠价格,房子过户后,买家又以此对卖家主张赔偿责任的,那卖家可不承担责任;第二,如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况,那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三,卖家已经把房屋真实情况告知中介,但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的,那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

    ▌问题六:房屋过户后,发现买家户口没有迁移怎么办?

    法律意见:房子往往和学位以及福利挂钩,如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况,除了要催促卖家及时迁移户口之外,**好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况,并且把户口迁移违约责任写在合同里。

    ▌问题七:定金问题产生争议怎么办?

    法律意见:二手房买卖中,定金纠纷应该属于**常见的问题了。按照定金合同的性质,定金又可以分为立约定金、违约定金等,所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”,而没有明确具体的内容,那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以,具体明确的约定,是避免定金争议**好的方法。

    ▌问题八:房价突然大涨,卖家宁可毁约不要定金怎么办?

    法律意见:在签订正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况,如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的,这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户,或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

    ▌问题九:买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”,后来卖家主张买卖合同无效怎么办?

    法律意见:为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的,但是并不必然导致房屋买卖合同无效,卖家看到房价大涨,就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的,不影响其它部分的效力的,其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格,并且是双方的真实意愿,那么房屋买卖合同就是有效的。

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  • 问答 二手房东违约怎么办? 购买二手房主违约怎么办 房屋交易

    原房东户口没迁走,怎么办?


    案例



    张女士**近碰到了一件挠头事:手上的一套房子买进十多年,**近想卖出去,在购房人的要求下,一起到派出所查了一下房子上的户籍情况,这才发现,十几年前那位房主的户口居然一直未迁出,而且早就到国外定居了,这可如何是好?购房人发现这个情况,果断打消了买张女士房子的念头。



    那么,在二手房买卖过程中,怎样才可以有效避免户口迁移问题带来的麻烦呢?





    签合同之前





    在签订《房屋转让合同》前,可与房屋产权人一起前往房屋所在地派出所户籍部门查询,对意向房屋里面的户口情况做到心中有数,同时可以咨询办理户口迁移、落户等相关规定。



    签合同之时

    如产权人的户口在其卖出的房子中,可以在签订房屋买卖合同时约定好有关户口迁移的条款,明确约定原产权人户口迁出的时间以及不及时迁移应负的违约责任。留有部分尾款待户口迁出后再付清也不失为一个好办法。



    杭州市二手房买卖使用的是《杭州市房屋转让合同》示范文本(2013版)合同中第四条以及第八条都有关于户口问题的相关约定,买卖双方应认真填写合同条款,保护自身合法权益。







    签合同之后

    遇到原房东不配合迁移户口的情况,根琚《浙江省常住户口登记管理规定(试行)》第三十五条的规定,申报义务人不按规定迁移户口的,经县级公安机关核准,公安派出所可以凭调查取得的材料,将有关公民的户口迁往本人的合法固定住所处或者本人所属社区、村居)委会或者乡(镇、街道)的社区集体户。



    抬高房价想避税?坑很多哦


    案例



    近日,市民吴先生碰上了一件闹心事,因为他发现自己买房时竟然被房产中介骗走了15万元!据吴先生介绍,两个月前他着急买房结婚,在中介小张的牵线下,花250万买下了一套下沙的房子。后来,因为新房装修中碰到一些问题他联系上了前房东,意外得知当时房东的出价只有235万,自己竟然多付了15万!



    震惊之下,吴先生当即决定向房管部门投诉。在房管部门的调查核实下,中介小张终于坦白了事情的真相。原来小张故意瞒着吴先生将价格抬高了15万,又假装好心,出主意让他把房屋转让合同上的成交总价由250万调低到235万元,说这样可以少交一点税费,当时手头正紧张的吴先生还觉得小张真热心,考虑事情周到,于是当小张提出让他直接把250万打入自己私人账户时,他没多想便答应了。哪里料到,小张在给了房东235万后,转身就把剩下的15万装进了自己的腰包。



    这起纠纷正是资金监管环节出了问题。



    二手房交易资金存在着很多交易资金风险。为保障交易双方的钱款安全,防范房屋交易资金和房屋权属的风险,维护消费者的合法权益,买卖双方在交易过程中应正确使用交易资金监管,将房款汇入资金监管专用账户。这次交易中,如果吴先生将房款汇入了监管专用账户,房款的支取就可受到银行的监管,张某便无法擅自从账户中取走15万元。







    如果想了解、确认房产中介公司资金监管账户的相关信息,可以登录杭州市二手房交易监管服务平台进行查看,平台集中公示了8441个在市住保房管局备案的中介公司资金监管账户,搜索公司账户,就可验证您即将汇入房款的银行帐号是否真实,保障交易资金安全。

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  • 问答 如何检验二手质量?如何办理二手二手质量有问题怎么办 收房验房



    关于这类因为装修产生的纠纷,光在成都就已经发生过多起,一方面开发商肯定有原因,另外一方面,部分业主缺乏专业的装修知识,给了投机者钻空子的机会。



    其实说到装修,今年上半年还发生过多起装修公司跑路的新闻:







    今年6月,据相关媒体报道,成都乐居华庭、觅糖、柠檬树、泥巴公社等知名装饰公司突然“跑路”,超过300多名业主的上千万元装修款“打水漂”,有房子至今没动工。



    辛辛苦苦用血汗钱买的房子,房子没住上,还被装修公司给坑了,确实太令人心塞了。当然,如果确实遇上了装修公司跑路的情况,可以向公安机关报案,警方应立案调查。



    对于刚需的买房者而言,如何能够避免或少踩一些坑呢?首先说一下在购房初期需要注意的问题:



    1,在签订购房合同的时候,一定要擦亮双眼,一定要看清每一条内容。



    那有人就要说了,买新房的时候所有的买房合同不是统一的吗?为什么还要看,对,如果你不看那就等着入坑吧!签约的时候合同里面一定要明确物业管理事项,不仅如此,还要确定好双方约定的物业管理范围和收费标准,以免物业管理费用多交。



    2,房屋整体面积和赠送面积,以及房屋质量。



    合同里面一定会写到房屋的各个面积,数值很多,不同的面积有不同的数值,每一个面积的意义也都是不同的。整理来说,建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积,也就是房产证上面的房屋面积,而套内面积是房屋使用空间面积,包括阳台,以及一些赠送的小面积。公摊面积主要是说整栋楼的产权人共同公用的面积。签约时,一定要认真推敲《商品住宅质量保证书》还有《住宅使用说明书》,并且要讲两书的内容作为合同的附加条件。



    3,“订金”和“定金”的区别。



    无论是字面上还是在法律角度上来讲意义不同。拿我的一个朋友来讲,买房的时候交了定金,也签了合同,后来又把尾款一次性付清了。但是业主反悔了,不想把房子卖给她了。怎么办呢?合同上面什么都写得很清楚,唯独少了交房日期!这对于那个朋友来说,无疑是晴天霹雳!即使在法律上来讲,也是很难胜诉的!



    4,需要承担的各项税费



    购买新房这个要简单很多,就是缴纳契税,根据所卖房屋的面积来算。而购买二手房就负责的多,除了必交的契税之外,还有营业税、个人所得税等,每个地方的政策不一样,收取的规则也是不一样的。



    5,“五证”“两书”一定要齐全!



    签合同之前,一定要确认开发商的“五证”“两书”是否齐全,以及房地产开发商是否有权买卖房屋,并且按照有关部门的要求各项手续办理齐全了,才有资格买卖房屋,否则一定不能签订合同。

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  • 问答 二手房贷款怎么办? 二手**付了 贷款不批怎么办 房屋交易

    一、房贷为什么会批不下来?

    1.开发商的问题。如果开发商不具备房屋销售条件,例如没有预售许可证或销售不具备使用条件的现房等,银行是不会批贷款的。如果是这种情况,就是开发商的问题,那么购房者可以要求开发商退还**或定金,甚至是利息损失。

    2.购房者的问题。如果是因为购房者自身提供给银行的资料信息不真实或是信用记录不好,造成银行不批贷款,那么此时就是购房者违约了。

    3.并非买卖双方的问题。如果银行没批贷款是因为政府的相关政策或是银行的变化导致的。那么此时购房者可以跟开发商协商,如果协商不成那就看看合同上是否有相关规定。如果还是没有,那么购房者可以起诉并举证自己确实无力购房,并无过错,那么此时就可以要求开发商退回**和定金。

    二、贷款批不下怎么办?



    第一招:补救贷款

    首先,可以找银行业务员沟通,了解自己贷款迟迟批不下来的原因。如果问题出在购房者本人的信用、流水、负债等情况,建议增加**款数额,减少贷款的申请金额,将资料准备齐全后再向银行申请贷款。

    第二招:换家银行

    俗话说:鸡蛋不能放在同一个篮子里。申请房贷也是同样的道理。

    如果第一家银行迟迟不给回话,不妨换个银行。不同的银行对贷款条件的规定和审核均不同,说不定同样的条件在其他银行就过了哦!

    第三招:找担保公司

    如果你的资质确实不太好,但又特别想买这套房子,可以找担保公司贷款。

    需要注意的是,涉及到的费用会比直接到银行贷款费用高。因为担保公司除了需要借款人支付手续费外,还需要支付担保费、利息费等费用。

    第四招:退回**

    这个问题大家都很关心,有的朋友想直接退**款,那就只能跟业主协商一下了,主要是希望可以解除合同,达到互不违约、互不承担任何责任及赔偿金。如果上家不愿意的话就稍微约定一下赔偿金,具体的得看你们是怎么协商。

    在签订买卖合同之前要跟中介及业主协商好,如果是因为银行没钱所以放款较慢的话就不算违约。而如果是因为自己的资信有问题的那你只得承担违约的责任了。因为现在的银行资金收得比较紧,所以对于商贷的放款就相对比较慢,而公积金贷款的放款是相当快的。

    三、买房前你要注意什么?

    1、你有贷款资格吗?流水有没有问题,流水一般是你贷款还款额的一倍以上!

    征信有没有问题?有没有贷款没还清?有没有被限购?等等...

    2、尽量在合同中约定:如果贷款不能办理,购房者可以解除合同并不承担违约责任,开发商需返还**款。(一般这属于做梦)

    3、多问政策,多问银行!如果政策在收紧,很多银行都不房贷款了这时候也要十分的谨慎哦!

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